Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Размен через суд

Вопрос, как разменять квартиру, интересует тех, кто хочет через одну сделку совершить сразу две операции: продать и купить недвижимость. Алгоритм действий зависит от вида владения квартирой, статуса его жителей и других особенностей.

Приватизированной

Приватизация жилья предполагает возможность распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе продавать или разменивать. Поэтому подобная операция будет невозможной только в одном случае, если у недвижимости несколько владельцев и один из них не согласен на сделку.

Существует два способа мена:

  1. классический (прямой);
  2. альтернативный.

В первом случае один владелец квартиры предлагает её в обмен на две другие меньшей стоимости. Это позволяет сэкономить время и уменьшить количество необходимых документов. Получается, что осуществляется одновременный переезд из одного жилья в другое.

Во втором случае владелец недвижимости выставляет её на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант покупки новых. Этот способ предполагает участие агентства недвижимости, у которых есть обширная база клиентов. Альтернативная мена является наиболее распространенным способом проведения сделки и используется, когда продавец хочет улучшить свои жилищные условия.

При размене приватизированной недвижимости стороны заключают договор мены, в котором при необходимости прописывают условие о доплате. Необходимым условием сделки является согласие всех собственников жилплощади, составленное в письменном виде и заверенное нотариально.

Неприватизированной

если приватизирована

Подобная сделка возможна, только если обмен будет осуществляться с таким же объектом недвижимости (находящимся в муниципальной или государственной собственности). Связано это не только с правовыми особенностями ситуации.

Достаточно сложно найти человека, который захочет обменять собственное жильё на квартиру, которой можно только пользоваться, без права совершать сделки с недвижимостью. Если такой желающий всё же найден, для проведения сделки размена нужно подготовить:

  • письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади лиц, заверенное нотариально;
  • разрешение собственника недвижимости (муниципалитет либо иной государственный орган);
  • договор социального найма (если имеется только ордер, необходимо обратиться в жилищный отдел муниципалитета для получения договора);
  • справку из ЖЭКа о зарегистрированных жильцах;
  • справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Окончательный список документов зависит от конкретного региона.

Договор размена составляется при участии юридического собственника жилья (муниципалитета), нанимателя квартиры и покупателя.

Муниципальной

Помимо сложностей с поиском согласного на подобный обмен, сделка с муниципальной квартирой имеет ряд других препятствий:

  • несогласие на сделку зарегистрированных проживающих;
  • непригодность жилплощади (нуждается в капитальном ремонте с выселением проживающих либо стоит на очереди к сносу);
  • среди проживающих есть тяжелобольной человек, который физически не сможет покинуть квартиру, даже если подписал согласие на сделку (хотя п.4 ст.51 ЖК РФ устанавливает обязанность муниципалитета представить проживающим иную квартиру либо выселить больного для принудительного лечения, если его состояние несет опасность для жизни и здоровья других жильцов);
  • наличие долгов по коммунальным услугам;
  • имеются законные притязания на недвижимость со стороны третьих лиц.

Таким образом, разменять муниципальное жильё возможно, но это связано с целым рядом сложностей.

Предлагаем ознакомиться:  Расчет зарплаты по договору подряда

Ипотечной

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Первое, что нужно учитывать в данном случае, любые операции с недвижимостью возможны только с согласия банка, который является её юридическим собственником до выплаты долга. Поэтому начинать подготовку к размену нужно с получения разрешения от банка на сделку.

Процедура может проводиться разными способами:

  1. С заключением сделки на основании соглашения о мене и последующей замене залога. Этот вариант целесообразен, когда речь идёт о двух квартирах, имеющих примерно одинаковую стоимость. Легче всего получить согласие банка, если оба объекта недвижимости находятся в одном населенном пункте. Если заёмщик хочет переехать в другой город, необходимо учитывать наличие в нём филиала банка.

Ещё один способ увеличить шансы на получение банковского согласия — покупка более дорогой квартиры без увеличения кредитного долга. По этому варианту банк получает более дорогой залог, что для него достаточно выгодно.

Если предполагается обмен на более дешевое жильё, согласие можно получить, если погашена большая часть долга.

  1. С подписанием двух договоров купли-продажи: продажи ипотечной недвижимости и покупки другой. Если у потенциального покупателя недостаточно денег на приобретение новой квартиры, банк может согласиться на замену заёмщика. В итоге продавец может рассчитывать только на разницу между ценой на жильё и остатком по долгу.
  2. С использованием краткосрочного займа без залога. В этом случае заёмщик берёт потребительский кредит, с помощью которого расплачивается за ипотеку и снимает обременение с квартиры. Это позволяет существенно расширить круг потенциальных покупателей. Такой вариант выгоден, если плата за недвижимость позволит расплатиться с новой ссудой, потому что проценты за потребительский кредит будут на порядок выше, чем на ипотечный.

Главное условие для беспрепятственного размена недвижимости — согласие всех собственников. При этом важно учитывать, что если один из владельцев не хочет менять жилплощадь, даже суд не вправе принуждать его к этому. Тем не менее, закон предусматривает обстоятельства, когда размен одной квартиры на две другие производится в судебном порядке. К таковым относится:

  • невозможность дальнейшего совместного проживания (например, при разводе);
  • неприемлемое поведение одного из проживающих;
  • невозможность прийти к согласию мирным путём.

Важно учитывать, что для обращения в суд необходимо иметь не только весомые основания, но и твёрдые доказательства своей позиции: свидетельские показания, врачебные заключения, фото/аудиоматериалы и пр.

Еще несколько нюансов

Важный момент касается приватизации жилья, где прописан ребенок — родители не могут написать за несовершеннолетнего отказ от участия в приватизации, так что в любом случае соответствующая доля в квартире или доме должна стать собственностью ребенка, зарегистрированного на приватизируемой жилой площади.

Органы опеки обычно требуют, чтобы за разрешением на выписку или продажу «жилья с ребенком» явились оба родителя. Если же один из них находится за рубежом или в другом регионе, необходимо предоставить его письменное разрешение на осуществление сделки с недвижимостью, заверенное у нотариуса или в консульстве.

То же касается и родителя, который не может лично прийти в органы опеки из-за тяжелой болезни. Если местонахождение «блудного» родителя на момент получения разрешения неизвестно, придется объявить розыск и ждать, пока «пропажа» не будет обнаружена. Не требуется разрешение второго родителя только в случае лишения его родительских прав, признания судом пропавшим без вести, смерти или если отец был записан только со слов матери.

Предлагаем ознакомиться:  Оформление в собственность ипотечной квартиры новостройке

Если один из родителей целенаправленно игнорирует приглашение явиться в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры и выписку ребенка, требует деньги за свою подпись, второй может доказать злонамеренность его действий, предоставив свидетелей и честно сообщив все обстоятельства своей семейной жизни представителям опекунского совета.

Решение в таком случае будет приниматься индивидуально — если органы опеки признают, что сделка заключается в интересах ребенка и в результате будут улучшены его жилищные условия или увеличена стоимость собственности, то разрешение может быть выдано и без согласия второго родителя, чинящего препятствия из личных побуждений.

Николай Богданов-Бельский. Дети в окне

Получение разрешения органов опеки на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит ребенку, необходимо даже в том случае, если на данный момент несовершеннолетний не проживает в данной квартире, а зарегистрирован на другой площади и даже в другом регионе или государстве.

Регистрация ребенка в возрасте до 10 лет возможна только по месту прописки одного из родителей, так что зарегистрировать малыша у знакомых и друзей, чтобы получить разрешение на его выписку из продаваемой квартиры не получится.

Если финансовые возможности родителей позволяют вначале приобрести новое жилье, а затем продавать старую квартиру, целесообразнее сразу оформить недвижимость только на себя и уже после выделить соответствующую долю несовершеннолетнему. Иначе возникает ситуация, когда ребенку принадлежат две доли в разных квартирах, и получить разрешение органов опеки на лишение несовершеннолетнего одной из них будет сложно — взамен предоставить будет уже нечего.

Чтобы зарегистрировать ребенка в квартире, где одна из долей принадлежит его матери или отцу, не требуется согласие остальных дольщиков.

Квартира или дом, которые принадлежат по праву наследования или по итогам приватизации детям-сиротам или детям, оставшимся без попечения родителей и направленным в интернаты и детские дома на полное государственное обеспечение, закрепляется за несовершеннолетними собственниками и за ее сохранностью следят органы опеки и поручительства.

Необходимые документы

Для проведения размена понадобится:

  • личный паспорт владельца;
  • паспорта и свидетельства о рождении всех проживающих;
  • правоустанавливающий документ, если квартира приватизирована;
  • договор социального найма, если жилплощадь муниципальная;
  • письменное согласие каждого жильца, заверенное нотариально;
  • выписка из домовой книги;
  • справа об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • согласие органов опеки и попечительства, если в квартире проживает несовершеннолетний.

Таким образом, размен квартиры является хорошим вариантом, если её владельцы не хотят более проживать вместе. Но для того, чтобы сделка прошла успешно, важно учитывать множество моментов, от которых зависит также скорость разрешения жилищного вопроса.

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, необходимо предоставить комиссии следующие документы:

  • заявление, подписанное обоими родителями;
  • согласие ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет);
  • выписку из домовой книги и лицевого счета — обязательно подлинники;
  • копию свидетельств о рождении несовершеннолетнего собственника. Продемонстрировать оригинал данного документа также необходимо;
  • документы, которые подтверждают права собственности на все жилые помещения, принимающие участие в сделке. Ими могут быть свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи или мены, свидетельство о праве на наследство и так далее;
  • справки БТИ, где будет указана стоимость жилой площади;
  • кадастровый (поэтажный) план жилья;
  • если один из родителей не может присутствовать лично, необходимы документы, подтверждающие его согласие — нотариально заверенное разрешение или же свидетельства о его смерти, объявлении пропавшим без вести и так далее;
  • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на жилье.
Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения долей квартиры материнский капитал образец

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Зачастую органы опеки могут потребовать и дополнительные документы, например, справку из ЕИРЦ о задолженности за квартиру, справку о техническом состоянии жилья и документы на приобретаемые дом или квартиру.

Все вышеперечисленные документы должны быть правильно оформлены и иметь не истекший срок предоставления по месту требования.

Комиссия органов опеки рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и зачастую может пойти на уступки, если посчитает, что сделка заключается в интересах ребенка (например, взамен городской квартиры приобретается дом в сельской местности, так как у ребенка астма и ему необходим свежий воздух). Или же напротив, предъявить дополнительные требования в случае возникновения сомнений в честности и адекватности родителей.

Balthus. Children. 1937

Как видим, наличие в квартире или доме несовершеннолетнего собственника, равно как и его прописка, значительно усложняют процесс заключения сделок купли-продажи. С одной стороны может показаться, что такие жесткие требования излишни — столько проблем из-за одного малыша! Однако, если вспомнить, сколько вполне ответственных родителей становились жертвой мошенников при заключении сделок с недвижимостью, сколько родителей просто пытались решить свои финансовые проблемы путем продажи квартиры, не задумываясь, с чем останется в будущем ребенок, если подсчитать число неблагополучных семей, где один из родителей страдает от зависимости и может решить продать жилье для удовлетворения своих нужд — участие органов опеки и поручительства вовсе не выглядит лишней мерой защиты прав и интересов детей.

Анна Седых, рмнт.ру

28.06.12

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей

Если одним из жильцов является гражданин, не достигший совершеннолетия, для размена необходимо согласие органов опеки. Покупателю квартиры важно особенно внимательно проверить, выписался ли ребёнок перед оформлением сделки, потому что лишить его права на проживание через суд будет затруднительно. Это возможно только, если будет доказано, что:

  • он не проживает на жилплощади в течение длительного времени (более года);
  • его родители не участвуют в оплате коммунальных счетов;
  • у ребёнка есть возможность зарегистрироваться в другом месте (по месту проживания родителей).

Интересы несовершеннолетних граждан соблюдаются законом в первую очередь. Поэтому органы опеки дадут согласие на сделку только при условии, что она не влечёт за собой ухудшение условий проживания ребёнка.

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector