Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Обеспечительный депозит по договору аренды

Понятие обеспечительного платежа по договору аренды

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.

Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.

Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.

Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.


Акт осмотра от эксперта статьи
  • дата осмотра,
  • полный адрес помещения,
  • кто осматривал,
  • замечания к помещению,
  • подписи всех, кто был на осмотре.

Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.

Фраза не защищает
Защищает

Помещение находится в удовлетворительном состоянии и соответствует целям использования

В офисе четыре окна. Каждое окно закрывается с нажимом, потому что замок на окне выступает из рамы (Фото)

Ламинат у входной двери вздулся (Фото)

Кондиционер установлен, но не работает

Показываю пример с фотографиями. Это пример с мелкими недостатками, если проблема с трубами или проводкой — можно описывать по такому же принципу.

Директор «Вишневой булочки» осматривает офис. Вроде всё в порядке:

Чтобы арендодатель не списал недостатки офиса на «Булочку», надо убедиться, что недостатков нет. Но они есть: подтеки, трещины и вздутый ламинат.

Раз директор заметил недостатки, он описывает их в акте осмотра. Можно так и писать: «Залит левый верхний угол».

К словесному описанию надо приложить фотографию, это поможет доказать свою правоту. Фотография может быть такой:

На акте осмотра должна быть подпись арендодателя. Его подпись подтверждает: «Я видел недостатки помещения, с описанием и фотографиями согласен».

Бывает, что арендодатель устно соглашается с описанием, а подписывать акт отказывается. Может сказать:

  • «Это естественный износ, ничего страшного»;
  • «Да-да, это я помню, при выезде поговорим»;
  • «Я не обращаю на это внимание, сдавать офис не мешает».

Не слушайте отговорки. Сейчас арендодатель не обращает внимание на потертые обои, а при выезде обратит, и под предлогом ремонта заберет обеспечительный платеж. Единственный способ избежать риска — получить подпись на акте.

Законом предусмотрены разные способы обеспечения выполнения обязательства. Наиболее известным из них является залог. Неким подобием залога для договора аренды является обеспечительный платёж аренды. Анализ ст.381.1 ГК РФ позволяет определить обеспечительный платёж, как способ обеспечения выполнения обязательства, путём внесения определённой денежной суммы, одной стороною в пользу другой.

Указанный способ обеспечения может быть использован только при наличии денежных обязательств. После внесения платёж, как бы «замораживается» на счету стороны, которая его получила. После того, как обязательство исполнено, платёж засчитывается, как часть выполнения денежного обязательства арендатора.

Обеспечительный депозит по договору аренды

Стороны в договоре предусматривают срок исполнения обязательства. В случае если в установленный условиями сделки срок обязательство не было выполнено – обеспечительный платёж возвращается стороне, которая его внесла. Те же последствия наступают, когда обязательство было прекращено на основаниях, установленных законом.

Руководствуясь принципом свободы договора, законодатель предусматривает возможность сторон установить иные условия, при которых обеспечительный платёж возвращается целиком или полностью внесшему его контрагенту. Также он может быть частично или полностью разделён между сторонами. В этой ситуации всё зависит от воли сторон.

Размер средств, вносимых контрагентом по договору, определяется также в соответствии с волей сторон. Для договора аренды размер обеспечительного платежа устанавливается в зависимости от того, какой тип арендной платы установлен условиями сделки. В зависимости от типа арендной платы для договора аренды могут быть установлены такие виды обеспечительных платежей:

  • платёж в размере месячной (квартальной, годовой) арендной платы;
  • платёж в фиксированной сумме.

Первый тип привязан к периодичности и размеру арендных платежей, вносимых постоянно. То есть, это может быть не только месячный арендный платёж, например. Это вполне могут быть несколько месячных платежей (или другие вариации, приемлемые для сторон). В свою очередь, обеспечительный платёж в фиксированной сумме не привязан к арендной плате. Это может быть любая произвольная сумма.

Форма обеспечительного платежа по договору аренды – исключительно денежная. Даже если сторонами оговорен расчёт по договору в натуральной форме или в форме продукции, получаемой в результате найма. Связано это с тем, что Гражданским кодексом РФ обеспечительный предусмотрен исключительно, как способ обеспечения денежного обязательства. В свою очередь, форма внесения денежных средств может быть любой – как наличной, так и безналичной.

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

  • на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
  • на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

Обеспечительный депозит по договору аренды

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа.

Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами.

Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды.

От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа.

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

  • возврат обеспечения в полном объеме арендатору. В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места. Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней). В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения;
  • распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
  • переход прав на обеспечение к арендодателю.   

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре.

Отметим, что операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя.

А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Порядок оформления в договоре обеспечительного платежа

Обеспечительный депозит по договору аренды

Так как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества.

Договор аренды составляется в письменной форме.

Условия могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительно соглашении к договору на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

  • Арендатор обязуется внести до 31.07.2018г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.
  • Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении 3 дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.
  • При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).
  • По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа

Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа зависит от условий договора и от того какую функцию выполняет обеспечительный платеж.

Рассмотрим различные ситуации:

  • Ситуация: Обеспечительный платеж по окончании аренды возвращается арендодателю.

УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Бухгалтерский учет

Полученный от арендатора обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды, до момента его использования в качестве обеспечительной меры представляет собой задолженность перед арендатором, поскольку подлежит возврату при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды.

Соответственно, сумма этого платежа на момент ее получения не является поступлением, приводящим к увеличению капитала организации, т.е. не удовлетворяет определению дохода, приведенному в п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.

Сумма полученного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете как кредиторская задолженность по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», аналитический счет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу», в корреспонденции с дебетом счета 51 «Расчетные счета» (п.

Таким образом, внесенный обеспечительный платеж учитывается у арендодателя как кредиторская задолженность (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

Полученный обеспечительный платеж отражается на счете 76 до момента его возврата.

Момент внесения обеспечительного платежа

Существенным моментом является срок внесения денежных средств стороной договора, предпочтительным является определение такого срока в самих условиях сделки. Кроме того, необходимо определить момент, с которого будет начинаться отсчёт срока для внесения платежа.

Так, примером удачно определённого срока может быть такой фрагмент договора: «Арендатор обязан внести обеспечительный платёж по договору аренды в течение десяти календарных дней с момента получения счёта от Арендодателя». Указанный пункт выполняет сразу несколько важных функций:

  • установление срока для внесения платежа;
  • определение момента начала отсчёта срока для перечисления денежных средств;
  • детерминирование способа внесения средств (безналичный, на счёт Арендодателя).

К моменту внесения обеспечительного платежа может быть «привязан» другой фундаментальный момент по договору аренды – момент предоставления имущества в непосредственное пользование арендатора. Так, условиями сделки может быть предусмотрена возможность арендатора, получить имущество в пользование только в день внесения обеспечительного платежа.

Возврат денежных средств, внесённых в качестве обеспечения

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

  • срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
  • вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Предлагаем ознакомиться:  Если подрядчик отказался от исполнения договора

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Бухгалтерский учет

Дебет счета 51″Расчетные счета»  Кредит счета 76 «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» — при получении обеспечительного платежа;

Дебет счета 76 «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» Кредит счета 51 «Расчетные счета» — при его возвращении.

Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя арендодатель будет отражать сумму обеспечительного платежа за балансом на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

С забалансового счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Согласно позиции Минфина России обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды и обеспечивающий обязательства по договору, в том числе по оплате услуг по аренде, относится к денежным средствам, связанным с оплатой услуг.

Следовательно, его необходимо включить в налоговую базу на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.

Приведем подборку писем Минфина РФ.

Письмо Минфина России от 21.09.2009 N 03-07-11/238

Финансовое ведомство разъяснило, что денежные средства, получаемые арендодателем от арендатора в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных условиями договора аренды, относятся к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. В связи с этим суммы обеспечительного платежа должны включаться в базу по НДС.

Письмо Минфина России от 12.05.2008 N 03-07-11/182

Финансовое ведомство разъяснило, что возвратный депозит, получаемый арендодателем от арендатора для обеспечения исполнения обязательств по договору аренды (в том числе по оплате), включается в налоговую базу по НДС, поскольку является суммой, связанной с оплатой услуг.

В то же время есть судебные акты, в которых указывается, что обеспечительный взнос не носит платежной функции. Он подлежит возврату в случае надлежащего исполнения обязательств по договору, а также предназначен для исполнения некоторых обязательств арендаторов, не связанных с операциями, облагаемыми НДС. В связи с этим он не должен включаться в налоговую базу по НДС по пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2014 по делу N А12-22792/2013 (Определением Верховного Суда РФ от 11.11.2014 N 306-КГ14-2064 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)

Суд установил, что по условиям предварительного договора и дополнительного соглашения к нему обеспечительный (гарантийный) взнос перечисляется в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора, не входит в цену основного договора и подлежит возврату после его заключения. Суд указал, что такой взнос не выполняет платежную функцию в момент его получения и не может рассматриваться как частичная оплата в счет предстоящей поставки товаров.

Следовательно, сумма обеспечительного взноса не включается в налоговую базу по НДС до тех пор, пока он не будет зачтен в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент такой взнос перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости товара.

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2013 по делу N А40-136345/12

Суд отклонил довод инспекции о том, что обеспечительный взнос по договору аренды является задатком и должен увеличивать базу по НДС. Суд указал, что данный взнос не носит платежной функции, подлежит возврату в случае надлежащего исполнения обязательств по договору, а также предназначен для исполнения некоторых обязательств арендаторов, не связанных с операциями, облагаемыми НДС.

Постановление ФАС Московского округа от 09.10.2013 по делу N А40-136933/12-140-978

Суд указал, что гарантийный взнос является способом обеспечения исполнения обязательств и подлежит возврату при заключении основного договора. В связи с этим такой платеж в силу ст. ст. 380, 429 ГК РФ не является задатком. Его нельзя квалифицировать как форму расчетов по договору. В связи с этим полученные средства не увеличивают базу по НДС.

Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2011 по делу N А40-151888/10-129-621

Суд указал, что обеспечительный платеж по своей правовой природе является гарантией исполнения арендатором обязательств по договору и его уплата не связана с оплатой услуг. Значит, эти суммы не должны включаться в налоговую базу по НДС.

Полагаем, что в случае, когда согласно договору обеспечительный платеж не предусматривает возможности его зачета в счет арендной платы и подлежит возврату при выполнении условий договора стороной, его перечислившей, оснований для включения данной суммы в налоговую базу по НДС не имеется.

Налог на прибыль организаций

Стоимость имущества, полученного в форме задатка или залога, не учитывается при определении налоговой базы на основании пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Так как обеспечительный платеж в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ относится к способу обеспечения обязательства наряду с задатком и залогом, следовательно, по нашему мнению, он также не учитывается в составе доходов при налогообложении прибыли.

Заметим, что такое мнение высказывалось Минфином России в Письме от 31.05.2016 N 03-03-06/1/31325.

Налог, уплачиваемый при применении УСН

Если по договору аренды обеспечительный платеж выполняет только обеспечительную функцию, носит возвратный характер и не является платежом, согласно позиции Минфина России при наличии перечисленных характеристик сумму полученного обеспечительного платежа можно рассматривать аналогично суммам, полученным в качестве залога или задатка (Письма Минфина России от 10.02.2011 N 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 N 03-1-04/2/153, от 29.05.2007 N 03-11-04/2/145).

Следовательно, в таком случае сумма обеспечительного платежа не признается доходом, учитываемым при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Заметим, что  рассматриваемый платеж в указанных Письмах Минфина России называется обеспечительным депозитом, гарантийным взносом или платежом для обеспечения исполнения обязательств, но исходя из содержания Писем перечисленные платежи имеют одну сущность, что позволяет квалифицировать их как аналогичные.

Таким образом, обеспечительный платеж, который будет возвращен арендатору, в доходах арендодателя не учитывается (Письма Минфина от 17.12.2015 N 03-11-06/2/73977, от 10.02.2011 N 03-11-06/2/19).

УЧЕТ У АРЕНДАТОРА

Бухгалтерский учет

Выданный обеспечительный платёж не приводит к уменьшению экономических выгод организации и, соответственно, не признаётся расходом.

Внесенный обеспечительный платеж учитывается у арендатора как дебиторская задолженность (пп. 3, 16 ПБУ 10/99).

Для отражения расчетов по договору аренды в бухгалтерском учете может применяться счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При этом для обособления расчетов с арендодателем по разным операциям, осуществляемым в рамках одного договора аренды, целесообразно организовать аналитический учет по счету 76 (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

При перечислении арендодателю обеспечительного взноса производится запись по дебету соответствующего аналитического счета к счету 76 в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетные счета».

При возврате арендодателем обеспечительного взноса производится запись по дебету счета 51 «Расчетные счета» в корреспонденции с кредитом соответствующего аналитического счета к счету 76.

Таким образом, у арендатора  обеспечительный платеж показывается на счете 76 с момента перечисления обеспечительного взноса до момента его возврата.

Дебет счета 76 «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу» Кредит счета 51″Расчетные счета»   — при перечислении платежа;

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Дебет счета 51″Расчетные счета»  Кредит счета 76 «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу» — при получении его обратно.

Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя арендатор будет отражать сумму платежа за балансом на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».

С забалансового счета 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата.

Если обеспечительный платеж возвращается по окончании срока аренды, то  ни в расходах, ни в доходах арендатора взнос не учитывается (п. 1 ст. 41 НК РФ).

Пример.

Договором аренды установлена обязанность уплатить обеспечительный платёж в размере 500 000 руб., который гарантирует исполнение обязательств.

При этом предусмотрено, что если в течение срока действия договора не нарушается порядок выплаты арендных платежей, обеспечительный платёж полежит возврату.

Пример условий договора об обеспечительном платеже

Общие фразы в договоре об условиях возврата платежа

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Компании может надоесть офис или она найдет офис с лучшей ценой, и тогда захочется съехать. Просто так съехать раньше срока нельзя.

Если компания подписала договор аренды, прежде чем съезжать, надо проверить условия досрочного переезда. Возможно, их там нет.

Без условий в договоре выезжать по своему желанию нельзя. Иначе арендодатель получает право забрать платеж в счет штрафа.

Если условий нет, а надо съехать, есть два варианта. Первый — найти законные причины и обосновать их в суде. Причины описывает 620-я статья Гражданского кодекса:

  • арендодатель мешает использовать помещение;
  • у помещения есть недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не делает капитальный ремонт, хотя обязан по договору;
  • помещение в непригодном состоянии, и арендатор в этом не виноват.
Предлагаем ознакомиться:  Договор пожизненного содержания с иждивением (рента)

Второй способ — не съезжать раньше срока. Так себе способ, зато помогает сохранить обеспечительный платеж.

Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, если предупреждает арендодателя за месяц.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Во всех договорах аренды есть пункт с таким смыслом: компания перед отъездом должна подписать у арендодателя акт осмотра и приемки помещения. Акт подтверждает, что с помещением всё в порядке и компания выполнила обязательства.

Пока нет акта, аренда действует, и за нее надо платить.

У арендодателя есть хитрости, чтобы искусственно продлевать аренду. Самые частые:

  • арендодатель говорит, что не может приехать на осмотр помещения, потому что в отпуске или командировке;
  • приезжает на осмотр, но не принимает помещение. Говорит, что здесь разруха, и пока компания не отремонтирует помещение, он не подпишет акт.

Компания может плюнуть и съехать: договор закончился, арендную плату она выплатила, чего еще. И здесь подвох.

«Вишневая булочка» съехала три месяца назад.

Формально арендодатель не принял помещение — значит, по документам «Булочка» всё еще снимает и должна плату за три месяца.

Либо «Булочка» сама платит аренду и просрочку за задержку денег, либо арендодатель подает в суд и получает деньги по суду.

Нет стопроцентного способа избежать искусственной задержки, но можно кое-что попробовать.

Арендодатель обязан принять у арендатора помещение по акту приема-передачи помещения.

Арендодатель не вправе уклоняться от подписания акта приема-передачи помещения, в том числе отказываться от подписания акта из-за ненадлежащего состояния помещения, переносить сроки осмотра помещения.

Если помещение находится в ненадлежащем состоянии в момент передачи, стороны фиксируют его состояние в акте осмотра помещения. Акт осмотра становится неотъемлемой частью акта приема-передачи помещения.

Если арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения, арендатор вправе подписать акт в одностороннем порядке. Такой акт является надлежащим и подтверждает прекращение использование помещения арендатором.


Приглашение арендодателя на осмотр, от эксперта статьи

Пригласить арендодателя на осмотр помещения, когда заканчивается срок аренды. Приглашать надо так, чтобы остались доказательства приглашения. Например, отправить заказным письмом Почтой России или курьером, который возьмет подпись у арендодателя за доставку.

Пригласить на осмотр независимых экспертов по оценке нежилого помещения. Эксперт фиксирует состояние помещения и оценивает, какие изменения появились из-за естественного износа, а за какие отвечает компания.

Осмотреть помещение и подписать акт. По итогам осмотра может быть один или два акта.

Акт осмотра — документ с перечислением: вот тут трещина, тут окно не закрывается, а с полом всё в порядке;

Акт приема-передачи помещения — арендодатель подтверждает, что забирает помещение.


Акт передачи помещения от эксперта статьи

В законе нет требований к количеству и формату актов. Можно описать всё в одном: помещение выглядит так, арендодатель его принял. Главное, чтобы в акте была фраза со смыслом «Арендатор сдал помещение, арендодатель принял».

В идеальном случае акты подписывают все: компания, независимый эксперт, арендодатель. Если арендодателя нет, акт осмотра вправе подписать эксперт и компания, акт приемки — компания.

Отправить подписанный акт арендодателю. Если арендодатель не приехал на осмотр или приехал, но отказывается подписывать акт — пусть так. У компании есть доказательства, что она пыталась съехать.

Чтобы арендодатель понял, что дело серьезное, надо отправить акты с подписями от себя и экспертов. Отправлять лучше курьером или заказным письмом. Подтверждение отправки не выкидывайте — пригодится для спора с арендодателем.

В таком случае в договоре целесообразно будет предусмотреть порядок, уведомления арендатора об обращении взыскания за обеспечительный платёж. Предпочтительным является письменное уведомление контрагента об использовании денежных средств. Уведомление об обращении взыскания на обеспечительный взнос, также может быть включено в текст уведомления о нарушении договора аренды.

Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя. Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно. При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.

Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна. Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки. Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.

Также суды склоняются к тому, что письменное уведомление контрагента об обращении взыскания на денежные средства по обеспечительному взносу, является обязательным фактором. Закон не предусматривает императивной обязанности стороны отправить письмо об этому своему контрагенту. Однако такой шаг может свидетельствовать о добросовестности стороны и склонить чаши весов в суде в ту или иную сторону.

В целом обеспечительный платёж, может стать хорошей практикой принуждения стороны договора к его надлежащему их исполнению. Однако при составлении договора необходимо особое внимание обратить именно на этот пункт, ведь он может стать, как дискриминирующим, так и абсолютно справедливым.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Удачным примером пункта об обеспечительном платеже в договоре аренды является нижеприведённый.

УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Бухгалтерский учет

УЧЕТ У АРЕНДАТОРА

Бухгалтерский учет

Пример.

Содержание операций

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Первичный документ

На дату получения обеспечительного платежа

Получен обеспечительный платеж от арендатора

51

76-5 «Расчеты с арендатором»

500 000

Договор аренды,

Выписка банка по расчетному счету

Поступивший обеспечительный платеж включен в состав обеспечений обязательств и платежей полученных

008

 

500 000

Договор аренды,

Бухгалтерская справка

На дату возврата арендодателем обеспечительного платежа

Перечислен арендатору обеспечительный платеж

76-5 «Расчеты с арендатором»

51

500 000

Бухгалтерская справка-расчет,

Выписка банка по расчетному счету

Списана с забалансового счета сумма обеспечительного платежа

 

008

500 000

Бухгалтерская справка

           

Содержание операций

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Первичный документ

На дату перечисления обеспечительного платежа

Перечислен обеспечительный платеж арендатором

76-5 «Расчеты с арендодателем»

51 «

500 000

Договор аренды,

Выписка банка по расчетному счету

Перечисленный обеспечительный платеж включен в состав обеспечений обязательств и платежей выданных

009

 

500 000

Договор аренды,

Бухгалтерская справка

На дату возврата арендодателем обеспечительного платежа

Перечислен арендатору обеспечительный платеж

51

76-5 «Расчеты с арендодателем»

500 000

Бухгалтерская справка-расчет,

Выписка банка по расчетному счету

Списана с забалансового счета сумма обеспечительного платежа

 

009

500 000

Договор аренды,

Бухгалтерская справка

           

2) Ситуация: Условиями договора аренды предусмотрен зачет суммы обеспечительного платежа в оплату услуг по аренде за последний месяц действия договора.

УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Бухгалтерский учет

В данном случае обеспечительный платеж выполняет не только обеспечительную функцию, но и платежную функцию, так как согласно условиям договора аренды его сумма подлежит зачету в уплату арендного платежа за последний месяц аренды имущества.

Следовательно, в данном случае уплату обеспечительного платежа можно рассматривать и как предоплату по договору аренды. Таким образом, полученная сумма обеспечительного платежа не признается доходом организации-арендодателя (п. п. 3, 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Бухгалтерский учет

УЧЕТ У АРЕНДАТОРА

Бухгалтерский учет

Пример.

УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Бухгалтерский учет

При зачете обеспечительного платежа в уплату арендной платы за последний месяц аренды производится внутренняя запись по аналитическим счетам счета 76 или 62: по дебету аналитического счета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» и кредиту аналитического счета «Расчеты с арендатором по арендной плате».

С забалансового счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент зачета обеспечительного платежа в уплату арендной платы.

Кроме этого, существует мнение, что получаемые арендодателем от арендатора денежные средства, в дальнейшем подлежащие зачету в счет оплаты услуг по аренде имущества, можно рассматривать в качестве предварительной оплаты данных услуг.

Соответственно, сумма таких денежных средств включается арендодателем в налоговую базу в периоде их получения на основании пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ.

Письмо Минфина России от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360

Разъяснено, что согласно пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 162 НК РФ в налоговую базу по НДС включаются полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), не освобождаемых от обложения НДС. Таким образом, при получении суммы обеспечительного платежа в рамках договора, предусматривающего зачет данного платежа в счет оплаты реализуемых налогоплательщиком товаров (работ, услуг), не освобождаемых от НДС, сумма обеспечительного платежа включается в налоговую базу по НДС.

Письмо Минфина России от 06.03.2009 N 03-07-11/54

Разъяснено, что страховой депозит, перечисляемый арендатором арендодателю и используемый последним для погашения задолженности по арендной плате, включается в налоговую базу по НДС как сумма, связанная с оплатой услуг.

Отметим, что суды поддерживают данную позицию.

Приведем примеры из арбитражной практики.

Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2011 N КА-А40/16964-10 по делу N А40-38853/10-107-202

Суд со ссылкой на ст. 162 НК РФ пришел к следующему выводу. Общество правомерно включило в налоговую базу по НДС сумму обеспечительного депозита, поскольку в соответствии с договором задаток может рассматриваться как авансовый платеж за последний месяц аренды.

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 по делу N А57-24482/2008

Суд пришел к выводу, что суммы страхового депозита (задатка), внесенные арендатором на счет арендодателя, должны включаться в налоговую базу на основании ст. 162 НК РФ, поскольку в соответствии с договором задаток может рассматриваться как авансовый платеж за последний месяц аренды.

В связи с вышеизложенным считаем, что если согласно договору аренды обеспечительный платеж предусматривает возможность его зачета в счет арендной платы, то данная сумма должна включаться в налоговую базу по НДС.

Таким образом, НДС при получении обеспечительного платежа следует исчислить так же, как при получении аванса (п. 1 ст. 168 НК РФ, Письма Минфина от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360, от 21.09.2009 N 03-07-11/238).

Если обеспечительный платеж будет зачтен в счет арендной платы за какой-то месяц, то  этот НДС можно принять к вычету  одновременно с начислением НДС по аренде за этот же месяц.

Предлагаем ознакомиться:  Преамбула договора - что это такое, образец преамбулы и как внести изменения

При получении обеспечительного платежа

Дебет счета 51 – Кредит счета  62 «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу»

Получен обеспечительный платеж

Дебет счета 62«Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» — Кредит счета  68/НДС

Исчислен НДС с обеспечительного платежа

Дебет счета 008

Поступивший обеспечительный платеж включен в состав обеспечений обязательств и платежей полученных

При зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы

Дебет счета 62 — Кредит счета  90

Признана выручка от сдачи имущества в аренду

Дебет счета 62 «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу»- Кредит счета  62

Обеспечительный платеж зачтен в счет арендной платы

Дебет счета 90 — Кредит счета  68/НДС

Начислен НДС по аренде

Дебет счета 68/НДС — Кредит счета  62 «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу»

Принят к вычету НДС, исчисленный при получении обеспечительного платежа

Кредит счета  008

Списана с забалансового счета сумма обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж, зачитываемый в счет арендной платы (например, за последний месяц), в доходы не включается.

В доходах учитывается арендная плата, в счет которой этот платеж будет зачтен (пп. 1, 2 п. 1 ст. 251, пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

При применении УСН организация учитывает доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Налогового кодекса РФ, и внереализационные доходы в соответствии со ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

При этом датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

В данном случае получение обеспечительного платежа можно рассматривать как предоплату по договору аренды. Поэтому полученная сумма обеспечительного платежа признается доходом организации на дату поступления денежных средств (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05).

Таким образом, при УСН обеспечительный платеж, зачитываемый в счет арендной платы, учитывается в доходах как аванс на дату получения (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Письма Минфина от 22.06.2015 N 03-11-06/2/36071, УФНС по г. Москве от 10.06.2013 N 20-14/057743@).

https://www.youtube.com/watch?v=https:www.googleadservices.compageadaclk

УЧЕТ У АРЕНДАТОРА

Бухгалтерский учет

В рассматриваемом случае выплаченный арендатором взнос выполняет обеспечительную функцию, а впоследствии — и платежную функцию, поскольку согласно условиям договора аренды его сумма подлежит зачету в счет арендной платы за последний месяц аренды.

Поэтому денежные средства, перечисленные организацией арендодателю в качестве обеспечительного взноса, могут рассматриваться как предоплата (аванс, задаток) по договору аренды. Следовательно, сумма обеспечительного взноса не признается расходом организации, а отражается в качестве дебиторской задолженности арендатора (абз. 6, 7 п. 3, п. 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

Для отражения расчетов по договору аренды в бухгалтерском учете может применяться счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» или 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

При этом для обособления расчетов с арендодателем по разным операциям, осуществляемым в рамках одного договора аренды, целесообразно организовать аналитический учет по счету 76 или 60 (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

При перечислении арендодателю обеспечительного взноса производится запись по дебету соответствующего аналитического счета к счету 76 или 60 в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетные счета».

При зачете стоимости выплаченного обеспечительного взноса в счет погашения задолженности по арендной плате за последний месяц действия договора аренды производится внутренняя запись по аналитическим счетам, открытым к счету 76 или 60.

С забалансового счета 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент в момент зачета обеспечительного платежа в уплату арендной платы.

При перечислении обеспечительного платежа

Дебет счета 60 «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу» – Кредит счета 51 «Расчетные счета»

Перечислен обеспечительный платеж

Дебет счета 009

Перечисленный обеспечительный платеж включен в состав обеспечений обязательств и платежей выданных

При зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы

Дебет счета 20 (26, 44) — Кредит счета 60

Отражены расходы по аренде

Дебет счета 19 — Кредит счета 60

Отражен НДС с арендной платы

Дебет счета 68/НДС — Кредит счета 19

НДС с арендной платы принят к вычету

Дебет счета 60 — Кредит счета 60 «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу»

Обеспечительный платеж зачтен в счет арендной платы

Кредит счета 009

Списана с забалансового счета сумма обеспечительного платежа

Если обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы (например, за последний месяц), то  в расходы обеспечительный платеж не включается.

В расходах можно учесть арендную плату, в счет которой будет зачтен этот платеж.

Организации, применяющие УСН, уменьшают полученные доходы на расходы, указанные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии соответствия произведенных расходов требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Перечень расходов, приведенный в указанной норме, является закрытым.

Суммы арендной платы учитываются в составе расходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Указанные расходы признаются после их фактической оплаты (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Поскольку в рассматриваемом случае производится зачет суммы обеспечительного взноса в уплату арендной платы за последний месяц аренды, сумма арендной платы за этот месяц признается в составе расходов на дату зачета взноса в счет оплаты задолженности, т.е. на последнее число месяца.

Таким образом, если обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы (например, за последний месяц), то  в расходы обеспечительный платеж не включается.

Пример.

Организация заключила договор аренды помещения сроком на один год.

Согласно условиям договора арендатор перечисляет обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору аренды на расчетный счет арендодателя в размере ежемесячного арендного платежа — 23 600 руб.

За период аренды сумма обеспечительного платежа не была использована. По окончании срока аренды его сумма зачтена арендодателем в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды.

Требования к обеспечительному платежу

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Цитата из Гражданского кодекса о платеже

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают компания и арендодатель. Закону всё равно.

Почему сложно вернуть платеж

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:

  • компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж;
  • фактически выехала, а по бумагам нет. Получается, компания всё еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа;
  • испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель ремонтирует за счет обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Письменное согласие на ремонт

Компании могут менять помещение под себя: снести перегородку или поставить две новые, поменять окна на пластиковые, сменить дверь. На любые изменения надо получать письменное согласие арендодателя.

Директор «Вишневой булочки» звонит арендодателю: «Мы хотим поставить перегородку. Можем?»

Арендодатель: «Да, конечно, делайте. Мне даже лучше, я такой дизайн буду следующим арендаторам предлагать».

А когда «Булочка» съезжает, выясняется, что так нельзя: «Значит так, по плану этой перегородки не было, давайте-ка убирайте обратно и закрашивайте повреждения в стене. А пока наводите порядок, платите арендную плату или отдавайте обеспечительный платеж».

Согласие на ремонт от эксперта статьи

Чтобы подстраховаться, на любые изменения берите разрешение.

Пример согласия на ремонт

Письменное согласие нужно, даже если арендодатель кажется своим парнем.

Что дальше

Если подписываете договор на аренду, вот пример, что писать для обеспечительного платежа в договоре.

Если выехали, напомните арендодателю о платеже. Можно напомнить по телефону, а можно официально — отправить письмо с просьбой на почту.

Если арендодатель отказывается возвращать деньги, надо готовиться к спору. Для спора компания собирает:

  • акт осмотра помещения до аренды и после;
  • подтверждение отправки акта, если арендодатель отказался его подписывать;
  • приглашение на осмотр помещения и подтверждение отправки приглашения;
  • заключение независимого эксперта: с помещением после аренды всё в порядке, только естественный износ;
  • выписки со счета, которые показывают, что компания вовремя платила аренду;
  • письменное согласие арендодателя на ремонт, если компания его делала;
  • договор аренды с условием об обеспечительном платеже;
  • копия предупреждения, что компания съезжает;
  • письменное требование выплатить обеспечительный платеж.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

С такими документами можно готовить досудебную претензию, но это уже другая история.

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector