Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

В каких случаях имеет смысл заключить предварительный договор

Особенности заключения

Задаток – гарантия резервирования объекта и готовности сторон к сделке. После его предоставления покупателем, продавец обязан немедленно прекратить поиск покупателей, а покупатель – поиск объекта на продажу.

ВАЖНО: Если задаток не предоставлялся, то юридическая сила ПДКП будет ничтожной, за несоблюдение его положений недобросовестный контрагент не понесёт никакой ответственности.

Законность получения задатка оглашена в статье 380 ГК РФ. При этом в дальнейшем:

  • В каких случаях имеет смысл заключить предварительный договорСумма, уплаченная по задатку, идёт в зачёт основной суммы при расчёте, аналогично авансовой выплате. То есть она вычитается из полной стоимости квартиры при оформлении купчей.
  • При отмене сделки по объективным причинам, задаток возвращается в полном объёме (ст. 381 ГК РФ).
  • При отмене сделки по вине продавца, он возвращает задаток в двойном объёме (ст. 381 ГК РФ).
  • При отказе покупателя от приобретения квартиры, задаток не возвращается, а остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ).

Перечисленные положения требуется обязательно внести в положение договора, определяющее условия получения задатка. Несмотря на то, что оно полностью правоспособно и законно – наличие такого пункта не позволит оспорить правомочие норм статьи 381 ГК РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При этом обязательно следует указать, что деньги получены в качестве задатка, с вытекающей из норм статьи 381, с обозначенными правовыми последствиями.

Если в положении договора будет применён термин «аванс», это меняет полномочия сторон, так как аванс возвращается при расторжении ПДКП всегда в соразмерном объёме, если сторонами не проводится полный расчёт по сделке. Здесь вина контрагента не учитывается и не предусматривает компенсации.

Несмотря на действие статьи 380, судебная практика богата примерами признания положения о внесении задатка, оспоримым.

В каких случаях имеет смысл заключить предварительный договор

Больше информации о том, в чем разница между авансом и задатком, чем отличается от них залог и что из этого выгоднее для каждой стороны сделки, вы найдете здесь.

Предлагаем ознакомиться:  С какого возраста ребенка можно возить в автокресле на переднем сидении

Ипотека

Ипотечная сделка предусматривает согласие кредитной организации как базового условия для покупки квартиры. Поэтому при заключении ПДКП сторонам требуется определить статус отказа от предоставления кредита банком:

  1. как объективной причины, с возвращением задатка покупателю;
  2. как вины покупателя, без получения задатка.

В правовом отношении обе позиции представляются законными, так как продавец при срыве сделки несёт материальный ущерб, снимая объект с торгов и теряя покупателей, что может существенно сдвинуть сроки продажи квартиры. В то же время объективность отказа должна быть предусмотрена заранее, как фактор риска, сопутствующий сделке.

Поэтому при покупке квартиры в ипотеку, данное обстоятельство следует оговорить в ПДКП особо, указав – является ли отказ банка поводом для возвращения задатка, или его потребуется вернуть.

Покупка доли

В случае покупки доли квартиры может возникнуть объективная причина в виде права совладельца на преимущественную покупку. Однако следует учесть, что продавцу необходимо согласовать вопрос о преимущественной покупке до момента заключения ПДКП со сторонним лицом.

А покупателю требуется проверить наличие в пакете подготовленной для сделки документации – нотариально удостоверенного согласия от сособственника продавца.

Поэтому в стандартном случае предварительный договор заключают только после отказа лиц, имеющих право преимущественной покупки. Но по усмотрению сторон, если ПДКП заключается до получения нотариально удостоверенного согласия, можно внести подпункт об объективном характере указанной причины, в случае расторжения сделки.

Тогда продавец вернёт при срыве сделки по причине притязаний совладельца, только полученный задаток.

Жилье в новостройке

Если объект ещё не сдан, то квартира приобретается по договору долевого участия (ДДУ), а предварительный договор получает наименование ПДДУ. Этот документ опирается на ту же правовую базу, что и ПДКП, за исключением того, что заключается с застройщиком как с юридическим лицом.

Поэтому здесь кроме подписей сторон ставится печать юридического лица и даются его реквизиты. Если гражданин не заключил основной договор, задаток остаётся у застройщика.

СОВЕТ: Если квартира с указанными в ПДДУ параметрами продана застройщиком другому лицу, претендент на долевое участие вправе взыскать задаток в двойном объёме, если это предусматривалось отдельным положением ПДДУ.

В каких случаях имеет смысл заключить предварительный договор

По преимуществу здесь устанавливаются и подробно описываются обязательства и ответственность сторон, которые могут предусматривать и начисление пени, штрафов и т.п. за просрочку платежа или срока заключения основного ДДУ. По ПДДУ недопустимо уплачивать сумму, превышающую размер установленного задатка, так как этот договор не регистрируется и не обеспечивается гарантиями.

При заключении такого типа соглашения покупатель ещё не становится полноправным владельцем недвижимого имущества, а только получает право в будущем оформить основную сделку купли-продажи этого имущества.

Предлагаем ознакомиться:  Имеют ли право приставы описывать имущество

Понятие и регулирование рамочного договора

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что рамочный договор  это – договор, определяющий общие условия взаимоотношений сторон, которые могут быть конкретизированы и уточнены сторонами путем заключения отдельных договоров, подачи заявок одной из сторон или иным образом на основании либо во исполнение рамочного договора. Обязательно помнить, что рамочное соглашение подразумевает обязательное наличие взаимных обязательств участников.

Рамочное соглашение не дает гарантии, что в будущем участники смогут прийти к единому мнению. Поэтому стороны могут и не достигнуть желаемых результатов правоотношений в дальнейшем.

В случае возникновения риска, это никак не  скажется на существовании самого соглашения, при условии, что у участников не было другого способа сделать это условие определенным.

Предмет рамочного контракта – формирование продолжительных хозяйственных отношений участников, порядок их дальнейших взаимоотношений. Задача рамочного контракта – фиксация изначальных условий возникновения правоотношений, а также фиксация списка вопросов, которые должны быть разрешены участниками в будущем.

Нарушение условий рамочного контракта влечет юридические последствия для участников. Это могут быть финансовые ограничения, используемые в отношении одного или всех участников. В зависимости от наступивших последствий, к участникам могут и не применяться формы юридической ответственности.

Учитывая особенности контрактов этой категории, отношения сторон регулируются договорами двух уровней:

  1. самими рамочными (основными) договорами;
  2. отдельными (дополнительными, уточняющими) договорами, в которых уточняются оставленные открытыми условия.

Положениями законодательства, а именно статьями Гражданского кодекса установлен список обязательных признаков таких соглашений. К ним относятся:

  • безвозмездность, так как им не предусматривается плата за товары или услуги;
  • двусторонность, так как создает права и обязанности для обоих его участников.

Некоторые ученые и практики разделяют понятия «рамочный договор», «договор с открытыми условиями» и «организационный договор».

В частности, рамочным соглашением некоторые юристы не совсем корректно называют разработанный бланк (типовой договор, шаблон), в котором уже указаны одна из сторон договора и его существенные условия. Он не меняется под конкретных участников. То есть рамочное соглашение в таком понимании – это не самостоятельный гражданско-правовой договор, а просто характеристика контракта, содержание которого фактически отражено в бланке. Это шаблон договора, который юрист разработал для своей организации, и предлагает всем участникам.

Далее, под соглашением с открытыми условиями принято понимать — конкретный гражданско-правовой договор (поставки, подряда, возмездного оказания услуг и т. п.), который предполагает согласование в будущем его открытых условий. Что характерно для этого документа, нет необходимости заключать отдельные договоры – достаточно оформить заявку на предоставление услуг.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли вернуть квартиру после покупки по ипотеке продавцу

Организационный контракт в этой иерархии — соглашение об организации продолжительных деловых отношений. Предмет контракта – установление общих правил взаимосвязанной деятельности, которые не могут быть предусмотрены в заключаемых разовых, отдельных договорах.

Рамочное соглашение предстоит отличать от предварительных контрактов, соглашения присоединения и публичного договора. Так, рамочный договор имеет некоторое сходство с предварительным договором, что закреплено в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Они оба используются для формирования базы регулирования будущих отношений участников. Тем не менее, это две разные договорные модели.

Требования к данному виду договора

  • он заключается в письменной форме;
  • нотариальное удостоверение не является обязательным, но стороны могут договориться о заверении документа в нотариальной конторе;
  • в будущем стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, прописанных в предварительном соглашении;
  • существенные условия, которые необходимо отразить в документе и которые впоследствии будут включены и в основной договор тоже: предмет сделки (адрес объекта недвижимости, его назначение, площадь общая/жилая, этажность, количество комнат и прочие характеристики), стоимость квартиры/дома/участка, сведения о покупателе и продавце (паспортные данные, адрес фактического места проживания), если сделка выполняется через представителя: реквизиты доверенности и сведения о доверенном лице;
  • предварительный договор купли продажи дома/квартиры/земельного участка предполагает указание сроков, в соответствии с которыми будет заключена основная сделка купли-продажи. Если конкретные сроки не указываются, тогда по умолчанию считается, что основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора.

Сфера применения

Как уже отмечалось выше, рамочное соглашение позволяет участникам правоотношений самостоятельно определить условия начала правоотношений. Также контракт дает возможность определить список вопросов, подлежащих решению в будущем. Таким образом, контракт уже подписан и взаимовыгодная деятельность уже началась, но на протяжении всего срока исполнения контракта участники смогут дополнительно регулировать отдельные вопросы правоотношений.

Сфера применения:

  1. размещение государственных и муниципальных заказов, когда оплата производится по безналичному расчету из государственного или муниципального бюджета;
  2. в сфере выполнения различных перевозок;
  3. в торговых мероприятиях;
  4. в сфере работы финансовых организаций, в том числе, кредитных.

Это не полный список. Целесообразность использования этого вида контракта в конкретных правоотношениях обусловлена взаимными пожеланиями участников, а также особенностями деятельности.

В частности, применение рамочного соглашения желательно, если:

  • стороны еще не могут определить конкретные условия выполнения взаимовыгодной деятельности;
  • ряд договоренностей уже приняты участниками, поэтому стороны желают их удовлетворить документально с целью гарантии соблюдения правил всеми участниками.
Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector