Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

ДДУ 214 ФЗ – на что обратить внимание при подписании договора

Составление претензии к застройщику

В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

  • Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
    Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
  • Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
    Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

При наличии нескольких дольщиков в договоре долевого участия писать претензию необходимо каждому из дольщиков. Можно составить одну претензию на всех, но подписать ее должен будет каждый из совершеннолетних дольщиков. За несовершеннолетних дольщиков претензии могут писать и подписывать их законные представители (любой из родителей). Рассчитайте полный размер неустойки по нашему калькулятору и поделите эту сумму поровну на всех дольщиков.

При подаче иска нужно будет сделать всех дольщиков соистцами (истец 1, истец 2 и т.д.). Каждый из них опять же сам должен подписать исковое заявление и участвовать в суде. Однако при желании один дольщик может выдать второму доверенность на представление своих интересов в суде, включая полномочия на подписание искового заявления и предъявление его в суд, частичный или полный отказ от иска, уменьшение исковых требований, обжалование решения и предъявление исполнительного листа к исполнению (см. ст. 54 ГПК РФ). Конечно же, можно указать в доверенности и право на подачу досудебных претензий.

Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

  • договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
  • Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.

ДДУ 214 ФЗ – на что обратить внимание при подписании договора

2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Купить новостройку по ФЗ-214 в настоящее время достаточно сложно, поскольку в соответствии с данным законом возводится небольшое количество зданий. В большинстве случаев застройщики прибегают к так называемым «серым схемам», которые представляют собой в основном договора купли-продажи. Полностью избежать таких схем вряд ли получится, однако можно свести к минимуму возможные риски.

1. Предварительный договор. Является наиболее распространенной версией договора купли-продажи у застройщиков. По сути своей он представляет своеобразное обещание, что фирма-застройщик после возведения жилого дома и оформления квартир в собственность заключит с покупателями договор купли-продажи уже готовой недвижимости.

По предварительному договору дольщик вкладывает свои средства для приобретения квартиры для застройщика, поскольку после окончания строительства последний регистрирует недвижимость на себя и только после этого передает дольщику.

Если рассматривать такую сделку с юридической точки зрения, то она не является настоящей, соответственно, в суде настаивать на получении возведенного жилья невозможно. Помимо этого, застройщик имеет полное право продать квартиру любому другому лицу, заключив с ним договор купли-продажи.

2. Покупка векселя на сумму новостройки. Одна из разновидностей предварительного договора.

Вексель не включает в себя абсолютно никакой информации касательно объекта недвижимости. Суть такой схемы кроется в необходимости мгновенного получения застройщиком денежных средств, а на основании предварительного договора провернуть это невозможно, поэтому дольщику предлагают заключить договор купли-продажи вексельной бумаги.

участие в строительстве

Использование такой схемы с векселями представляет собой средство обхода закона об обязательном заключении договора долевого участия. В большинстве случаев срок погашения кредита составляет не менее трех лет. Учитывая то, что здание строится менее чем за год, а деньги вернуть дольщик сможет только спустя три года, данная схема выгодна именно застройщику. Помимо этого, в такой ситуации у застройщика нет никаких обязательств по срокам.

Если планируется приобретение векселя, то лучше всего приобретать бумаги со сроком погашения не более одного года.

Претензия – это юридический документ, который возможно в дальнейшем будет предъявлен в суде. Она должна быть написана строгим деловым языком. Единой формы данного документа не существует, поэтому ее можно писать в произвольном виде.

Претензия должна содержать:

  • Сведения о договоре (номер, дата заключения);
  • Описание сданного или еще несданного объекта (номер, площадь, этаж);
  • Пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
  • Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
  • Требование о выплате неустойки и срок, предоставляемый дольщиком для его исполнения. По общему правилу он составляет десять дней.

Если дольщик из-за задержки сдачи дома понес дополнительные расходы, сумму убытков и требование об их возмещении также можно включить в претензию. В убытки можно включить оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

Письмо с претензией направляется в адрес строительной фирмы заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении. Ее можно также отнести в офис компании, но в этом случае необходимо, чтобы на вашем экземпляре был проставлен штамп о ее принятии.

Квартира куплена через участие в ЖСК, можно ли получить неустойку по 214-ФЗ?

К сожалению, нельзя. Хотя участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах упоминается в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» как одна из законных форм привлечения средств граждан на строительство жилья, сам закон распространяется только на квартиры, приобретаемые на основании договоров участия в долевом строительстве.

Предлагаем ознакомиться:  Образец договора с пролонгацией 2019

При вступлении в ЖСК между гражданином и кооперативом возникают не обязательственные (договорные), а членские (корпоративные) отношения. На такие случаи ни 214-ФЗ, ни закон «О защите прав потребителей» не распространяются. Об этом упоминается и в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, п.11).

Все статьи про долевое строительство:Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу домаЧто делать, если застройщик построил квартиру с недостаткамиСоветы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектнойЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

ДДУ 214 ФЗ – на что обратить внимание при подписании договора

После принятия закона о долевом участии в строительстве ФЗ-214 в гражданское законодательство был введен новый тип договоров – договор долевого участия в строительстве. До принятия данного закона обязанности застройщика и дольщика определялись при помощи разнообразных юридических инструментов. В практике нередки случаи заключения договоров совместной деятельности, инвестировании возмездного оказания услуг, строительного подряда, договоров купли-продажи и многих других.

В качестве юридического документа ДДУ существует достаточно длительное время, однако только в 2005 году вышел закон, согласно которому защищаются права граждан от юридических махинаций. Весь список защитных прав и носит название так называемого договора долевого участия ФЗ-214.

Согласно данному закону, фирма-застройщик проверяется на банкротство, правильность заполняемой документации, соблюдение всех условий договора между сторонами.

1. Застройщик не соблюдает указанные в договоре сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию. Данные сроки в обязательном порядке указываются в ДДУ. Если с даты, указанной в договоре, прошло более двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Если же застройщик предвидит увеличение сроков строительства, он должен предупредить об этом дольщика не менее чем за два месяца. В таком случае у дольщика имеется два варианта действий: либо расторгнуть договор, либо согласиться с новыми условиями.

ДДУ 214 ФЗ – на что обратить внимание при подписании договора

2. Качество сданного в эксплуатацию объекта не соответствует заявленным нормам и проектной документации. Если обнаруживаются недостатки такого рода, дольщик имеет право потребовать от застройщика либо снижения стоимости договора, либо устранения неисправностей за свой счет. Претензии касательно качества недвижимости можно предъявлять только во время срока гарантии, указанного в ДДУ. При отказе со стороны застройщика дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Расторжение договора долевого участия проводится следующим образом: застройщику отправляется заказное письмо с уведомлением о том, что дольщик расторгает договор в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым с момента отправки письма. После отправки заказного письма застройщик обязан вернуть дольщику в течение 20 календарных дней потраченные средства, причем возвращает он не только уплаченную согласно договору сумму, но и проценты в размере 1-150 ставки рефинансирования ЦБ.

Государственная регистрация договора долевого участия проводится застройщиком, однако закон не ограничивает дольщика в данном начинании, позволяя ему провести процедуру самостоятельно. В Росреестр необходимо передать следующие документы:

  1. заявление о государственной регистрации договора;
  2. квитанцию об уплате государственной пошлины;
  3. документы, подтверждающие полномочия сторон совершаемой сделки либо юридического лица, являющегося представителем одной из сторон;
  4. правовые документы;
  5. физическое лицо обязано представить документ, удостоверяющий личность;
  6. юридическое лицо представляет учредительные документы либо их нотариально заверенные копии;
  7. документы на объект договора – проект, характеристика дома или квартиры с указанием его местоположения.

Договор долевого участия в строительстве должен включать в себя следующие пункты:

  1. срок гарантий на строящийся объект;
  2. стоимость договора, сроки и порядок выплаты денежных средств;
  3. сроки сдачи объекта в эксплуатацию дольщику;
  4. характеристики объекта недвижимости, включая проектную документацию и разрешение на сдачу дольщику многоквартирного дома или любого другого объекта недвижимости.

Последнее обновление 08.08.2016

Проверяем документы застройщика

Застраховать себя от недобросовестного застройщика сложно, но можно. До момента оформления договора потребуйте на рассмотрение следующие документы застройщика:

  1. разрешение на строительство;
  2. свидетельство о праве собственности на выделенный земельный участок либо договор аренды на него;
  3. постановление органов местной власти о предоставлении данного земельного участка под возведение жилого здания;
  4. инвестиционный контракт либо любой другой аналогичный документ;
  5. доверенность – обязательно нотариально заверенный оригинал. Требуется, если заключается договор поручения или агентский договор.

Вне зависимости от того, что вам будут говорить, есть ответственность застройщика, и представить данные документы он обязан. К примеру, заключение любых договоров без разрешения на строительство является нарушением закона.

Обратите особое внимание на даты, проставленные в документах. Если разрешение на строительство выдано несколько лет назад, и сроки строительства истекают, а здание не возведено, стоит задуматься, прежде чем обращаться к данному застройщику.

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Неустойку по 214-ФЗ нужно считать от полной цены объекта, независимо от объема фактически внесенных платежей за квартиру. Дело в том, что ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает расчет неустойки только от цены договора. Никаких исключений для квартир, оплачиваемых в рассрочку, в законе нет. Способ оплаты квартиры — за счет собственных или кредитных средств, материнского капитала или субсидии — также значения не имеет.

Paritet.guru

К неустойке по 214-ФЗ применяется общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении своего права. Позиция Верховного суда РФ такова, что считать эти 3 года нужно после наступления даты передачи квартиры, указанной в договоре долевого участия, а не от даты фактической передачи квартиры по акту приема-передачи. Поэтому если передача вашей квартиры затягивается почти на 3 года, вам лучше подать иск по неустойке уже сейчас, не дожидаясь передачи квартиры.

На что обратить внимание при оформлении ДДУ

Дольщиком может называться любой покупатель квартиры в новостройке, заключивший договор долевого участия в возведении многоквартирного здания. Роль дольщика может выполнять и юридическое лицо, которое внесло определенную сумму на строительство дома. Как для юридического, так и для физического лица действуют одни и те же требования ДДУ, прописанные в законе ФЗ-214. Данный закон не предусматривает точной формулировки и не имеет единого для всей страны бланка.

Договор долевого участия необязательно должен быть заверен нотариально, однако при желании обеих сторон это можно сделать. Нотариально заверенная версия договора дает дольщику определенные преимущества при покупке квартиры:

  1. при удостоверении сделки нотариус обязан проверить правильность составления документации фирмы-застройщика;
  2. нотариально заверенный договор в дальнейшем позволит без проблем оформить право собственности на приобретенную квартиру.

к примеру, факта двойной продажи квартиры. В большинстве случаев застройщики объясняют подписание предварительной версии договора тем, что подготовка необходимой документации занимает длительный период времени – около полугода. Конечно, далеко не все застройщики являются мошенниками, и многие действительно заключают впоследствии ДДУ по всем правилам, однако нередки случаи, когда у фирмы имеются серьезные нарушения, в связи с которыми договор долевого участия не может быть оформлен по ФЗ-214.

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Наша личная судебная практика говорит о том, что необходимо брать ставку рефинансирования (ключевую ставку) на дату фактической передачи квартиры, т.е. подписания акта приема-передачи. Однако существует вот такая любопытная практика по Верховному Суду РФ, который считает, что брать ставку рефинансирования нужно на последний день срока передачи квартиры по условиям ДДУ.

Предлагаем такой вариант. Вы можете посчитать неустойку по ставкам на день фактической передачи и день передачи квартиры по условиям ДДУ и сравнить. Выберите наиболее выгодную для вас неустойку и попробуйте на свой риск заявить ее в иске. До подачи иска также рекомендуем посмотреть судебную практику по своему региону и выбрать ставку согласно этой практике. Также в расчет неустойки можно включить ссылку на практику Верховного Суда. Возможно, это положительно повлияет на мнение судьи по вашему делу.

обязанности застройщика

Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).

Предлагаем ознакомиться:  Количество норм в брачном договоре

Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.

Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры.

Да, в этом случае можно требовать неустойку по дату подписания акта приема-передачи квартиры. Однако нужно грамотно все оформить.

  • После получения сообщения застройщика о приемке обязательно приступите к приемке в указанный в ДДУ срок. Если этого срока в договоре нет, действует общий срок 7 рабочих дней из 214-ФЗ.
  • На приемку возьмите с собой заготовку претензии по дефектам. Оставьте в ней пустые строчки для того, чтобы вписать найденные дефекты. В претензии должны содержаться 2 требования: устранить дефекты по перечню в течение ____ дней, составить акт о несоответствии объекта условиям договора и обязательным требованиям.
  • Вручите претензию представителям застройщика под роспись, сохранив себе второй экземпляр претензии с отметкой застройщика. Иногда застройщик сам предлагает составить на месте дефектную ведомость по обнаруженным недостаткам. Это хорошо, но вручить претензию все равно не помешает. Акт приема-передачи в этом случае можно не подписывать до устранения всех дефектов или включения в акт пункта о сроках устранения обнаруженных недостатков.
  • Дождитесь устранения дефектов. В назначенную дату итоговой приемки квартиры по акту захватите с собой претензию по неустойке за просрочку передачи квартиры и вручите ее застройщику под роспись. Если по претензии неустойку не выплатят, обращайтесь в суд.

Верховный Суд РФ в одном из недавних определений №4-КГ17-25 пишет, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности в виде неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

Срок передачи жилья  – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре. Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками.

Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.

  1. В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
  2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
  3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.

В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный». Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома. Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.

Обязательные пункты договора

Если застройщик просрочил сдачу дома и проигнорировал претензию, отправленную дольщиком, значит пришло время подавать на нарушителя в суд. Необходимо написать исковое заявление, которое составляется аналогично претензии с включением следующих данных:

  • Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
  • Данные дольщика (ФИО, адрес);
  • Сведения о компании-застройщике (наименование, адрес).

В заявление также переносятся сведения и требования, описанные в претензии, при необходимости делается перерасчет неустойки в соответствии с изменившимися обстоятельствами. Кроме того, по закону о защите потребителей в иск включаются требования:

  • Моральная компенсация;
  • Штраф 50 % от полной суммы всего иска.

а также оплата:

  • судебных расходов;
  • юридических услуг;
  • госпошлины.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • копию ДДУ;
  • копию квитанции об оплате по договору;
  • документ об уплате госпошлины (она взимается, если сумма иска составляет 1млн. и более рублей);
  • претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении.

Риски ДДУ

Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших кабальное соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте документа человеку, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодный для себя контракт только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и

подробный анализ договора

, проведенный специалистом.

ДДУ, заключенный по 214 ФЗ, начинает действовать не сразу после подписания его сторонами, а только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре. Договор проверяется на законность и подлинность, и при обнаружении явных противоречий законодательству, документ возвращается без регистрации. Однако ДДУ не проходит проверку на наличие скрытых условий, невыгодных для дольщиков. Поэтому граждане должны самостоятельно позаботиться о своей безопасности.

В договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Необходимо проверить, чтобы в ДДУ и проектной декларации фигурировала одна и та же компания, и чтобы именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где происходит строительство объекта.

Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно.

Самой распространенной причиной изменения цены является несоответствие фактической площади жилья проектной. Раньше в законодательстве не были установлены рамки, в пределах которых допускалось изменять площадь объекта, что позволяло застройщику менять квадратуру квартиры на свое усмотрение. Поправки, внесенные в закон в 2017 году, пресекли такую возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы, могут служить основанием для расторжения договора через суд.

Нередко в ДДУ прописываются штрафные санкции в отношении дольщиков за совершение определенных действий, например, за расторжение договора по их инициативе. Данные условия противоречат законодательству, согласно которому граждане имеют законное право отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 9 214 ФЗ, а также взыскать с застройщика неустойку.

Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание – подсудность по договору ДДУ. В соответствии с законом ОЗПП, дольщик может выбрать суд для подачи иска. Но зачастую застройщики лишают граждан такой возможности, указывая в документе конкретный суд (чаще всего располагающийся по месту нахождения своей компании), который будет заниматься рассмотрением споров по ДДУ.

Исключая перечисленные выше нюансы, договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен быть заключен в письменной форме. Никаких устных договоренностей не может быть. Существует еще несколько основных требований, несоблюдение которых может привести к тому, что ДДУ будет признан недействительным.

В ДДУ в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

  1. дата передачи квартиры дольщику;
  2. точное описание квартиры, технический план, указание этажа и номера квартиры;
  3. срок гарантии: на коммуникации и оборудование составляет три года, на саму квартиру – не менее пяти лет;
  4. стоимость недвижимости, сроки и график выплат. Стоимость меняется только при условии изменения метража квартиры.

Застройщик в договоре отмечает, что документ полностью соответствует 214-ФЗ, указывает информацию, в которой дольщик может при желании ознакомиться с проектной декларацией.

Еще один немаловажный момент: оплата за долевое участие в строительстве производится только после того, как будет пройдена государственная регистрация ДДУ в Росреестре.

Во время оформления договора долевого участия в строительстве особое внимание стоит уделить срокам, прописанным в договоре. В первую очередь смотрится срок самого ДДУ: он должен действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства.

Предлагаем ознакомиться:  Срок исковой давности по квартплате в 2020 году

Еще один важный срок – дата передачи недвижимости от застройщика дольщику. В большинстве случаев в договоре указывается квартал, в течение которого предполагается сдача объекта. Закон такое допускает, однако данный выход не совсем благоприятен для дольщика.

Нередко застройщик включает в договор пункт о том, что несет ответственность за нарушение сроков только в том случае, если имеется его вина, что является прямым нарушением ФЗ-214. Еще один вариант – значительное расширение списка причин непреодолимой силы. Форс-мажор обычно включает в себя стихийные бедствия, войны, террористические акты. Нередко в ДДУ к этому пункту относят правительственные акты, низкие сезонные температуры и прочие факторы.

Риски ДДУ

Долевое строительство в России существовало еще до принятия Федерального Закона №214. Осуществлялось такое участие в строительстве, в основном при помощи договоров инвестирования либо совместной деятельности. Механизмы сотрудничества в такого типа договорах не прописаны полностью, что не защищало полностью права дольщиков, оставляя простор для деятельности недобросовестных застройщиков.

Соответственно, мошенники начали искать другие методы обхода закона. Самым распространенным остается на сегодняшний день метод подмены договора долевого участия на любой другой договор – в большинстве случаев, договор купли-продажи и вексельные схемы.

Исключая перечисленные выше схемы к рискам такого типа строительства стоит отнести банкротство фирмы-застройщика, несоответствие качества возведенного здания нормам и условиям договора, откровенное мошенничество. Тщательный выбор застройщика позволит если не полностью избавиться от таких рисков, то хотя бы свести их к минимуму.

Ставку рефинансирования нужно брать на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из ДДУ?

После наступления первоначального срока передачи квартиры из ДДУ пишите претензию на выплату неустойки по 214-ФЗ (можно вставить в нее предыдущий абзац про отказ от подписания доп.соглашения) и обращайтесь в суд. К суду по неустойке лучше хорошо подготовиться, чтобы не дать юристу застройщика сбить судью с толку. При отказе в иске подавайте апелляционную жалобу.

Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.

форс-мажор

Самый удобный и быстрый способ — предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. Проще всего узнать реквизиты счета в ДДУ или на официальном сайте застройщика. Если данные не очень актуальны, есть и другие методы розыска счетов: Как узнать, в каких банках у должника открыты счета.

Этот способ взыскания подходит для застройщиков, у которых все в порядке с финансовым положением, есть активные счета в банках, на которых достаточно денег. Если у застройщика много долгов, все счета арестованы, остается только вариант со взысканием денег через судебных приставов. При банкротстве застройщика (в т.ч.

Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.

Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет.

По закону, если застройщик видит, что в отведенный срок не получается сдать объект, он должен за шестьдесят дней до наступления конечной даты отправить участникам предложение о продлении сроков. Если дольщик не возражает, стороны подписывают между собой соглашение. Но следует учесть, что соглашаясь на условия застройщика, дольщик лишает себя возможности получить с нарушителя неустойку.

Основным документом, который является доказательством нарушения сроков сдачи, и на основании которого рассчитывается размер неустойки, является передаточный акт. Если документ не подписан, а срок сдачи, указанный в договоре, уже прошел, он подтверждает, что дольщик еще не получил квартиру. Если жилье уже передано участнику, но на акте стоит более поздняя дата, чем в ДДУ, это свидетельствует, что объект сдан с просрочкой.

Сдача дома откладывается

Если застройщик просрочил сдачу квартиры, и дольщик не желает с этим мириться, он может инициировать процесс взыскания с застройщика неустойки. Первый шаг в этом направлении – отправка в адрес строительной фирмы развернутой претензии. Досудебный порядок по закону не является обязательным, его можно пропустить и сразу направлять заявление в суд. Однако если такой порядок решения спора предусмотрен условиями ДДУ, то его необходимо соблюсти.

Узнать более подробно, что делать дольщику, если строительная компания не спешит сдавать дом, можно из статьи.

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Договор долевого участия включает в себя несколько страниц с большим количеством пунктов, в которых разобраться непосвященному в юридические тонкости человеку достаточно сложно. Первые строки договора обычно включают в себя информацию о компании-застройщике или юридическом лице, которое заключает договор от лица застройщика. Если договор заключается через фирму-продавца, то к нему должен быть приложен документ, который подтверждает полномочия продавца.

Графа данных об объекте строительства включает в себя характеристику возводимого здания и его проект. Эскизный проект должен предоставляться для ознакомления дольщику и быть подкреплен печатью и подписью. Желательно, чтобы все пункты договора, в том числе и написанные мелким шрифтом, проверялись независимым юристом или нотариусом, дабы избежать возможных рисков. Обманутые дольщики фирмами-застройщиками – не такая редкость в наши дни, даже после введения ФЗ-214.

Закон о долевом участии ФЗ 214

Скорее всего, нет, если акт приема-передачи квартиры уже подписан и выдан вам на руки. По ФЗ об участии в долевом строительстве (статья 12) наличие передаточного акта подтверждает, что застройщик исполнил свои обязательства по договору. Акт подписан, квартиру передали — значит договор исполнен. Неустойка по 214-ФЗ увязана именно с датой подписания акта приема-передачи, а не с датой, когда дольщик наконец зарегистрировал свое право собственности на квартиру.

Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

  1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
    Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
  2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
    Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Нет. В ФЗ о несостоятельности (банкротстве) сказано, что неустойки, штрафы, пени, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, не учитываются при определении признаков банкротства. Это касается и неустоек по 214-ФЗ, и штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. Если у застройщика по его собственному заявлению или заявлению кого-то из других кредиторов будет введена одна из процедур банкротства (наблюдение, конкурсное производство), для получения неустойки вам нужно будет через арбитражный суд включаться в реестр кредиторов в рамках этого дела о банкротстве.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector