Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Можно продлить аренду участка с недостроем

Оглавление
  1. Как можно оформить арендованную у государства землю в собственность
  2. Условия
  3. Какие документы нужны для перевода земли из аренды в собственность
  4. Порядок продления аренды земли под ИЖС
  5. Сколько стоит перевод земельного участка из аренды в собственность
  6. Особенности подачи заявления
  7. Как перевести из аренды в собственность землю под объектом строительства
  8. Какие документы нужны для перевода земли из аренды в собственность
  9. Как перевести из аренды в собственность землю для сельского хозяйства (СХ)
  10. Нюансы
  11. Как перевести из аренды в собственность землю в садовом некоммерческом товариществе (СНТ)
  12. Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество
  13. Как перевести из аренды в собственность землю под торговлю
  14. Как перевести из аренды в собственность землю под торговлю
  15. Категории земель, которые нельзя перевести из аренды в собственность
  16. Сколько стоит перевод земельного участка из аренды в собственность

Как можно оформить арендованную у государства землю в собственность

  1. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установил, что в упрощенном порядке могут оформляться права граждан на земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30.10.2001), для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства. При этом период упрощенного порядка оформления прав граждан на вышеназванные земельные участки никаким сроком не ограничиваются.
  2. Оформить право на приобретательную давность, которая согласно статьи 234 ГК РФ возникает после 15 лет целевого использования земельного участка.
  3. Оформить право собственности на основании расположенного на земельном участке индивидуального жилого дома, приобретенного в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (см. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
  4. Выкупить арендованный у государства земельный участок на аукционе (стоимость выкупа будет равна кадастровой стоимости и выше);
  5. Выкупить арендованный у государства земельный участок без аукциона. Если вашим договором аренды не предусмотрено, что вы обязаны арендовать данный участок определенное количество лет до его выкупа в собственность, а также прямо не предусмотрен запрет перевода в собственность арендуемого земельного участка, то по общему правилу, предусмотренному ст.ст. 39.20., пп.6. п.2 ст. 39.3 ЗК РФ — собственникам зданий, сооружений, либо помещений в них предоставляется возможность выкупа земельного участка из аренды в собственность за 1,5-20% кадастровой стоимости.

Последний способ самый популярный, поэтому о нем я расскажу подробно.

Условия

Перезаключение основного договора аренды на новый срок действия может быть осуществлен при соблюдении следующих обязательных условий:

  • доверительные отношения между партнерами по сделке аренды участка, позволяющие продлевать условия договорных соглашений автоматически;
  • по распоряжению главы администрации местного поселения, если возникают нестандартные обстоятельства продления аренды;
  • по судебному постановлению в случае возникновения тяжбы имущественного или гражданско-правового характера;
  • основной метод выделения участков под аренду на основании аукционов не должен распространятся на уже действующих арендаторов – хотя они и должны заявить письменно о своем желании продлить условия соглашения, но власти должны ставить это в приоритет для владельца участка на основании договора аренды.

Только эти обстоятельства должны учитываться администрацией местной власти о возможности пролонгации существующих договорных правоотношений касательно определенного земельного надела.

Условия продления договора будут различны в соответствии со способами его продления. Общим останется лишь условие сохранения субъекта сторон.

К перезаключению удобно обращаться при заключении долгосрочных договоров, которые утрачивают свою рентабельность в свете объективно меняющихся событий. При этом старый договор со всеми вносимыми в него дополнениями полностью нивелируется.

Соглашение, в отличие от автоматического продления может внести изменение сроков, на которые продляется договор и включить в себя непринципиальные корректировки условий пользования участком.

В отличие от перезаключения договора, составление соглашения более удобно, менее хлопотно и экономично.

При отсутствии действий сторон и автоматического продления, договор остаётся в силе и его последующее расторжение станет затруднительным без веских на то, причин. При этом для его продления должно быть отсутствие претензий обеих сторон и ответственное выполнение условий договора.

При серьёзном подходе к делу и во избежание толкований, договор необходимо перезаключать. Если появится намерение выкупа земли или иные приоритетные перспективы – пролонгированный договор могут не признать действующим. Поэтому обратите внимание на собственные мотивы землепользования и его перспективы, прежде чем решать, по какой форме продолжать пользование.

Продление договора аренды

В то же время зачастую судебные разбирательства отказываются признавать новый договор заключённым, ссылаясь на действие пролонгированного договора, который не имеет срока давности, если арендатор продолжает использовать земельный участок.

Кроме перечисленного, нужно обращать внимание на следующий момент: если

основной договор нотариально удостоверен

– то все прилагаемые к нему соглашения, должны быть

нотариально удостоверенными

.

Какие документы нужны для перевода земли из аренды в собственность

Оформление земельного участка из аренды в собственность возможно при наличии следующих документов:

  1. Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
  2. оригинал постановления главы районной Администрации о предоставлении земельного участка в аренду;
  3. Постановление о расторжении договора аренды;
  4. Постановление о переводе земельного участка из аренды в собственность;
  5. Кадастровый паспорт на земельный участок;
  6. Кадастровый паспорт на построенный объект;
  7. Выписка из ЕГРН на построенный объект. 

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок продления аренды земли под ИЖС

Процедура весьма простая, и не осложнена какими-нибудь особыми и сложными требованиями, арендатор должен:

  • посетить за 30 дней главу администрации, с которым заключены деловые соглашения, и подать ему заявление о продлении действия договора аренды;
  • при себе иметь оформленный по всем правилам арендный договор и личные документы.

Обращаем внимание! Сведения в общегражданском паспорте должны быть идентичные данным, указанным в договоре, и если фамилия менялась по разным семейным обстоятельствам, то потребуется ксерокопия и оригинал свидетельства о заключении браных отношений, в котором указана новая фамилия арендатора.

Можно продлить аренду участка с недостроем

Если продлением сделки будет заниматься не лично наниматель участка, а поверенное лицо, то на него оформляется нотариальная доверенность, с полномочиями о продление существующей сделки.

Способы продления договора аренды земельного участка. В их число входят:

  • перезаключение на новый срок;
  • путём дополнительного соглашения;
  • автоматическая пролонгация.

В первом случае договор составляется снова, при возможном изменении или сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа.

Обязательными условиями для этого будут регистрация нового договора и сохранение субъекта сторон.

Права арендатора земельного участка не могут меняться произвольно, договор должен перезаключаться с теми же лицами, что в предшествующем случае.

Во втором случае, составляется дополнительное соглашение по продлению, которое также должно быть зарегистрировано по соответствующим правилам.

Различие этой процедуры в том, что соглашение должно опираться на все положения уже существующего договора. Автономной силы оно не имеет.

Автоматически договор продляется, когда стороны не проявили никакой реакции на завершение периода его действия. Тогда старый договор остаётся в силе на тот же срок и с сохранением всех условий – то есть дублируется, регистрация дополнительно не потребуется.

Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.

При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора.

Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации, иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.

Когда аренда осуществляется между физическими лицами, им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом здесь.

Для лиц, проживающих на разных территориях, возможно оформление соглашения одной из сторон

по доверенности

от другой. Получив письменное уведомление с предложением продления аренды и нотариально удостоверенной доверенностью, пользователь составляет соглашение о продлении и регистрирует его.

Эти документы могут использоваться лишь пакетом

, иначе соглашение может быть признано незаключённым одной из сторон.

Если арендатор юридическое лицо, муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:

  1. В верхнем правом углу листа формата А-4 указывается наименование организации – арендодателя и уполномоченное на принятие решений лицо с указанием фамилии, инициалов, должности. Например: «Председателю комитета по делам муниципального имущества Иванову И.И.».
  2. Ниже указываются собственные данные.
  3. Продление договора аренды участкаПосередине листа пишется наименование документа и основной текст по существу вопроса о продлении аренды участка.
  4. Дать перечень прилагаемых документов.
  5. В завершение – дата и подпись (с расшифровкой).

Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).

Заявление можно передать:

  • лично или через доверенное лицо;
  • по почте, с вложенной в него описью с уведомлением о получении;
  • по электронной почте, используя электронную подпись.
Предлагаем ознакомиться:  Оформление в собственность ипотечной квартиры новостройке

После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их.

Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.

По принятым и введённым с 1.05.2015 г. нормативам, арендаторы не имеют преимущественных

прав владения землями

федерального или муниципального субъекта пользования. Это означает

необходимость принимать участие в торгах на общих условиях

.

Однако те физические или юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах, могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше.

Сколько стоит перевод земельного участка из аренды в собственность

Для собственников зданий стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность, составляет фиксированный процент от кадастровой стоимости, который зависит от региона и целевого назначения:

  • В городах с численностью населения выше 3 млн.чел — стоимость выкупа равна 20% от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве выкуп муниципального земельного участка под объектом строительства равен 20-25%; в Санкт-Петербурге — 19,5 % (по общим правилам). Если земля федеральная (принадлежит государству, а не муниципалитету), то могут потребовать выкуп с коэффицентом 1, то есть за полную кадастровую стоимость;
  • В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. — в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. стоимость выкупа в собственность будет от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
  • В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога, т.е. стоимость выкупа будет от 3-х до 15% кадастровой стоимости. Например, в Московской области — 10-кратная ставка, поэтому перевод участка из аренды в собственность будет стоить 15% кадастровой стоимости;
  • Размер выкупа для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально и может быть менее 1% кадастровой стоимости.

Так как перевод земель из аренды в собственность регулируется муниципальными и региональными подзаконными актами, то точную стоимость выкупа вам скажут только в Администрации, на территории которой расположен земельный участок.

Особенности подачи заявления

Ходатайство подается в канцелярию земельного отдела местного органа власти на имя руководителя администрации. В малонаселенных поселениях административная канцелярия может отсутствовать, в этом случае ходатайство подается непосредственно руководству местной власти.

Но в этот момент он может и заявить об отказе продления существующего договора, опять же в письменной форме.

Содержание ходатайства:

  • в правом верхнем углу прописывается: кто и кому подает документ, личные данные арендатора и название органа власти;
  • обоснование – сведения о существующих договорных отношениях, зарегистрированных в Росреестре, и номер записи. Также необходимо указать срок заключения отношений и дату окончания его законного действия;
  • просьба о продлении существующих правоотношений на тот же срок, с последней датой действия будущих отношений;
  • арендатор должен изъявить свои намерения использовать выделенный участок в тех же целях, что содержаться в основном арендном договоре, без изменения вида хозяйственной деятельности;
  • в обоснование своей просьбы перечислить преимущества, которые получат стороны от продления существующих правоотношений. Также можно сослаться на ст. 621 Гражданского Законодательства, которая освобождает арендатора от участия в торгах по конкретному участку.

Важно! Обоснование своего положения статьей ГК обязывает администрацию местного органа самоуправления не выставлять земельный надел на торги, если арендатор желает вновь продлить действие заключенных ранее отношений касательно арендуемого участка.

Как перевести из аренды в собственность землю под объектом строительства

Статья 39.20 ЗК регламентирует приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения или зарегистрированные недостроенные объекты, находящиеся в собственности арендатора. Обращаю внимание на понятия указанные в данной статье, а именно «зданий» «сооружений» «помещений» — это означает что, объект расположенный на земельном участке должен быть оформленным в вашу собственность и иметь статус — здания или сооружения, т.е. должен быть достроенным и оформленным в собственность.

Если резюмировать все то, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

При этом, существуют некоторые ограничения: 

  1. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Перед строительством вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местной архитектуры только схему планировочной организации земельного участка (это один документ). Схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д., а так же предполагаемые габариты и размеры вашего будущего дома. Обращайтесь в архитектуру и делайте схему через них.
  2. Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).
  3. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем сейчас не возникнет.

В определении объекта капитального строительства указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на не капитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под не капитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

По поводу строительства дома из блок-контейнеров двоякое мнение. Тут все будет зависеть от того, как построен сам дом из контейнеров, т.е. если это здание стоящее на фундаменте, с подведенной к нему инженерной инфраструктурой, имеющее односкатную или двускатную крышу, имеющее необходимый внутренний метраж по СанПИН для проживания не более трех этажей  — думаю проблем при регистрации возникнуть не должно. Другое дело, если это просто контейнер стоящий на сваях, то врят ли, сталкивался с таким, — объект точно не признают жилым домом.

Порядок действий следующий:

  1. Поставить на кадастровый учет построенный объект. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. Иногда достаточно построить только фундамент (уточнять в кадастровой палате) ~ 2 недели;
  2. Присвоить объекту адрес (если нет) ~ 1 неделя;
  3. Оформить дом в собственность ~ 2 недели;
  4. Подать зяявление на выкуп земельного участка под объектом собственности в Администрацию, на территории которой расположен ЗУ. Согласно Правилам выкупа, которые устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка из аренды в собственность проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом;
  5. Получить у главы Администрации постановление о расторжении договора аренды и постановление о переводе земли в собственность;
  6. Получить и подписать в 3-х экземплярах подготовленные Администрацией договора купле-продажи земельного участка и в указанный срок оплатить указанную в договоре сумму (безнал);
  7. Подать документы в РосРеестр через МФЦ «Мои документы» на регистрацию права собственности. 

Как получить разрешение на строительство дома

Как призать дом капитальным и ввести в эксплуатацию

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

  •  ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
  • п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

  1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
  2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
  3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

  1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
  2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
  3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
  4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.
Предлагаем ознакомиться:  Куда можно пойти работать если был лишен офицерскогозвания

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

  • Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
  • Угодья под ИЖС;
  • Земля для строительства гаражей и бань;
  • ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Продление договора аренды

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

  • не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
  • основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей. 

Как продать земельный участок с недостроем

Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.

С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.

Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.

Какие документы нужны для перевода земли из аренды в собственность

К ходатайству следует приложить:

  • копия существующего соглашения;
  • ксерокопии личных документов арендатора;
  • для поверенного лица оформленная у нотариуса доверенность.

Продлить договор аренды

На рассмотрение отведено 30 дней, за продление отношений плата администрации поселения не предусмотрена. После получения положительного решения оно вновь регистрируется в Едином Реестре Прав на Недвижимые объекты.

Как перевести из аренды в собственность землю для сельского хозяйства (СХ)

Если участок под личное подсобное хозяйство расположен на землях населенного пункта — это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе, при условии, что всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.

Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны — называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут снести.

Как оформить ЛПХ и начать зарабатывать

Статья 39.3 ч.2 п. 9-10 ЗК РФ регламентирует срок после которого можно подавать заявление на выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность — 3 года использования по целевому назначению для земель сельскохозяйственного назначения (строить здание не нужно).

Обратимся к Федеральному закону 24.07.2002 №101 — ФЗ (в редакции от 29.12.2017 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» п.1 ст. 10 вышеназванного закона — Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации., п. 4 ст.

10 — Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Изменение сроков аренды

Кроме того, существует возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения. Для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат. Например, стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

Нюансы

В заявлении о продлении правоотношений арендатор вправе изъявить свое желание на выкуп участка по кадастровой оценке с перечислением средств в местный бюджет. У него будет преимущественное право без участия в торгах оформить сделку.

После поступления денег в бюджет, переход права собственности регистрируется в общем прядке.

Арендатор вправе оспорить вынесенное административное решение в судебном органе по месту нахождения имущества в течение 10 дней после его получения.

Подаются исковые требования с обоснованием отказа руководителя администрации. К иску прикладывается копия отказа.

Арендатор в суде обязан доказать свое добросовестное использование надела путем привлечения свидетелей или других способов доказывания. Положительный вердикт судебного органа будет основанием для продления существующих правоотношений по аренде участка.

Как перевести из аренды в собственность землю в садовом некоммерческом товариществе (СНТ)

Чтобы перевести из аренды в собственность участок в СНТ с назначением для ведения садоводства или огородничества, который расположен на землях населенных пунктов, также, как и на участке под ИЖС, нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом.

На садовых участках, расположенных на землях сельхозназначения, также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно поторопиться: узаконить постройку по дачной амнистии нужно до 31.12.2020 года и только при условии, что вы являетесь членом данного СНТ.

На землях сельхозназначения, предназначенных для огородничества, теперь строить вообще ничего нельзя. 

Как прописаться на даче

Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество

Если земельный участок под огородничество находится в каком-либо СНТ или ДНТ, то действует норма ст. 39.3 ЗК РФ — продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества.

При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды. Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, выкупаются из аренды в собственность за 50 процентов кадастровой стоимости. При наличии зарегистрированного строения, например в Рузском районе МО, стоимость выкупа будет 3% кадастровой стоимости.

Однако, с марта 2020 года на земельных участках под огородничество строительство капитальных зданий запрещено. Как вариант, возможен перевод участка с видом разрешенного использования под огородничество в садоводство — так вы сможете поставить на участке маленький домик, признать его жилой постройкой, а далее выкупить землю в собственность по льготной ставке.

Пролонгация аренды участка

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Как перевести из аренды в собственность землю под торговлю

Здесь необходимо обратиться к нескольким правовым актам: Градостроительный кодекс, СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ. Если резюмировать все то, что там сказано, то мы делаем вывод:

  1. «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.);
  2. Правом выкупа ЗУ без аукциона обладают лица, которые используют его на праве аренды и иных правах не связанных с правом собственности, а так же имеют на нем строения, которые являются их собственностью.

Подавайте заявление на выкуп данного ЗУ в общем порядке на торгах, либо же, делайте там фундамент и регистрируйте его как недострой. Так вероятность перевода данного ЗУ из аренды в собственность, даже в судебном порядке, увеличится в разы.

Как перевести из аренды в собственность землю под торговлю

Питомники это слишком обширное понятие: могут быть государственными, а могут быть частными, при этом в состав деревьев таких питомников либо иных зеленых насаждений могут входить деревья состоящие на балансе в управлении по экологии при администрации вашего города или района.

Предлагаем ознакомиться:  В уступке указано несколько договоров

Обращаемся к классификатору видов разрешенного использования: Код земельного участка: 1.17 Питомники: Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян; размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства.

Прежде всего здесь следует определить: от какого законодательства следует отталкиваться:

  • Если земли СХ назначения — п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка». 
  • Если земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования — питомники, тогда здесь должен подойти по классификатору ВРИ код. 2.2. — для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) с размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных). Поэтому, следует уточнить возможность строительства на таком земельном участке, как правило, участки относящиеся к землям поселений могут иметь дополнительные ВРИ — уточните. 

По общему правилу арендатор может перевести земельный участок из аренды в собственность при соблюдении следующих условий:

  1. Срок аренды на который выделен участок от трёх лет;
  2. Арендатор земельного участка имеет в собственности объект недвижимости расположенный в границах данного участка — пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ (земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса).

Исходя из моей практики единственным законным способом выкупа земельных участков, которые по документу «Питомник», является изменение их категорий. В субъектах РФ такими процедурами занимается Департамент лесного хозяйства. Возможность смены ВРИ и возможность строительства на таком участке уточняется через заявление в органах местного самоуправления.

Категории земель, которые нельзя перевести из аренды в собственность

Законом о приватизации предусмотрены следующие ограничения на перевод земель в собственность:

  1. Зарезервированные участки для государственных или муниципальных проектов;
  2. Находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автомобильного транспорта, речных, морских портов и аэропортов;
  3. Полигоны, зараженные опасными для здоровья человека веществами;
  4. Улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
  5. Охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
  6. Земли лесного и водного фонда, природные заповедники;
  7. Земли Министерства Обороны.

Сколько стоит перевод земельного участка из аренды в собственность

МУГИСО (Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области) выставило на торги землю, предназначенную под ИЖС. Суть торгов заключается в том, что право пользования участком передается тому, кто предложит наибольшую арендную плату. Однако, по мнению МУГИСО проблема заключалась в том, что люди хотят арендовать землю за высокую цену, но на короткий срок.

При этом они планируют как можно быстрее возвести на ней жилье, так как в этом случае у арендодателя появляется право выкупить данную территорию по льготной стоимости – 1,5% от общей кадастровой стоимости. Таким образом арендаторы могли выкупить участок, например, стоимостью 4 млн. руб. всего за 60 тыс. руб, тогда как выкуп участка, оформленного в аренду, без жилого объекта, осуществляется по полной кадастровой стоимости.

По словам Натальи Турыгиной, являющейся главным специалистом отдела подготовки свидетельств права собственности в земельном комитете Екатеринбургской администрации, изначально их внимание привлекли случаи, в которых:

  • Между арендой и выкупом земли в собственность проходило совсем немного времени (2-3 месяца);
  • При посещении этих участков было выявлено, что на некоторых из них вообще не было ничего построено, а те строения, которые были построены на других наделах, относились к временным, т.е. не имеют фундаменты (иногда даже окон с дверьми) и выполнены из ОСП-плит и профлиста. 

Руководитель отдела по архитектурно-строительному контролю Департамента градостроительства, архитектуры и регулирования земельных отношений Д. Юрин пояснил, что:

  • Основной проблемой таких строений является отсутствие необходимых коммуникаций (водоснабжение, электричество, отопление любого типа и канализация);
  • К тому же местность, на которой они располагаются, зачастую бывает заболоченной, поэтому также требуется гидроизоляция фундамента строения;
  • Получается, что арендаторы – мошенники и не старались выполнить строение дома по всем правилам и нормативам. Кроме того люди просто заливают бетон непосредственно на сам участок, без заглубления в почву, а это уже серьезное конструктивное нарушение, которое несет угрозу человеческой жизни;
  • Далее сотрудниками городской администрации стало известно о случае переноса возведенных строений по очереди на три участка с помощью автокрана. При этом времянки были для удобства распилены пополам. 

С учетом вышесказанного появляется масса вопросов к специалистам, которые признали подобные сооружения индивидуальными жилыми домами, пригодными для проживания и заселения…

  • Следующей проблемой является выкуп участка по из аренды в собственность по льготной стоимости, после чего якобы «жилое» строение можно сносить или перевезти на территорию другого такого же арендуемого надела. Затем производится перепродажа выкупленного участка, но уже по рыночной цене.

В итоге, Наталья Турыгина обратилась в суд для отмены решения о регистрации права собственности на данные земельные участки и дома, а также для признания недействительными последующих сделок купли-продажи участков. Проведенная экспертиза доказала, что данные строения нельзя отнести к индивидуальному жилью.

В настоящий момент в судах рассматривается 23 дела по 35 земельным участкам, которые участвовали в подобных мошеннических махинациях. Пока было аннулировано 8 таких сделок. Был задержан мошенник, который владел сразу 7 участками. Строитель, возводивший на них временные дома, также является владельцем нескольких таких участков.

Стала известна и сумма ущерба бюджету муниципального образования по тем делам, которые уже были рассмотрены в суде. Она составляет 3,6 млн. руб. Еще примерно 30 млн. руб. составит ущерб по делам, которые находятся на рассмотрении. Для расчета данной суммы берется не уплаченная аренда с момента перепродажи участка и разница рыночной и льготной цен.

Отказ в продлении аренды участка

По этим делам были возбуждены не только административные, но и два уголовных процесса в отношении кадастровых инженеров, которым было предъявлено обвинение в подделке документации. Помимо городского бюджета урон от действий махинаторов понесли и добропорядочные граждане, которые по незнанию выкупили у мошенников участки, так как суд признал эти сделки недействительными.

Обратите внимание, что специалисты городского земельного комитета и МУГИСО пытаются бороться с подобными схемами. Администрация стала направлять сотрудников для проверки участка сразу после поступления к ним заявления на выкуп земли, а при возникновении подозрений на участок накладывается арест, препятствующий перепродаже, и подается заявление в суд.

Если вы получили необоснованный, по вашему мнению, отказ от администрации в выкупе земельного участка под объектом собственности, то у вас есть основания положительного решения суда в вашу пользу. Прежде чем обращаться в суд (а это скорее всего будет арбитраж) с иском об оспаривании решения, постановления акта органа государственной власти, советую обзавестись достаточно вескими доказательствами.

  1. Запрашиваете заключение архитектуры.
  2. Смотрите судебную практику и постановления Арбитражного суда вашего региона по наложению границ и вообще практику по границам ЗУ
  3. Составляете письмо-претензию и направляете собственнику участка.
  4. Ждете 30 дней. Если ответа не поступит, составляете исковое заявление и направляете его в суд.
  5. Приходите в суд и говорите примерно следующее: «Являюсь арендатором такого то участка и собственником здания расположенного на нём. Вся собственность на ЗУ была построена в соответствии с разрешительной документацией градостроительным кодексом и законодательством РФ (ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ). Земельный участок является собственностью муниципалитета и на него не распространяются нормы запрещающие перевода из муниципальной собственности в частную».
  6. Суд назначает градостроительную экспертизу, вы её оплачиваете, и если все так как вы говорите и отказ необоснован — вам дадут положительное заключение о границах, зонах и линиях.
  7. Суд принимает решение в вашу пользу и обяжет собственника заключить с вами договор купли-продажи ЗУ.

Кроме того, существует суд апелляционной инстанции, который проверяет законность и обоснованность выводов суда нижестоящей инстанции и делает вывод о правильности применения норм права. Только имейте ввиду, что градостроительные экспертизы в апелляции не проводятся. Как крайний вариант, придется тянуть дело до кассации и самостоятельно обращаться в независимое экспертное учреждение для составления заключения, и соответственно придумать почему вы не смогли сделать этого ранее и ходатайствовать в суде об проведении судебной экспертизы.

Отказ из-за использования земли не по назначению

Отказ в выкупе земельного участка под фундаментом

Аренда земли-продление договора

Отказ в выкупе земельного участка под гаражом

Отказ в выкупе земельного участка под складом

Отказ в выкупе федеральных земель

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector