Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Самовольная постройка 222 ГК РФ — новый закон о незаконной постройке на земельном участке || Можно ли строить дом без разрешения на строительство на собственном участке

Простыми словами, как сейчас обстоят дела с самовольными
постройками

1.    Проще
говоря, раньше была возможность возвести здание якобы по закону, после чего
земля могла быть переквалифицирована в заповедник. Таким образом, дом подлежал
сносу. А после нововведений стало так: если вы строили, когда это было позволено,
то снос здания не нужен.

2.    Раньше
разбирали разные постройки. Сейчас перед сносом будут искать способы приведения
их в порядок.

3.    Легализация
самостроя теперь стала более простой.

4.    На
частных территориях снос может быть реализован только по суду или в том случае,
если постройка действительно представляет для кого-то угрозу. Разобрать здание
только потому, что так «не положено», больше нельзя.

5.    До
введения нового закона был снос, а в наши дни сперва пробуют всё исправить, а
снести можно когда угодно.

Чем является самовольная постройка?

Как было раньше? Самовольной считали любую постройку, выстроенную без документации,
подтверждающей право собственности, либо без разрешения на строительство. Не имело
значения, на своём участке земли или на пустыре: если на дом не было
разрешения, межевания или плана – он считался самовольной постройкой. И для неё
гражданский кодекс предусматривал специальные условия.

Или приобрели участок
с разрешённым применением под жилищное строительство, возвели там дом, а спустя
какое-то время власти поменяли предназначение. Зона стала водоохранной.
Соответственно, дом стал считаться незаконно построенным.

Это касалось
различных ограничений. Например, рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции
или газопровода, и дачи стояли в течение многих лет. А потом в одночасье дачные
постройки стали противозаконными.

То же касается и
коммерческой недвижимости: павильонов, киосков, гаражей, ангаров. 

Начиная с четвёртого августа. Сейчас в соответствии с 222 ГК РФ самовольные постройки – здания, возведённые без разрешения и без учёта
ограничений (если в начале строительства последние уже были, а при обнаружении
постройки они и дальше действовали). Если отсутствовал газопровод или охранная
зона, а позже ввели ограничения, то дома, дачи и киоски не являются
самовольными постройками, и их можно запросто снести за счёт владельцев.

Также, допустим, хозяин
не знал об определённых ограничениях касательно строительства на своей земле и возвёл
объект. В случае обнаружения подобных ограничений через какое-то время это уже
не будет самовольной постройкой. К ней не применимы те же нормы, что и к
самовольному строению. К примеру, возможен снос за деньги собственника.

Ранее эта норма в
гражданском кодексе вообще отсутствовала, таким образом люди лишались своего
имущества. Бывало и иначе: владельцы участков обращались в суды для признания
столба линии электропередачи самовольной постройкой и изъятия его со своей
территории. В целом, проблем было предостаточно, а точные нормы закона
отсутствовали.

Надеемся, теперь вы
знаете признаки
самовольной постройки.

Давайте разберемся
чтобы не стать
правонарушителем.

Самовольная постройка 222 ГК РФ — новый закон о незаконной постройке на земельном участке || Можно ли строить дом без разрешения на строительство на собственном участке

1.Рассмотрим ситуацию, когда вы строите на земельном
участке для ИЖС. Первым делом необходимо обратиться в администрацию
за получением разрешения на строительство дома, который уже
построен. Как бы парадоксально это не звучало, но нам потребуется
получить письменный отказ от местного исполнительного органа
(Администрации), который нам обязательно пригодится в суде.

Отказ администрации выглядит так.

Далее что нужно сделать – снять с
регистрационного учета предыдущее строение.

Это делается при помощи
кадастрового инженера и оформления акта обследования с включением
информации в ЕГРН информации о демонтаже дома в связи с ветхостью.
Снятие с учета подтверждается выпиской из ЕГРН, выданной
территориальным отделом Росреестра или МФЦ.

После этого

Вам потребуются правоустанавливающие документы на
земельный участок (свидетельство на землю либо оригинал
выписки из ЕГРН (с 2017 г)

Необходимо оформить
технический паспорт нового домостроения в БТИ. Оформление
технического паспорта потребуется для суда с целью определить
площадь объекту, маркировку под буквами помещений и основную
информацию об объекте. Без технического паспорта узаконить такое
помещение будет невозможно.

Новый дом (пристройка) должна соответствовать всем параметрам,
относящимся к жилым помещениям, предназначенным для круглогодичного
проживания, удовлетворять всем требованиям безопасности граждан.
Строение не должно представлять угрозу соседним строениям и
инженерным сетям, обладать признаками малоэтажного строения (не
более 3х этажей), а так же не нарушать прав и интересов третьих лиц.

Об этом, а также о расположении нового дома, делаются отметки в
независимом экспертном заключении члена саморегулируемой организации
– компании. От грамотного заключения эксперта зависит очень многое
при решении вопроса о признании данного объекта соответствующим всем
параметрам для регистрации собственности на него в судебном порядке,
по этому мы рекомендуем выбирать проверенную организацию, которая
давно уже находится на рынке экспертных услуг.

Если дом содержит существенные нарушения ГОСТ и СНИП то в экспертизе
это будет  значить ее бесполезность такой оценки. До экспертизы
нужно выяснить соответствует ли нормам жилое помещение, не нарушает
ли оно прав третьих лиц, например, насколько близко строение
располагается от соседнего участка, как настроены соседи (если менее
3х метров от границы забора) и т.д.

Оформление дома, построенного без разрешения на строительство

После этого

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли расприватизировать квартиру - ответ с позиции закона

Итак, давайте
разберёмся с правом собственности на самовольную постройку. Такими объектами нельзя распоряжаться на свой
лад. К примеру, продажа, дарение или сдача в аренду. На всё перечисленное
вообще отсутствует право собственности. Возвести на собственной территории дом
– вовсе не значит стать его хозяином.

Тут стоит рассмотреть
вопрос признания
права собственности на самовольную постройку. Как раньше, так и сейчас это делается через
суд. Хозяином самовольной постройки становится владелец территории, на которой
она находится.

Самовольная постройка 222 ГК РФ — новый закон о незаконной постройке на земельном участке || Можно ли строить дом без разрешения на строительство на собственном участке

Нельзя построить дом
на чужой территории и признать в суде своё право собственности на него.

Если земля является
владением родителей, а их дети построили на участке дом, то хозяевами дома
считаются только родители. Или нужно разделение участка, получение нового адреса
и только после этого оформление дома на реальных хозяев. Но всё это требует
немало денег и времени, потому учитывайте подобные нюансы до того, как будет
начато строительство.

Не каждую самовольную
постройку можно узаконить, а только ту, которая отвечает всем требованиям.

На территории возможно строительство такого
объекта. К примеру,
чтобы построить жилой дом – надо иметь своё назначение, для дачи – своё, так
же, как и для киоска, гаража. Просто так предназначение участка не может быть
изменено. Хоть иногда хитрые застройщики выкупают территорию в частном секторе
и строят там многоквартирные дома в семь этажей. Это противозаконно. Подобные
дома не строятся на участке под ИЖС (индивидуальное жилищное
строительство).

Постройка отвечает параметрам застройки. Для примера: на территории под ИЖС возможно возведение максимум трёх этажей.
Бывает, что строят пять. В таких домах даже продаются квартиры.

Если в одном из указанных
домов приобрести квартиру на этапе строительства, можно никогда её не получить.
После обращения соседей в суд, разрешение на возведение многоквартирного дома будет
аннулировано. В лучшем случае смогут заселиться те, кто приобрели квартиру до
третьего этажа. Кстати, они будут не собственниками квартиры, а владельцами
доли в доме. Позже будет немало проблем с продажей такого жилья.

Если вам предлагается
подобная квартира, и обещается, что уже в скором времени дом будет узаконен, то
вас явно обманывают. А если даже и получится такое сделать, то соседи оспорят,
и стройка будет запрещена. Закон, который касается дольщиков, в данном случае
не срабатывает.

Постройка не нарушает ничьих прав и никому не
мешает. Вы не сможете
построить дом и занять долю соседского участка, а потом пойти в суд для
узаконивания летней кухни, бани или веранды (мол, кто строил – тот и владелец).

Так не выйдет: нужно
будет провести снос, реконструкцию либо договариваться со своими соседями. То есть действительно важно получить согласие от соседей на
узаконение самовольной постройки.  

Примером нарушения
прав может быть даже чересчур высокий коттедж или затемнение окон соседей из-за
навеса возле гаража.

На самовольные строения не распространяется общее правило о приобретении прав на недвижимость физическим или юридическим лицом, не являвшемся законным собственником, но владевшим и распоряжавшимся недвижимым имуществом более 15 лет или любым другим имуществом 5 лет (статья 234 ГК РФ).

Права лиц на незаконно возведённые постройки могут признаваться в судебном или ином порядке, определённом законом. Данная процедура совершается в отношении лица, имеющего в своём распоряжении земельный участок в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании в соответствии п. 3 ст. 222 ГК РФ. Оформление постройки в таком случае возможно при соблюдении следующих условий:

  • расположение постройки на данном участке;
  • наличие прав на строительство недвижимого объекта на земельном участке лицом, которое провело строительство;
  • на момент подачи судебного заявления возведенная постройка полностью соответствует всем параметрам определённой документации относительно планировки участка, с соблюдением правил по землепользованию, процессу застройки и требованиями к техническим параметрам строений;
  • сохранение постройки не нарушает права и интересы иных лиц, а также не представляет какой-либо угрозы для жизни и здоровья граждан и др.

Стоит особо отметить, что владельцы некоторых из названных видов участков должны быть особо внимательны в отношении вида собственности, поскольку в соответствии п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются:

  • государственным и муниципальным учреждениям,
  • казенным предприятиям,
  • центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий,
  • органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Пункт второй данной статьи говорит о том, что гражданам земельные участки на таком праве пользования не предоставляются. Однако такое право сохраняется у граждан или юридических лиц, получивших право постоянного (бессрочного) пользования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 20 ЗК РФ).

Особо стоит подчеркнуть, что постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 установило, что лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли оспорить завещание причины и способы отмены

Признание в таком случае влечёт за собой обязанность лица, за которым признано право собственности на постройку, возместить осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Самовольная постройка 222 ГК РФ — новый закон о незаконной постройке на земельном участке || Можно ли строить дом без разрешения на строительство на собственном участке

В случае оформления постройки через суд, владелец здания должен подать исковое заявление направить его для рассмотрения судебными органами, расположенными по месту расположения самовольно возведенного недвижимого имущества. 

В каком случае самовольная постройка подлежит
сносу?

 Как
было до принятия нового закона? Самовольные
постройки сносили и практически в каждом случае за средства того, кто их
возводил. Так и писалось: «подлежит сносу». Строили без разрешения или
документации? Соответственно, нужно было снести дом либо узаконить его.

С четвёртого августа. А теперь о сносе самовольной постройки написано более подробно. По
умолчанию она не может быть использована. Соответственно, построенные без
разрешения киоски не используются для торговли.

А в вопросе сноса теперь
всё менее категорично. Самовольную постройку могут разобрать, а могут её
привести в соответствие требованиям застройки. Однако за всё платит тот, кто
строил или использует участок в данное время. Снос или приведение в
соответствие – это практически всегда решение суда. В редких случаях – местных
властей.

Сейчас есть законные
основания отказаться от сноса самовольных построек, сделав так, чтобы они
соответствовали закону и назначению участка. Для примера: есть возможность
уменьшить этажность дома или реконструировать дачу таким образом, чтобы её
часть не была на другом участке либо не находилась столь близко к газопроводу.

Если на него
оформлена собственность – его даже в такой ситуации могут забрать.

Как было раньше. Изымали лишь участки, на которых нужно было
что-то выращивать, а их забрасывали. К примеру, человек выкупил сельскохозяйственную
территорию для открытия там фермы или организации сада, а после этого перестал
за ней ухаживать. Либо земля была отдана для одной цели, а применяли её иначе.

С четвёртого августа. Сейчас к этим условиям добавили угрозу окружающей
среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного
строительства для изъятия земли недостаточно. Участок забирается, если постройка
должна была быть переделана или снесена, а хозяин земли проигнорировал эти
требования.

Всё, что вы уже прочли,
– это только отдельный закон гражданского кодекса. Но существует также градостроительный кодекс о
самовольной постройке. В
него тоже внесли изменения в тот же день. Речь идёт сразу о трёх федеральных
законах. Там есть более подробная информация о сносе, планировке территории и правах
властей.

Можно ли отказаться от сноса здания, если его
построил не хозяин участка?

Самовольная постройка 222 ГК РФ — новый закон о незаконной постройке на земельном участке || Можно ли строить дом без разрешения на строительство на собственном участке

Отныне самовольные
постройки могут быть узаконены даже при отсутствии документации о праве
собственности на территорию земли.

Допустим, объект соорудили
на государственной или муниципальной земле. В наши дни такая постройка может
быть узаконена, а вы можете стать её владельцем. Но здесь очень важно, чтобы
объект отвечал всем требованиям, а договор на применение участка был без ограничений.      

Если возводил постройку один человек, а её владельцем
стал другой?

Тот, кто стал
хозяином самовольной постройки, возмещает расходы на её сооружение. Это условие
было и до того, как был принят новый закон.

К примеру, если на
чужой земле построили дом, а потом хозяин участка его узаконил и сделал своей
собственностью, то можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не
он. Поэтому пусть этот человек вернёт потраченные расходы.

На сей счёт было
введено дополнение: расходы возмещаются за вычетом тех денег, которые были
потрачены на узаконивание постройки.

Когда объект может быть снесён по решению
местной власти?

Обычно сносить
самовольные постройки можно по решению суда. Однако есть и исключения, когда
решение принимает администрация. Данный пункт был изменён, в нём добавилось
больше подробностей.

1)    до
начала строительных работ нужно было обязательно оформить участок в
собственность, чего не было сделано;

2)    постройка
находится на территории, где запрещено возводить подобную недвижимость.

Бывают ситуации, при
которых решение о сносе или узаконивании постройки остаётся за администрацией. Если
у вас как раз такой случай, и сейчас происходит спор с властями – лучше найдите
толкового юриста и больше ничего сами не делайте. Закон полон сложных
формулировок, в которых трудно разобраться без эксперта. Зачастую чиновники
этим пользуются и гнут свою линию.

Если приняли решение о сносе или
переделывании дома

Случается, что снос
здания просто неизбежен, и администрация решает реализовать этот план. Снести
объект должен тот, кто его строил, либо вся работа будет сделана вместо него, а
потом ему будет выставлен счёт. Срок разбора устанавливается зависимо от вида
постройки. Максимальный термин составляет год.

Предлагаем ознакомиться:  Установление факта приобретательной давности в отношении земельного участка судебные решения

Чтобы постройка
отвечала всем требованиям – времени даётся от полугода до трёх лет.

Если территория является частью чьей-то
собственности, есть ли у властей право требовать снос постройки?

Нет, у них нет на это
права. Ни одна администрация не вправе прийти к вам на участок и требовать снос
бани, гаража, дома или дачи. Без решения суда можно сносить постройку только на
государственных или муниципальных участках, а на вашем личном – нет.

Исключение может быть
только следующее: объект угрожает здоровью и жизни граждан. Если ваш коттедж
никому не мешает и не приносит вреда, то снос можно провести исключительно по
решению суда. А последний ещё решит, необходим ли разбор дома, или вы можете
договориться с соседями. Третий вариант может заключаться в перестройке.

При отказе суда в
сносе объекта у властей отсутствует право настаивать на нём или, того хуже, всё
равно сносить постройку и выставлять за это оплату. То можно сказать и об
объектах, на которые уже зарегистрировано право собственности. Администрация не
может решать, быть сносу или нет. На данный момент в гражданском кодексе так и значится.

1)    нет
документов на участок земли, если постройка появилась на нём ещё до того, как в
силу вступил земельный кодекс;

2)    отсутствует
разрешение на возведение здания, построенного до 14 мая 1998 года.

Бывает, что у людей
имеется право собственности на постройку, но, тем не менее, её признают
самовольной. Для примера: если выясняется, что имеет место несоблюдение
определённых требований по отдалённости от охранных зон, леса, газопровода,
электросетей или дорог.

1)    территория
предназначена для ИЖС или считается садовым земельным участком. То есть на ней разрешено
строить частные жилые дома;

Самовольная постройка 222 ГК РФ — новый закон о незаконной постройке на земельном участке || Можно ли строить дом без разрешения на строительство на собственном участке

2)    у
хозяина участка есть на него все необходимые документы;

3)    право
собственности на постройку было зарегистрировано до 1 сентября 2018 года;

4)    параметрами
застройки ничего не нарушается.

Если этот дом был не
просто оформили, но и приобрели раньше 1 сентября 2018 года, то его не снесут.

Ответственность за самовольную постройку

Сколько составляет штраф за самострой в 2019
году? За эксплуатацию
самовольной постройки назначается административный штраф размером до миллиона
рублей. А если человек отказывается сносить объект – до 300 000 рублей.
Этот законопроект Госдума приняла в первом чтении.

Автор законодательной
инициативы – Правительство России. Законопроект предлагает наказывать тех
граждан, которые эксплуатируют самовольные постройки, находящиеся на участке
земли, штрафом от 2 000 до 5 000 рублей, индивидуальных
предпринимателей и должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей, юридических
лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей, либо может быть применено административное
приостановление деятельности на время до девяноста суток.

Если решение суда или
муниципалитета о сносе не было исполнено, то физические лица наказываются
штрафом от 20 000 до 50 000 рублей, а юридические – от 100 000
до 300 000 рублей.

Куда жаловаться на незаконную постройку на земельном участке?

К примеру, речь идёт
о незаконном строительстве гаража на общей территории. Допустим, семья живёт в
четырёхквартирном доме. И на общем участке стоит большой соседский гараж. Свою
машину семья не может там поставить, так как чужим людям пользоваться гаражом
запрещено. Куда они могут обратиться в таком случае?

Конкретно в этой ситуации можно обратиться в
территориальный орган Росреестра по месту жительства с письменным обращением.
Государственным инспектором по надзору за использованием земель по вашему
обращению проводится внеплановая проверка насчёт того, является ли законным применение
данной территории. Также проверяется и факт самозахвата участка земли соседями.

Если земля не оформлена как положено, а права
на неё не зарегистрированы, то так или иначе участок земли – это по закону
общее имущество многоквартирного дома. Он используется только по общему
согласию между всеми владельцами квартир многоквартирного дома.

Если у четырёхквартирного дома отсутствует
статус многоквартирного, то права на участок земли тоже оформляются
соответствующим образом.

Государственный инспектор обязан проверить всю
документацию и вынести предписание, касающееся устранения нарушений (если,
конечно, подобные будут найдены).         
  

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector