Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Предельный (максимальный) срок заключения договора аренды: земельного участка, нежилого помещения

Неопределенный срок

Рассмотрим сначала ситуацию, когда договор аренды на неопределенный срок заключается.

Согласно статье №610 Гражданского кодекса, в том случае, если временные отрезки аренды в документе не указаны, договор считают заключенным на неопределенный период. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от соответствующих правовых отношений, предупредив об этом оппонента за три месяца.

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование
(ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами
главы 36 ГК РФ.

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду
(ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие
(п. 2 ст. 609,
ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года
(п. 2 ст. 651 ГК РФ,
п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

  • договоры аренды и субаренды земельных участков;
  • договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633,
643 ГК РФ).

Предельный (максимальный) срок заключения договора аренды: земельного участка, нежилого помещения

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ
от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ
от 16.02.2001 № 59
разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора — это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть
(п. 1 ст. 607 ГК РФ):

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;
  • предприятия и другие имущественные комплексы;
  • здания и сооружения;
  • оборудование;
  • транспортные средства;
  • другие вещи.

Предельный (максимальный) срок заключения договора аренды: земельного участка, нежилого помещения

Согласно
пункту 1 статьи 607 ГК РФ
любая сдаваемая в аренду вещь должна быть непотребляемой. Такая вещь не должна утрачивать свои свойства в процессе ее использования.

Некоторые виды имущества сдавать в аренду запрещено. Так, например, объектом аренды не может быть технологическое оборудование для производства этилового спирта и алкогольной продукции, содержащей спирт
(п. 6 ст. 8 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ
«О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»).

Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов
(п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор — незаключенным
(п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа
от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):

  • его местонахождение относительно других объектов;
  • площадь, технические характеристики;
  • иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11.01.2002 № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

Предлагаем ознакомиться:  Сроки давности по уплате налога на имущество

Предельный (максимальный) срок заключения договора аренды: земельного участка, нежилого помещения

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО
от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Заключение такого документа можно условно разбить на определенные этапы:

  1. Обмен правоустанавливающей документацией.
  2. Стадия проведения анализа представленных бумаг.
  3. Осуществление согласования условий.
  4. Заключение самого договора.
  5. Оформление передачи арендуемого объекта.
  6. Регистрация права аренды в органе ФРС (при условии заключения долгосрочного соглашения).

Стоит отметить, что, если договор аренды заключен на срок менее года (то есть краткосрочно), как правило, регистрации в ФРС он не требует.

Таким образом, по договору (а также еще принято говорить «по соглашению») аренды можно передавать любое имущество. Такой документ должен обязательно содержать подробное описание передаваемого объекта. Если в нем не будет выполнено это требование, то он будет считаться недействительным (не заключенным и несогласованным).

Мы рассмотрели срок действия договора аренды.

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с
пунктом 1 статьи 610 ГК РФ
срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору
(п. 2 ст. 425,
п. 3 ст. 433 ГК РФ):

  • до того, как подписан договор аренды;
  • до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

срок договора аренды

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа
от 15.06.2011 № Ф02-2137/11
по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно
пункту 2 статьи 621 ГК РФ
если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании
пункта 2 статьи 610 ГК РФ
любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката
(ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков
(п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов
(ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока.

Документация

срок действия договора аренды

В рамках обмена сторонами правоустанавливающими и уставными документами у владельца надо запросить:

  1. Свидетельство, подтверждающее право собственности на объект. Речь идет о документах БТИ (поэтажный план, экспликация, выписка из технического паспорта по форме «1А»).
  2. Правоустанавливающая документация (договора купли-продажи и так далее).
  3. Выписка из ЕГРП (на текущую дату).
  4. При наличии каких-либо ограничений (соглашение аренды, залоги и тому подобное) желательно запросить копии бумаг, на основании которых устанавливается обременение.

Обе стороны друг другу предоставляют:

  1. Копию учредительных бумаг юридического лица (Устав, соглашение, ОГРН и так далее).
  2. Документацию, подтверждающую полномочия лиц, которые ведут переговоры и подписывают соглашение.

В случае заключения сделки физическими лицами эта стадия, как правило, ограничивается предоставлением документа, который удостоверяет личность (то есть при этом нужен паспорт).

Как установить арендную плату?

Согласно
пункту 1 статьи 614 ГК РФ
в договоре аренды следует устанавливать порядок и сроки внесения арендной платы. Если их не включить в текст договора, будут действовать условия и порядок, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, что не всегда совпадает с интересами сторон договора.

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения денег на покупку квартиры

На основании
пункта 2 статьи 614 ГК РФ
арендная плата может взиматься как за все арендуемое имущество в целом, так и за каждую из его частей. Законом предусмотрена возможность устанавливать арендную плату в виде:

  • определенных сумм, которые вносятся арендатором единовременно или периодически (например, единовременная выплата за весь срок аренды или ежемесячная оплата);
  • доли доходов, плодов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества (например, часть урожая, собранного с арендуемого земельного участка);
  • определенных услуг, оказываемых арендатором (например, ремонт автомобилей арендодателя в арендуемом у него гаражном боксе);
  • передачи арендатором арендодателю в аренду или собственность определенной договором вещи (например, обязанность арендатора передать арендодателю в собственность автомобиль в счет оплаты аренды офисного помещения);
  • затрат арендатора на улучшение арендованного имущества (например, осуществление арендатором ремонта арендуемого помещения).

Стороны договора аренды могут выбрать как один, так и несколько вариантов арендных платежей. Кроме того, они могут добавить другие варианты, поскольку указанный перечень не является исчерпывающим.

По общему правилу размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное условие не предусмотрено сторонами договора.

Помимо арендной платы арендатор должен оплачивать предоставляемые ему коммунальные услуги: электричество, отопление и т. д. На практике применяются два основных способа уплаты арендатором коммунальных платежей:

  • коммунальные платежи включены в арендную плату;
  • коммунальные платежи не включены в арендную плату и уплачиваются отдельно.

В первом случае в договоре можно указать, что арендная плата включает стоимость коммунальных услуг. То есть в договоре фиксируется вся уплачиваемая арендатором сумма, включающая арендную плату.

Пример формулировки условия договора

Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, а также потребляемой Арендатором электроэнергии.

С одной стороны, это удобно, так как избавляет стороны от ежемесячных подсчетов сумм коммунальных платежей, с другой стороны — этот способ имеет серьезный недостаток. Увеличение стоимости коммунальных услуг станет причиной уменьшения суммы, которую будет получать арендодатель, поскольку из установленной фиксированной суммы за коммунальные услуги придется платить больше. Кроме того, такой способ влечет определенные налоговые последствия для сторон (об этом в следующей статье).

Поэтому при включении стоимости коммунальных услуг в цену договора стороны чаще указывают на то, что такая цена состоит из двух составляющих: фиксированного и переменного платежа. При этом фиксированный платеж является непосредственно платой за пользование имуществом и не изменяется в течение года, а размер переменного платежа может меняться в зависимости от стоимости коммунальных услуг и объемов, в которых они были предоставлены арендатору.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Уплачиваемая Арендатором сумма состоит из фиксированного платежа (арендной платы) и суммы оплаты за предоставленные Арендатору коммунальные услуги (отопление, электрификация, водоснабжение и т. д.). Размер коммунальных платежей определяется Арендатором ежемесячно на основании показаний приборов учета воды, тепловой энергии, электроэнергии и т. д.

Реже на практике применяют второй способ, при котором суммы, уплачиваемые арендатором за коммунальные услуги, представляют собой отдельные платежи и не включаются в сумму арендной платы. При использовании такого способа коммунальные услуги могут оплачиваться в виде компенсации арендодателю его затрат на оплату коммунальных услуг на основании выставляемых им счетов.

срок регистрации договора аренды

Пример формулировки

Арендная плата составляет ____ рублей в месяц и не подлежит пересмотру чаще одного раза в год. Помимо внесения указанной суммы Арендатор обязан ежемесячно компенсировать стоимость предоставленных ему коммунальных услуг на основании счетов, выставляемых Арендодателем.

Однако и в этом случае также существуют определенные налоговые риски, о которых мы расскажем в следующих статьях.

Самым удачным условием с точки зрения налоговых последствий будет условие, включенным в договор, о том, что коммунальные платежи оплачиваются арендатором самостоятельно.

По общему правилу арендная плата за использование здания и сооружения включает в себя также и плату за пользование участком земли, на котором это здание или сооружение расположено, если иное не согласовано сторонами договора
(п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11.01.2002 № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».

Истечение срока договора аренды

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Стоит отметить, что завершение срока соглашения аренды договорные обязательства сторон не прекращает. Отмечается, что в том случае, если арендатор продолжает имуществом пользоваться после истечения срока действия бумаги при условии отсутствия возражений со стороны собственника, договор считают возобновленным на таких же условиях, но на неопределенный период.

А можно ли осуществить продление срока договора аренды земельного участка? Об этом далее.

Предлагаем ознакомиться:  Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения

Продление

Такая манипуляция возможна на определенный срок либо же на неопределенный период на основании соглашения сторон. Наиболее простой формой для арендного продления считают возобновление документа на прежних основаниях в силу закона. Для этого необходимо одновременное соблюдение двух следующих условий:

  1. Арендатор продолжает использовать имущество после завершения периода действия бумаги.
  2. Какие-либо возражения со стороны собственника отсутствуют.

В этом случае соглашение считают возобновленным на прежних условиях, на неопределенный отрезок времени в силу законодательства. При этом заключать никаких дополнительных документов не потребуется. Стоит учесть важное условие. Согласно статье №610 Гражданского кодекса, в том случае, если сроки договора аренды помещения не были определены исходной бумагой, тогда его считают заключенным на плавающий временной отрезок.

Законодательство требует, чтобы соглашение аренды любой недвижимости на срок больше одного года проходило регистрацию в соответствующих государственных органах. Лишь тогда его будут считать заключенным. Правда, в том случае, если аренда была изначально оговорена на период менее двенадцати месяцев, для пролонгированного соглашения не потребуется проводить государственную регистрацию.

Что еще предполагает продление срока договора аренды? Следует помнить о том, что и арендатор, и собственник в любое время имеют право расторгнуть продленный и подписанный на неопределенный период документ по своей инициативе. Для этого одной из сторон за три месяца надо предупредить вторую об этом, если иное соглашением не предусмотрено.

Проведение регистрации

Каков срок регистрации договора аренды? Документы для этих целей подают в территориальное отделение Росреестра (то есть в Федеральную службу государственной регистрации, картографии и кадастра) согласно списку, который установлен ФЗ под названием «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним».

В том случае, если у регистратора возникнут какие-либо сомнения в подлинности, а кроме того, в достоверности указанных сведений или в присутствии оснований для оформления, он вправе приостанавливать регистрацию соглашения аренды нежилых помещений или иной недвижимости на срок не больше одного месяца.

  1. В том случае, если стороной соглашения выступает юридическое лицо, нужна учредительная документация наряду с копией свидетельства о госрегистрации, постановке на налоговый учет, а также протокол о наделении полномочиями граждан, подписавших доверенность.
  2. Если копии указанных бумаг ранее уже подавались в реестр, то вместо них можно представить выписку из ЕГРЮЛ, которая должна быть не старше одного месяца, свидетельствующую об отсутствии каких-либо изменений.
  3. Для граждан требуется документ, который удостоверяет личность.
  4. В том случае, если интересы в реестре представляет иное лицо, то необходима доверенность на регистрацию соглашения аренды, которая удостоверяется нотариально.
  5. Соглашение аренды в количестве, равном числу сторон, и еще один оригинал, который остается в деле.
  6. Акт по приему-передаче арендуемого имущества в том случае, если он выступает неотъемлемой частью соглашения.
  7. Платежное поручение, подтверждающее оплату пошлины за регистрацию документа по аренде.
  8. Заявление на регистрацию, которое может подавать одна из сторон договора.
  9. В зависимости от конкретных случаев в регистрирующие органы должны представляться дополнительные документы.
    срок договора

Договор аренды и его особенности

По общему правилу такая бумага заключается в письменной форме, если сроки действия соглашения превышают один год или, по меньшей мере, с одной стороны в сделке принимает участие юридическое лицо, независимо от периода. Что касается содержания, обычно в документы об аренде включают несколько следующих разделов:

  1. Общие положения, в рамках которых перечисляются стандартные для любого соглашения элементы: название наряду с номером, датой и местом заключения. Указывается, кто принимает участие в сделке, в том числе какие именно лица представляют стороны соглашения и на основании какой документации.
  2. Предмет. Здесь требуется четко определить, что выступает предметом сделки. Перечисляются все характеристики объекта, необходимые для его идентификации. К примеру, адрес здания, которое передается в аренду, характеристики машины и тому подобное. Также в данном разделе пишется, передается ли имущество во временное владение либо в использование.
  3. Указание права и обязанностей сторон. В частности, пишут, что арендатор должен вносить оплату за имущество и вернуть его вовремя в надлежащем состоянии.
  4. Пункт об арендной плате и взаимных расчетах. Здесь определяется, сколько, а также по какой схеме арендатор будет платить. В том числе и в какой момент можно считать обязанность выполненной. Нередко это увязывается с моментом поступления денежных средств на счет собственника. Но арендатору удобнее будет настоять на том условии, что обязательство требуется считать выполненным непосредственно в момент списания с его счета средств.
  5. Ответственность сторон. В рамках составления этого раздела в договор вносится условие о неустойке и прочих штрафах за нарушение арендных правил. Одна сторона непременно применит данные меры, если другая нарушит обязательства. Здесь же стоит написать, в каких ситуациях нарушитель освобождается от ответственности, к примеру, в силу действия форс-мажорных обстоятельств.
  6. Период действия соглашения с условиями досрочного расторжения. В случае если в договор раздел о сроке не включить, тогда бумагу считают заключенной на неопределенный период.
  7. Раздел о вариантах разрешения разногласий. Здесь прописывается претензионный порядок, а кроме того, указывается суд, в который надо обращаться, если по-другому урегулировать конфликт не получится.
  8. Заключительная часть предполагает указание адресов и реквизитов сторон наряду с подписями ответственных лиц и их расшифровкой, датой заключения документа и печатью (при наличии).
    договора аренды помещения сроки

истечение срока договора арендыhttps://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

В случае необходимости в соглашение включаются и другие разделы.

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector