Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору

Отличия от аванса и залога

Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.

Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.

Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.

Дополнительная информация

Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.

Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.

Переданная гарантированная сумма это задаток или все же аванс?

На этот злободневный вопрос не существует однозначных ответов ни среди ученых-цивилистов в области гражданского права, ни среди судов и судий, в том числе в Высшем Арбитражном суде РФ и Верховном суде РФ, которые год от года занимают при рассмотрении дел этой категории принципиально противоположные позиции.

  • Высший Арбитражный суд РФ строго придерживается сложившегося традиционного представления о задатке как о способе обеспечения обязательства, который выполняет платежную, обеспечительную и удостоверительную функции. ВАС РФ постоянно в своих постановлениях отмечает, что задаток ни как не может выполнять в предварительном договоре платежных функций. И действительно — такой договор ни когда не предусматривает денежных обязательства двух сторон, а лишь накладывает обязательства на продавца и покупателя совершить определенные действия. Итак — задаток это аванс.
  • Совершенно другую позицию внедряет в судебную практику Верховный суд РФ. Он указывает на то, что задаток может обеспечивать предварительным договор, так как этим способом обеспечивается эффективная защита интересов добросовестной стороны по предварительному договору тогда, когда другая сторона без оснований откажется от заключения основного договора. Так же этот суд считает, что платежная функция задатка заключается в том, что этоа сумма зачисляется в счет платежей выполняемых по основному договору. Суд считает чтот плтеж — это задаток но не аванс.

Если говорить простым языком, то получается что своими решениями арбитражные суды – суды для коммерсантов, строго исходят из буквы закона. Суды общей юрисдикции, то есть те, где судятся между собой граждане — защищают интересы добросовестной стороны по сделке, которая не несет ответственности в ее срыве. Однако с 2015 года такая судебная практика стала меняться и деньги, переданные в качестве задатка судами стали признаваться именно задатком.

Кроме того, в целом по стране судебная практика по делам, связанным с возвратом задатка даже в судах общей юрисдикции весьма разнообразна. В одних регионах районные, мировые, областные суды выносят свои решения с учетом рекомендаций ВАС РФ и взыскивают с ответчика задаток в двойном размере, в других – суды по своему усмотрению трактуют задаток как аванс и судебным решением возвращают его от продавца в одинарном размере.

Теперь давайте посмотрим на судебную практику нашего региона — Ростовской области. Что мы увидим? К сожалению, мы видим полный разнос мнений судий, которые в аналогичных случаях выносят диаметрально противоположные решения. К тому же, один и тот же районный суд может производить совершенно противоположные решения от разных его судий. Что еще более тревожно – мнение апелляционной и кассационной инстанции.

В итоге получается, что в нашем регионе, суд не всегда защищает интересы добросовестного покупателя, решившего улучшить свои жилищные условия и обеспечившего сделку законной гарантией ее выполнения – задатком по сделке на покупку квартиры.

  • Вот пример из судебной практики адвоката Ефремова, когда задаток был взыскан с продавца в двойном размере. Разрешая спор и удовлетворяя требования истца о взыскании суммы задатка в двойном размере и возмещении понесенных убытков, суд исходил из того, что ответчик безосновательно отказалась от заключения договора купли-продажи принадлежащего ей недвижимого имущества, тем самым не исполнила свои обязательства, взятые по рассматриваемому договору
  • Противоположный пример — суд вернул покупателю деньги, переданные в качестве задатка продавцу автомобиля. Суд указал на то, что в рассматриваемом случае денежные обязательства между сторонами отсутствуют, а соглашение о задатке в счет предполагаемых (возможных) будущих денежных обязательств, противоречит понятию задатка, содержащемуся в п. 1 ст. 380 ГК РФ.
  • Но в последнее время судебные органы по таким гражданским делам всегда занимают такую правовую позицию. Которая, конечно же, защищает добросовестную сторону сделки.

Иногда такая неразбериха с применением закона приводит к печальным результатам для граждан. Например, гражданин, принявший решение улучшить свои жилищные условия, подбирает новое жилье по приемлемой для себя цене, заключает предварительный договор и передает задаток за эту квартиру, обеспечивая исполнение обязательства в будущем.

Обычно после этого покупатель ускоренно продает свое жилье, и, получив наличные, идет к продавцу обеспеченной задатком квартиры с уверенностью совершить сделку. Так вот, за этот короткий промежуток времени, бывает и так, что продавец квартиры, даже получив задаток, продолжает искать более выгодных покупателей по более выгодной цене, и, найдя такого покупателя, отказывается от продажи квартиры покупателю, с которым заключен предварительный договор обеспеченный задатком.

А теперь представим, в какой ситуации оказывается человек, продавший свое жилье, как правило, по цене, которая, в совокупности с накопленными средствами для улучшения жилищных условий, являются «потолком» для покупки нового объекта. Такой человек вновь вынужден искать приемлемый для себя вариант жилого помещения, наблюдая, как тают его сбережения под натиском инфляции и арендуя квартиру для проживания себя и своей семьи.

Согласитесь – такое развитие событий для добросовестного участника сделки является весьма неблагоприятным развитием событий, и именно этот человек нуждается в судебной защите от недобросовестного продавца. И малой толикой компенсации его финансовых потерь является именно возврат задатка в двойном размере. Но точно ответить на вопрос — задаток возвращается или нет, суды пока не могут. Задаток это или аванс в каждом случае определяется по разному.

В последнее время участились случаи, когда агентства недвижимости стали предлагать новую форму обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи — включение в такой договор упоминания о переданных денежных средствах в обеспечение сделки не как задатка, а как аванса, но с ответственностью в виде неустойки для стороны, которая откажется исполнить заключенный договор.

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору

PS: с прошлого года ситуация изменилась, и теперь задаток в подавляющем большинстве случаев можно оставлять себе при нарушении покупателем условий именно предварительного договора, либо, взыскать двойном размере, если нарушителем условий предварительного договора является продавец объекта недвижимого имущества.

Адвокат Геннадий Ефремов

Иван3 декабря 2014

Я хотел продать дом, взял у покупателя задаток 200 000 руб, но обстоятельства изменились и я передумал продавать этот дом.Покупатель требует от меня возврат задатка в двойном размере(400 000 руб.) и обещает подать в суд.Могу ли я избежать выплаты в двойном размере и просто вернуть взятые деньги?

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка.

Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи.

Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор.

И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора.

Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

Предлагаем ознакомиться:  О понуждении к заключению договора претензионный порядок

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Задаток возвращается или нет по законодательству РФ?

Задаточный взнос может вернуться передавшему его лицу в двух случаях:

  • сделка сорвана по вине лица, получившего денежный транш;
  • срыв сделки был совершен по независящим от обеих сторон причинам.

В последнем случае применяется понятие непреодолимой силы, из-за которой стороны не смогли исполнить свои обязательства. Так называемый «форс-мажор» не зависит от воли участников и не является проявлением их намерений. Таким обстоятельством, например, признается разрушение жилого помещения в результате стихийного бедствия. Если за квартиру был внесен задаточный взнос, то он передается обратно покупателю в одинарном размере.

К сведению

Также деньги должны быть возвращены лицу, совершившему выплату, в ситуациях, когда противоположная сторона добровольно отказывается от своих обязательств, прописанных в тексте, либо меняет условия соглашения. Например, подняв цену квартиры, продавец нарушает условия договора, что позволяет покупателю расторгнуть предварительный договор. Так как в этой ситуации отказ был произведен по вине исполнителя или продавца, то он обязан вернуть финансовое обеспечение в двойном размере.

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору

Задаточный платеж не возвращается покупателю/заказчику в ситуациях, когда он отказывается от своих обязанностей, указанных в тексте соглашения. При таких обстоятельствах виновником срыва сделки/договора является покупатель/заказчик. Так как задаточная выплата является формой обеспечения обязательств по письменному договору, то все переданные деньги остаются у контр-агента (продавца/исполнителя).

Возврат удвоенной суммы предусматривается в тех случаях, когда виновником срыва сделки является сторона, получившая взнос в качестве финансового обеспечения. В такой ситуации участник, внесший задаточную выплату, вправе требовать возвращения всей суммы задатка в двойном размере. Такая мера применяется по причине того, что при подписании соглашения обе стороны должны рисковать потерей денежных средств в равной степени.

Если еще остались спорные вопросы, вы также можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам:

7 (499) 938-51-29

Москва;

7 (812) 467-30-52

Санкт-Петербург;

7 (800) 350-83-47

Бесплатный звонок для всей России.

Задаток, переданный в качестве предварительной выплаты при проведении сделки отчуждения недвижимости, не отличается от взносов, обеспечивающих другие контракты. Если стороны заключают договор задатка или деньги передаются по расписке с указанием формы платежа, то в случае отказа покупателя деньги остается у продавца.

Отказ продавца от выполнения договора обязывает его вернуть деньги в двойном размере. Если сделка сорвалась по форс-мажорным обстоятельствам (например, продавец умер), то возвращается лишь переданная сумма.

Проведение аукционных и конкурсных торгов часто сопровождается предварительным внесением средств в качестве обеспечения намерений участника аукциона. Согласно ст. 448 ГК РФ задаточный платеж возвращается участнику:

  • в случае участия, но поражения в торгах;
  • в случае отмены аукциона.
К сведению

Срок возврата взноса — 20 календарных дней с момента проведения или отмены аукциона.

Денежные средства, внесенные победителем, учитываются в качестве предварительного взноса по предмету торгов. Если победитель отказался от оплаты полной стоимости, то задаточный платеж остается у организаторов.

Согласно нормам гражданского законодательства, задаток не возвращается при условии нарушения покупателем условий заключенного между сторонами договора. При этом отмечается, что если покупатель или продавец не виноваты в случившемся, то задаток необходимо вернуть в полном объеме без каких-либо переплат.

Юридическая консультация онлайн

Обычно задаток возвращается в случае:

  • Разрушения дома;
  • Признания жилья аварийным;
  • Причинение дому вреда как людьми, так и вследствие различного рода катастроф;
  • При срыве альтернативных сделок и т.д.

Объективными обстоятельствами возврата задатка является отсутствие вины ее участников в срыве договоренностей.

Задаток, отданный или полученный по предварительному договору в большинстве случаев признается авансом и не подлежит возврату.

При этом существует несколько способов возвращения задатка за квартиру покупателю:

  1. Обращение в суд, который установит правомерность предъявляемых требований.
  2. Мирное соглашение между сторонами, если каждый из участников договора настроен на диалог.

Судебные органы являются последней инстанцией, однако следует учесть, что вероятность выигрыша в таком процессе оставляет 50%, т.к. разные суды воспринимают задаток или аванс по-разному.

Юридическая консультация онлайн

Предварительный договор заключается в случае, если обе стороны нацелены на продажу и покупку недвижимости. Обычно в нем указывается период, в течение которого должен быть заключен стандартный договор с указанием всех особенностей и нюансов сделки.

В случае, если в установленное предварительным соглашением время никто из сторон не способствовал направлению уведомления о желании заключить полную сделку, то договор считается завершенным. При этом уплаченный аванс остается у продавца, и покупатель теряет возможность его возврата без указания непредвиденных обстоятельств.

Способы возврата

В случае, если обеим сторонам удалось договорить о судьбе денежных средств, то каждый получает именно то, что было у него до начала процесса сделки. Причин мирного разрешения может быть масса, от отсутствия реальной возможности приобретения жилья, до нового предложения покупателю или продавцу.

Если договориться не удается, суд разрешит спорную ситуацию на свое усмотрение.

 При этом, судебные издержки могут составлять гораздо большую сумму расходов, чем потерянные денежные средства по незаключенной сделке, так как:

  • Существует необходимость участия юристов;
  • Госпошлина формируется из стоимости предъявляемого искового заявления;
  • Могут потребоваться дополнительные расходы на специалистов и экспертизы.

Прежде чем подавать исковое заявление в суд, необходимо удостовериться в рентабельности судебного разбирательства, а также реальных шансов одержать победу.

Случаются ситуации, при которых составляется только расписка о получении денежных средств без заключения какого-либо предварительного договора. В таком случае, при нежелании возвращать средства, покупатель должен обратиться в суд по истечению срока действия передачи.

Расписка является способом заключения договора о передаче некой суммы в пользование другому лицу, без указания ее назначения. При таких обстоятельствах суды принимают сторону покупателя и обязывают продавца вернуть все полученные им деньги.

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору

Задаток представляет собой обеспечительный платеж, то есть такой платеж, который давал бы сторонам договора уверенность, что каждый из них выполнит свои обязательства по заключению в будущем договора или исполнению условий действующего договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

380 п.1 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения выполнения обязательств, т.е. дает гарантию, что договор будет исполнен, иначе уклонившаяся сторона будет нести потери в размере задатка. Если говорить о продаже квартиры, то, согласно ст. 381 ГК РФ, продавец, в случае отказа от своих обязательств, должен вернуть задаток в двойном размере, покупатель в случае отказа оставляет его продавцу.

Прямого определения понятия «аванс» Гражданский Кодекс не дает, но его смысл передан в ст. 487 ГК РФ (Предварительная оплата товара). По сути это часть суммы, подлежащей уплате, никаких штрафных санкций не предусматривает, т.е. не может быть достаточной гарантией того, что основной договор будет подписан.

Делаем выводы: если с вашей стороны нет абсолютно никаких препятствий к продаже квартиры, вы уже подобрали встречный вариант или вообще в нем не нуждаетесь, у вас полностью готов пакет документов для сделки, в квартире нет прописанных лиц, или вы уверены, что они будут выписаны на момент подписания основного договора, а также вы точно знаете, что не передумаете продавать квартиру и не передумают другие собственники (если собственников несколько), то в этом случае в предварительном договоре указывайте задаток.

Если какое-либо из вышеперечисленных условий не выполняется, если имеется риск того, что вы не сможете в нужный срок выполнить все условия, имеет смысл вместо задатка написать в договоре аванс, это может уберечь вас от многих проблем.

Другой вопрос, согласятся ли на это покупатели, ведь для них желание продавца превратить задаток в аванс чревато потерей их времени, которое они потратят на ожидание вашей квартиры.

В подобных случаях я всегда исхожу из возможных негативных последствий. При подписании договоров люди могут говорить множество разных вещей, в частности о том, что пойдут вам на уступки, будут ждать, сколько потребуется, не будут иметь претензий, и т.д. После подписания договора их мнение может кардинально измениться.

Поэтому старайтесь максимально учесть свои интересы в договоре, все достигнутые соглашения оформляйте письменно, при определении сроков учитывайте непредвиденные обстоятельства, берите время с запасом.

Текст предварительного договора купли-продажи квартиры обязательно должен содержать следующие данные:

  • Паспортные данные покупателя и продавца.
  • Точный адрес и описание объекта недвижимости с указанием количества комнат, площади, этажа.
  • Цена, по которой продается квартира. Если вы хотите указать в основном договоре другую цену, в предварительном договоре пишите именно фактическую стоимость, иначе вы рискуете недополучить значительную часть денег.
  • Дата заключения основного договора. Внимательно считайте дни, нужно, чтобы у всех участников сделки был запас времени, если вдруг что-то собьется, например, вовремя не выдадут нужную справку.
Предлагаем ознакомиться:  Можно ли второй раз получить налоговый вычет за покупку квартиры и ипотеку?

ГК РФ о возвращении задатка

Возвращение регулируется ст. 381 ГК РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком». Согласно статье, возврат уплаты осуществляется следующим образом:

  • если контракт расторгнут по вине стороны, внесшей задаток, то он остается у контр-агента;
  • если виновником является сторона, принявшая оплату, то она обязуется вернуть взнос в двойном размере;
  • если договоренность расторгнута по согласию сторон или из-за «форс-мажора», то сумма возвращается в одинарном размере.

Когда не возвращается?

Итак, согласно второй позиции арендодателю включать сумму НДС в налоговую базу следует только при наступлении обстоятельств, оговоренных соглашением сторон (то есть уже после заключения основного договора). Одновременно с этим у арендатора возникает право на вычет налога (при наличии необходимых документов).

Бухгалтерский учет

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору

— расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;— сумма расхода может быть определена;— имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации (уверенность в этом имеется в случае, когда организация передала актив либо отсутствует неопределенность в отношении передачи актива).———————————<3> Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.

Если в отношении любых расходов, осуществленных организацией, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается дебиторская задолженность.В нашем случае не исполнено условие 3, поскольку сама природа обеспечительного платежа предусматривает возможность его возврата.

Тем более что в данном случае указанный платеж обеспечивает обязательство, которое должно произойти в будущем.Подтверждает это также п. 3 ПБУ 10/99, в соответствии с которым не признается расходами организации выбытие активов в порядке предварительной оплаты в виде авансов, задатка в счет оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг.

Поскольку понятие задатка близко по своей правовой природе к обеспечительному платежу, считаем, что данная норма применяется и в нашем случае.Аналогично учет ведется у арендодателя. В соответствии с п. п. 3, 12 ПБУ 9/99 “Доходы организации” <4> для целей ведения бухгалтерского учета не признаются доходами организации поступления от других юридических и физических лиц в виде суммы задатка, авансов.———————————<4> Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору

Сумма выплаченного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете арендатора как дебиторская задолженность по дебету счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” автономно от сумм уплаченных авансов в корреспонденции с кредитом счета 51 “Расчетные счета”, в учете арендодателя — в качестве кредиторской задолженности (Дебет 51 Кредит 76).

Как правило, заключение предварительного договора аренды предполагает перечисление арендодателю обеспечительного платежа, который призван обеспечить обязательство по подписанию основного договора в будущем. Сторонами определяется дальнейшая судьба этого платежа: при наступлении некоторых обстоятельств он может быть зачтен в качестве арендной платы, возвращен арендатору либо (если основной договор аренды не заключен по вине арендатора) остаться в распоряжении арендодателя.

На момент перечисления денежных средств арендодателю в качестве обеспечительного платежа в целях исчисления налога на прибыль у обеих сторон сделки не делаются никакие записи. После того как указанный платеж перестанет выполнять функцию обеспечения обязательств (будет зачтен в качестве арендной платы либо станет известно, что он не подлежит возврату арендатору (по причине нарушения последним условий договора)), в налоговом учете арендодателя отразится доход, в налоговом учете арендатора — расход.

Что касается НДС. Однозначной позиции по поводу того, на какую дату определяется налоговая база по НДС (на дату получения обеспечительного платежа либо на дату, когда указанный платеж перестает выполнять обеспечительную функцию), не выработано. Налоговики склоняются к первой версии: арендодатель обязан начислить НДС на дату получения денежных средств на свой расчетный счет (то есть, по их мнению, обеспечительный платеж выполняет функцию аванса).

Уверенность такую придает норма закона, позволяющая в случае неисполнения договора по вине продавца – наказать его за такой опрометчивый шаг и вернуть с него задаток в двойном размере.

К сведению, в городе Ростове-на-Дону большой процент от оборота недвижимости составляют сделки обеспеченные предварительным договором и задатком по нему. Связано это, в том числе с тем, что у граждан всё еще по-прежнему на руках мало живых денег и жилищные условия они, как правило, улучшают за счет продажи старого жилья и приобретения нового с соответствующей доплатой за его улучшение.

Однако, к сожалению, среди таких сделок есть небольшой процент несостоявшихся продаж по вине продавца – передумавшего и отказавшегося от продажи своего объекта. В этом случае возмущенный несостоявшийся покупатель обычно требует от обидчика двойную сумму задатка. Иногда это достигается путем переговоров, часто бывает что спор уходит в суд, где за дело берутся адвокаты обеих сторон и пытаются доказать правоту либо виновность той или иной стороны по сделке.

Интересным является то, что выигрывают такие судебные дела, как адвокаты продавца так и адвокаты истца. То есть судебная, адвокатская практика по этим видам споров весьма противоречива и не однозначна. Адвокат по гражданским делам Геннадий Ефремов сопроводил несколько десятков судебных споров по вопросу взыскания задатка по сделке купли-продажи квартиры.

Итак, покупая квартиру, дом или землю вы передаем продавцу часть денежной суммы.

Как вернуть задаток

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору

Задача возвращения задатка может возникнуть как у покупателей, если они нашли недвижимость, более подходящую для себя, так и у продавцов — если они передумали продавать.Если стороны называют задатком платеж, переданный просто по расписке — это и не задаток вовсе.

Ведь задатком признается  платеж, переданный на основании Соглашения о задатке, оформленного в письменном виде.

Если задаток Вы передали на основании  соглашение о задатке и получили расписку  от Продавца в получении задатка  -тогда задаток оформлен правильно. И можно вернуть задаток в двойном размере.

Если соглашение о задатке не подписано — суд, вероятнее всего, признает платеж  авансом. И вы сможете рассчитывать только на получение переданной суммы.

Как вернуть задаток до окончания действия предварительного договора?

  • Вернуть до окончания действия предварительного договора купли-продажи квартиры.

-потому что просто передумал — тогда Продавец вправе оставить задаток у себя

-потому что Продавец нее подготовил документы в указанные  сроки, то есть нарушил условия договора, и ваша сделка сорвалась  — Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере

-потому что

  • Вернуть в одинарном размере после после прекращения действия предварительного договора купли-продажи квартиры.
  • Вернуть в двойном размере.
  • Если инициатором расторжения предварительного договора стал Продавец — Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере. И если Вы правильно оформили передачу задатка , то можете рассчитывать  на успех в Суде, если Продавец не вернет его в двойном размере добровольно.
  • Если задаток оформлен не верно, даже Суд сочтет его авансом. Тогда можете рассчитывать только на ту сумму, которую передали, при условии, что у Вас на руках расписка. 
  • Когда Покупатель передумал — Продавец с чистой совестью может оставить деньги себе, при условии, если задаток оформлен правильно.

В противном случае, задаток «можно считать авансом».

А аванс, в случае не состоявшейся сделки — возвращается Покупателю в полном объеме.

Возврат денег ( аванса или задатка) для Продавца  бывает затруднителен, поскольку  часто передается Продавцом  за новую квартиру.

В большинстве случае положительно этот вопрос решается при обоюдном соглашении сторон.

  • Чтобы не было соблазна дальнейших разбирательств в суде для одной из сторон, рекомендую составить Соглашение об отсутствии взаимных претензий или взаимно уничтожить все  ранее  подписанные документы.

Поэтому, прежде чем решится вернуть задаток, необходимо изучить подписанные документа. Только тогда вы сможете ответить на вопрос — как вернуть задаток.

5/5 (7)

Покупатель, принявший решение о том, что сделка не состоится, свой задаток назад не получает (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору

Задаток — добровольный вид платежа. Его цель – стать гарантом совершения сделки для обеих сторон (продавец уверен, что покупатель не передумает, а покупатель знает, что никто его не опередит). Используется задаток и в сделках с недвижимостью.

Денежные средства в оговоренном размере передаются продавцу будущим покупателем. В результате, каждая из сторон приобретает определенные права и обязанности еще до подписания купчей.

Задаток – определенный вид предоплаты, который вносится деньгами. Одна сторона передает или перечисляет другой оговоренную сумму в качестве гарантии заключения договора купли-продажи.

Наиболее распространен задаток в сделках с земельными участками, домами и квартирами.

Если условия соглашения будут нарушены продавцом или покупателем, то виновник получит компенсацию. Передача средств осуществляется только вместе с подписанием письменного договора о внесении задатка.

Возврат задатка, внесенного по предварительному договору купли-продажи

Расписка в получении денежных средств — один из вариантов оформления задаточного платежа. В тексте обязательно указывается, что деньги передаются в качестве задатка по исполнению какого-либо соглашения. Документ должен содержать следующие реквизиты:

  • паспортные данные обеих сторон;
  • адрес регистрации;
  • предмет, за который передаются деньги (автомобиль, объект недвижимости и т. д.);
  • точную стоимость предмета;
  • точный размер передаваемых средств (в числовом и буквенном выражениях);
  • сроки заключения и исполнения намерений;
  • подписи контр-агентов.
Предлагаем ознакомиться:  Права на ребнка в гражданском браке на что можно рассчитывать
Внимание

При соблюдении юридической формы составления и подписания расписки она признается полноправным договором и влечет полную правовую ответственность сторон в суде. В тексте не обязательно указывать штрафные санкции сторон, так как само по себе понятие «задаток» уже предусматривает таковые для всех участников.

При подписании сторонами договора задатка он имеет форму предварительной договоренности, которая гарантирует заключение основного соглашения (отчуждения недвижимости, купли-продажи транспортного средства и т. п.). Чтобы в полной мере обезопасить себя, стороны должны верно составить текст и указать:

  • наименование документа (договор задатка);
  • точные паспортные данные контр-агентов;
  • предмет договора;
  • юридическое действие с предметом (купля-продажа, аренда, исполнение услуги и т. д.);
  • ответственность сторон;
  • условия возвращения задатка;
  • подписи с расшифровкой.
Дополнительная информация

Так как письменный контракт является развернутой формой, то стороны могут указать особые условия для возвращения задатка либо указать, что деньги должны быть возвращены на основаниях, предусмотренных законодательством. Заключение соглашения не препятствует сторонам в указании особых условий: штрафов за неисполнение или неустоек.

В случае отказа противоположной стороны вернуть задаточный взнос, участник, внесший денежные средства, вправе требовать их возврата исключительно в судебном порядке. Обращения в полицию или в другие инстанции, скорее всего, не принесут нужного результата. Дела о финансовых спорах частных лиц рассматриваются судами общей юрисдикции. Подать иск можно только по истечению даты, указанной в договоре или расписке.

К сведению

После подачи судебного иска суд рассмотрит дело и вынесет определение. Если судьей будет установлено, что срыв соглашения произошел по вине лица, получившего предварительную выплату или из-за препятствий непреодолимой силы, то вероятнее всего, будет вынесено решение о возвращении денег. Если же суд установит, что сделка сорвана по вине участника передавшего средства, то задаток останется у противоположной стороны.

Бухгалтерский учет

Выплаты в двойном размере можно избежать.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Статьей 381 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Заключая предварительный договор купли-продажи дома, Вы и будущий покупатель дома в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи оговорили условие о задатке.

Однако соглашение о задатке не соответствует действующему законодательству в связи со следующим. Из содержания нормы статьи 380 Гражданского кодекса РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не является денежным. Другие обязательства из предварительного договора не возникают.

В связи с тем, что основной договор сторонами (Вами и предполагаемым покупателем) заключен не был, никаких обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами возникнуть не могло.

Таким образом, соглашение о задатке, а также условия о задатке, в Вашем случае являются недействительными, как противоречащие статьям 380, 429 Гражданского кодекса РФ.

Вам необходимо лишь вернуть несостоявшемуся покупателю 200 000 рублей.

Первым моментом, о котором необходимо рассказать с точки зрения нарушений прав сторон договора, является задаток, под которым следует понимать денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон другой стороне, в счет причитающихся платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения обязательств, наряду с которым используются «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и другие, которые передаются при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение исполнения обязанностей по заключению основного договора.

Нередко при заключении предварительного договора и передаче задатка получается так, что срок предварительного договора истекает, но ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора. Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть.

В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ.

Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.

Однако не все продавцы идут на переговоры и отдают задаток по предварительному договору купли-продажи, боясь наказания и понимая все перспективы судебного разбирательства.

Для других же судебное решение является единственным основанием для возврата денег покупателю.

Есть и такие продавцы, в отношении которых действенным стимулом вернуть деньги, является обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.

Основная схема мошенничества

Поскольку с 2009 года регистрирующий орган – Федеральная регистрационная служба РФ при совершении сделки не стала изымать у старого собственника Свидетельство о государственной регистрации права собственности и ставить на нем отметку о погашении, то подобная практика привела к росту случаев получения задатков за уже проданные квартиры. Таким образом, законодательное новшество обернулось новой схемой мошенничества с недвижимостью.

Как себя обезопасить

Для того чтобы обезопасить себя, покупатель, при передаче задатка продавцу, должен помнить:

  • Не следует передавать задаток в слишком большом размере;
  • Внимательно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости, поскольку не исключена возможность предоставления поддельных документов;
  • Необходимо заблаговременно получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, благодаря которой можно убедиться в истинности документов. В случае возникновения спора, суд будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Кроме того, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая может быть оспорена исключительно через суд.

Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, написав заявление и уплатив государственную пошлину в установленном размере.

Как правило, выписка предоставляется через 5 рабочих дней, равно, как и мотивированный отказ в этом с указанием причин. Если реестр прав на недвижимое имущество ведется на электронном носителе, то информация предоставляется заявителю не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения.

Кто имеет право?

Иногда возникают ситуации, при которых установить собственника недвижимого имущества затруднительно, например, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации.

При этом наследник может представить Свидетельство о праве на наследство, проверить подлинность которого практически невозможно, поскольку нотариусы, оформившие наследство, на контакт идут неохотно, прикрывая свои действия «нотариальной тайной». Поэтому единственным способом не быть обманутым продавцом-наследником является сравнение информации, указанной в Свидетельстве о праве на наследство с выпиской из ЕГРП.

Таким образом, если в выписке указан наследодатель, то Свидетельство настоящее. Еще одним подводным камнем при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в ситуации с наследством является то, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет.

Следовательно, если обнаружится наследник, принявший наследство, но не оформивший Свидетельство о праве на наследство, он может предъявить виндикационный иск на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.

Если имеет место злоупотребление

Следующим риском при совершении сделок с недвижимостью являются ситуации, когда продавец пишет заявление об отказе от государственной регистрации после сдачи документов на регистрацию, требуя от покупателя дополнительной платы. Аналогичные ситуации случаются, когда оплата за недвижимость производится перед сдачей документов на государственную регистрацию.

Нюансы

Стороны могут отказаться от выполнения условия договора о задатке, если контр-агент изменил критерии проведения купли-продажи. Если нарушаются сроки совершения сделки, обстоятельства (повышена цена), предмет соглашения был изменен (например, продаваемый автомобиль попал в аварию), то любая из сторон может потребовать расторжения договоренности и оплаты своих обязательств контр-агентом.

Внимание

Что бы гарантировать возврат денег, необходимо доказать виновность противоположной стороны в срыве сделки. Например если продавец повысил стоимость недвижимости или не явился на подписание документов, то желательно позаботиться о доказательствах вины продавца — взять справку в отделе регистрации о не заключении сделки, привлечь свидетелей и т. д.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector