Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Договор найма жилого помещения для постоянного проживания

Обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг

Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы оно и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетом достигнутого в данном городе или населенном пункте уровня благоустройства.

В то же время требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения. Так, жилые помещения в маневренном фонде, предназначенные для поселения граждан на время капитального ремонта, обычно отличаются невысоким уровнем благоустройства, нежели помещения, предоставляемые гражданам для постоянного проживания.

Предметом договора найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Это положение распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем (ст. 673 ГК,ст. 62 ЖК). В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения.

В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная комната или запроходная комната или часть комнаты). Если, скажем, гражданин приватизировалквартиру-«распашонку»,то, хотя ни одна комната в ней не является изолированной, собственник не лишен права сдать часть этой квартиры внаем.

Достаточно широко распространено и поселение угловых жильцов (например, студентов), т.е. сдача внаем части комнаты. Видимо, не случайно действиест. 62 ЖК распространяется лишь на жилые помещения, которые сдаются в социальный наем.Статью 673 ГК нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма, что и было только что показано. Но при всех обстоятельствах предметом договора не может быть помещение, которое не является жилым (например, подсобное

Одним из средств, используемых для сокращения числа коммуналок (а их у нас предостаточно), является предоставление нанимателю права при наличии предусмотренных в законе условий закрепить за собой освободившееся в той же квартире жилое помещение, которое занимал другой наниматель. Поначалу это право предусматривалось ст.

46 ЖК РСФСР, однако в дальнейшем оно подверглось существенным изменениям вст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которая применялась с учетом актов, принятых на региональном уровне. Имелась на сей счет и обширная судебная практика, которая сложилась главным образом на почве примененияст. 46 ЖК РСФСР. Ныне эти вопросы урегулированыст. 59 ЖК.

Приходится констатировать, что и здесь наблюдается ужесточение правового режима жилых помещений, предоставленных в социальный наем. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире может быть предоставлено в социальный наем только тем проживающим в квартире гражданам, которые относятся к малоимущим.

Правда, они могут быть как нанимателями, так и собственниками. Иными словами, если один из проживающих в квартире малоимущих граждан является нанимателем, а другой — собственником занимаемого жилого помещения (например, он в свое время приватизировал комнату, полученную в социальный наем), то каждый из них, в принципе, может претендовать на то, чтобы освободившееся жилое помещение было закреплено именно за ним.

Договор найма жилого помещения для постоянного проживания

В свою очередь, проживающие в квартире малоимущие граждане, претендующие на закрепление за ними освободившегося жилого помещения, разделены на две группы. К первой относятся те, которые признаны или могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, — иными словами, те, у которых обеспеченность жильем на каждого из постоянно проживающих граждан не превышает учетной нормы площади жилого помещения.

Ко второй относятся те, у которых обеспеченность жильем на каждого из постоянно проживающих граждан не превышает нормы предоставления площади жилого помещения. Претендовать на закрепление освободившегося жилого помещения могут, прежде всего, те малоимущие граждане, которые относятся к первой группе, и лишь при их отсутствии или при их отказе от закрепления за ними освободившегося жилого помещения — те малоимущие граждане, которые относятся ко второй группе.

Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера

взамен

занимаемого было закреплено и в ранее действовавшем законодательстве (см. ст. 75 ЖК

РСФСР).

Предусмотрено оно и в новом ЖК (см. ст. 81 ЖК). В то же время условия и порядок его осуществления определеныпо-новому.В ст. 75 ЖК РСФСР за точку отсчета была взята норма жилой площади, которая составляла 12 кв. м жилой площади на одного человека (см.ст. 38 ЖК РСФСР). Ныне такой нормы нет. Ее место, хотя и неадекватно, заняла норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, которая устанавливается органом местного самоуправления (см.ч. ч. 1 и2 ст. 50 ЖК).

Во многих случаях эта норма устанавливается не органом местного самоуправления, а соответствующим органом государственной власти, что в том контексте, в каком вопрос сейчас рассматривается, значения не имеет. Норма предоставления, в отличие от нормы жилой площади, включает не только жилую, но и полезную площадь, предоставляемую нанимателю и членам его семьи по договору социального найма.

Закон закрепляет за нанимателем жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, право с согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.

Наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления (см. ч. 1 ст. 81 ЖК). Наряду с этим законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ могут быть предусмотрены и иные основания замены гражданам жилых помещений (ч. 2 ст. 81 ЖК).

Дадим к этим правилам несколько пояснений. Возложив на наймодателя обязанность произвести замену занимаемого нанимателем по договору социального найма жилого помещения на меньшее, да еще в течение краткого срока — трех месяцев, законодатель ничего не сказал о том, чем обеспечивается исполнение такой обязанности.

Договор найма жилого помещения для постоянного проживания

По-видимому,законодатель исходил из того, что наймодатель всегда заинтересован в том, чтобы взамен меньшей площади получить большую, что само по себе подстегивает его к скорейшему исполнению этой обязанности. Однако такой заинтересованности может и не быть. Нередко требования о замене жилого помещения исходят от жителей коммуналок, которые занимают комнаты размером 30 — 40 кв.

м и хотят переселиться в отдельную квартиру меньшего размера. ВСанкт-Петербургеэто, как правило, коренные жители города, которым настолько докучают их соседи, что они готовы переселиться куда угодно (хотя бы в хрущевку), лишь бы их не видеть. К сожалению, владелец площади далеко не всегда может эти требования удовлетворить просто потому, что соответствующим жилым помещением не располагает.

К тому же речь идет обычно о предоставлении жилой площади с более высоким уровнем благоустройства (взамен комнаты в коммуналке требуют предоставления отдельной квартиры). В небольших городах наймодатель при всем желании ни за три месяца, ни за более длительный срок подыскать нанимателю жилое помещение, которое бы его устраивало, зачастую не сможет.

С этим связан и другой вопрос: как быть, если наймодатель отказывает нанимателю в удовлетворении его просьбы, мотивируя отказ тем, что жилым помещением, которое удовлетворяло бы нанимателя, а то и каким бы то ни было другим жилым помещением, не располагает. Заметим, что использование в качестве коррелятивных таких понятий, как «просьба» и «обязанность», юридически некорректно. В этом также сказывается половинчатость позиции законодателя, поскольку друг другу коррелируют понятия «требование » и «обязанность».

Наниматель при отказе со стороны наймодателя может обратиться в суд. Однако перспективы судебной защиты в данном случае проблематичны, причем не только на стадии исполнения, но даже на стадии вынесения судебного решения. Ведь суд обязан в резолютивной части судебного решения указать, какое конкретно жилое помещение должно быть предоставлено нанимателю взамен занимаемого (указать конкретный адрес, номер дома, квартиры, размер комнаты и ее местоположение в

Наниматель жилого помещения с согласия членов своей семьи в любое время вправе расторгнуть

Предлагаем ознакомиться:  Последствия неисполнения условий договора

Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, требования, коим эти помещения должны удовлетворять, определены в ст. ст. 85 -89 ЖК. Помимо этого для правильного разрешения возникающих при выселении по указанным основаниям вопросов необходимо обращаться к другим нормам ЖК (см., например,гл.

3 ЖК), нормам иных законов (например, Градостроительногокодекса РФ) и подзаконных нормативных актов (см., например,Постановление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» <1>).

———————————

Жилищный

кодекс предусматривает следующие основания выселения граждан

из жилых

помещений с

предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по

договорам

Жилищные нормы

В нашем законодательстве на протяжении десятилетий существует множественность жилищных норм, с каждой из которых связаны определенные правовые последствия. Это и норма средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте, и норма, в пределах которой постоянно проживающие в данном населенном пункте граждане принимаются на учет нуждающихся в жилье (учетная норма), и норма, из которой исходят жилищные органы, предоставляя жилье гражданам, состоящим на учете (норма предоставления общей площади жилого помещения), и нормы, в пределах которых граждане имеют право на компенсации (субсидии) при оплате жилья и коммунальных услуг.

Минимальная норма, которая должна соблюдаться при заселении общежитий и жилых помещений маневренного фонда, составляет 6 кв. м жилой площади на человека. Аналогичная норма применяется и при выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения в порядке ст. 90 ЖК. Указанная норма подлежит применению и тогда, когда на занимаемое гражданином жилое помещение, как на предмет ипотеки, обращено взыскание, но это помещение является для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

В этом случае гражданин и члены его семьи при отказе освободить предмет залога, чтобы на него можно было обратить взыскание, подлежат выселению по суду с предоставлением другого годного для жилья помещения, которое по размеру должно соответствовать нормам, установленным для вселения граждан в общежитие, т.е. из расчета 6 кв. м жилой площади на человека.

Особо следует сказать о праве на дополнительную площадь и о нормах дополнительной площади, которые подлежали (или подлежат?) применению. Перефразируя ставшее знаменитым изречение, можно сказать, что нет повести печальнее на свете, чем повесть о праве на дополнительную жилую площадь, которое, наподобие шагреневой кожи, постепенно ущемлялось, а возможно, и приказало долго жить.

Общие положения

Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет), причем как порознь, так и в совокупности. В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью меняется объект: здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения.

Договор найма жилого помещения для постоянного проживания

Именно поэтому обмен жилыми помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с возникновением другого (жилищного или иного) правоотношения, а в других — его изменение и прекращение, что происходит, например, при родственном обмене. После этих вводных замечаний перейдем к рассмотрению основных случаев изменения жилищных правоотношений <1>.

Изменение жилищного правоотношения при вселении

впомещение членов семьи и других лиц

Вданном случае изменения происходят, прежде, всего в субъектном составе жилищного правоотношения. Подход законодателя к определению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному пересмотру, вызванному главным образом двумя обстоятельствами: во-первых,отказом от прописки и переходом к регистрации населения по месту пребывания и месту жительства;во-вторых,разграничением социального и коммерческого найма

ипоследовавшим за этим размежеванием условий, при которых допускается вселение других лиц в помещение, предоставленное в социальный и коммерческий наем. В первом случае условия вселения других граждан в жилое помещение определены ст. 70 ЖК, во втором -ст. 679 ГК.

Договор найма жилого помещения для постоянного проживания

Статья 70 ЖК очерчивает круг лиц, которых наниматель может в помещение вселить, причем он совпадает с кругом лиц, которые пост. 69 ЖК относятся к членам семьи нанимателя, хотя условия их вселения и могут отличаться в зависимости от того, о каких членах семьи идет речь.Статья 679 ГК круг этих лиц не определяет, ограничиваясь указанием на то, что в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем.

Для вселения нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей требуется письменное согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, но не требуется согласия наймодателя. Для вселения же других граждан в качестве членов своей семьи наниматель должен получить согласие в письменной форме также и от наймодателя.

При этом наймодатель может запретить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. По существу запрет со стороны наймодателя на вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение других членов своей семьи означает отказ наймодателя дать согласие на их вселение.

Этот запрет может распространяться на всех членов семьи, которых наниматель желает вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение, кроме вселения к родителям их несовершеннолетних детей. На их вселение не требуется ни согласия остальных членов семьи, ни согласия наймодателя. Не требуется также

Жилищные правоотношения принадлежат к числу регулятивных. В то же время они, как и другие правоотношения, нуждаются в охране, причем не только от противоправных посягательств, но и в воспитательно-предупредительныхцелях. Если согласиться с классификацией мер защиты или мер охраны гражданских прав на меры самозащиты, меры оперативного воздействия и мерыгосударственно-принудительноговоздействия <1>

, то можно сказать, что для охраны жилищных правоотношений применяются все эти меры. Так, меры самозащиты могут быть применены для ограждения неприкосновенности жилища; меры оперативного воздействия применяются тогда, когда наймодатель отказывает неисправному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость произведенного им капитального ремонта жилого помещения в счет следуемой с него наемной платы;

мерыгосударственно-принудительноговоздействия выражаются в признании решения о предоставлении жилого помещения недействительным; в досрочном расторжении наймодателем договора при наличии оснований, предусмотренныхп. 2 ст. 687 ГК; выселении граждан без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК) и т.д.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Гражданское право: В 4 т. Том 1: Общая часть» (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008(3-еиздание, переработанное и дополненное).

С некоторыми из них мы и ознакомимся в ходе дальнейшего изложения. Необходимо при этом учитывать следующие обстоятельства. Во-первых,позиция законодателя в отношении ряда указанных мер по сравнению с ранее действовавшим законодательством претерпела существенные изменения.Во-вторых,некоторые из указанных мер ранее уже были рассмотрены.

Поэтому в настоящем параграфе они подлежат изучению под несколько иным углом зрения.В-третьих,поскольку от такой меры, как административное выселение, законодатель вообще отказался, она рассмотрена главным образом висторико-правовомаспекте. Наконец,в-четвертых,целый ряд мер охраны либо достаточно подробно изучены ранее, либо будут рассмотрены вгл. XI настоящей работы.

Выселение во всех случаях допускается лишь по основаниям, предусмотренным законом, производится по решению суда и относится к принудительным мерам государственно-правовоговоздействия. В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовой ответственности.

Предлагаем ознакомиться:  Подписала договор с нпф как отказаться

Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности.

Юридическое содержание жилищного правоотношения образуют права и обязанности его участников. Раскрыв содержание указанных прав и обязанностей, мы сможем раскрыть содержание самого жилищного правоотношения. Решению этой задачи необходимо предпослать несколько предварительных замечаний. Во-первых,речь пойдет о той стадии развития жилищного правоотношения, на которой жилое помещение управомоченным лицом уже получено.

На это следует обратить внимание, поскольку в понятие жилищного правоотношения можно вкладывать и более широкое содержание.Во-вторых,в любом жилищном правоотношении, как и в правоотношении вообще, праву корреспондирует обязанность. Поэтому, раскрывая содержание прав, мы раскрываем тем самым содержание противостоящих им в жилищном правоотношении обязанностей, и наоборот.

Приступим теперь к раскрытию содержания отдельных прав и обязанностей в жилищном правоотношении. Содержание остальных прав и обязанностей либо уже было рассмотрено (например, право на сдачу жилого помещения в поднаем или на поселение в нем временных жильцов), либо подлежит рассмотрению при освещении тех вопросов настоящей главы, к которым они более всего тяготеют.

Возникновение права на жилые помещения в жилищном фонде социального использования

Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступления иных обстоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением в жилое помещение другого члена семьи, как это происходит при так называемом родственном обмене.

Выбытие члена семьи влечет изменения жилищного правоотношения лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменения в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предмете жилищного правоотношения.

Вопрос же о том, в субъектном составе какого именно жилищного правоотношения произойдут изменения, зависит от того, выступают ли члены семьи как сонаниматели, что имеет место при социальном найме, или находятся в правоотношении лишь с нанимателем, который заслоняет их от наймодателя, что может иметь место при сдаче жилого помещения в коммерческий наем.

В ранее действовавшем законодательстве (см. ст. 60 ЖК РСФСР в ее первоначальной редакции) было предусмотрено, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение сохраняется за ними по общему правилу в течение шести месяцев. Правда, действие этой нормы было смягчено,во-первых,тем, что в законодательстве был предусмотрен широкий круг случаев, при которых жилое помещение сохранялось за временно отсутствующим на более длительный срок (например, при бронировании жилого помещения), и,во-вторых,тем, что при наличии уважительных причин отсутствия срок сохранения права на жилое помещение мог быть продлен наймодателем, а в случае спора — судом.

Решительный поворот в этом вопросе произошел с принятием Конституционным Судом РФ Постановления от 23 июня 1995 г. «По делу о проверке конституционности части первой и п. 8 части второй ст. 60 ЖК РСФСР». Конституционный Суд признал не соответствующимиКонституции РФ положения какч. 1, так ип. 8 ч. 2 ст.

60 ЖК, поскольку временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием утраты права пользования жилым помещением. При всей спорности этогоПостановления оно вступило в силу немедленно и стало действовать непосредственно.

Руководствуясь им, законодатель внес изменения вст. 60 ЖК РСФСР, хотя целый ряд норм, предусматривающих специальные основания сохранения жилой площади за временно отсутствующими, в том числе и нормЖК РСФСР о бронировании жилых помещений, отменены не были, но применялись с учетом указаний на сей счет, данных вПостановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г.

Случаи изменения жилищного правоотношения по указанным основаниям предусмотрены абз. 2 п. 2 ст. 672,ст. 686 ГК;ч. 2 ст. 82 ЖК. Замена нанимателя или члена кооператива может произойти по самым различным основаниям. Таковыми могут быть: смерть нанимателя или члена кооператива; переезд нанимателя или члена кооператива на другое постоянное место жительства;

отказ от осуществления прав и исполнения обязанностей нанимателя, добровольный выход из кооператива или исключение из него и т.д. В этих и других случаях неизбежно возникает вопрос: кто должен занять место первоначального нанимателя (члена кооператива)? В отношении социального найма признание нанимателем другого члена семьи предусмотреноабз. 2 п. 2 ст. 672 ГК ич. 2 ст. 82 ЖК.

Правила этих норм перекликаются друг с другом. Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи может требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право в случае смерти первоначального нанимателя принадлежит любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Возникающие в связи с этим споры разрешаются судом.

Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия.

Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул жилой дом, то хотя бы его обитатели и уцелели, действие жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых люди жили, больше нет. Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает.

ито, и другое. Так было, в частности, при землетрясениях в Спитаке или Нефтегорске. Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания, выкупом кооперативной квартиры и другими обстоятельствами.

ивозникновение правоотношения собственности ipso jure, т.е. в силу закона, независимо от того, как относится к этому сам член кооператива. Гораздо чаще прекращение жилищного правоотношения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц, либо, наконец, актами соответствующих органов местного самоуправления или органов государственной власти, в том числе органов суда, причем нередко имеет место их сочетание.

Действия участников жилищного правоотношения либо третьих лиц, которые влекут его прекращение, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Жилищное правоотношение может

Изучению трех оставшихся случаев следует предпослать несколько соображений общего порядка. Отметим прежде всего, что речь идет о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных им по договорам социального найма, в другие благоустроенные жилые помещения, также предоставляемые им по договорам социального найма <1>.

Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности. Это отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений, полученных по самым различным основаниям (социальный наем, коммерческий наем, членство в жилищно-строительноми ином кооперативе, семейные отношения с гражданином, имеющим дом или квартиру в собственности, предоставление жилья в силу рентных

Характеристика жилищных правоотношений не завершается их раскассированием по отраслям права. Необходимо учитывать, к какому виду правоотношений, хотя бы в пределах гражданского права, они относятся. Напомним, что, помимо деления гражданских правоотношений на имущественные и личные неимущественные, они классифицируются по таким видам, как абсолютные и относительные, вещные и обязательственные.

Поскольку правоотношения собственности не включаются в число жилищных, ни одно из жилищных правоотношений нельзя отнести к абсолютным, хотя многие из них и оказывают отраженное действие на всех третьих лиц. Решающее влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая связь пользователя жилого помещения с его собственником или уполномоченным им органом, которая носит не абсолютный, а относительный характер.

Предлагаем ознакомиться:  После смерти жены кто первый наследник

То же можно сказать и об отношениях нанимателя с наймодателем, и об отношениях члена кооператива, не выкупившего квартиру, с кооперативом, и об отношениях собственника жилого помещения с членами его семьи, и обо всех других отношениях, в которых пользователю жилого помещения противостоит конкретное лицо — собственник жилого помещения, уполномоченный им орган или иное лицо, предоставившее данное помещение в пользование конкретному лицу или группе лиц.

Значительно сложнее ответить на вопрос, тяготеет ли жилищное правоотношение к вещным или обязательственным. Однозначно на него ответить нельзя.

В новейшем жилищном законодательстве явно просматривается тенденция сузить круг лиц, которым на занимаемые ими жилые помещения принадлежат вещные права, равно как и ограничить содержание самих этих прав. Пожалуй, эта тенденция не затронула, да и то отчасти, лишь тех лиц, которым жилые помещения уже принадлежат на праве собственности либо за которыми сохраняется возможность стать их собственниками.

Однако при определенных обстоятельствах указанные лица, как это ни парадоксально, могут оказаться даже в худшем положении по сравнению с теми лицами, которые пользуются жилыми помещениями на ином, менее сильном, нежели право собственности, праве. Именно поэтому тенденция ограничения прав пользователей жилых помещений лишь отчасти не затронула их собственников.

Так, если дом идет на снос или земельный участок, на котором он находится, изымается для государственных или муниципальных нужд, то проживающие в таком доме собственники оказываются в худшем положении по сравнению с лицами, занимающими жилые помещения в доме на ином правовом основании (например, нанимателями по договору социального найма или членами жилищного кооператива, еще не успевшими выкупить свои квартиры, — см. ст. ст. 32,

Судебное выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения

В дополнение к ранее сказанному отметим, что в указанных случаях охрана жилищных прав граждан осуществляется в самых различных формах и может повлечь прекращение одних правоотношений и возникновение других, изменение правоотношений, приостановление действия прав и обязанностей по ранее заключенному договору, а также иные правовые последствия.

Прежде всего граждане на время капитального ремонта или реконструкции, если проведение капитального ремонта (реконструкции) невозможно без освобождения гражданами занимаемых ими помещений, подлежат обеспечению другими жилыми помещениями в маневренном фонде. На время ремонта действие прав и обязанностей по ранее заключенному договору социального найма приостанавливается и заключается договор найма жилого помещения в маневренном фонде. По окончании ремонта нанимателю должно быть возвращено прежнее жилое помещение, если оно

Общие положения

выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение; выселение граждан, проживающих в домах, грозящих обвалом (см. ч. 2 ст. 90;п. 2 ст. 91,ст. 99 ЖК РСФСР). Кроме того,ФЗ «О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации» (в ред. от 5 июля 1999 г.) было предусмотрено, что неосвобождение членом Совета Федерации или депутатом Государственной Думы

Договор социального найма жилого помещения — это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Договор заключается без установления срока его действия, т.е. является бессрочным. Заключению договора предшествует процедура установления того, имеет ли данный гражданин право на предоставление ему жилого помещения из жилищного фонда социального использования.

Основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, определены в ст. 51 ЖК.

По общему правилу гражданин для получения жилого помещения по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде должен относиться к малоимущим. Признание граждан малоимущими в целях предоставления им социального жилья производится органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ.

Понятие жилищного фонда

Под жилищным законодательством следует понимать совокупность или систему правовых норм, регулирующих жилищные отношения, т.е. отношения, обеспечивающие удовлетворение потребностей граждан в жилье. Необходимость удовлетворения потребности в жилье сопровождает человека на

Общая широкомасштабная кодификация жилищного законодательства была проведена в нашей стране еще до распада Союза ССР, в первой половине 1980-хгг. 24 июня 1981 г. Верховный Совет

СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик <1>, а через два года (24 июня 1983 г.) Верховный Совет РСФСР принял на базе Основ Жилищныйкодекс РСФСР <2>. Примерно в то же время жилищные кодексы на базеОснов были приняты и в других союзных республиках. С тех пор в жизни страны произошли коренные изменения, обусловленные главным образом распадом Союза ССР и переводом экономики на рельсы рыночного хозяйства, в результате чегоЖК РСФСР, не говоря уже об Основах, которые практически не применялись, утратил в Российской Федерации роль базового законодательного акта в области жилищного законодательства.

Конституция РФ относит гражданское законодательство к исключительному ведению Российской

Федерации, а жилищное законодательство — к совместному ведению Российской Федерации

и ее

субъектов

(п. «о» ст. 71 иподп. «к» п. 1 ст. 72 Конституции РФ). Чем вызван различный

подход

законодателя к решению этого вопроса? С одной стороны, в Российской Федерации необходимо гарантировать единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции, свободу экономической деятельности ( ст. 8 Конституции

РФ;

п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК). С другой, необходимо обеспечить учет в

законодательстве

социально-экономических,

национально-бытовых,

демографических,

природно-климатическихи иных особенностей регионов, без чего в области жилищных

отношений

нельзя обойтись. К тому же жилищное законодательство должно выполнять

широкий

спектр

социально-обеспечительныхфункций. А это также невозможно без учета особенностей регионов.

В то же время различный подход законодателя к определению органов государственной власти, к

ведению которых относится гражданское и жилищное законодательство,

вызвал

в

ходе

кодификационных работ дополнительные трудности. Начать с того, что многие

нормы

жилищного

законодательства по своей юридической природе являются гражданско-правовыми,а потому, строго говоря, наличие их в нормативных актах не только федерального, но и регионального уровня вызывает известные сомнения. С другой стороны, без появления на региональном уровнегражданско-правовыхпо своей юридической природе норм, причем не только в области регулирования жилищных отношений, нельзя обойтись, о чем свидетельствует сложившаяся в регионах уже после принятияКонституции РФ 1993 г. практика.

Бросая взгляд в прошлое, можно сказать, что к исключительному ведению Российской Федерации следовало бы отнести не все гражданское законодательство, а лишь принятие Гражданского кодекса, одновременно установив, что нормативныегражданско-правовыеакты и федерального, и регионального

Краткая характеристика жилищного фонда дана в ч. 1 ст. 19 ЖК: жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Эту характеристику едва ли можно считать определением жилищного фонда, поскольку, по существу, она сводится к тавтологии. Чтобы дать определение жилищного фонда, которое было бысколько-нибудьсодержательным, нужно обратиться и к другим положениям нового жилищного законодательства, сосредоточенным в первую очередь вгл.

2 ЖК «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд». В характеристике жилищного фонда, данной вЖК, ключевым является понятие жилого помещения. Поэтому для определения жилищного фонда нужно раскрыть содержание указанного понятия, т.е. выявить его сущностные признаки. О жилых помещениях речь идет во всех статьяхгл. 2 ЖК <1>. Особенно важны следующие положения.

Не ограничиваясь общей характеристикой жилищного фонда, ЖК закрепил классификацию жилищного фонда на виды. Эта классификация проводится,во-первых,в зависимости от формы собственности и,во-вторых,в зависимости от целей использования.

Взависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, находящийся в собственности граждан и юридических лиц; государственный, находящийся в собственности Российской Федерации и ее субъектов; муниципальный, находящийся в собственности муниципальных образований.

Взависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд;

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector