Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Договор об аренде: виды, особенности, содержание

При сдаче жилья заключают два типа соглашений. Если ваш квартиросъемщик — физлицо, это будет договор о найме. Отношения арендодателя с юридическими лицами регулируются соглашением об аренде. Первый вид договора регламентирован гл. 35 ГК РФ, с нюансами второй разновидности можно ознакомиться в гл. 34 ГК РФ.

В этих документах вы найдете информацию обо всем, что нужно указать при составлении бумаги. Чем она подробнее, тем прочнее ваша защита от непредвиденных обстоятельств. Перед заключением соглашения рекомендуем также изучить гл. 27-29 ГК РФ, в которых идет речь о нюансах гражданско-правовых договоров.

Преимущества официальной сдачи квартиры в аренду

Большинство квартир, которые сдаются в наем или аренду, не оформлены в виде заключения официального договора. То есть сделка заключается на основании устной договоренности между сторонами, что является незаконным и рискованным для обоих участников. Например, собственник может понести риски.

О том, можно ли сдавать квартиру без оформления договора, вы можете узнать из другой нашей статьи.

Например, мошенничество со стороны съемщика. Если нет документально закрепленной сделки, то и сам факт сдачи жилплощади никак нельзя доказать. Поэтому существует вероятность, что съемщик может не заплатить за жилье, коммунальные услуги или нанести ущерб имуществу собственника или соседей (например, затопить их).

Все эти расходы нужно будет возмещать собственнику, ведь защитить свои права он никак не сможет, а для выселения такого жильца придется обращаться в правоохранительные органы.

В случае заключения договора в придется закреплены все важные моменты относительно сделки: размер и способ внесения денег, обязательства по оплате коммунальных услуг, срок пользования жилплощадью. Все права и обязанности обеих сторон будут четко согласованы между ними.

Есть риск налоговой проверки. При сдаче жилплощади ее владелец получает определенный доход, с которого, в соответствии с законодательством РФ, должен быть уплачен налог (НДФЛ).

Именно по этой причине большинство сделок проходят неофициально, ведь стороны хотят таким образом сэкономить.

Однако если этот факт будет обнаружен инспекторами, собственника привлекут к ответственности.

Меры за это предусмотрены довольно серьезные, причем с каждым последующим нарушением наказание будет ужесточаться.

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли сдавать квартиру иностранным гражданам.

Основные преимущества официальной сдачи жилой недвижимости в аренду:

  • исключение возможности различных манипуляций и возможных афер со стороны арендатора в виде умышленного повреждения имущества, неоплаты коммунальных платежей и арендной платы;
  • исключение варианта по сдаче квартиры знакомым или родственникам на основании устного соглашения, так как официальное оформление договора аренды предполагает возможность получения достойного ежемесячного пассивного дохода;
  • заключив официальный договор, собственник квартиры имеет возможность планировать будущие доходы и расходы, так как оплата аренды входит в обязанность арендатора;
  • не нужно скрываться от работников налоговой службы, так как официальный договор узаконивает налогообложение дохода.

Перед подачей объявлений с предложением об аренде квартиры или обращением в агентства недвижимости возьмите на вооружение гражданский и налоговый кодексы. Сколь бы силен ни был соблазн сдать жилье втемную, только официальное оформление обеспечит вам гарантии, а вашему имуществу — защиту. Отношения с потенциальными квартирантами нужно закрепить подробным договором — так вы обезопасите себя от аферистов, неблагонадежной аудитории, проблем с поддельными документами и элементарного воровства.

Законодательная база

Согласно законодательству, аренда жилых помещений предусматривается Гражданским кодексом. Этому аспекту посвящена глава 35, состоящая из нескольких статей. В соответствии с Гражданским кодексом, человек имеет право официально сдать в аренду квартиру и рассчитывать на правовую поддержку со стороны государства, если его имущественные права будут нарушены.Однако закон предусматривает ряд ограничений и требований, которые необходимо соблюдать, чтобы сделка стала законной.

Любые сделки с имуществом, в том числе и при сдаче в аренду, регулируются определенными законодательными актами. При сдаче жилплощади в аренду или наем собственнику необходимо руководствоваться такими двумя основными документами:

  1. Жилищный кодекс РФ – в этом документе прописаны основные правила пользования жильем и ответственность за их нарушение.
  2. Гражданский кодекс РФ – вопросам сдачи недвижимости посвящены отдельные главы этого документа:
    Кто имеет право сдавать квартиру в аренду
  • сделка аренды (заключается, если хотя бы одной стороной договора выступает юридическое лицо) освещена в главе 34 ГК РФ;
  • сделка найма (заключается между двумя физическими лицами) регламентируется главой 35 ГК РФ.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

При составлении договора аренды или найма нужно обязательно руководствоваться положениями ГК РФ, поскольку это поможет оформить сделку максимально правильно и законно.

О том, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Право пользования, владения и распоряжения жилой недвижимостью принадлежит только собственнику имущества. В качестве правоустанавливающих документов, которые подтверждают право собственности, могут выступать: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения.

Для того чтобы убедится в том, что заинтересованное в сдаче квартиры в аренду лицо, является ее собственником, будущий арендатор может заказать соответствующую выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Из данного документа можно также узнать, является ли арендодатель единственным собственником квартиры, так как при наличии и других собственников, договор аренды со стороны арендодателя должны подписать все собственники или уполномочить одного из собственников соответствующей доверенностью, которая должна быть удостоверена нотариусом.

Если в квартире, которая планируется для сдачи в аренду, есть зарегистрированные лица, то от взрослых следует получить письменное согласие, а за несовершеннолетних согласие должен дать орган опеки и попечительства.

Если речь идет о сдаче комнаты в коммунальной квартире, то без получения согласия остальных жильцов такой недвижимости не обойтись. Это объясняется тем, что проживание в коммунальной квартире предполагает пользование общими помещениями: кухней, ванной, санузлом.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Следует иметь в виду, что простым письменным согласием жильцов не обойтись. Документ должен быть заверен нотариусом. В противном случае, государственная регистрация договора аренды будет невозможна.Важно знать, что муниципальные квартиры их наниматели сдавать в аренду не могут, так как они являются собственностью муниципалитета.

Помещения, подлежащие сдачи в аренду

Законом установлен целый ряд правил, касающихся законной сдачи различного рода жилья в аренду.

Жилье, состоящее в собственности

Если квартира приватизирована, то законно сдать ее может:

     
  • лицо, являющееся ее собственником;
  • доверенное лицо собственника, имеющее нотариально заверенный документ, свидетельствующий о праве распоряжения данным помещением.

Последний документ можно получить без ведома собственника, внеся установленную плату.

Жилье, состоящее в долевой собственности

Квартира, имеющая несколько собственников, может быть сдана в аренду при соблюдении нескольких условий.

Письменное разрешение, полученное от каждого из собственников.

Письменное разрешение от каждого лица, имеющего прописку в данном помещении.

Разрешение органов опеки, необходимое, в случае если в квартире прописаны лица, не достигшие совершеннолетия.

При отсутствии данных документов, аренда жилья будет считаться незаконной, и кто-либо из собственников сможет потребовать аннулирования сделки на законных основаниях.

Жилье, приобретенное в ипотеку

Лицо, купившее квартиру в ипотеку, считается полноправным собственником данного объекта. Однако необходимо помнить, что жилье является залоговой собственностью, которую банк-кредитор может свободно изъять, в случае невыплаты долга.

Есть ряд случаев, когда жилье сдавалось без ведома банка, предоставившего кредит. В случае судебных разбирательств с арендаторами у собственников возникали определенные трудности, поскольку сделка официально считалась незаконной.При сдаче в аренду ипотечного жилья юристы советуют брать плату каждый месяц, чтобы избежать имущественных споров с арендаторами, если квартира будет изъята банком.

Жилье, состоящее в муниципальной собственностиОфициально собственниками неприватизированных жилых помещений являются муниципальные власти. Исходя из этого, сдача помещения в аренду на законных основаниях возможна только с их разрешения.Как правило, власти редко дают подобного рода разрешения. Если документ все же удалось получить, то ответственный квартиросъемщик оформляет договор субаренды.

Служебное жилье

Формально служебная квартира не принадлежит лицу, которое временно в ней проживает. Поэтому сдать данное жилье законным образом невозможно. Если организация, предоставившая служебную квартиру своему сотруднику, выяснит, что данное помещение предоставляется иным людям, договор о временном проживании может быть расторгнут.

Часть коммунального жилья

Владелец комнаты, располагающейся в коммунальной квартире, может сдать ее в аренду с письменного разрешения всех владельцев помещений, располагающихся на данной площади. Это требование сопряжено с тем фактом, что в коммунальной квартире соседи совместно пользуются такими помещениями, как коридор, кухня и санузел.

Оформление договора

Выделяют два вида контракта о сдаче жилья в наем.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Договор найма. Чтобы контракт имел законную силу, его необходимо регистрировать. Как правило, его заключают между физическими лицами.

Договор аренды. Его положено регистрировать, если он заключается на год или дольше. Данный контракт заключается между юридическими лицами.

В контракте необходимо указать следующие данные:

     
  • точные сроки, вплоть до числа и часа, до которого жильцы обязаны освободить квартиру;
  • точные сроки внесения платежей;
  • сумма оплаты, которую необходимо внести за месяц;
  • порядок внесения платежей, например, предоплата за полгода;
  • порядок пользования имуществом, расположенным на территории жилья;
  • порядок погашения счетов за коммунальные услуги;
  • точное время, когда хозяева жилья будут приходить для проверки помещения и получения оплаты;
  • данные о собственниках квартиры, наличии приватизации, регистрационные номера свидетельств;
  • число квартирантов, которым разрешено проживать в квартире;
  • порядок возмещения возможных убытков;
  • порядок возврата возможных долгов;
  • дополнительные условия, касающиеся порядка пользования помещением.

 К контракту прилагается акт приема-передачи жилья и находящихся в нем предметов. При наличии подобного рода бумаги хозяину и жильцам будет проще отстоять свои права в суде и избежать лишних обвинений в порче имущества.

Юридическая консультация > Недвижимость > Как сдать квартиру в аренду официально: оформление договора

Вложение средств в недвижимость считается самым надежным способом сохранения и преумножения денег. Жилье редко падает в цене, постоянно пользуется устойчивым спросом, а если его сдавать в аренду, то можно иметь постоянный источник дохода.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Сдача квартиры в аренду и найм — разные понятия

Правила сдачи жилья в арену регламентируются действующим законодательством. Чтобы составленная документация носила законный характер, надо опираться на 2 закона РФ:

  1. Жилищный кодекс. Этот документ содержит все указания, касающиеся правил пользования жильем.
  2. Гражданский кодекс. Некоторые фрагменты документа освещают вопросы сдачи жилья в аренду. Это статьи 34 и 35. В первой говорится о правилах оформления сделки, если одна из сторон является юрлицом. Вторая статья посвящена заключению договора между физическими лицами.

Нельзя игнорировать положения, прописанные в Гражданском кодексе. Несоответствие договора данным требованиям может привести к серьезным проблемам. К тому же, надо научиться различать найм от аренды, эти нюансы тоже вносят свои коррективы в оформление документации.

Договор аренды как гарантия спокойствия

Нередко встречаются ситуации, когда аренда не оформляется письменно. Стороны ограничиваются устным соглашением. Такая практика существует уже не один десяток лет. Она проста и прекрасно работает, если сделка заключается между честными, порядочными людьми.

Однако, в последнее время увеличилось количество мошенников, недобросовестных граждан, поэтому устное соглашение является крайне рискованным делом. Понести убытки может каждая из сторон. А оспорить действия в суде будет полностью нереально.

Больше всего рискует собственник. Если нет договора, в котором оговаривается ответственность съемщика жилья, то владелец квартиры может в итоге получить разбитые окна, затопленных соседей, разломанные двери, предметы мебели, пропавшие вещи и даже пожар.

При этом он не сможет предъявить никаких претензий. Ведь все его аргументы будут только словами, которые против слов другого человека ничего не будут значить.

А надеяться на то, что арендатор признает свою ответственность за понесенные владельцем убытки маловероятно. Да и внесения денег по арендным платежам в срок будет дождаться сложнее.

Квартира в аренду

Чтобы выселить нежелательных жильцов, надо будет позаботиться о привлечении полиции.

Но риски у арендатора тоже есть. Ведь мошенничество со стороны владельцев жилья не редкость. Некоторые умудряются сдавать жилье сразу нескольким людям, брать с каждого предоплату, а потом оставлять всех без возможности пользоваться жильем.

Официальная сдача недвижимости в аренду приводит к необходимости уплаты налогов от полученного дохода. Именно желание сэкономить на этом толкает собственников обращаться к устной договоренности при сдаче квартиры в аренду. Ведь сумма в 13 % — это не так уж и мало.

Однако это является нарушением действующего законодательства, в случае раскрытия такого факта собственник понесет наказание.

Сумма штрафа немалая, причем каждый новый факт обнаружения факта уклонения от уплаты налогов будет приводить к более крупным штрафам и прочим формам ужесточения наказания.

Прибыль от аренды нужно декларировать

Сдача жилья в аренду подразумевает ежегодную сдачу декларации о доходах, регулярную уплату налогов. Если эти действия не были произведены владельцем жилья, то он будет привлечен к ответственности.

Так что, отсутствие в законе статьи о запрете незаконной сдачи недвижимости в наем не открывает возможности для отказа от официального оформления сделок.

Необходимость сдавать декларацию оговорена в 119 статье НК. В этой же статье содержатся указания, связанные со штрафными санкциями в случае непредставления декларации.

Ответственность за неуплату налогов более серьезная. Она регламентируется не только Налоговым кодексом, но и Уголовным. Меры ответственности напрямую связаны с уровнем тяжести нарушения.

  • Взыскание всей суммы неуплаченных налогов. Данная мера непременно используется во всех случаях. Как бы ни складывалась ситуация, придется оплатить всю задолженность и пеню, начисленную за просрочку.
  • Штрафы. Во-первых, это штраф за несданную декларацию. Это 5 % в месяц от суммы появившегося долга (не менее 1000 рублей, не более 30 % всего). Во-вторых, штраф за неуплату налога – 20 % от задолженности при первичном выявлении нарушения, 40 % — при втором и последующих нарушениях.
  • Уголовное наказание. Способы уголовного наказания есть в 198 статье УК. Меры напрямую зависят от тяжести правонарушения. Например, если сумма долга за последние 3 года выше 600 000 руб., то наказание такое:
  1. штрафы (до 300 000 руб.);
  2. лишение свободы до года;
  3. принудительные работы до 6 месяцев.

Если же налоговые долги, скопившиеся за 3 года, более 3 миллионов, то ответственность еще более серьезная:

  • штраф поднимается до 500 000 руб;
  • срок принудительных работ, лишения свободы может доходить до 3 лет.

Таким образом, наказание сводится к штрафам, аресту, принудительным работам. Иные способы наказания не используются. У собственников не отбирают недвижимость, не лишают их прочих прав.

Однако и перечисленные меры ответственности действуют далеко не всегда. Ведь правоохранительным органам довольно сложно узнать даже о самом факте незаконной сдачи жилья в аренду. А доказать это вообще практически невозможно.

Ведь основное доказательство в таком случае – документальное подтверждение сдачи квартиры в аренду. Таких документов почти никогда не бывает. Даже если они есть, и владелец, и арендатор не заинтересованы в том, чтобы они попали в руки официальных лиц.

Риелтор как помощник в вопросах аренды

Чтобы официально сдать квартиру либо дом в аренду, надо придерживаться следующих рекомендаций.

  • Подготовительный этап. Надо решить, какая мебель, техника останется в квартире, а что следует убрать. Ведь вряд ли квартиросъемщик будет заботиться о сохранности вашего имущества. Однако жилье без микроволновки, плиты, утюга, стиральной машины, мебели вряд ли понравится потенциальным клиентам. Если же речь идет о посуточной аренде, жилье должно быть оснащено всем необходимым. Также следует сделать косметический ремонт, навести чистоту, позаботиться о наличии интернета.
  • Поиск клиентов. Искать квартиросъемщиков можно своими силами, размещая объявления во всех доступных местах, включая интернет-порталы, газеты объявлений. Можно обратиться за помощью к риелторам.
  • Решение вопроса с коммунальными платежами. Кто бы ни проживал в квартире, обязанности по уплате коммунальных платежей остается за владельцами недвижимости. Поэтому надо продумать и решить, то будет вносить эти платежи, чтобы отразить решение в договоре. Ведь можно обязать арендаторов часть оплаты за жилье переводить на коммунальные счета. Если уже имеется долг по квартплате, можно решить вопрос с ее погашением за счет платежей за аренду.
  • Подготовка документации. Чтобы оформить аренду либо наем, готовят такие документы:
  1. паспорта;
  2. правоустанавливающая документация на жилье;
  3. договор;
  4. если вместо собственника документы будет подписывать доверенное лицо, то готовится заверенная доверенность.
  • Оформление договора. Данный документ можно составить своими силами либо обратиться за данной услугой в юридическую контору. Нюансы его составления зависят от того, наем или аренду решено оформить. В любом случае в договор должен соответствовать таким требованиям:
  1. письменная форма;
  2. наличие нескольких экземпляров;
  3. содержать описание предмета договора.
  • Подготовка описи имущества, имеющегося в квартире. Этот документ исключит возможность кражи, порчи имущества.
  • Составление акта приема-передачи. Такой документ является подтверждением, что квартира была передана квартиросъемщику в должном виде.
  • Регистрация договора. Договор аренды регистрируется всегда, а найма только в случае длительного срока (более года). Зарегистрировать его можно в налоговой. После этого начинается ежегодная подача декларации.
Предлагаем ознакомиться:  Законность применения полиграфа на работе

Налогообложение

Налог составит 13%

При официальной сдаче квартиры в аренду размер налогов будет следующим:

  1. для граждан РФ – 13 %;
  2. для иностранцев – 30 %.

Чтобы уменьшить платежи, собственник может зарегистрировать себя в качестве ИП и выбрать иные способы налогообложения:

  • УСН. У предпринимателей, подлежащих такому способу налогообложения, расходу значительно ниже. Это всего 6 % страховые взносы. Взносы платить придется регулярно.
  • Патент. После его покупки налоги не платят. Однако сама стоимость патента немалая, поэтому люди пугаются и избегают такого варианта. Ведь нет гарантий, что впоследствии обстоятельства не изменятся и сдача квартиры не прекратится через некоторое время, а патент уже будет куплен и деньги никто не вернет. Затраты на патент дополняются обязательными взносами в соответствующие фоны.

Правила сдачи квартиры в аренду самостоятельно

Как сдать квартиру в аренду правильно? Есть ли закон об аренде? Любые сделки с имуществом, в том числе и при сдаче недвижимости в аренду, регулируются определенными законодательными актами .

При сдаче квартиры в аренду или наем собственнику необходимо руководствоваться такими двумя основными документами: сделка аренды (заключается, если хотя бы одной стороной договора выступает юридическое лицо) освещена в главе 34 ГК РФ; сделка найма (заключается между двумя физическими лицами) регламентируется главой 35 ГК РФ.

«Заплати налоги и спи спокойно», — слоган, регулярно напоминающий о необходимости отчисления определенной суммы от ваших доходов государству.

Сдача квартиры также облагается налогами.

Все по закону: как официально, правильно и безопасно сдать квартиру в аренду или наем?

При неуплате вас будет ожидать немалый штраф. Платить налоги за сдачу квартиры в аренду необходимо ежегодно. До 30 апреля вы должны посетить инспектора, заполнить декларацию и внести нужную сумму.

После этого в течение года вы можете быть свободны.

Это дает возможность получать дополнительный доход без какого-либо активного участия. Если у вас есть свободная жилплощадь, то ее можно сдавать в аренду.

Но для этого необходимо ознакомиться со всеми тонкостями и юридическими моментами, чтобы не попасть впросак. Прежде всего, вы как будущий арендодатель должны понимать, что сдача своей кварты является очень непростым и хлопотным делом.

В заключаемом Вами договоре необходимо отдельно зафиксировать и пункт о том, сколько комплектов ключей от жилого помещения Вы передаете нанимателям (1,2 или 3 комплекта), а также определить – остается ли комплект ключей у Вас как хозяина квартиры для экстренного доступа в жилое помещение (пожар, затопление, обеспечение доступа аварийным службам, представителям ТСЖ, управляющей компании и т.п.).

Легальная сдача квартиры в аренду: что и как делать на практике

Некоторые граждане владеют несколькими свободными или временно свободными квартирами.

Желая компенсировать свои затраты на оплату коммунальных услуг, а также стремясь получить дополнительный источник дохода, они сдают их в аренду.

Особенно часто это наблюдается в крупных городах России и, конечно, в столице. К сожалению, многие собственники не знают, как правильно сдать квартиру в аренду, избежать неприятных санкций в виде штрафов и при этом сэкономить на налоговых выплатах.

С чего начать?

С составления договора в простой письменной форме или нотариально заверенного договора. Та и другая формы договора имеют равную юридическую силу в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Договор аренды жилья представляет собой соглашение между арендодателем и арендатором, в котором стороны договариваются о том, за какую плату и на какой срок жилое помещение, принадлежащее арендодателю, переходит во временное пользование арендатору.

Этот документ содержит несколько пунктов.

Я имею право!

Свободную квартиру, где вы не живете, — недвижимость, перешедшую по наследству или принадлежащую одному из супругов, обитающему на территории второй половины, — можно сдавать и получать очень даже неплохой доход. Правда, лишь в том случае, если обставить сделку по закону.

Иначе сдача жилья обойдется хозяевам, как говорится, «себе в убыток». Считаем нужным вас предостеречь: среди квартиросъемщиков немало недобросовестных людей да и просто мошенников.

Кто имеет законное право на сдачу квартиры, как выявить лицо, не имеющее право на заключение договора аренды. Что обязан предоставить арендодатель другой стороне по сделке, также прописаны права собственника и арендатора, в каких случаях и когда он может требовать полную оплату аренды.

Условия прекращения договора аренды, если его продление, может ли арендатор снимаемое помещение передать в поднаем другому лицу, и условия такой сделки.

Новый закон, принятый Мосгордумой, освобождает арендодателей от подачи налоговых деклараций, максимально упрощая администрирование сбора налогов.

Достаточно купить раз в год патент – больше никаких налогов платить не надо.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Поэтому гражданин-физическое лицо обязан включить полученный доход в налоговую декларацию (3-НДФЛ) и внести оплату согласно стандартной ставке, которая составляет 13% от всей суммы получаемого дохода.

Если изложенные выше условия не будут соблюдены, то контракт аренды не станут официально регистрировать в Росреестре. Незарегистрированный договор аренды жилья не имеет юридической силы и не рассматривается в суде, в случае имущественных претензий арендодателя или арендатора.

Если правильно распорядиться своей недвижимостью и сдать её в пользование кому-либо, то можно получать неплохой ежемесячный доход.

Однако каждому собственнику следует знать основные правила сдачи квартиры в аренду, чтобы не попасть на удочку мошенников и не лишиться своего имущества. Существует множество схем, которыми пользуются аферисты: начиная от хищения мебели до переоформления прав на квартиру.

Очень важно составить договор, который защитит вас от их неправомерных действий и подарит уверенность. Есть много моментов, которые относятся к юридической стороне наёма. Вам стоит их знать.

Та сумма, которая будет взиматься с арендатора определяется, исходя из некоторых факторов. Например: состояние недвижимости, площадь, количество мебели, район, где она расположена и другие.

Позаботьтесь о том чтобы помещение было отремонтировано и пригодно для жизни. Обратите внимание на сантехнику, состояние полов, наличие бытовой техники.

Если вы понимаете, что многие детали в квартире не смогут удовлетворить квартирантов, то лучше всего сдавать её просто без мебели. Конечно, так будет дешевле, но это поможет вам избежать неприятных сцен торга за каждую мелочь.

Можете обзвонить несколько риэлтерских агентств и узнать цены на квартиры в вашем районе. Или же проследить эту информацию на различных сайтах и в соцсетях, где собственники сдают жилплощадь внаём.

Скажем сразу, не стоит печатать объявления и расклеивать их по району. В лучшем случае это окажется нерезультативным, а худшем – привлечет внимание аферистов. Поэтому либо воспользуйтесь помощью специальных компаний, либо, если не хотите тратить деньги на оплату труда специалистов, обратитесь за помощью в интернет.

Разместите фотографии комнат вместе с подробным и информативным объявлением на различных сайта и группах ВКонтакте или Одноклассниках, которые посвящены аренде жилья. Неплохим вариантом будет обратиться за помощью к друзьям, знакомым или коллегам. Так вы сможете получить жильцов с отзывами.

Для начала оговорите с новыми съёмщиками, сколько людей планируют проживать на жилплощади. Это надо для того чтобы, когда вы однажды зайдете к себе, не обнаружить толпу нелегалов в комнатах.

Второе, что следует выяснить, это кто будет отвечать за разного рода ЧС.

Внимание

Помните, что по закону вы не сможете навещать квартиру просто так, в удобное для вас время без предупреждения.

Данный документ заключается между арендодателем и съёмщиком. Помимо этого в его заключении могут принимать действия третьи лица. Например, если его оформляют сотрудники юридических компаний.Объектом договора является изолированное жилье, пригодное для проживания, например, квартира, дом, комната.

Соглашение призывает выполнять некоторые обязательства.

  • За определенные деньги обеспечивать съёмщика жильём, полностью пригодным для проживания.
  • Производить эксплуатацию помещения в полной мере.
  • Осуществлять обеспечение всеми коммунальными услугами.
  • Самостоятельно ремонтировать помещение или его часть.
  • Использовать жилплощадь исключительно для проживания, а не для иных целей.
  • Сохранять её в хорошем состоянии.
  • Ремонтировать, менять планировку только в соответствии с согласием наймодателя.
  • Ежемесячно вносить оговоренную и прописанную в договоре плату.
  • Оплачивать коммунальные услуги, если такой пункт содержится в документе.

Все подобные договоры можно разделить на 2 основных вида. Долгосрочные и краткосрочные.Первые заключаются на срок до 5 лет. А вторые – до года.

Как арендодатель, вы обязаны будете предоставить документы, которые дают вам право распоряжаться квартирой как своей собственностью. Например: договоры ренты, купли-продажи, мены или постановление суда. Если соглашение оформляет посредник, то он должен приложить копии этих документов после того как их заверил нотариус.

Не забудьте оформить договор в Росреестре.

Подобные соглашения всегда оформляются в письменном виде, а их деятельность регулируется Гражданским кодексом. В нем и прописано все, что должны выполнять стороны, заключившие его.

В самом тесте документа должны быть прописаны следующие моменты: адрес квартиры, срок её сдачи, сумма оплаты, списки людей, которые там будут проживать.

После того как все прописано, самое время оформить акт приема-передачи собственности.Укажите в нем: проводился ли в квартире ремонт, как давно это было, какая мебель и бытовая техника в ней находится, запишите её примерную стоимостью.

Эта запись очень важна, ведь если жильцы испортят что-либо в вашем доме, они будут обязаны оплатить ремонт или купить новое.

Это действие признаёт сделку законной. Оно не является обязательным, но именно это может обезопасить вас.

  • Владелец считает съёмщика подозрительным и не доверяет ему.
  • Собственник вынужден покинуть город, где сдаёт недвижимость.
  • Хозяин не имеет времени полностью контролировать сделку.
  • Перестраховка на случай ЧС.
  • Специально оформленное заявление в свободной форме.
  • Квитанция об оплате этой услуги.

Арендатору достаточно просто расписаться. Если он не соглашается сделать это, то можете считать, что он что-то скрывает от вас. Лучше найти нового жильца.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Оформление депозита – распространенное явление. Именно он помогает защититься от различного рода афер. Сейчас все чаще при заключении бумаг по найму дело не обходится без заключения страхового депозита. Но по какой причине?

Сумма, которая прописывается в договоре является определенной компенсацией за возможное несоблюдение его правил. Данные расходы выплачиваются в различных чрезвычайных ситуациях. Например, когда съёмщик вдруг неожиданно покинул квартиру, но совершенно «забыл» о том, что следовало заплатить. В этой ситуации вы можете распоряжаться задатком как захотите, теперь эти деньги законно ваши.

Как составить договор аренды квартиры

В соответствии с условиями официального документа, которым является договор аренды квартиры, жилая недвижимость передается во временное пользование арендатору от собственника недвижимости.

В документе содержатся все данные об условиях заключенного соглашения, сроках действия договора, правах и обязанностях сторон, размере и сроках внесения арендной платы.

Действующее гражданское законодательство предусматривает два вида возможного заключения договора о сдаче имущества от собственника к временному пользователю, это:

  • предусмотренный главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма при сдаче жилья физическому лицу. Закон не требует обязательной регистрации такого вида сделки, независимо от того, на какой срок она заключена;
  • предусмотренный главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды при заключении сделок с участием физических лиц. Такой документ подлежит государственной регистрации, если сделка заключена на срок свыше одного года.

Заключение официального договора, как в первом, так и во втором случаях позволит собственнику жилого помещения обезопасить себя от различных сложностей, которые возникают, если договор заключен в устной форме или не зарегистрирован официально.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

А это равнозначно тому, что договор не заключен вообще и, соответственно, собственник квартиры подвергается неоправданному риску.

Например:

  • отсутствует возможность обратиться в суд с иском к арендатору, если он отказался вносить арендную плату или имеет задолженность по коммунальным платежам;
  • невозможно будет потребовать возмещения ущерба за испорченное имущество или пропажу вещей собственника, которые оставались в сданной квартире;
  • исключается возможность обращения с заявлением в полицию, так как подтвердить официальными документами факт сдачи квартиры в пользование другим лицам, невозможно;
  • существует риск несения затрат на ремонт квартиры соседей снизу, если наниматели их затопили.
    Поэтому только официальный договор соответствующего вида позволит собственнику получать стабильный доход и не нести дополнительных затрат, которые ничем не оправданы.

В связи с этим, договор должен содержать следующую обязательную информацию:

  • размер ежемесячной арендной платы;
  • срок ее внесения, с указанием конкретной даты или временного периода в несколько дней;
  • какое имущество собственника квартиры предоставляется в пользование арендатору, его опись и состояние;
  • на кого возлагается обязанность по уплате коммунальных платежей, передаче данных о показаниях приборов учета;
  • периодичность и порядок проверки собственником квартиры состояния предмета аренды и предоставленного в пользование имущества;
  • сведения о правоустанавливающих документах собственника на квартиру;
  • данные о членах семьи нанимателя, которые будут проживать вместе с ним в арендуемой квартире;
  • в каком порядке разрешаются споры между собственником квартиры и нанимателем, а также возмещается причиненный вред.

В содержание договора могут быть включены и другие сведения, которые являются важными для обеих сторон сделки, если они не противоречат требованиям действующего законодательства.

Квартира от собственника в пользование нанимателя передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. В этот же документ вносятся сведения о другом имуществе, которое передается в пользование нанимателю и членам его семьи.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Оформление официального договора по сдаче квартиры в наем обезопасит собственника жилья от возможных рисков и дисциплинирует нанимателя на весь его срок действия.

Вместе с тем, каждой стороне договора следует знать, что даже официальный договор не дает 100% гарантию от возникновения проблем и споров между участниками сделки.

Так, нанимателю перед подписанием договора следует убедиться, что арендатор является полноправным собственником квартиры или действует на основании документов, оформленных надлежащим образом, квартира не находится под арестом или другими обременениями, долгов по коммунальным платежам нет.

Указанная информация должна быть своевременно озвучена сторонами и указана в содержании договора. При этом наниматель обязан подтвердить, что он ознакомился со всей информацией о снимаемом жилье и претензий к собственнику не имеет.

Предлагаем ознакомиться:  Минимальный стаж для пенсии в России: какой нужен и как его увеличить?

По требованию собственника квартиры, в договор могут быть включены данные, которые подтверждают платежеспособность нанимателя и членов его семьи, контактные данные с места работы арендатора.В свою очередь, наниматель может потребовать включения сведений о том, что квартира не передана никому другому в аренду, под арестом или другими ограничениями не находится.

С образцом типового договора аренды квартиры можно ознакомиться здесь.

При составлении текста договора, не рекомендуется включать в документ стандартные фразы. Вся информация о квартире должна быть указана подробно, все ранее достигнутые устные договоренности следует перенести в письменный вид.

Это позволит как собственнику квартиры, так и нанимателю избежать в дальнейшем различных неприятных ситуаций, а также надежно защитить права и законные интересы каждой из сторон сделки.

Возможные риски

Прежде, чем ответить на вопрос «Как сдать квартиру в аренду официально», предлагаем вам сначала ответить на другой.

Не будем взывать к вашей сознательности и рассказывать, что нарушать закон нехорошо. А вместо этого обозначим основные риски, с которым сталкивается человек, нелегально сдающий свою недвижимость в аренду:

  1. Афера.Если Вы нелегально сдаете жилье вы можете столкнуться с тем, в вашей квартире окажутся совсем не те люди, кому вы изначально сдавали квартиру. Или, что еще хуже, можете даже лишиться жилья;
  2. Непредвиденные расходы.Если заранее не определить порядок оплаты всех расходов (коммунальные платежи, телефон и т.д.), то непросто будет, например, получить с нанимателя деньги для оплаты его телефонных разговоров с родственниками из далекого, но родного города;
  3. Порча имущества.Как без договора потом доказать, что до появления нанимателя в квартире был другой телевизор, на люстре было не 4, а 5 плафонов, а на ковре не было пятен?
  4. Проблемы с законом.В действующем законодательстве не предусмотрено ответственности за «сдачу квартиру внаем без договора», однако есть нормы, предусматривающие ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) и неуплату налогов. Причем обращаем ваше внимание, что за неуплату налогов предусмотрен как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

Польза и выгода от сдачи жилого помещения в наем известны всем, однако не все учитывают потенциальные риски для владельца арендуемого жилья.

Отказ жильцов от оплаты. В данном случае владелец помещения имеет право выселить жильцов и взыскать долги по суду.

Отказ от погашения счетов за коммунальные услуги, в результате чего накапливаются крупные долги и пени. Чтобы избежать данной проблемы, рекомендуется контролировать все счета и порядок их погашения, либо гасить их самостоятельно.

Имущественный ущерб, например, кража некоторых вещей, либо порча предметов интерьера, мебели или декоративных покрытий.

Имущественный ущерб, причиненный соседям, например, затопление квартиры снизу, либо урон, причиненный вследствие пожара. В ряде случаев убытки покрываются за счет хозяина квартиры, например, если жилец не имеет официального трудоустройства и не имеет средств.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Нарушение жильцами правил общежития, например, устаревание пьяных дебошей, драк. В договоре рекомендуется прописать особые условия, по которым жильцы обязуются соблюдать тишину в вечернее и ночное время, чистоту на лестничной клетке, а также следовать и иным правилам совместного проживания в многоквартирных домах.

Незаконная сдача жильцами квартиры в субаренду, в результате чего может произойти кража или порча имущества, происшествия в виде затопления или пожаров.

Исходя из возможных рисков для хозяина квартиры, есть ряд рекомендаций, как сдать квартиру в аренду правильно по закону в Москве или других городах в 2019 году.

Как правильно передать деньги в счет оплаты аренды квартиры

Обладая свободной квартирой, вы можете получать пассивный доход за счет сдачи ее в аренду, но для того, чтобы хорошо выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.

Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:

  1. паспорт;
  2. документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;
  3. оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нету.
  4. справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства.Эта справка называется выписка из домовой книги.
  5. Если же собственников несколько, то, чтобы сдать квартиру, необходимо получить согласие совладельцев.Есть 3 варианта согласия других собственников:
    • Письменное согласие, которое можно написать от руки.
    • Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
    • Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.
  • паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
  • оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
  • справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
  • если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
  • разрешение наймодателя (муниципалитета);
  • паспорт главного квартиросъемщика;
  • договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
  • оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
  • справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.

Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).

Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.

  • Расположение квартиры: оживленный центр города, тихий спальный район или зеленый пригород – у каждого района есть свои плюсы, но центр, обычно, стоит дороже всего.
  • Площадь: чем она больше, тем выше цена аренды.
  • Состояние квартиры: свежий, хороший ремонт – это не только повод поднять арендную плату, но и фактор, положительно влияющий на скорость нахождения жильцов.
  • Мебель и техника в сдаваемой квартире: Чем лучше меблирована и технически оснащена жилье, тем выше ее цена.
  • Инфраструктура: развитость района, наличие в шаговой доступности школ, спортивных клубов, детских садов и магазинов.
  • Транспортная доступность: если рядом есть остановки общественного транспорта, метро и удобные дорожные развязки, то это еще один повод повысить цену. Но учтите, что не всем нравится жить рядом с оживленной магистралью.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.

  1. Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.
  2. Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.
  3. Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.
  4. Поиск среди знакомых.Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.
    Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.
    Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.
  1. Наведите порядок в квартире.
  2. Проветрите квартиру, если Вы в ней уже не живете.
  3. Еще раз проверьте состояние мебели и техники, замените перегоревшие лампочки – все должно быть в рабочем состоянии.

В процессе показа задавайте вопросы потенциальным арендаторам, так можно лучше узнать их, определить подходят они или нет. Обсудите условия найма во всех подробностях, чтобы потом не возникало дополнительных вопросов – это сэкономит время на этапе подготовки договора.

  • Основание договора.Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.
  • Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно.
  • Срок действия договора.
  • Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет.
  • Оплата коммунальных платежей.Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета.
  • Частота проверок.Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.
  • Порядок расторжения договора.Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.
  • Обязанности сторон в случае порчи имущества.В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.
  • Нормы поведения.Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.
  • Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.

В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями.

Когда Вы решили все вопросы с документами, получили деньги и передали ключи от квартиры, не забудьте:

  1. Подробно рассказать о том, как пользоваться техникой, снимать показания счетчиков и о других мелких бытовых моментах.
  2. Оставить арендаторам телефоны экстренных служб и обслуживающих организаций.
  3. Договориться с соседями, чтобы они ставили Вас в известность о том, как ведут себя наниматели.

Одним из серьезных положений заключаемой сделки является отражение того, каким образом арендатор будет уплачивать или передавать денежные средства собственнику квартиры.

Действующая практика выработала несколько способов, как правильно выполнить данную процедуру:

  • самым простым и удобным способом является передача денег из рук в руки. Однако это потребует от обеих сторон каждый месяц согласовывать место и время встречи, что может быть неудобно для одной или другой стороны. Кроме того, даже при передаче денег из рук в руки, необходимо документальное оформление такого факта, а для этого нужно соответствующее место и принадлежности. Если со стороны собственника квартиры выступает его доверенное лицо, то его полномочия должны быть подтверждены нотариальной доверенностью;
  • путем безналичного расчета, с использованием банковского счета. В таком случае, факт уплаты арендной платы подтверждается банковскими квитанциями, которые необходимо хранить до окончания срока действия договора. Такой способ расчета упрощает весь процесс, так как арендатор может произвести платеж в любое время до установленного срока, а арендодатель – снять денежные средства в любое удобное для себя время.

Порядок действий

Найти порядочных квартирантов – это далеко не самый первый шаг при сдаче жилья в наем. Предполагается ряд подготовительных действий.

Подготовка документов, необходимых для заключения договора. Если квартира приватизирована, необходимо свидетельство о праве собственности и согласие всех собственников или прописанных в квартире жильцов. В отдельных случаях необходимо разрешение от органов опеки (если на данной жилплощади загеристрирован несовершеннолетний).

Подготовка жилья. К данным мероприятиям относится ремонт, уборка, приобретение мебели и прочих предметов интерьера.

Поиск квартирантов.

Подготовка и заключение контракта.

Получение платы и контроль над пользованием квартирой, а также погашением счетов за коммунальные услуги.

Уплата налогов. Официальный договор о сдаче жилья в наем предполагает уплату налогов, которые рассчитываются как 13% от полученной за сдачу жилья суммы.

После подготовки квартиры можно приступить к поискам жильцов.

Уплата налогов

Многие думают, что налог от сдачи квартиры в аренду можно не платить, если сдавать ее на короткий срок. Но в действительности это не так. В соответствии с действующими законами все прибыли от любой деятельности облагаются налоговыми сборами.

Касается это и такой сделки, как аренда жилья. Зачастую собственник задается вопросом: а можно ли осуществить сдачу квартиры в аренду без налогов. По законодательству есть только один ответ – нет. Но без налогов можно обойтись, если, например, сдавать в наем жилое помещение не более, чем на одиннадцать месяцев.

Сдать квартиру в аренду на 11 месяцев налоги не платим – это довольно выгодный бизнес на сегодняшний день. Но существует много подводных камней, с которыми нужно быть знакомыми для правильного налогообложения.

Если у хозяина есть несколько жилищ, то можно оформить себя как юридическое лицо и в данном направлении оплачивать проценты в налоговую службу. Но многие граждане стараются обходить налоговые обложения.

Сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов, насколько легальна данная процедура или как правильно поступить в данной ситуации — важные аспекты, которые интересуют многих собственников.

Конечно же, все обладатели арендной жилой площади нуждаются в грамотной консультации со специалистом. Законодательством страны предусмотрены статьи, в которых указано, что доход должен облагаться налоговым обязательством. Но данный пункт содержит много нюансов и тонкостей, которые необходимо обязательно знать.

Вычеты зависят от следующих пунктов:

  1. Гражданин, который сдаёт в аренду жильё, должен уплачивать налог в размере 13%. Ежегодно следует сдавать всю документацию, договоры, что касаются сделки.
  2. Частный предприниматель может пользоваться упрощённой программой, сумма которой составляет 6%. Оплата должна проводиться один раз в квартал, к этой сумме добавляется взнос в Пенсионный фонд.
  3. Патент покупается физическим или юридическим лицом, которое имеет несколько квартир или дорогостоящих апартаментов. Стоимость такого документа зависит от параметров жилья.

Договор аренды квартиры – это важный документ, который следует составлять с юристом, чтобы были учтены все тонкости и нюансы.

снять квартиру

Есть ряд определённых лазеек, что помогут избежать налоговой арендной платы. Сдача квартиры на 11 месяцев позволит избежать уплаты налога, но существуют определённые требования, чтобы сделка имела успех. Только грамотно составленный договор позволит обойти налогообложение.

Предлагаем ознакомиться:  Приватизация квартиры если есть несовершеннолетние дети

Основные пункты, на которые следует обратить внимание:

  1. Зарегистрировать жилую площадь нужно в том случае, если договор составляется на период больше 1 года.
  2. Следует подать заявление для регистрации, после чего все данные попадут к налоговому инспектору. По итогам вычислений нужно будет выплачивать около 13% каждый год.

Не платить налоги легально достаточно просто: нужно создавать договоры при сдаче в аренду на месяцы. Такие договоры не подлежат налогообложению, их не нужно регистрировать в государственных органах, поэтому налоговики не могут требовать уплатить какую-либо долю от сделки.

Нужно ли платить налог на сдачу квартиры? Согласно законодательству, да, но можно обойти данный нюанс, зная все тонкости и особенности составления договора.

  • дата составления документа;
  • общие данные физических лиц, составляющих договор;
  • длительность времени, на которое сдаётся квартира;
  • сумма сдаваемой жилой площади, особенности оплаты;
  • основные права сторон, обязательства;
  • в случае надобности опись имущества;
  • возможные штрафы при неисполнении всех пунктов;
  • какие-либо изменения суммы оплаты.

Оформить сдачу жилья в аренду и избежать налога возможно, если грамотно составить договор, тщательно продумать все пункты.

оформление договора

Надо ли уплатить налог на сдачу жилья? В законодательстве прописано, что имеется определённая налоговая ставка, которую можно легально обойти, зная свои права.

Следует учитывать такие пункты при составлении договора:

  1. Чтобы обойти налогообложение, следует составлять сделку на срок менее 1 года. Максимальные сроки, что не облагаются налогом, это 360–364 дня. В таком случае наём происходит без обложений.
  2. Безмолвное пользование апартаментами также позволит избежать дополнительных выплат. Если сдаётся жилье, то следует оформить акт безвозмездного использования, в котором будут прописаны все нужные условия между обеими сторонами. Стоит обратить внимание на пункт оплаты, в котором не должно стоять никакой суммы. При таком договоре контролирующие органы не смогут предъявить никаких претензий по уклонению от налогов.
  3. Отсутствие договора: если сдавать квартиру без документального соглашения, то оплачивать пошлину просто нет оснований, но существует риск для обеих сторон из-за невыполнения устных договорённостей.
  4. Умолчание о том, что сдаётся квартира, как вариант возможно, но оно не эффективно. Хотя таким способом пользуется не один арендатор, ведь 13% годовых довольно внушительная сумма.

Сдавать квартиру на короткий срок — это легальный способ, по которому налоги не платим, этот пункт прописан законодательством.

Конечно же, аренда помещений — это довольно непростой процесс, который зависит от выполнения всех соглашений обеими сторонами. Для того чтобы не возникало лишних беспокойств, стоит ознакомиться со всеми особенностями подготовки жилья к сдаче в аренду. Важным пунктом является страхование квартиры, в таком случае у каждого есть гарантии, что сдавали, то и останется.

  • ответственность жильца;
  • сохранность имущества;
  • целостность внутренней отделки;
  • дорогостоящей мебели.

Аренда – это сделка, которая должна включать все нюансы и тонкости, поэтому так важно максимально обезопасить себя от малоприятных ситуаций.

При официальном налоге от сдачи и пользования квартирой заплатит именно хозяин жилья, поэтому стоит все пункты соглашения тщательно продумать с юристом. Конечно же, такой документ будет стоить определённой суммы, но в этом случае будут учтены все тонкости процесса, а владельцу не нужно будет беспокоиться о своём решении.

Налоговой инстанции сложно предъявлять претензии к правильно составленному документу, поэтому этим можно обезопасить весь период сделки. На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания.

С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы. Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику.

Если арендаторы сдали жилье через риелторскую контору, то можно быть уверенными в легальности процедуры. 

Уклонение от налоговых обязательств позволяет не уплачивать определённые суммы в государственную казну, но это не позволяет устранить ответственность.

Законодательством предусмотрено наказание для физических и юридических лиц, которые уклоняются от уплаты налогов, а именно:

  1. Невыплата налогов карается законом. Стоимость такого штрафа достигает 20% от основного долга, а также могут быть насчитаны дополнительные проценты за время просрочки. Если скрывать истинные доходы от правосудия, то могут быть насчитаны дополнительные выплаты в зависимости от дохода.
  2. Сдавать жилье в аренду – это предпринимательская деятельность, которая в случае невыплаты налога является незаконной. Согласно с данной статьёй владельцу квартиры следует заплатить денежный штраф, а также отработать часы на исправительной работе.
  3. Налоговая ответственность – это обязательства каждого гражданина. Если не платить положенные минимумы, то данный факт автоматически считается уклонением от обязательств. Если гражданин скрывает истинные доходы или в декларации указывает ложные сведения, такое решение также является наказуемым. Наказание высчитывается в денежном эквиваленте или в лишении свободы до одного года.

Для того чтобы не являться нарушителем закона, необходимо раз в году заполнять декларацию, а также вовремя исполнять иные налоговые обязательства. Если поданы в документах неверные сведения, то возможно получить штрафные санкции.

Платить ли налоги или уклоняться от них — это выбор каждого, но стоит помнить, что существуют легальные пути, которые помогут обойти неприятности стороной.

Большинство граждан, которые сдают жильё, даже не подразумевают о возможной ответственности. Поэтому именно юридическая неграмотность приводит к штрафным санкциям.

Для того чтобы максимально обезопасить себя, а также сделать всё правильно, нужно проконсультироваться со специалистом. Чтобы правильно провести сделку, нужно оформить договор на 11 месяцев, который потом можно продлить в случае необходимости. Такой подход позволит сделать всё правильно.

Доходы от сдачи в аренду помещений достаточно сложно просчитать, поэтому данная сторона является достаточно проблематичной для государства.

На сегодняшний день данный вид бизнеса имеет большой спрос, что может быть хорошим источником дохода. Для избегания многих острых углов следует внимательно заключать договоры с учётом всех требований и возможных нюансов.

  • годовая ставка для физического лица составляет 13%;
  • при наличии патента – 6%;
  • договор лучше составлять чуть менее чем на один год.

Дополнительные правила каждому желающему могут подсказать в юридической консультации. Правильно составленный договор – это уже залог легальности сделки.

Уплата налогов осуществляется в следующем порядке:

     
  • подача декларации по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту расположения сдаваемого жилья;
  • получение квитанции по почте;
  • уплата указанной в квитанции суммы до 30 апреля каждого года.

Сдавать жилье в аренду можно как физлицо или как ИП. Выбирать формат рекомендуем исходя из прибыльности каждого из вариантов. Физическое лицо и индивидуальный предприниматель могут просто выплачивать НДФЛ — 13% от дохода. Документы с отчетом сдаются до 30 апреля текущего года, налог нужно успеть выплатить до 15 июля.

Для ИП существует и упрощенный формат налогообложения (гл. 26.2 НК РФ), который позволяет отдавать государству только 6% прибыли. Делать это нужно каждый квартал, до 25 числа следующего месяца, а декларацию о налогах сдавать следует до 30 апреля следующего за текущим года. Есть и другие варианты, но они не выгодны при сдаче жилья в аренду.

Поиск жильцов

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Жилье можно сдать без посредников, либо с привлечением агентств. Объявление от хозяина жилья можно разместить:

     
  • на авито или других сайтах, предлагающих размещение собственных услуг;
  • в социальных сетях.

Чтобы избежать лишних хлопот и проволочек при поиске жильцов, можно обратиться в риэлтерские агентства. Как правило, расходы, связанные с поиском квартирантов, включаются в квартирную плату.

Предоставление жилья иностранцам

Порядок оформления договора с иностранцем не имеет существенных отличий от общепринятого в нашей стране, однако он сопряжен с некоторыми трудностями. Рекомендуется:

     
  • тщательно проверить подлинность документов будущего жильца;
  • удостовериться в наличии миграционной карты у квартиранта;
  • проверить наличие разрешения в проживании на территории России данного лица через сайт МВД.

Предоставление помещений юридическим лицам

Договор между физическим и юридическим лицом заключается по той же схеме, что и между физическими лицами.

Сдача жилья за рубежом

Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов.

Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна. А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.

В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду.

Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно. Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости доходила до 7-8% годовых.

В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых. На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.

Для расчета доходности берется некая идеальная формула – стоимость покупки делится на среднюю арендную ставку. В общей сложности с оплатой коммунальных услуг все расходы на содержание квартиры в месяц могут доходить до 80 тыс.

К примеру, окупаемость для трехкомнатной квартиры премиум-класса – порядка 35 лет. Таким образом, назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя, однако это стабильный ежемесячный доход.

Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство клиентов сами решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

До кризиса практика приобретения квартир для сдачи в аренду была распространена гораздо больше.

Сегодня желающих вкладываться в нестабильный и имеющий низкую доходность бизнес практически нет. За последние два года частный арендный бизнес сильно потерял свою доходность во всех сегментах рынка.

Стоит отметить, что за прошедшие два года в элитном сегменте арендного рынка все расчеты стали проводиться в рублях. И если раньше собственник, сдавая квартиру за 5 тыс. долларов в месяц, получал 155 тыс. рублей, то сегодня он продолжает сдавать ее за 155 тыс. рублей в месяц, но доход имеет всего 2,4 тыс. долларов.

Усугубляет ситуацию и переизбыток предложений от собственников, желающих сдать жилье. Сегодня сдают квартиру и инвесторы, которые ждут, когда рынок начнет расти, и недвижимость можно будет продать по более высокой цене.

Однако на рынке довольно много и людей, которые сдают квартиры, доставшиеся им, например, от бабушки. Они не проводят никаких операций с недвижимостью с целью увеличить ее доходность, не покупают, не продают, не «играют» на колебаниях рыночных цен, просто получают небольшой стабильный доход от аренды. Поэтому риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик.

Рынок аренды находится в глубоком кризисе, за последний год средняя ставка снизилась на 15%. В результате, доходность от сдачи в аренду, например, в эконом-классе не превышает 4-6% годовых. А высокобюджетный сегмент страдает из-за сжатия платежеспособного спроса и санкций, которые заставили прекратить сотрудничество с Россией многие западные компании.

Международные фирмы начали отзывать своих сотрудников, а именно экспаты составляли костяк арендаторов элитного жилья. То же касается отечественных бизнесменов и топ-менеджеров из регионов, которые снимали квартиры на время командировок. Соответственно, снизился и инвестиционный спрос.

В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад, доходность которого варьируется от 7% до 12%. Поэтому, как правило, квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестиций, направленной на сбережение, а не преумножение средств. И, как следствие сложившейся ситуации, доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 10%.

В элитном сегменте квартиры с прицелом на сдачу в аренду приобретают не более 5% покупателей. Мотивы таких клиентов могут быть разными. Например, у нас была клиентка, которая купила в Москве несколько квартир и уехала жить за границу. На деньги от аренды живет ее мама, оставшаяся в России.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Бывает, что недвижимость приобретается впрок малолетним детям, а чтобы квартира не простаивала, она сдается в аренду. Я бы сравнила арендный бизнес с банковским депозитом. Хотя, конечно, окупаемость арендного бизнеса достаточно долгая. Например, если сдавать жилье, приобретенное за миллион долларов и зарабатывать 60 тысяч долларов в год, на то, чтобы вернуть вложения, потребуется около 20 лет. В среднем сроки окупаемости элитных квартир в Москве составляют от 10 до 15 лет.

Большая часть клиентов-арендодателей – это собственники, которые рассматривают инвестицию для сдачи в аренду как определенный этап, который решает их текущие вопросы: сохранение сбережений, инвестиции для дальнейшей перепродажи, временная сдача приобретенных для себя, детей или родителей квартир и т.

За последние четыре года средний для рынка показатель доходности от сдачи высокобюджетных квартир в аренду снизился на 1% и сейчас составляет 4% годовых. При этом мы говорим об укрупненных «прикидках», т.

Сегодня доля инвестиционных покупок несколько уменьшилась во всех сегментах. В конце 2014 года в массовом сегменте доля инвесторов могла достигать 40%, теперь она составляет в бизнес-классе порядка 14%, в эконом- и комфорт-классе – 33%. При этом сложно выделить долю тех, кто намерен перепродать жилье после ввода в эксплуатацию, а кто намерен сдавать его в аренду.

Доходность аренды падает.

На это повлияло снижение общей платежеспособности населения в кризис – кто-то потерял работу, был вынужден переехать из Москвы в область или вернуться в регионы и так далее, то есть потенциальных арендаторов стало меньше.

Налог на недвижимое имущество теперь рассчитывается по кадастровой стоимости и ставка будет повышаться каждый год в течение 5 лет, это дополнительные расходы для собственника. Появились взносы на капремонт.

Эти и другие платежи, связанные с содержанием имущества, нельзя бесконечно перекладывать на плечи арендатора. В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству (то есть не было никаких вложений и расходов на ее приобретение) – эти объекты, очевидно, будут сдаваться и дальше.

При покупке недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду есть общее правило – чем больше вложения, тем ниже доходность. К примеру, в экономклассе срок окупаемости квартир составляет не менее 18 лет, доходность – около 4-7% годовых. Если даже инвестор располагает значительной суммой денег, более целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры недорогих сегментов, чем один дорогой объект.

В первом случае, вложения окупятся быстрее. Так, по подсчетам, максимальным спросом – 70% пользуются квартиры стоимостью до 40 тыс. 130 тыс.

Договор о найме жилья, которое находится на территории другой страны, осуществляется по законам того государства, где располагается данная недвижимость.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector