Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Договор бронирования квартиры — советы адвокатов и юристов

Что такое бронирование квартиры?

бронирование (закрепление) на воздушном судне пассажирского места и провозной емкос­ти для перевозки пассажира, багажа, груза на определенный рейс и дату (п. 8 Федеральных авиационных правил «Общие правила воздушных перевозок пассажиров, багажа, грузов и требования к обслуживанию пассажиров, грузоотправителей, грузополучателей», утв. приказом Минтранса России от 28.06.2007 № 82);

приватизация забронированных жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде (ст. 1 Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Феде­рации»).

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Бронирование как услуга представляет собой резервирование определенного имущества (имущественного права) для заказчика за плату на определенный период с правом последнего его приобрес­ти. Вне зависимости от того, воспользуется он правом приобрести это имущество (имущественное право) или нет, он обязан оплатить услугу, если исполнитель докажет, что она была оказана надлежащим ­образом.

Предметом договора бронирования квартиры на практике, как правило, является предоставление клиенту за плату преимущественного права на приобретение согласованной квартиры, индивидуализированной определенными параметрами (этаж, секция, расположение и др.) с обязанностью компании не реализовывать ее другим лицам в течение определенного периода.

Объектом бронирования может быть как вся квартира, так и ее часть (например, изолированная комната), доля в праве на квартиру, а также иные объекты (нежилые помещения, машино-места). Бронировать объект можно с целью его дальнейшего предоставления по различным договорам: купля-продажа, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, договор долевого участия в строительстве и др.

Положение в договоре бронирования о том, что клиенту предоставляется преимущественное право на приобретение жилья, не означает, что у клиента возникает преимущественное право в том значении, которое придается этой конструкции действующим гражданским законодательством РФ (например, преимущественное право покупки — ст. 250 ГК РФ).

Несоблюдение преиму­щественного права, установленного договором, является нарушением обязательства компанией перед потребителем и влечет наступление для нее негативных последствий в виде гражданско-правовой ответственности, но не дает потребителю права требовать признания заключенной в нарушение его преимущественного права сделки недействительной или требовать перевода на себя прав и обязанностей по ней.

Даже если такие последствия установлены в договоре между клиентом и компанией, требования клиента не будут обос­нованными. Дело в том, что договор не создает прав и обязанностей для третьих лиц, которые в нем не участвуют (абз. 1 п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 420 ГК РФ), он порождает обязательственную связь только между его сторонами — ­компанией и потребителем (клиентом).

Однако в случае нарушения компанией своих обязательств потребитель вправе отказаться от договора, потребовать возврата внесенной им платы за бронирование, возмещения иных убытков, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50% от всех присужденных в его пользу денежных сумм, если заявленные им требования компания не удовлетворила добровольно.

Договор бронирования похож на абонентский и имеет признаки опциона

Такая конструкция, как договор бронирования, законодательством прямо не предусмотрена. Но она ему не противоречит, следовательно, является допус­тимой в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ): стороны свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону.

Договор бронирования можно сравнить с абонентским договором, в рамках которого исполнитель предоставляет заказчику возможность за плату в течение согласованного срока обращаться к нему за оказанием определенных услуг. Заказчик может и не воспользоваться данным правом, но вносить плату обязан в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует материальный результат выполненного действия, оплачивается услуга как таковая. Если в договоре стороны предусмотрели абонентскую систему оплаты услуг, при которой сумма платежей, вносимых заказчиком за определенный период времени, является постоянной, не зависящей от объема предоставленных услуг, то требование исполнителя о взыскании такой платы подлежит удов­летворению, даже если услуги фактически не оказывались (см. постановление ФАС Уральского округа от 21.03.2006 № Ф09-1859/06-С4 по делу № А60-27946/05-С4).

Предлагаем ознакомиться:  Обряд на продажу земли

Резервирование объекта или права для заказчика в судебной практике рассматривается как имущественное благо, создающее для него положительный экономический эффект, при условии, что такая операция может быть квалифицирована как самостоятельная услуга. Так, является самостоя­тельной услугой резервирование перевозчиком для заказчика транспорта на определенное время, в течение которого тот может по своему усмотрению воспользоваться им или отказаться от эксплуатации (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.02.2011 № А33-8924/2010).

Можно привести и другие примеры: резервирование курортной жилой площади для организации туристического отдыха (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.10.2014 по делу № 33-1193/14), резервирование кредитной линии для заемщика, который в рамках согласованного лимита вправе требовать перечисления траншей (постановление ФАС Московского округа от 14.03.2014 по делу № А40-15543/2013).

Аналогичным образом при бронировании компания оказывает услугу, которая заключается в резервировании для клиента определенного жилого помещения с согласованными параметрами (общая площадь, этаж, место расположения и др.) на конкретный срок, и он вправе рассчитывать на преиму­щественное право приобретения такого объекта в течение согласованного перио­да времени.

Договор бронирования квартиры по своим признакам похож на конструкцию опционного договора, которой, возможно, будет дополнен ГК РФ (введение новой ст. 429.2 ГК РФ предложено в проекте федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Проект)).

Договор бронирования квартиры - советы адвокатов и юристов

Согласно Проекту по опционному договору (опциону) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне безусловное право заключить договор на условиях, предусмотренных опционом, а другая ей за это выплачивает вознаграждение. Как видно из планируемой нормы, законодатель не ограничивает перечень договоров, на заключение которых может быть предоставлен опцион, однако этим не снимается запрет на выдачу опциона в отношении таких прав, которые и так принадлежат покупателю опциона.

Опцион предоставляется за плату или иное встречное предоставление либо безвозмездно, если выдача опциона обусловлена иным интересом, вытекающим из отношений сторон. В течение всего срока действия опциона другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты. Предметом опционного договора могут быть как акции, облигации, иные ценные бумаги, так и иное имущество и права — право аренды недвижимости, доли в уставном капитале хозяйственного общества и др.

Договор бронирования предоставляет право одной стороне в дальнейшем получить интересующее ее материальное благо за плату. Скорее всего, предметом опционного договора может быть и бронирование квартиры, то есть предоставление компанией клиенту посредством безотзывной оферты безусловного права заключить договор на условиях, предусмот­ренных опционом, с выплатой за это вознаграждения (опционной премии).

Отказ клиента от сделки не лишает компанию права на вознаграждение

В договоре бронирования квартиры или иного объекта преду­сматриваются различные условия: предмет (объект бронирования), срок бронирования объекта, размер платы, порядок и срок ее внесения, права и обязанности сторон, ответственность за нарушение обязательств, а также иные положения по усмотрению сторон.

Моментом исполнения компанией своего обязательства по предоставлению забронированного (зарезервированного) объекта по условиям договора считается дата подписания акта об исполнении обязательств или заключения соответствующего договора (купли продажи, предварительного договора купли-продажи и т.д.).

Как уже указывалось выше, в законе нет такой договорной модели, как договор бронирования квартиры, а положения об опционном догово­ре еще не внесены в ГК РФ. Поэтому при юридической квалификации договора бронирования необходимо исходить из существа обязательств, которые в нем представлены. Если по своей правовой природе договор бронирования относится к посредническим договорам (поручение, комиссия или агентирование) или к договору возмездного оказания услуг, то при регулировании порождаемых ими отношений необходимо руководствоваться соответствующими правилами (главы 39, 49, 51, 52 ГК РФ). От этого зависят и правомочия компании в части требования оплаты по договору.

Так, если компания получила плату от клиента за бронирование квартиры, оговорив в до­говоре выполнение комплекса организационных, юридических и фактических действий (анализ конъюнктуры рынка жилой недвижимости и ценовых предложений, поиск и подбор объекта, организация просмотров вместе с клиентом, юридичес­кая экспертиза правоустанавливающих документов продавца, сопровождение сделки, консультирование и др.

Дело в том, что потребитель обязан оплачивать только те услуги, которые ему фактичес­ки были предоставлены в соответствии с требованиями закона, условиями договора, а также согласно обычно предъявляемым требованиям. Если компания не сможет доказать, какие конкретно и когда услуги она оказывала клиенту, акт об оказанных услугах или отчет о проделанной работе не подписаны, то оснований для удержания вознаграждения у нее нет (Апелляционное определение Мосгорсуда от 24.05.2013 по делу № 11-14076).

Предлагаем ознакомиться:  Порядок приватизации квартиры законодательство

Договор бронирования квартиры - советы адвокатов и юристов

Дополнительным аргументом в пользу клиента может быть тот факт, что компания обслуживала одного или нескольких застройщиков в рамках отдельного соглашения, по которому она уже получила вознаграждение за привлечение клиента (Определение Мосгорсуда от 12.09.2013 по делу № 4г/8-9616). В такой ситуации плату за свои услуги она получила от застройщиков, поэтому не вправе требовать ее дополнительно от самих клиентов.

Если в период действия до­говора бронирования квартиры компания не заключала каких-либо соглашений с третьими лицами на ее предоставление, при этом интересующий клиента объект был снят с продажи, такие обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о том, что свои обязательства перед клиентом она выполнила в полном объеме, если нет доказательств оказания конкретных услуг, составляющих предмет договора (Апелляционное определение Мосгорсуда от 12.03.2014 по делу № 33-7212).

Поэтому компании выгодно формулировать в договоре бронирования условие о своем вознаграждении именно как о плате за резервирование объекта для клиента на оговоренный срок. Выполнение компанией своего обязательства дает ей право на получение вознаграждения в полном объеме, что исключает возможность для клиента требовать возврата платы за бронь.

Как мы уже отметили, моментом исполнения компанией обязательства по бронированию следует считать дату заключения основной сделки, которая указана в таком договоре. Если сделка, до заключения которой предоставлялась услуга по бронированию квартиры, заключена сторонами, компания считается выполнившей свое обязательство перед клиентом, а значит, получение вознаграждения за фактически оказанную услугу правомерно (Определение Мосгорсуда от 14.04.2011 по делу № 33-10835).

Компания также считается выполнившей свои обязательства перед потребителем и в случае, когда основная сделка по приобретению объекта не была заключена по причине отказа от сделки потребителем (Апелляционное определение Мосгорсуда от 08.07.2014 по делу № 33-27498/14).

Если же клиент отказался от договора бронирования, но самостоятельно приобрел тот же объект, компания вправе требовать оплаты услуг. В таком случае суд сопоставляет приобретенный клиентом объект по предварительному или основному договору купли-продажи или по договору долевого участия в строительстве с условиями договора бронирования объекта, который должен быть зарезервирован за клиентом на определенное время, проверяет момент заключения такого договора.

На случай, если клиент откажется от заключения основной сделки по приобретению объекта недвижимости в связи с тем, что ему не будет одобрен кредит в банке или по иным причинам, в договоре бронирования в интересах компании желательно указывать, что услуга по резервированию квартиры считается оказанной при условии, что компания зарезервировала квартиру для клиента и была готова ее предоставить по его требованию до согласованной даты. При этом услуга считается оказанной вне зависимости от причин отказа клиента от ее получения и заключения сделки.

Формулировка условия о предмете договора бронирования таким образом обеспечивает правомерность получения компанией вознаграждения за свои услуги, поскольку услуга, за которую устанавливается и взимается плата, заключается не в комплексе тех или иных действий, а просто в резервировании объекта для клиента. При доказанности выполнения данного обязательства у компании есть право на получение вознаграждения за свои услуги в полном объеме.

Предлагаем ознакомиться:  Как провести инвентаризацию гсм

Договор бронирования квартиры - вопросы и ответы

Еще раз подчеркнем, что вознаграждение компании за бронирование квартиры следует в договоре формулировать именно как плату за ее услугу по резервированию на определенный срок, а не как меру ответственности, отступное или иным подобным образом, чтобы в случае спора не возник вопрос о правомерности ее удержания (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 07.10.

оно императивно определено законом (п. 1 ст. 782, абз. 2 п. 1 ст. 977, п. 1 ст. 1003, ст. 1010 ГК РФ). По этой же причине возможность его реализации не может быть также поставлена в зависимость от уплаты заказчиком каких-либо сумм или выполнения дополнительных условий (например, соблюдение срока при подаче уведомления об отказе от договора).

Если же отказ клиента от договора был направлен компании после того, как истек срок резервирования квартиры, то он правового значения не имеет, поскольку свои обязательства компания выполнила. Если по условиям договора бронирования оплата происходит по факту оказания услуги, то при отказе клиента от ее внесения компания вправе обратиться в суд с требованием о взыс­кании с него задолжен­ности (ст. 309, 310 ГК РФ).

Надо заметить, что возможность предоставления квартиры клиенту в собственность должна существовать не абстрактно. Компания действительно должна быть готова к передаче объекта в собственность: либо сама владеть им на праве собственности, либо заключить соответствующее соглашение с собственником квартиры о ее выкупе.

Право компании на получение оплаты зависит от четкости формулировок

Следует учитывать, что услуга по бронированию квартиры клиенту не должна быть навязанной: заключение основного договора не может зависеть от наличия брони. В противном случае клиент получит реальную возможность признать договор бронирования недействительным на основании ст. 167 ГК РФ и п. 2 ст. 16 Закона № 2300-1, взыскать убытки, компенсацию морального вреда, свои издержки и штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований.

Также высоки риски оспаривания договора, если бронируе­мая квартира будет клиенту предоставлена после завершения строительства многоквартирного дома, которое осу­ществляет сама компания. Дело в том, что отношения такой компании с клиентом прямо урегулированы нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Согласно ст.

5 Закона № 214-ФЗ в цену договора входит сумма денежных средств, подлежащих уплате застройщику за строительство объекта, либо как возмещение его затрат, связанных со строительством, и иных услуг. Причем закон не содержит перечня всех услуг, которые застройщик может оказывать клиенту. А значит, к ним можно отнести и организацию получения ипотечного кредита, страхования объекта, консультирование клиентов по различным вопросам и т.д.

Поскольку на застройщике лежит обязанность предоставить в собственность клиента квартиру, внесенную плату за бронирование можно квалифицировать как предварительную оплату (аванс) жилого помещения, которая должна засчитываться в счет ее покупной стоимости. В этом случае проблематично доказать, что бронирование квартиры является самостоятельной услугой, так как застройщик располагает проектной документацией и всеми необходимыми сведениями о составе и количестве квартир в строящемся доме. Также застройщик обладает информацией о квартирах, в отношении которых заключены договоры (долевого участия в строительстве, купли-продажи).

Если у застройщика имеется значительное количество нераспроданных квартир, ему будет нелегко обосновать, в чем заключается его услуга по бронированию квартиры. А значит, заключение договора бронирования может быть расценено как навязывание потребителю дополнительной услуги. Если клиент захочет оспорить до­говор, уплаченная по нему сумма составит неосновательное обогащение застройщика, подлежащее возврату по правилам главы 60 ГК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Чтобы минимизировать такие риски, при реализации компанией объектов недвижимости услугу бронирования лучше оказывать не напрямую, а через партнеров, которые в гражданском обороте действуют самостоятельно и не выступают сторонами по договору долевого участия в строительстве (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 25.09.2014 по делу № 11-9530/2014).

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector