Досрочное расторжение договора аренды в 2019

Как расторгнуть договор аренды

Договор является сделкой между двумя контрагентами процесса. Законодательство предусматривает расторжение соглашения досрочного характера, исходя из оснований, представленных любым участником сделки. При нарушении условий, обозначенных в Гражданском кодексе РФ, а также иных причин, указанных в договорной части необходимо ссылаться на их наличие. (см. Как составить договор аренды)

Аннулирование сделки судебными органами становится возможным в случае, если арендодатель осуществляет деяния следующего характера:

  1. Переданное имущество не является пригодным для использования по причине, не зависящей от другой стороны;
  2. Отклонение от проведения ремонта, предусмотренного в соглашении;
  3. Отказ в передаче объекта имущества или вызывание преград для его непосредственного использования;
  4. Передача помещения с дефектами, знанием о которых передающее лицо обладало в полной мере.

Этот факт может послужить первопричиной для одностороннего расторжения договора в том случае, если другая сторона не уведомила об этих изъянах в период подписания соглашения, а арендатор не знал об их существовании до стадии подписания бумаг на аренду.

Так как договор — это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Основания для досрочного расторжения договора аренды

Договорное соглашение оканчивает свое функционирование после оговоренного срока либо по инициативе одного из участников сделки. Так как в процедуре участвуют две стороны, досрочное расторжение договора аренды способно нарушить права одного из участников. В связи с этим узаконены возможные мотивы для расторжения соглашения.

Если время контракта по арендным отношениям не истекло, партнеры в праве расторгнуть обязательства друг с другом в исключительных случаях:

  • По достигнутому обоюдному согласию участников сделки;
  • По факту судебного порядка, ставшего инициативой одной из сторон;
  • По побуждениям арендатора или арендодателя, исходя из оснований, предусмотренных в подписанном ранее договоре.

Сложным станет обстоятельство, при котором один из участников не согласится аннулировать соглашение.

Российское законодательство предусматривает расторжение договора аренды раньше срока в следующих случаях:

  • было принято обоюдное согласие сторон по прекращению сделки. Для этого у участников должны быть веские причины, которые они отображают в уведомлении друг другу – зачастую инициатором является арендатор или арендодатель. Получив уведомление, стороны принимают решение о прекращении сотрудничества без каких-либо претензий друг к другу;
  • проводится судебное рассмотрение представленного вопроса, на основании которого принимается решение о досрочном расторжении договора. Это происходит по инициативе арендатора или арендодателя и отсутствия согласия второго участника сделки;
  • в одностороннем порядке и посредством судебного разбирательства в результате возникших нарушений условий договора с подачи одной из сторон. В суд подается исковое заявление по факту наличия серьезного нарушения условий ранее подписанного договора. В данном случае придется представить доказательства имеющегося нарушения.

Это только общие основания, которые могут стать причиной досрочного расторжения договора – представленные «сведения» принимаются в Росреестре, в котором ранее регистрировался документ.

В противном случае юридическое действие подписанного соглашения будет действовать в течение неопределенного времени.

Односторонний отказ арендатора от исполнения договора

Досрочное расторжение договора аренды в 2019

Арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если это предусмотрено в законе либо в договоре (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). В случае одностороннего полного отказа от его исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Рассматриваемый способ прекращения договорных отношений имеет ряд неоспоримых преимуществ для арендатора. Ведь, чтобы отказаться от исполнения договора, арендатору не нужно обращаться в суд с иском о расторжении договора. Для этого необходимо лишь уведомить арендодателя об отказе от договора. Согласование в договоре условий о его одностороннем расторжении ускорит процедуру прекращения договора и защитит арендатора от необходимости несения материальных и временных затрат.

Ведь договор будет считаться расторгнутым с момента, когда арендатор известит арендодателя об отказе от договора, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть указано, что он считается расторгнутым по истечении месяца со дня направления арендатором арендодателю соответствующего уведомления.

Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды.

Вопрос: в каких случаях договор аренды считается бессрочным?

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в случаях, если:

  • в договоре не указан срок аренды;
  • в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон;

Обоснование.Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

образец письма

Пример из практики: суд признал договор аренды бессрочным, поскольку условие о сроке аренды сторонами не было согласовано 

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

  • до полного присоединения арендодателя к арендатору (постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2005 г. № А48-5198/04-7);
  • до ликвидации арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. по делу № А13-10727/2008);
  • до начала плановой застройки (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2009 г. по делу № А75-2721/2009);
  • до момента приватизации помещения (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2010 г. по делу № А78-481/2010).
  • срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок.

Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Образец соглашения

Право арендатора отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

Пример условия договора, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

«Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

  • условным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано при наступлении определенных обстоятельств.

Пример условия договора, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

«Арендатор при увеличении размера арендной платы и (или) стоимости коммунальных услуг за пользование нежилым помещением более чем на 5 процентов по сравнению с прошлым годом в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.

Предлагаем ознакомиться:  В каких случаях не оплачивается больничный лист

Например, если арендатор, который имеет право отказаться от договора каждый раз при повышении ключевой ставки Банка России более чем на 1 процент, этого не сделает и продолжит пользоваться арендованным имуществом, то будет считаться, что арендатор своим правом на отказ от договора не воспользовался.

Может оказаться, что условие о возможности расторжения договора арендатором сформулировано в договоре недостаточно четко. В связи с этим может возникнуть неясность: дает ли оно арендатору право на расторжение договора в судебном порядке или же право на отказ от исполнения договора. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Арендатору предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора, если в договоре указано на возможность расторжения договора:

  • либо «в одностороннем порядке»;
  • либо «во внесудебном порядке»;
  • либо «без обращения в суд».

Пример недостаточно четкой формулировки, которую суды расценивают как предоставляющую арендатору право на односторонний отказ от договора

«Арендатор в случае существенного нарушения арендодателем условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендодателя».

В иных случаях следует исходить из того, что арендатору предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Судебная практика при неясности формулировки о расторжении договора также ориентируется на буквальное толкование текста договора. Так, если в договоре будет указано именно на возможность одностороннего отказа той или иной стороны от исполнения договора, то суды исходят в первую очередь из того, что сторона имеет право расторгнуть договор во внесудебном порядке.

Пример из практики: суд признал за арендодателем право на односторонний отказ от исполнения договора аренды 

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о взыскании долга по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендной платы, задолженности за фактическое пользование недвижимым имуществом после прекращения действия договора, процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки за несвоевременное освобождение помещения, а также о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Суды установили, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений. Согласно договору при наличии у арендатора задолженности по арендной плате за два месяца и более арендодатель вправе отказаться от исполнения названного договора. В этом случае договор будет считаться расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору.

В связи с образовавшейся у арендатора задолженностью по арендной плате арендодатель направил ему претензию, в которой уведомил об образовавшейся задолженности и необходимости ее оплаты. Арендодатель также указал в претензии, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате в указанный срок договор аренды считается расторгнутым, и в этом случае помещение необходимо будет передать балансодержателю в течение двух дней с момента расторжения договора.

Претензия истца была получена ответчиком, задолженность по арендной плате не была погашена. Это послужило основанием для обращения истца в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично (была снижена сумма неустойки) и обязал ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, передав его по акту приема-передачи арендодателю. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ является расторгнутым.

Суд апелляционной инстанции решение суда в части исковых требований о взыскании неустойки за несвоевременное освобождение помещения и об освобождении занимаемых нежилых помещения отменил и в удовлетворении заявленных требований отказал. Суд апелляционной инстанции указал, что право на односторонний отказ от договора предоставлено законом только в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В отношении спорного договора такое право арендодателю не было предоставлено, поэтому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. На основании этого суд апелляционной инстанции указал, что истцом не был соблюден претензионный порядок расторжения договора.

Как арендатору досрочно расторгнуть договор?

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды подписывается сторонами в случае договоренности и отсутствия друг у друга претензий.

В представленном документе необходимо указать следующие пункты:

  • данные сторон. Если в сделке участвуют физические лица, необходимо указать паспортные данные сторон и прочие реквизиты, которые были указаны в ранее подписанном договоре аренды. Если в сделке участвуют юридические лица, необходимо указать данные всех учредительных документов, номер расчетного счета и прочие реквизиты;
  • предмет соглашения – стороны пришли к договоренности и решили досрочно расторгнуть договор аренды;
  • особенности и нюансы договоренности – отсутствие претензий друг к другу и прочие моменты;
  • факт передачи арендованного объекта от арендатора к арендодателю, указать надлежащее общее и техническое состояние;
  • подписи сторон и дата подписания соглашения.

Для представленного документа нет установленной формы, поэтому в соглашении можно вносить всю необходимую и оговоренную между сторонами информацию.

По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.

Причины для подобных намерений могут быть самыми разнообразными. Но вне зависимости от мотива, каждый контрагент должен действовать строго по условиям, прописанным в гражданском законодательстве РФ. Арендатору и арендодателю необходимо изучить допустимые основания для старта процедуры расторжения, а также права и обязанности каждой из сторон.

Чтобы избежать возможных в будущем неурядиц можно на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений. Иначе участники соглашения могут попасть в длительное судебное расследование, которое, несомненно, повлечет за собой серьезные материальные затраты.

Прервать действие договора в судебном порядке можно только в том случае, если арендатор совершил следующие деяния:

  • Использование переданного имущественного объекта с нарушениями условий соглашения. Обязательством арендатора является соблюдение всех условий, прописанных в договоре, иначе это может стать объективной причиной для расторжения соглашения.
  • Порча состояния имущества, находящегося в аренде, несогласованная перепланировка объекта. (см. Как узаконить перепланировку квартиры)
  • Задержка платежа на личный счет арендодателя более 2 месяцев подряд. В некоторых случаях, включенных в условия договора, достаточно будет одной просрочки платежа.
  • Отказ от проведения капитальных ремонтных работ, оговоренных в обязанностях договора. Срок для его проведения устанавливается при подписании договора аренды. При его отсутствии арендатор обязан проводить реставрацию в рациональные сроки.

Договор аренды может иметь предписания относительно любых причин и оснований для того, чтобы досрочно прекратить соглашение.

Если арендатор решает расторгнуть договор аренды исходя из других мотивов, не указанных в договоре аренды, то аннулирование происходит только при согласии другого участника или же в судебном порядке.

Для того чтобы известить участника сделки о досрочном прекращении действия договора, второй участник обязан послать ему уведомление о расторжении договора аренды (образец). Эта процедура является обязательной, если решение принято. Невыполнение данного обязательства может повлечь за собой неприятные последствия, вплоть до обращения в суд другого участника за взысканием убытков.

На письмо контрагенту необходимо ответить в течение месяца с момента расписки в получении или же по факту прописанного срока в уведомлении.

Есть два способа доставки письма: лично в руки одной из сторон, а также при помощи почтового отделения. На заказном письме поставят штемпель и именно с этого числа и можно начинать отсчитывать срок, положенный для ответа.

Если уведомление о расторжении договора аренды отправлено, а второй участник процесса его игнорирует, то контрагент имеет право обратиться в судебные органы.

Для предотвращения непринятия судом иска, не стоит пренебрегать отправкой письма партнеру.

Текст извещения условно делится на несколько фрагментов:

  1. Вводная часть, в которой указываются данные лиц, участвующих в сделке;
  2. Основа, с содержанием реквизитов расторгаемого договора аренды, причин и правовых оснований;
  3. Список уточняющих деталей, таких как предполагаемое число расторжения договора;
  4. Дата и подпись дня, когда уведомление было составлено.
Предлагаем ознакомиться:  При договоре займа вещь передается должнику

Уведомление о расторжении договора аренды необходимо занести в журнал исходящей документации, присвоив ему личный регистрационный номер.

Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:

  • Дата и местоположение при составлении соглашения;
  • Уточнение моментов договора, в соответствии с самим актом;
  • Указание дня, с которого все договоренности по условиям сделки прекращают свое функционирование;
  • Отметка о том, что участники не имеют друг к другу жалоб и притязаний относительно объекта жилого или нежилого имущества;
  • Засвидетельствование передачи предмета с приложенным актом приема–передачи;
  • Реквизиты арендатора и арендодателя, их печати и подписи с расшифровкой.

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

  1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
  2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
  3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
  4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

  1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
  2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
  3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
  4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Арендатор вправе обратиться в суд и потребовать расторгнуть договор аренды, если арендодатель допустил существенное нарушение условий договора либо возникли иные обстоятельства, при которых арендатор может досрочно расторгнуть договор. Общий перечень существенных нарушений условий договора и иных оснований, дающих арендатору право досрочного расторжения договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ:

  • арендодатель не передал имущество арендатору;
  • арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом;

Пример ситуации, когда арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом

Арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора в сдаваемое в аренду помещение в связи с непогашенной задолженностью по арендной плате.

Другой случай: арендодатель передал арендатору помещение под офис, а после приступил к капитальному ремонту помещений на соседнем этаже, в связи с чем работники арендатора вынуждены осуществлять трудовую деятельность в неподходящих для этого условиях.

  • имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества;
  • арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества;
  • имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

Пример из практики: суд удовлетворил требование арендатора о расторжении договора, поскольку переданное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования 

Истец (ООО, арендатор) выиграл аукцион на строительство многоквартирного дома, по итогам которого заключил с ответчиком (департамент муниципального имущества и земельных отношений, арендодатель) договор аренды земельного участка под строительство. После этого истец начал подготовку необходимой для строительства документации.

Однако из полученного санитарно-эпидемиологического заключения следовало, что земельный участок был непригоден для строительства многоэтажного жилого дома. В связи с этим у истца отсутствовала возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок для постройки многоквартирного дома.

Исходя из этих обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор аренды на основании пункта 4 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, поскольку переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Вопрос: можно ли указать в договоре иные обстоятельства, которые будут являться основаниями для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо указанных в статье 620 Гражданского кодекса РФ?

Документы для расторжения договора аренды

Для досрочного расторжения договора и регистрации намерения в Росреестре потребуется собрать пакет документов, куда входят:

  • договор аренды – ранее составленный и зарегистрированный в Росреестре;
  • паспорта сторон – если сделка заключена между физическими лицами;
  • учредительные документы – если сделка заключена между юридическими лицами;
  • соглашение, подписанное сторонами;
  • акт приемки и передачи – необходимо представить 2 экземпляра (акт, составленный в начале действия договора и новый документ по факту передачи объекта от арендатора к арендодателю);
  • кадастровый и технический паспорт на арендованное помещение;
  • выписка из лицевого счета или организаций, оказывающих коммунальные услуги, доказывающую отсутствие задолженностей по «вине» арендатора.

Следует отметить, что в индивидуальном случае могут потребоваться дополнительные документы. Чтобы не потерять времени, лучше проконсультироваться в самом Росреестре.

Для расторжения договора аренды, нужно собрать пакет документов согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После прекращения действия соглашения, арендованное имущество возвращается во владение его собственника. Для этого нужно составить и подписать акт приема-передачи.

Данный акт оформляется аналогично передаточному, так как он также составляется в начале срока действия и обретает законную силу при возвращении имущества арендатору.

В документе обязательно должны содержаться все необходимые сведения, а именно:

  • описание состояния объекта имущества;
  • сроки возврата;
  • место прекращения договора аренды.

Помните, что чем больше характеристик будет внесено в соглашение, тем меньше проблем возникнет в случае возникновения спорных ситуаций.

Если решение конфликта будет проходить в судебном порядке, то кроме копии соглашения и акта приема-передачи, являющихся удостоверением личностей обеих сторон, также понадобится договор о досрочном прекращении действия договора аренды.

Он выступит в роли подтверждения обоюдного согласия сторон в следующих ситуациях:

  • если одна из сторон откажется выполнять условия договора;
  • если договор предусматривает автоматическую пролонгацию срока действия;
  • если арендатор и арендодатель заключили договор на неопределенный срок, Гражданский кодекс предусматривает остановку действия договора после того, как арендатор объявит о своем намерении арендодателю.

Письменный документ-соглашение об отказе позволит значительно ускорить процедуру расторжения договора аренды.

В случае достижения обоюдного согласия, подписание данной бумаги превратится в чистую формальность.

Срок уведомления об остановке действия соглашения нужно тщательно продумать, чтобы нивелировать возможность возникновения потенциальных рисков и не перенести решение вопроса в зал суда.

Неграмотное и спешное составление документа существенно повышает возможность выплаты материального ущерба второму участнику сделки.

Порядок действий

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

Предлагаем ознакомиться:  Гпк ходатайство об отложении судебного разбирательства

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

  1. Для начала инициатор досрочного расторжения договора составляет второму участнику сделки письмо уведомление, в котором указывает причины представленного намерения. Здесь можно указать точный пункт нарушения, которое следует от уведомленного участника. Можно воспользоваться действующим законодательством и указать статью нарушения. К примеру, если арендодатель не получает арендную плату в течении двух следующих друг за другом месяцев, он может указать факт нарушения статьи 450 ГК РФ.
  2. Уведомление обязательно должно дойти до второго участника сделки, поэтому лучше отправить его почтой. Инициатор досрочного расторжения договора аренды получит уведомление о получении письма – от этой даты и будет идти отсчет срока для дальнейших действий.
  3. У уведомленной стороны есть всего 30 дней, в течение которых он должен принять решение – поддержать досрочное расторжение договора или же отказать в намерениях инициатора с обещанием исправить ситуацию.
  4. В первом случае подписывается соглашение сторон, с которым далее и обращаются в Росреестр для прекращения действия договора. Во втором случае стороны могут подписать новое соглашение о разрешении конфликтной ситуации – это происходит, если инициатор все же соглашается продолжить сотрудничество и меняет свое намерение.
  5. Если же уведомленная сторона молчит или отказывается от прекращения договора и возмещения ущерба, инициатор пишет исковое заявление в суд с просьбой досрочно расторгнуть ранее подписанное соглашение в одностороннем порядке – подобное происходит при наличии существенных нарушений.
  6. Далее следует рассмотрение дела в суде. Уполномоченные органы принимают решение о досрочном расторжении договора и отправляют его для уведомления второй стороне. Теперь у него есть 10 дней для подачи апелляции.
  7. Если же апелляции не последовало, истец выдерживает установленный законодательством срок в 3 месяца с момента вручения уведомления по почте и отправляется в Росреестр для подачи заявления и пакета документов.
  8. Сотрудники Росреестра изучают документы и судебное решение, на основании принятого решения выносится вердикт расторгнуть договор аренды. Для этого вносится соответствующая запись в ЕГРП, арендатор и арендодатель освобождаются от обязательств.

В зависимости от ситуации последовательность досрочного расторжения может быть несколько изменена. Для уточнения вопросов в нестандартной ситуации можно обратиться к юристу.

Договор может быть составлен без указания срока или до определенной даты. Если документ составляется более чем на год, его следует зарегистрировать в Росреестре.

Это же следует из факта, что в документе попросту не указывается срок действия подписанного найма. Как бы ни был составлен договор, его можно расторгнуть досрочно в любое время.

Здесь следует только отметить 3 важных факта:

  • инициатор отправляет уведомление второй стороне сделки за 3 месяца до предусматриваемого расторжения;
  • у уведомленной стороны имеется 30 дней со дня получения уведомления на принятие решения;
  • если требуется обращение в суд, судебное разбирательство рассматривается в течение 2-х месяцев. Даже если суд пройдет раньше, и ответчик не подаст на апелляцию, истцу все равно придется выждать заявленные 3 месяца с момента получения ответчиком уведомления о досрочном расторжении сделки.

В зависимости от ситуации, возможно, придется соблюдать еще какие-либо сроки. В нестандартной ситуации руководствуются действующим Российским законодательством.

Особенности

В зависимости от ситуации существуют определенные особенности досрочного расторжения сделки, которые следует рассмотреть в отдельности.

Досрочное расторжение договора по соглашению сторон проходит в представленной выше последовательности, но без обращения в суд. Здесь могут быть определены различные причины, которые указываются в документе. С составленным соглашением обращаются в Росреестр для внесения соответствующей записи.

В Росреестре снимут договор с учета только после устранения неисправностей и разрешении нарушений, которые были нанесены во время сотрудничества. Оформить досрочное расторжение сделки по обоюдному согласию можно, как с подачи арендатора, так и арендодателя. 

Договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе арендатора, вследствие следующих причин:

  1. Арендодатель не передал арендатору объект в пользование или его состояние не соответствует заявленным фактам.
  2. Арендодатель препятствует полноценному использованию помещения в указанном назначении.
  3. Арендодатель не соблюдает условия договора относительно проведенного ремонта.
  4. Случились непредвиденные обстоятельства, в результате которых арендованное помещение теперь уже невозможно использовать.

Возможны и иные причины, для которых следует собрать доказательства – это необходимо для судебного разбирательства с положительным для себя исходом.

Арендодатель также может прекратить сотрудничество, если были выявлены следующие нарушения:

  • Арендатор не использует объект по назначению.
  • Арендатор наносит вред имуществу.
  • Арендатор постоянно нарушает условия подписанного договора аренды.
  • Арендатор просрочил платежи 2 раза подряд.
  • Арендатор не проводит ремонт, если он был заявлен в договоре или ущерб был нанесен во время пользования объектом.

Арендодатель также может обратиться как к арендатору, так и в суд с указанием иных причин досрочного расторжения договора. В большинстве случаев приходится собирать доказательную базу.

Ответственность

Если приходится обращаться в суд, вследствие нанесения ущерба со стороны арендатора или арендодателя, «виновная» сторона понесет соответствующую ответственность.

После суда договор расторгается в Росреестре. Если ответчик не выполняет решение суда вовремя, на него заводится исполнительное производство, где за дело берутся судебные приставы. Нередки случаи заведения административного или уголовного дела. 

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector