Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Многоквартирный дом — расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Жилищный кодекс

В п. 1, ст. 36 ЖК РФ, МКД рассматривается как недвижимость, которая находится в общей долевой собственности. Кроме квадратных метров, собственникам принадлежит земельный участок, на котором построен дом, инженерные конструкции, крыши.

Также туда относятся помещения, которые:

  • не относятся к квартирам и находятся в общем пользовании (чердаки, подвалы, лестничные клетки, лифты);
  • предназначаются для проведения мероприятий для собственников дома.

Кто является собственником многоквартирного жилого дома? Собственниками МКД являются владельцы квартир, которые расположены в этом доме.

Согласно п. 1, ст. 37 ЖК РФ, доля собственности на общее имущество пропорциональна площади, принадлежащей собственнику квартиры.

Виды МКД

Многих интересует, какие дома относятся к многоквартирным в 2019 году. Такое строительное сооружение может классифицироваться по нескольким признакам.

По назначению:

  • дома для постоянного проживания;
  • общежития для постоянного или временного проживания.

По строительным материалам конструкции:

  • панельные;
  • кирпичные;
  • монолитные;
  • смешанного типа.

Многоквартирный дом - расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

От материалов зависит срок эксплуатации дома. Панельные здания служат 100-120 лет, а кирпичные и монолитные – до 150 лет.

По количеству этажей:

  • малоэтажные – до 2 этажей;
  • средней этажности – от 3 до 5 этажей;
  • многоэтажные – более 6 этажей;
  • здания повышенной этажности – 11-16;
  • высотные – более 16 этажей.

По структуре:

  • коридорные;
  • секционные;
  • блокированные;
  • галерейные;
  • смешанного типа.

По количеству квартир:

  • двухквартирные;
  • многоквартирные.

Немного истории

Высотные жилые дома в нашей стране появились не так давно, каких-то 70 лет назад. После второй мировой войны по приказу Сталина страна стала застраиваться многоэтажными строениями, которые должны были стать символами мощи и силы Советского союза. А также нужно было восстанавливать разрушенные после войны города, и высокие дома справляются с этой целью дешевле и быстрее.

И постепенно облик городов изменился, малоэтажное строительство сосредоточилось в основном в историческом центре, тогда как окраины заполнили многоэтажки. Зачастую такие дома строились по принципу «дешево и сердито», поэтому застройщикам было не до архитектурных изысков во внешнем виде, и такие микрорайоны получили определение «спальных».

В настоящее время строительство в Российской Федерации преимущественно многоэтажное. Более половины из ежегодного вводимого жилья составляют многоэтажные дома. Остальное — индивидуальное жилое строительство, то есть то, что люди строят самостоятельно. Это дома не выше 3 этажей, которые из-за высокой стоимости городской земли строятся за пределами черты города.

Многоквартирный дом - расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Однако в 2000-е годы, как отмечают эксперты, когда экономическое положение страны улучшилось, люди стали делать выбор в пользу малоэтажного или загородного строительства, в пользу экологии и спокойствия. Коттеджные поселки начали расти как на грибы после дождя, и в городах тоже появляется немало предложений малоэтажных комплексов.

Требования к МКД

Основные требования указаны в СНиП 31-01-2003, регламент распространяется на:

  • расположение здания;
  • высотность;
  • несущие конструкции;
  • квартиры и помещения общего пользования;
  • внутренние коммуникации;
  • деятельность организаций, расположенных в коммерческих помещениях МКД.

Этот документ не распространяется на мобильные здания и объекты блокированной постройки. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса, блокированная постройка – это здание до 3 этажей, которое состоит из отдельных блоков, предназначенное для проживания нескольких семей.

Такая постройка имеет общие стены между блоками без проемов и отдельный выход из каждой квартиры на участок общего пользования.

Малоэтажки

Малоэтажное жилье – это дома в один-три этажа. Иногда к малоэтажным домам относят также пятиэтажные дома.  В них обычно нет лифта и мусоропровода. Всего выделяют три типа малоэтажек: 

  1. Коттеджи и усадьбы. Индивидуальные постройки. 
  2. Таунхаусы — дома на нескольких хозяев с отдельными входами и небольшими участками.
  3. Многоквартирные дома в 3-4 этажа с несколькими секциями. Они обычно состоят из одного или двух подъездов (максимум четырех), в каждом из которых по несколько квартир. 

Статьей 35 ГК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов. К малоэтажной застройке относят индивидуальные,  блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Безусловно, застройщику выгоднее построить многоэтажный дом, потому что земля в городе дорогая, как и подведение инженерных коммуникаций. С другой стороны, малоэтажный дом строится быстрее, а значит, быстрее и окупается, не нужен мощный фундамент, такие проекты легче согласовать с властями. Мы уже писали о том, что такие дома можно построить за несколько дней (ссылка на статью). Сегодня в Москве, Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках наметился устойчивый тренд, с поддержки властей, на застройку малоэтажными домами.

  • В них уютнее, спокойнее. По мнению психологов, в малоэтажных домах людям легче расслабиться, отдохнуть, не страшно оставить вещи у подъезда, отпустить ребенка во двор, все вокруг знакомые люди, а в доме обычно царит порядок, потому что большинство жильцов – собственники, а не арендаторы.
  • Жильцы создают ТСЖ, нет нужды в управляющей компании.
  • Машин на парковке гораздо меньше, чем в многоэтажке. 
  • Дружеские отношения с соседями. 
  • На обогрев и освещение таких домов уходит меньше энергии. Эффективно использовать энергосберегающие технологии. 
  • Хорошая экологическая ситуация. Обычно современные малоэтажные комплексы размещаются на окраинах городов или за их пределами. Поэтому нет загазованного воздуха, промпредприятий, шума, пыли. А если рядом находятся леса, поля, реки или озера, то можно еще и любоваться прекрасными видами.
  • Земельный участок как бонус. Он часто идет в дополнение к квартире, на участке можно огородить зону для отдыха, разбить сад или высадить овощи, зелень. 
  • Индивидуальный проект. Малоэтажные здания привлекают своими архитектурными особенностями, это не типовые проекты, у них более оригинальная и удобная планировка, фасады. 
Предлагаем ознакомиться:  Что делать, если мошенники сняли деньги с банковской карты?

Есть представление, что в малоэтажных домах квартиры стоят дороже, чем в многоэтажках. Это не всегда так. Из-за того, что малоэтажный дом легче и быстрее построить, и у него облегченная инженерная инфраструктура, квартиры в таких домах дешевле, чем в многоэтажных жилых комплексах со сложной инфраструктурой, длительной госэкспертизой и высокими рисками застройщика. Однако если говорить об индивидуальных постройках, то в черте города земля обойдется намного дороже, чем покупка квартиры в многоэтажке.

Минусы

  • Шумы с улицы. Чем ближе вы к земле, тем больше вы будете слышать происходящее на улице, крики, разговоры, сигнализацию. Помогут тройные стеклопакеты и шумоизоляция.
  • Риск быть ограбленными. Поможет система видеонаблюдения, сигнализация, охрана.
  • Если воздух вокруг не очень чистый, то на невысоких этажах это хорошо чувствуется. Также есть риск столкнуться с подвальной сыростью, грызунами, комарами. Правда, если речь идет о качественной застройке, такие проблемы решаются с помощью современных материалов и кондиционеров.
  • Проблемы с транспортной доступностью, пробки, плохие дороги, недостаточность общественного транспорта. Нужно заранее продумать, как вы будете добираться на работу и в школу, если дом находится на окраине или за пределами города.    
  • Плохая инфраструктура. Возможно, аптеки, детские сады, медицинские пункты, магазины и так далее будут не в шаговой доступности от вас. Застройщики редко берут на себя обязательства построить инфраструктуру для малоэтажных комплексов, им это не выгодно.      
  • Нет коммуникаций. Иногда владельцу самому нужно бывает решать вопрос с подведением коммуникаций к дому.  Это трудно и затратно. И речь не только об интернете и телефоне, но и о водопроводе и электричестве.

Многоквартирный дом - расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» — высокая цена земельного участка.

  • Могут возникнуть проблемы с тем, что застройщик возвел малоэтажные дома без разрешения на строительство. Часто случается, что комплекс строится на земле, предназначенной под индивидуальное жилое строительство, и тогда дома подлежат сносу. 

Особенности многоквартирных домов

Понятие о том, как организовано устройство многоквартирного дома, дается в ЖК Российской Федерации. К особенностям многоквартирного дома относят:

  1. Каждая жилая комната в доме оформлена на конкретного гражданина. Если помещение пустует, и в нем никто не живет, это не отменяет начисление коммунальной платы по базовым тарифам.
  2. Многоквартирный дом не обслуживается государством. Ответственность за ремонт здания и общей территории, а также сохранность внутренних коммуникаций, ложится на плечи собственников.
  3. Жильцам многоквартирного дома следует открыть персональный фонд, в который будут направляться деньги на ремонт систем водоснабжения, отопления и энергообеспечения. Они начнут выходить из строя, и к этому следует быть готовыми.
  4. Управление такой большой недвижимостью, как многоквартирный дом, требует определенных знаний и навыков, для минимизации ущерба во время эксплуатации. Если среди жильцов нет специалиста, понимающего, каким образом функционирует здание, и что понадобится для его поддержания, – доверьте уход за домом и его жизненно важными системами управляющей компании. Это поможет избежать неприятностей, когда единая налаженная система в один момент выйдет из строя, лишив жильцов доступа к воде, газу или электричеству.
  5. Территория, окружающая многоквартирный дом, – общая собственность. Не допускается организация персонального парковочного места или хозяйственной постройки, без одобрения остальных жильцов.
Многоквартирный дом - расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Жилищный кооператив – одна из форм управления жилым домом.

Многие граждане путают многоквартирные дома с жилыми и частными, в которых проживает две и более семьи одновременно. Различия между ними существенны, и заключаются в следующих деталях:

  1. Частный дом принадлежит одному человеку, а МКД – нескольким.
  2. Жилой дом состоит из отдельных комнат, используемых жильцами по собственному усмотрению. Многоквартирный дом состоит из квартир, принадлежащих собственному хозяину.
  3. У жильцов в частном доме нет общих долей, определяющих права на совместное имущество. У жильцов МКД они есть.
  4. Частный дом управляется хозяином, как ему заблагорассудится, а многоквартирные дома – общим собранием жильцов или УК.

Что такое квартира

Многоквартирный дом - расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Квартира – отдельное помещение МКД, из которого есть доступ в общие помещения.

Многоквартирный дом - расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Состоит как минимум из одной комнаты и бытовых помещений, для удовлетворения естественных нужд жильцов, владеющих помещением по праву собственности или снимающих его в аренду.

Предлагаем ознакомиться:  Где и как обжаловать штраф гибдд

Квартиры бывают:

  • студийными. Они состоят из одной комнаты, которая не отгорожена от кухни. Санузел отдельный;
  • коммунальные квартиры. В них есть несколько помещений, в которых проживают разные семьи. Кухня и санузел общие;
  • загородные квартиры. К ним относятся здания, называемые таунхаус, и прочие постройки схожей планировки.

По определению, указанному в Жилищном кодексе РФ, к придомовой территории многоквартирного дома относят:

  • зоны для занятия спортом;
  • парковочные зоны;
  • детские игровые площадки;
  • пешеходные дорожки, тротуары и мостовая;
  • подъезды к зданию;
  • элементы, обеспечивающие коммунальные нужды здания – тепловые пункты, трансформаторы и прочие постройки;
  • площади зеленых насаждений, газон, клумбы.
Многоквартирный дом - расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Придомовой называется та территория, которая закреплена за определенным домом.

Границы участка определяются по формуле Sнор= УхSk, где

Sнор – придомовая территория;

У – удельная мера территории, рассчитываемая на один квадратный метр жилища;

Sk – площадь здания выделенная под квартиры.

Многоквартирный дом - расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Обычно границы придомовой зоны заканчиваются в 3-6 метрах от жилого здания, но бывают ситуации, когда территория значительно больше по размерам.

Многоквартирный дом - расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Оформив территорию на себя, жильцы вправе распоряжаться ею по собственному усмотрению, однако обязаны ухаживать за ней за собственный счет, ремонтируя дорожное покрытие и прочие объекты.

На придомовой территории жильцы обязаны:

  • организовывать уборку, расчищая ключевые подъезды к зданию, вход в подъезд и табличку с названием улицы и номером здания;
  • выполнить обустройство парковочных мест для всех жильцов;
  • обустроить земельные участки под мусорные баки и следить за тем, чтобы территория вокруг них не была захламлена;
  • проводить ремонтные и строительные работы на прилегающей местности, если в этом возникает необходимость;
  • контролировать состояние детских площадок.

С общежитием все немного сложнее. Чтобы превратить бывшее общежитие в многоквартирный дом, необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

  • провести инвентаризацию помещений с дальнейшей реконструкцией;
  • по их завершению требуется переоформить документы на помещения и сменить адреса проживания.

Выполнив эти условия, жильцы имеют право переименовать свой дом в многоквартирный. В противном случае квартиры продолжат относить к общежитиям, пусть и приватизированным.

По закону, таунхаус не относится к МКД и считается жилым домом блочного типа, а в некоторых документах даже значится, как квартира. Таким образом, управляющая компания не обязана ремонтировать фасад и крышу здания за собственный счет, а оказывает услуги лишь на территории общего пользования.

Пунктом №1 статьи №36 Жилищного кодекса РФ, предусматриваются следующие условия для смены статуса помещения:

  1. Квартиры, не имеющие помещений для общего пользования и не связанные едиными коммуникациями, фактически относятся к категории жилых домов. Соответственно, владелец помещения наделен правом менять его статус, классифицировав данный объект, как жилой дом.
  2. Подтверждение смены статуса комнаты и признание ее собственностью гражданина, осуществляется через суд.
  3. Для этого в судебный орган по месту расположения имущества подается исковое заявление.
  4. В качестве доказательной базы используются справки, полученные в кадастровом учете и после проведения судебно-строительной экспертизы.

После вынесения положительного решения судом истец идет в кадастровую палату для переоформления жилища.

Многоквартирный дом - расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

МКД отличаются от других жилых объектов и имеют свои особенности. Многоквартирные дома бывают точечные и протяженные, в зависимости от высоты и длины. Там может быть несколько подъездов с отдельным входом. Высота точечных зданий выше, чем длина, зачастую они имеют один подъезд.

МКД разделяют на:

  1. Секционные. Дом состоит из подъездов и секций, в каждой из которых имеется своя лестничная клетка. На этажах расположена лестничная площадка, с которой люди попадают в квартиры.
  2. Коридорные. Несколько лестничных клеток ведут в общий коридор. В квартиры можно попасть по внутреннему коридору.
  3. Галерейные. Вокруг дома или по одной стороне здания проходит галерея, откуда можно попасть в квартиры. Лестничная клетка обычно одна.

К особенностям многоквартирного дома относятся объекты, находящиеся внутри здания:

  1. Помещения жилого сектора. Сюда входят квартиры жилого дома или комнаты в общежитии, которые принадлежат гражданам или компаниям на правах собственности.
  2. Площади нежилого сектора. Обычно располагаются на первом этаже или в нулевом секторе.
  3. Площади иного назначения. Сюда относятся подъезды, подвалы, чердаки, общие коридоры, лестничные клетки, лифты.

В многоквартирном доме:

  1. Проживает большое количество собственников, которые несут ответственность за личное имущество и за содержание помещений общего пользования.
  2. Недвижимость подвержена износу, на содержание и ремонт уходит много денег. Жилые и коммерческие помещения не бывают без собственника, поэтому взносы ремонт и обслуживание начисляются в любом случае.
  3. Централизованные коммуникации, поэтому невозможно ограничить ресурсы должникам в отдельно взятую квартиру, кроме электроэнергии.
  4. Обязательно наличие управляющей организации, которая следит и контролирует подачу ресурсов, надлежащий уход и техническое состояние коммуникаций и сооружений.
  5. Финансирование происходит не только на средства собственников, но и за счет бюджета города.

Многоэтажки

Конечно, набор плюсов и минусов многоэтажек зависит от конкретного застройщика и проекта. Многие минусы оборачиваются плюсами, если многоэтажные комплекс построен в благоприятном с точки зрения экологии месте, имеет вместительный паркинг, развитую инфраструктуру в виде детсадов и школ, благоустроенную территорию возле дома, а также предполагает удобную современную планировку.

  • Хороший вид из окон и много света в квартирах на верхних этажах.
  • Близость к городской инфраструктуре. На первых этажах чаще всего размещаются магазины, аптеки и так далее.
  • Развитая инфраструктура внутри дома: инженерные сети, управляющая компания.
  • На 4-6 этажах жизнь наиболее безопасна  с точки зрения экологии. 
  • Низкий уровень шума на верхних этажах.
Предлагаем ознакомиться:  Уклонение от уплаты налогов в УК РФ: признаки и наказание

Многоквартирный дом - расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Минусы

  • Трудности с эвакуацией во время пожара и других бедствий.
  • Возможность поломки лифта. 
  • Недостаточно парковочных мест.
  • Плохая экология.
  • Огромные очереди в детские сады.
  • Согласно социальным исследованиям, при высоте дома более пяти этажей теряется социальная связь соседей и в районе повышается криминальная опасность.

Квартира

В соответствии с п. 3, ст. 16 ЖК Российской Федерации, квартирой называется отдельная площадь, которая состоит из жилых комнат и помещений для бытовых нужд.

Согласно Жилому Кодексу, квартира – это структурно обособленное помещение. Может состоять из одной или нескольких жилых комнат и хозяйственных мест для бытовых и других нужд граждан.

Размер квартиры зависит от количества отдельных комнат. Со стороны улицы она может быть оборудована балконом и иметь защитное ограждение. Из квартиры также можно попасть в помещения общего пользования.

Все квартиры в МКД являются не только объектами недвижимости, но и долевой собственностью владельцев. Она определяется площадью, которую занимает собственник. Владельцам также принадлежит территория прилегающего участка и конструкционные элементы.

Например, гражданин является владельцем квартиры площадью 100 кв. м и ему принадлежит 2% от имеющихся в многоквартирном доме помещений. Также он является собственником 2% территории земельного участка, на котором построен МКД. Сюда относятся системы канализации и водопровода, стены и перегородки, фундамент и другие конструкционные элементы.

Для каждого вида сооружения список общего имущества определяется индивидуально. Например, в некоторых домах есть лифт, в других – такой системы нет. Или в одном здании есть система противопожарной автоматики и удаления дымовых газов, а в других — нет, из-за небольшой этажности.

В домах до 9 этажей функционирует система газопровода. Если здание выше, газифицировать его запрещено на законодательном уровне.

Перспективы

По мнению специалистов, в России, как и на Западе, постепенно станет устойчивым тенденция к застройке городов доступным малоэтажным жильем эконом-класса. Уже нет необходимости в количестве квадратных метров, жилья в стране построено достаточно, поэтому сейчас заметен курс на улучшение жилищных условий. Поэтому доля малоэтажек будет расти постепенно, и уже лет через десять, по прогнозам, они займут до 20% всего жилья в стране.

Многоквартирный дом - расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Европа имеет достаточно богатый опыт такого строительства. Актуальной там считается застройка средней этажности для горожан среднего достатка. Это четырех-, пятиэтажные дома, предельно простые по архитектуре, но окруженные зелеными зонами и детскими садами. Германия, Нидерланды, Швеция — все эти страны постепенно отказываются от многоэтажного жилья. В Англии никогда на них не делали упор, хотя эту страну не назовешь богатой земельными ресурсами.

Отличия многоквартирного дома от индивидуального жилья

Градостроительный кодекс РФ в статье 49 определяет понятие индивидуального жилого дома, понимая под ним жилое строение, имеющее в высоту не больше трёх этажей и предназначенное для проживания одной семьи.

частный дом

Индивидуальный жилой дом — это строение, предназначенное для проживания одной семьи

Что же касается многоквартирного дома, то он никак не ограничен по числу этажей и проживающих в нём семей (отличия, касающиеся количества собственников отражены в предыдущем разделе).

Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса, частным домом считается здание до 3 этажей в высоту, предназначенное для проживания лишь одной семьи.

МКД не ограничен законодательством в количестве этажей и рассчитан на проживание большого количества различных семей.

Разнятся данные постройки наличием общей собственности. Частные дома обычно не имеют лифтов и общих лестничных площадок, ими не управляют ТСЖ, организации или кооператив. Владельцы собственного дома платят только за коммунальные услуги, не оплачивая капитальный ремонт и содержание жилищного фонда.

Двухквартирный дом

Многих собственников интересует, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным? Согласно постановлению Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением», МКД – это строение, в котором две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы. Двухквартирные дома встречаются редко, но они считаются многоквартирными.

Общежитие

Является ли общежитие многоквартирным домом? После реконструкции общежития, только приватизированные комнаты могут относиться к многоквартирным домам. Комнаты в общежитиях являются жилым сектором.

Таунхаус

Является ли таунхаус многоквартирным домом? По закону новый формат жилого помещения не является МКД, так как это не многоквартирное сооружение, а блокированный жилой дом.

На территории общего пользования сервисные услуги оказывает управляющая организация, заботится о покраске фасада или ремонте крыши. Между собственником таунхауса и компанией заключается также договор водоотведения холодного и водоснабжения.

Итак, многоквартирный дом – это здание, в котором расположено две и более квартиры, которые имеют отдельный выход, а также общий земельный участок. За надлежащим уходом и подачей ресурсов следит управляющая организация.

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector