Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения

Кем может быть арендодатель?

Согласно статье 608 ГК РФ собственником, а значит и арендодателем нежилой комнаты может выступать:

  • физлицо;
  • юрлицо;
  • индивидуальный предприниматель.

При этом налоговые организации рассматривают сдачу в аренду как предпринимательскую деятельность, а согласно гражданскому кодексу человек имеет право заниматься предпринимательством только после госрегистрации. Это значит, что во избежание лишних вопросов со стороны налоговых служб и бумажной волокиты, физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве ИП.

Общие сведения

Собственник имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, включая получение прибыли. Поэтому он вправе сдавать в аренду нежилое помещение и получать с этого доход. Чаще всего такие помещения у физического лица арендуют ИП или организации.

Предоставление помещения осуществляется на основании договора. Сроки аренды могут быть любыми, главное, чтобы они не превышали 5 лет. Если договор заключается на срок более 1 года, то документ должен быть зарегистрирован соответствующим образом. Также важно знать, что сдача в аренду любого нежилого помещения физическим лицом предусматривает налогообложение полученного дохода.

Какие взносы платят физические лица?

Понятия «ставка налога для индивидуального предпринимателя» не существует, поэтому у них есть право выбора наиболее выгодного режима налогообложения, который совершенно не зависит от того, кому сдается площадь в аренду.

Если в отношении разных видов доходов установлены разные ставки, то ИП должен определить налогооблагаемую базу отдельно по каждой ставке.

Ниже будут рассмотрены эти системы, а также описаны их плюсы и минусы.

В данную систему налогообложения включены следующие налоги:

  • НДФЛ. Отчисление происходит по аналогии с рядовыми гражданами страны, но при этом существует возможность профессионального вычета. Согласно статье 221 НК РФ разрешено вычитать такие издержки, как затраты на тех.обслуживание, охрану или кап.ремонт. Ставка НДФЛ – 13%.
  • НДС. Оплата налога производится каждый месяц. На 2018 год стандартная ставка составляла 18%, однако 03.08.18 в силу вступил закон №303, и ставка НДС возросла до 20%.
  • Налог на землю и недвижимое имущество также уплачивается ИП наравне с рядовыми россиянами. При этом оплата происходит раз в год в соответствии с указаниями в уведомлении ИНФС.

Образец расчета размеров налога.

Пример 1. НДФЛ = (Полученный доход – Налоговые вычеты – Авансовые платежи)*Ставка.

Допустим, доход = 400 тыс. рублей, налоговые вычеты = 100 тыс. рублей, при этом по уведомлениям ИФНС, авансовые платежи составляют:

  • 11 тыс. рублей (до 15.07);
  • 12 тыс. рублей (до 15.10);
  • 13 тыс. рублей (до 15.01);
  • Всего: 36 тыс. рублей.

Авансовые платежи по НДФЛ высчитывает налоговая организация, а не сам ИП.

Тогда, НДФЛ = (400 тыс. – 100 тыс. – 36 тыс.)* 13% = 34 320 рублей.

Итого сумма за год = 36 тыс. 34 320 = 70 320 рублей.

Пример 2. НДС = (Доход*20%) – НДС принятый к вычету.

Допустим, что НДС принятый к вычету = 25 тыс. рублей, тогда сумма налога = 400 тыс. руб. * 20% – 25 тыс. руб. = 55 тыс. руб.

Налог на имущество = 10 тыс. рублей (в соответствии с уведомлением ИНФС).

Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения

Итого общая сумма налогов составляет: 70 320 55 тыс. 10 тыс. = 135 320 рублей.

  • Основной плюс ОСНО – это наличие налоговых вычетов и возможность их применения, а также удобство при работе с плательщиками НДС.
  • Основной же минус – высокая налоговая нагрузка вкупе с необходимостью ведения большого количества документов.

Чтобы перейти на упрощенную систему налогообложения, арендодатель должен должен выполнить два условия:

  1. Количество сотрудников должно быть не более 100 человек.
  2. Годовой доход — не более 150 млн рублей (лимит с 01.01.2017).

Если ИП соответствуют всему вышеперечисленному, вы можете выбрать один из видов УСН. Всего существует две «упрощенки», которые также различаются между собой.

Единый налог при УСН «доходы – расходы»:

  • ставка составляет 15%;
  • база для расчета – выручка, из которой вычитаются затраты.

Единый налог при УСН «доходы»:

  • ставка – 6%;
  • в качестве базы для расчета учитывается только выручка.

Сумма налога = Доход * 6% = 400 тыс. руб. * 6% = 24 тыс. руб.

  1. Преимуществом данной системы является низкая налоговая нагрузка, а также отсутствие необходимости ведения полноценного бухгалтерского учета и менее жесткий контроль со стороны ИФНС.
  2. Недостатком же такого режима будет то, что плательщики НДС могут отказаться от сотрудничества из-за невозможности получения налогового вычета.
Предлагаем ознакомиться:  Как оплатить налог на имущество без квитанции

Сумма единого налога на вмененный доход рассчитывается исходя из базовой доходности, которая зависит от:

  • вида деятельности;
  • от квадратных метров;
  • поправочных коэффициентов: К1 (устанавливается Минестерством экономического развития) и К2 (устанавливается местными органами управления).

Требования к возможности применения ЕНВД аналогичны УСН, а ставка налога – от 7,5 до 15 %.

Пример расчета: ЕНВД = 3 * (Базовая доходность * Физический показатель * К1 * К2 * 15%).

Сумма налога = 3 * (6 тыс. * 10 * 1,798 * 0,8*15 %) = 38.836,80 руб. в три месяца.

Годовая плата = 155.347,20 руб.

  • Основной плюс ЕНВД – менее жесткий контроль со стороны ИФНС.
  • Минусы системы – организации-плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества из-за невозможности получения налогового вычета, при этом сумма налога не зависит от реально полученных доходов.

Исходя из произведенных расчетов, можно сказать, что самым оптимальным режимом налогообложения для ИП является система УСН «доходы», так как при ней самая низкая налоговая нагрузка.

Неважно, какое помещение вы сдаете в аренду, правила, по которым будет начисляться НДС будут одинаковыми. Условия налогообложения НДС в случае переменной и постоянной платы за аренду:

  • Если в договоре на аренду установлена фиксированная плата и прописан НДС, то счета выставляются каждый месяц в той сумме, что указано в договоре, в учете начисляется НДС и перечисляется в бюджет.
  • Если плата за аренду помещения состоит из 2 частей, одна из которых – возмещение коммунальных платежей, то вам следует предъявлять арендодателю всю сумму коммунальных платежей с учетом НДС непосредственно арендную плату.

Законодательство закрепляет за компаниями, в том числе и ООО право на применение общей или упрощенной системы налогообложения, которые также не зависят от того, каким лицам сдает компания нежилое помещение в аренду. Правила применения ЕНВД будут точно такими же, как и для ИП. В ОСНО входят такие налоги, как:

  • Налог на имущество. Под обложение попадают объекты, закрепленные в статье 374 НК РФ. Ставку определяют регионы, однако максимум не должен превышать 2,2%.
  • Налог на прибыль. Правила начисления также закреплены в НК РФ в главе 25. Ставка налога составляет 20%. Существуют также категории льготников, которые перечислены в статьях 252-270 НК РФ.
  • НДС. Ставка – 20%. При этом, если за три месяца, идущих друг за другом, общая выручка от бизнеса не превысила 2 млн рублей, разрешено подать заявление об освобождении от уплаты данного налога.

Примеры расчетов:

  1. Сумма налога на прибыль = (Доходы – Расходы)* 20%.

    400 тыс. – 100 тыс. *20% = 60 тыс. рублей.

  2. Сумма НДС = (Доход * 18%) – НДС принятый к вычету.

    400 тыс. *20% – 25 тыс. = 55 тыс. рублей.

  3. Налог на имущество – 10 тыс. рублей (согласно уведомлению).

    Итого общая сумма налогов: 60 тыс. 55 тыс. 10 тыс. = 125 тыс. рублей.

Расчеты по УСН и ЕНВД для ООО производится аналогично расчетам для ИП, соответственно выводы по выбору системы налогообложения останутся прежними – наиболее выгодной будет система УСН «доходы».

Физическое лицо также имеет право сдавать в аренду нежилое помещение, не регистрируя себя как индивидуального предпринимателя. Уплата налогов в этом случае происходит посредством уплаты НДФЛ.

Если главной целью сдачи физлицом помещения в аренду является получение прибыли, то необходимо зарегистрировать ИП.

Ставка НДФЛ для физлица составляет 13% от фактического годового дохода (и 30% для нерезидентов РФ).

Юридические лица или ИП, арендующие нежилое помещение, будут являться по отношению к физлицу налоговыми агентами. Они обязаны каждые 3 месяца предоставлять отчет по форме 6-НДФЛ и каждый год по форме 2-НДФЛ, согласно п.2 ст. 230 Налогового Кодекса РФ.

Код дохода НДФЛ

Для формирования единого информационного поля каждому виду дохода присвоен определенный код. Эти коды установлены Приказом ФНС России от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387 «Об утверждении кодов видов доходов и вычетов». Код налога НДФЛ, применяемый для получения дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, – 1400.

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ. В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица – 1400.

Предлагаем ознакомиться:  Пример договора аренды нежилого помещения муниципальной собстаенности

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (п.4 ст.420 НК РФ).

Что касается выплачиваемого налога, то ранее платить можно было только на почте или в банке. Современные плательщики могут пользоваться разными способами, включая безналичные переводы. Чаще всего собственники недвижимости, выплачивая НДФЛ, используют платежные терминалы или специальный сервис на официальном сайте налоговой.

Также можно зарегистрироваться в личном кабинете на этом сайте и с помощью него пользоваться всеми предоставляемыми удобствами. В том числе и перечислять необходимые суммы. Для того чтобы получить доступ к ЛК, следует лично обратиться в налоговую службу и получить необходимые реквизиты. Данная услуга доступна как для обычных граждан, так и для ИП или организаций.

Все необходимые налоги при сдаче в аренду своего нежилого помещения оплачиваются физическим лицом. Собственник обязан оформить декларацию и подать ее в соответствующие сроки. Любое сокрытие дохода приведет лишь к дополнительным неприятностям и, что самое главное, к дополнительным расходам. Причем, суммы будут гораздо больше той, что удалось сэкономить.

Договор

Соглашение при аренде недвижимости играет большую роль. На основании этого документа налоговые органы могут проверять размер дохода плательщика. Многие пользуются тем, что доказать реальный доход очень сложно, особенно, если происходит расчет наличными. Поэтому существенно занижают стоимость аренды, указанную в документе.

Допустим, указана цена в 20 тыс. рублей, хотя на самом деле лицо арендовало помещение за 50 тыс. рублей. Казалось бы, платить придется 13% от 20 тысяч. Но если налоговые органы узнают о разнице, то нужно будет заплатить большой штраф. К тому же, арендатор может отказаться платить оговоренную сумму. А доказать что-либо будет невозможно.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Платить НДФЛ физ. лицо обязано ежегодно, пока помещение сдается внаем. НДФЛ с аренды составляет фиксированную сумму. В 2019 году, как и ранее, – 13% от дохода. Например, собственник сдает ИП нежилой объект недвижимости за 120 тыс. рублей в месяц. Соглашение об аренде оформлено на 1 год.

Значит, за этот налоговый период собственник получит доход в размере 1 млн 440 тыс. рублей. 187 тыс. 200 рублей он обязан перечислить ИФНС как подоходный налог. Для этого оформляется и подается соответствующая декларация. Если сдача помещения осуществляется юридическому лицу, то именно организация платит НДФЛ за физ. лицо.

Не стоит экономить на оплате подоходного налога. Многие владельцы думают: «Какие проблемы могут возникнуть, если я буду сдавать в аренду помещение, не сообщая налоговым органам?». Действительно, если договор аренды не зарегистрирован (или его вообще не существует), то ИФНС будет трудно узнать о сделке.

Но на практике налоговые органы узнают все очень быстро. Если при сдаче недорого жилья собственникам удается не платить налог, то с дорогими офисами так не получится. Во-первых, при крупных перечислениях на счет банк может сообщить налоговой инспекции. Во-вторых, нередко арендаторы сами сообщают о том, что владелец скрывает доход. Причина может заключаться в любом конфликте между сторонами.

И тогда лицо, которое сдает в аренду нежилое помещение, будет вынуждено выполнить свои обязанности как налогоплательщик. Но придется оплачивать не только НДФЛ от сдаваемого объекта недвижимости, но и различные штрафы. Это будут пени (8% от суммы) и штрафы (20%). Некоторые граждане не знают, в какую налоговую обращаться, чтобы платить налог с аренды. Подавать декларацию необходимо по месту нахождения собственности, которая предоставляется внаем.

Если стать ИП

Если лицо сдает нежилое помещение, то при определенных условиях это может быть расценено как предпринимательская деятельность. Если она осуществляется физ. лицом без соответствующей регистрации, то это нарушение закона. Причем, ответственность может быть не только административной, но и уголовной.

Что является решающим фактором признания предпринимательской деятельности в данном случае? Это уровень дохода, который получает лицо, сдающее недвижимость в аренду. Сумма не может превышать 1 млн 500 тыс. рублей за год. Помимо этого, учитываются дополнительные условия, указывающие на ведение физ. лицом предпринимательской деятельности:

  1. Предоставление недвижимости юридическому лицу.
  2. Приобретение определенного вида недвижимости для последующей сдачи внаем.
  3. Длительный срок, на который заключается соглашение с арендатором, а также постоянное перезаключение договора.
Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды банковской ячейки образец

Если хозяин собственности действительно ведет с помощью предоставления аренды предпринимательскую деятельность, то ему лучше стать индивидуальным предпринимателем (ИП). Справка: государство предлагает различные льготы бизнесменам, особенно, в сфере налогообложения. Поэтому, зарегистрировавшись ИП, собственнику нужно будет заплатить 6%, а не 13%.

Способы оплаты

Наиболее распространенным способом уплаты налогов является их перечисление с расчетного счёта. При отсутствии такового предприниматель может воспользоваться многими другими способами, даже не посещая для этого банковские учреждения.

Субаренда нежилого помещения

Может ли арендатор пересдать недвижимость третьим лицам? Да, если собственник даст на это разрешение, а в соглашении будет указан соответствующий пункт. При оформлении субаренды важно знать следующие обстоятельства:

  1. Соглашение о субаренде не может быть заключено на срок больше срока действия основного договора.
  2. Документ, если оформляется на год и более, должен быть зарегистрирован. О том, куда обращаться для регистрации, нужно выяснить заранее.
  3. Стороны обязаны выполнять свои обязанности.
  4. Договор найма, как и субаренды, может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Кроме того, арендующее и сдающее нежилой объект лицо обязаны платить налоги. Это может быть как физ. лицо, так и организация.

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица.

Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Ответственность и штрафы

Основные правила привлечения к ответственности по факту совершения налоговых правонарушений предусмотрены в

ст.108 НК РФ

.

Рассмотрим типы ответственности, за которые начисляются штрафы:

  1. Если ИП или организация не встал/а на учет в ИФНС, может быть назначен штраф в размере 10% от дохода за период, который был не учтен.
  2. Если вы существенно нарушили правила исчисления доходов и расходов, то штраф, назначенный в качестве наказания, может достигать 10-30 тысяч рублей.
  3. Если вы замечены в полной неуплате или незаконном уменьшении этой оплаты, то вам могут назначить штраф, составляющий 20-40% от неоплаченной суммы.
  4. Если же налоговый агент нарушил требования об удержании сумм из дохода, то ему может быть назначен штраф в размере 1000 рублей за каждый месяц отчетного периода.

Теперь вы знаете, как правильно организовать процесс сдачи в аренду нежилого помещения, какие системы налогообложения существуют, в чем их различие и какая из них будет наиболее выгодной и удобной для вас в зависимости от вашего статуса.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector