Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Договор аренды недвижимости: проблемы удержания имущества арендатора

Как удерживается имущества арендатора

Удержание вещей — вынужденная мера со стороны кредитора, суть которой в том, что материальные ценности арендатора либо забираются за неуплату (в счет погашения долга), либо же являются дополнительным залогом и будут возвращены после выплаты всей суммы задолженности.

Удержание имущества арендатора разрешено и регламентируется Гражданским кодексом РФ, поэтому проводиться на законных основаниях. Безусловно, удержанные ценности должны соответствовать размеру задолженности и принадлежать должнику.

Уже упоминалось, что удержанные материальные блага могут быть реализованы, если съемщик недвижимости не рассчитается по долгам. Чтобы все прошло на законных основаниях, арендодатель должен учесть два момента:

  • Договор об удержании должен быть нотариально заверенным и составленным по обоюдному желанию сторон (если нотариус не заверит документ, а вещи будут удержаны, то такие действия можно квалифицировать как незаконное присвоение);
  • Рыночная стоимость удержанного имущества должна полностью соответствовать сумме долга (если в процессе реализации собственности арендатора имущество будет продано по цене, превышающей размер долга, то данный факт можно рассматривать как мошенничество).

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции.

На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора.

Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

    Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение.

На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателемпроявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем.

Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий.

Удержание офисной мебели арендатора

В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей.

   При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения.

В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ).

Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее  хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости.

Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора.

Предлагаем ознакомиться:  Плательщик по договору третье лицо

Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

    Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом.

Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

При этом, следует сделать так:

  • составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
  • составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

УК РФ)».В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи. Вернуться ✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику.

При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным. Вернуться ✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей.

Согласно пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Подписание акта приема передачи при аренде имущества может подтверждать прекращение договора и возврат имущества, и как следствие прекращение договора аренды. В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, действия по подписанию акта приема-передачи при возврате арендованного имущества можно расценивать в качестве соглашения сторон.

Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение.

Договор аренды недвижимости: проблемы удержания имущества арендатора

Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

Предлагаем ознакомиться:  Журнал учета движения трудовых книжек

То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным, соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи.

Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения. В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору. Вернуться ✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

Внимание Чтобы произвести удержание, нужно в первую очередь убедиться, что договор аренды не запрещает подобное действие. Кроме того, чтобы процедура была признана законной, она должно соответствовать следующим условиям:

  • Производится только после окончания срока действия договора.
  • Сопровождаться составлением описи имущества либо акта удержания.
  • Предполагать уведомление арендатора о процедуре.

Договор аренды недвижимости: проблемы удержания имущества арендатора

Удержание вещей производится в присутствии свидетелей (не менее 2), которые подписывают составленный документ (опись либо акт удержания). Этот документ должен быть направлен арендатору заказным письмом не позднее, чем через 3 дня после осуществления акта удержания.

После выполнения необходимых действий за арендодателем остается право вывезти вещи на новое место хранения, предварительно уведомив об этом должника.

Соглашение сторон о расторжении договора аренды имущества, оформленное актом сдачи-приемки (возврата) арендованного имущества от в этой ситуации само по себе не освободит арендатора от обязанности вносить арендные платежи вплоть до передачи арендованного имущества арендодателю.

Статья 622 ГК РФ дает арендодателю право требовать с арендатора, не возвратившего арендованное имущество либо возвратившего его несвоевременно, внесения арендной платы за все время просрочкиВзыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Механизм удержания

Итак, механизм удержания имущества заключается в следующем:

  • Составление описи удерживаемого имуществапосле окончания срока действия договора (обычно договор составляется на 6 месяцев) кредитор присылает должнику официальное уведомление, где указана сумма задолженности, период неуплаты и иные ключевые аспекты, которые были нарушены;
  • арендодателем составляется опись имущества/акт удержания, куда вносятся материальные ценности арендатора, покрывающие сумму задолженности (опись составляется в присутствии 2 свидетелей — независимые и незаинтересованные люди и нотариус);
  • после составления бланка описи и его нотариального подтверждения данный документ отправляется должнику заказным письмом с указанием даты вручения;
  • спустя 3 дня после получения уведомления о вручении арендодатель имеет право изъять описанные материальные блага и перевезти на новое место хранения, если от арендатора не поступит каких-либо встречных действий.

Если никаких ответных действий не последовало, то арендодатель со спокойной душой может реализовать имущество в счет погашения долга.

Есть несколько ситуаций, когда провести процедуру удержания собственности не представляется возможным. К таким примерам относим:

  • отношения по аренде заключались в устной форме;
  • срок аренды, прописанный в договоре, не истек;
  • текст договора запрещает опись имущества должника даже при появлении задолженности;
  • акт удержания был составлен с ошибками или противоречит установленному образцу;
  • кредитор забыл уведомить должника о составлении акта.

Незаконное удержание и нарушение норм законодательства

Все процессы, связанные с передачей средств за аренду, должны подтверждаться каким-либо платежным документом, ведь существует множество примеров мошенничества как со стороны арендатора, так и арендодателя. Если при осуществлении безналичного расчета по арендной плате можно доказать факт оплаты по договору (чеки, выписка банка и т. д.

Предлагаем ознакомиться:  Земельные участки считаются с ндс или без

Если арендодатель изъял имущество, нарушив выше указанные пункты, то речь о незаконном присвоении имущества или самоуправстве, что несет за собой привлечение к ответственности и ряд санкций:

  • начисление штрафа в размере от 80 тыс. рублей;
  • общественные работы с минимальным сроком 480 часов;
  • привлечение к исправительным работам на срок 2-5 лет;
  • лишение свободы от 6 месяцев до 5 лет.

Градация наказания зависит от стоимости незаконно присвоенного имущества, а также наличия дополнительных отягчающих обстоятельств (угроз).

Удержанное имущество может быть возвращено должнику в том случае, если он погасит свои обязательства и сможет договориться с кредитором об отсрочки реализации.Возврат имущества осуществляется согласно ранее составленной описи. Если арендатор обнаружит пропажу материальных ценностей (а было оговорено, что кредитор не будет их продавать) или же нарушена их целостность, то он имеет полное право требовать компенсацию, возврат или полную замену испорченных предметов.

Выводы

Подводя итог, можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора и удержание вообще на сегодняшний день правоприменительной практикой сводятся лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Обоснованием должен являться экономический интерес должника в обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл и носит характер возложения на кредитора дополнительных расходов по хранению этой вещи в течение разумного срока, в который он (кредитор), действуя разумно и добросовестно, полагает, что должник может вернуться за этой вещью.

Реализация же имущества должника с торгов в рамках права кредитора, изложенного в ст. 360 ГК РФ, на наш взгляд, не дает однозначного ответа на вопрос: необходимо ли наличие права собственности должника на удерживаемую вещь либо достаточно фактического владения этой вещью должником?

Право на реализацию удерживаемой вещи (ст. 360 ГК РФ) отнесено законодателем к механизму обеспечения исполнения обязательств, следовательно, право на реализацию должно быть производно праву на удержание этой вещи. Из указанного следует, что, если вещь удерживается законно, следовательно, она может быть реализована вне зависимости от права собственности на нее должника.

Мнение. Президиум ВАС РФ установил, что право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании {amp}lt;10{amp}gt;.

А.Леонов

Юрисконсульт

ООО “Финазия”

Удержание вещей при отсутствии задолженности

Такая ситуация тоже не является редкостью. Есть несколько ярких примеров, когда удержание вещей арендодателем проводиться на законных основаниях, хотя задолженности по договору нет. К наиболее распространенным ситуациям относим:

  • Срок действия договора закончился, пролонгация не предусмотрена/есть отказ от дальнейшей пролонгации, подписан акт передачи имущества, но некоторые ценности остались в квартире. Поскольку право пользования квартирой снова вернулось к собственнику и акт о ее передачи подписан, то все ценности, находящиеся в ней, автоматически становятся собственностью арендодателя и он может распоряжаться ими по своему усмотрению.
  • Договор закончился, пролонгации нет и акт по передачи не подписан. В таком случае кредитор не может распоряжаться вещами по своему усмотрению, но может перевести их в иное место для хранения.

Если в договоре существует пометка о возможной автоматической пролонгации и взаимоотношения не были официально расторгнутыми, то применять какие-либо действия/санкции по изъятию/удержанию имущества арендатора при условии своевременной оплаты противозаконно.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector