Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Оформление сделки по продаже недвижимости

Нюансы заключения

Договор подготавливается в простой письменной форме. Обязательному заверению у нотариуса подлежат документы, по которым продается доля либо имущество, принадлежащее несовершеннолетнему. В остальных случаях обращение к нотариусу осуществляется по желанию сторон.

Выделяют 3 способа оформить сделку:

  • самостоятельно, когда договор заключается в простой письменной форме, не заверяется у нотариуса, документы в Росреестр подаются своими силами;
  • у нотариуса, когда нотариально заверенный договор становится юридически значимым и несет правовую основу;
  • в агентстве, когда все заботы, начиная с поиска покупателя и заканчивая регистрацией права, берет на себя риэлтор.

При проведении сделки по отчуждению жилья может возникнуть ряд нюансов, которые нужно учесть. Специфика составления договора напрямую зависит от обстоятельств, при которых он подписывается.

Продажа доли

В данной ситуации гражданское право устанавливает принцип преимущественного права, когда перед продажей продавец обязан предложить приобрести долю совладельцам квартиры.

Предложение не требует нотариального заверения, но составлять его нужно письменно и направлять письмом с уведомлением. Если от совладельцев поступил отказ приобрести долю либо в течение 30 дней ответ не поступил, продавец вправе заключить соглашение с третьим лицом.

При осуществлении данной сделки стоит принять во внимание:

  • необходимость заплатить налог, если жилье в собственности менее 5 лет и стоит больше 1 млн. руб.;
  • если покупатель состоит в браке, приобретенная недвижимость будет считаться совместно нажитой и подлежать разделу в случае развода;
  • родственник, ставший собственником, может выписать с площади остальных.

С ипотекой

В данной ситуации риск не получить деньги либо столкнуться с мошенничеством практически равен нулю, поскольку сделку контролирует финансовая организация. Однако существует возможность, что банк не одобрит выдачу кредита покупателю. В таком случае продавец будет вынужден вернуть сумму задатка, поскольку договоренность нарушена по вине третьих лиц.

При продаже площади с ипотекой надо придерживаться такого алгоритма действий:

  1. Договориться со второй стороной и подписать соглашение о задатке.
  2. Произвести оценку объекта с помощью эксперта.
  3. Передать покупателю документацию, которую требует банк.
  4. После одобрения банка составить основной договор.
  5. Зарегистрировать переоформление прав в МФЦ или в регистрационной палате.
  6. Предоставить в кредитующую организацию выписку, подтверждающую наличие прав собственности у покупателя.
  7. Получить перечисленные банком средства.

С чего начинается сделка

Будем считать, что к обоюдной радости продавец и покупатель нашли друг друга. Их все устраивает, и устную договоренность хотелось бы закрепить письменной формой.

Гарантийным обязательством от покупателя служит предварительный договор о внесении аванса или задатка (до 5% от цены квартиры). В документе надо точно определиться с термином, так как при изменении планов продавца авансовый платеж он вернет идентичной суммой, а задаток — умноженной вдвое.

Неплохо было бы сразу обговорить и другие детали сделки: когда прежний владелец освободит жилье и передаст ключи, будет ли требовать отдельную плату за встроенное имущество, в какой валюте предпочтительнее производить расчет.

Оформление сделки по продаже недвижимости

Перед оформлением покупки квартиры каждый уважающий себя покупатель должен выяснить, не тянется ли за ней какой-нибудь противоправный «шлейф». Разумеется, все намного легче, если проверку проводит риелтор, но и самостоятельно вы сумеете справиться. Детали, которые должны попасть в поле вашего зрения:

  • Подлинность документов собственника, удостоверяющих его право на это жилье.
  • Выписка из домовой книги с указанием всех, кто когда-либо проживал.
  • Наличие обременений на квартиру (арест, судебный запрет).
  • Не находится ли жилье в залоге.
  • Не сдана ли квартира в долгосрочную аренду.
  • История всех сделок с приобретаемой недвижимостью и их законность.
Предлагаем ознакомиться:  Включается ли в отпуск нерабочие праздничные дни

На все эти пункты вы найдете ответ в региональном отделении Росреестра, который на ваш запрос выдаст соответствующую выписку. В ней будут подробно зафиксированы все обременения (если таковые имеются), а также все переходы собственности (если они были).

Пристальное внимание во время планируемой сделки надо обратить на соблюдение прав других заинтересованных лиц:

  • несовершеннолетних детей;
  • наследников, пропустивших срок принятия наследства;
  • супруга собственника (при его отказе от сделки);
  • тех, кто был лишен приоритетного права покупки.

Особо бдительные приобретатели недвижимости могут поинтересоваться душевным здоровьем продавца, запросив справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.Продающий собственность должен быть 100% вменяем на момент заключения сделки. Если на этот счет у вас есть сомнения, лучше перепроверьте.

Титульное страхование — так именуется процедура, которая должна обезопасить потенциального собственника от возможных притязаний третьих лиц, способных отнять ваше право на жилье.

Этот вид страхования, подразумевающий возврат полной суммы, уплаченной за квартиру, можно оформить до или после заключения сделки. Ежегодный страховой взнос не превышает полпроцента от цены объекта.

Договор титульного страхования заключают, как правило, на три года: это закрепленный законом период действия исковых претензий по сделкам с недвижимостью.

Перечень документов

Оформление сделки по продаже недвижимости

Законом установлен обязательный перечень документов для регистрации договора. Для продавца и покупателя список бумаг может различаться.

Продавцу

Гражданину, решившему продать квартиру, понадобится подготовить:

  • паспорт;
  • свидетельство о наличии права собственности на жилье;
  • документ, содержащий информацию об основании возникновения права собственности;
  • справку касательно зарегистрированных в помещении лиц;
  • согласие супруга (если продавец состоит в зарегистрированном браке);
  • разрешение органов опеки (если стороной сделки является несовершеннолетний);
  • поэтажный план;
  • выписку из техпаспорта;
  • копию техпаспорта;
  • выписку из БТИ относительно состояния объекта;
  • справку по форме 3 (если речь идет о земле);
  • справку по форме 11 (если продается частное домовладение);
  • ДКП;
  • документ о приватизации, о дарении (если актуально);
  • выданное нотариусом свидетельство о праве на наследство (если права переходят в порядке завещания);
  • судебное решение о признании права (если актуально).

Покупателю

Поскольку все расходы, сопровождающие сделку, ложатся на покупателя, ему необходимо иметь:

  • договор аренды банковской ячейки (если расчеты осуществляются таким образом);
  • квитанция о том, что пошлина уплачена;
  • подтверждение оплаты услуг нотариуса (если он участвует в сделке).

Куда подавать

Документы следует подать в регистрационную или кадастровую палату. Также возможна продажа квартиры через МФЦ (многофункциональный центр).

Собираем документы. Порядок оформления

Чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры, надо оформить и обзавестись солидным комплектом документов:

  1. Паспорта продавца и покупателя.
  2. Документ, удостоверяющий право собственности продавца (договоры дарения, купли-продажи).
  3. Свидетельство о государственной регистрации права.
  4. Выписка из домовой книги (необязательно).
  5. Письменное согласие всех взрослых членов семьи.
  6. Нотариальное разрешение мужа (жены) покупателя на совершение сделки.
  7. При наличии маленьких детей — разрешение органа опеки.
  8. Справка о составе семьи, зарегистрированной в продаваемой квартире.
  9. Выписка из лицевого счета (необязательно).
  10. Чек оплаты госпошлины и его копия.

До похода в Федеральную службу Росреестра (где вы оформляете покупку) обе стороны заполняют и подписывают еще три основополагающих бланка, образцы которых можно найти в свободном доступе на сайте Россреестра либо на других интернет-порталах:

  • Заявление о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ними
  • Договор купли-продажи квартиры
  • Акт приема-передачи квартиры

После того как продавец и приобретатель дотошно проверят все документы, они приступают к составлению договора, регламентирующего куплю-продажу квартиры.

Заверять у нотариуса его совершенно необязательно: лишняя трата денег. Но, если вы опасаетесь возможных «накладок», то, безусловно, для собственного спокойствия оформите договор под присмотром нотариуса.

Предлагаем ознакомиться:  Можно через карту снять деньги из копилки

Сведения, которые должны найти отражение в договоре:

  • подробные паспортные данные сторон (если в сделке участвует юридическое лицо — исчерпывающие его реквизиты);
  • скрупулезное описание предмета сделки (все технические характеристики и иные параметры квартиры);
  • список всех проживающих домочадцев;
  • цена недвижимости.

Кстати, далеко не всегда в договоре указывается настоящая цена, по которой жилье продается (приобретается). Покупатель заинтересован в весомом налоговом вычете, а продавец в уменьшении налоговых выплат, поэтому нередко цифра на бумаге бывает занижена.

Акт приема-передачи

Это бумага, удостоверяющая процесс перенаправления жилья по линии «продавец-покупатель». В зависимости от условий авансового соглашения будущий хозяин может справить новоселье и до получения официального свидетельства из Росреестра.

Особенности содержания

В документе должны содержаться такие сведения: данные сторон, информация об объекте, цена недвижимости, а также срок и порядок выплаты денежных средств.

Существенными признаются следующие условия:

  • информация о продаваемом объекте (адрес, размер площади, сколько комнат, этаж, номер по кадастру, условный номер);
  • стоимость жилья, а также порядок осуществления расчетов (должно быть указано, что расчет полностью произведен, в противном случае на жилье будет наложено обременение);
  • срок, условия и порядок, в котором будет передана недвижимость;
  • имеются ли лица, за которыми остается право пользования площадью.

Варианты оплаты

Допускаются такие варианты оплаты, как:

  • до сделки, когда покупатель передает всю сумму под расписку, после чего подписывается договор;
  • во время проведения сделки;
  • после завершения сделки, то есть сначала составляется договор, а потом в указанный срок вносится оплата.

Права прописанных

В договоре должна быть указана обязанность всех прописанных в квартире лиц сняться с учета в определенный срок. Если в добровольном порядке этого не происходит, то новый владелец вправе принудительно осуществить процедуру (предъявив договор паспортистам либо обратившись в суд).

Однако законом обозначен круг лиц, которые могут продолжать пользоваться помещением после его продажи:

  • граждане, которые подписали отказ от участия в приватизации;
  • лица, которые живут в квартире вследствие завещательного отказа;
  • сироты, не достигшие 18 лет;
  • получатели ренты.

Деньги — на бочку

Передача наличных в день совершения сделки под присмотром риелтора или свидетелей — это самая популярная форма расчета при покупке недвижимости.

Как оформить договор купли-продажи недвижимого имущества

Чтобы не сомневаться в подлинности ассигнаций, их можно пропустить через специальный прибор, который заодно и пересчитает купюры.

Кто-то считает более надежным способом помещение обговоренной суммы в банковскую ячейку, ключ от которой продавец получит сразу после оформления квартиры на нового владельца.

Образец

Оформление сделки купли продажи недвижимости требует составления договора. Образец можно найти в интернете, получить у нотариуса (если сделка осуществляется с его участием) либо взять в регистрирующем органе.

В договоре указываются такие сведения:

  • ФИО сторон;
  • дата и место рождения;
  • реквизиты паспортов;
  • данные свидетельства о праве собственности, а также документа-основания возникновения права;
  • цена объекта и тот факт, что она уплачена (если это так);
  • передача помещения производится без акта (если актуально);
  • информация о людях, у которых сохраняется право пользования площадью.

Договор распечатывается с двух сторон на одном листе. Необходимо подготовить 3 экземпляра бланка.

Регистрация

Регистрация перехода прав собственности является заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры. После ее завершения покупатель становится новым собственником жилья и должен получить такие документы:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру (оформленное уже на нового владельца);
  • зарегистрированный договор купли-продажи.
Предлагаем ознакомиться:  Правила и порядок отключения электроэнергии в СНТ за неуплату. Образец уведомления

После этого старому владельцу остается только освободить помещение и предоставить его в пользование новому собственнику. Во время передачи квартиры новому хозяину составляется специальный документ – акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние помещения на момент совершения сделки. В акте стоит подробно описать мебель, которая имеется в помещении, наличие или отсутствие ремонта и другие важные детали.

Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи довольно рискованная для обеих участников, поэтому к ее проведению нужно подойти очень серьезно.

Важно знать, какие именно документы требуются от сторон договора, как правильно составить этот документ и какую последовательность действий при этом необходимо соблюдать. Теперь мы рассмотрели как совершается сделка купли продажи квартиры, где алгоритм или схема действий поэтапны, где существуют свои правила. Учитывая весь порядок продажи квартиры, самостоятельно вполне можно осилить эту процедуру.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации, которая осуществляется через Росреестр либо МФЦ. Обратиться можно в любое отделение регистратора вне зависимости от месторасположения объекта.

Обращение допускается отправить с помощью почты. Заявление и документы должны быть заверены нотариально. Письмо нужно оформлять с пометкой «ценное», с описью вложения и с уведомлением.

Также имеется способ направления заявления через сайт Росреестра. Однако для этого требуется иметь цифровую подпись. При отсутствии подписи заявитель сможет только записаться на прием.

Регистрация через МФЦ происходит в несколько этапов:

  1. Подать документацию.
  2. Дождаться окончания проверки на предмет ошибок в бумагах, а также подлинности.
  3. Получить правоустанавливающий документ.

В компетентный орган следует предоставить:

  • паспорта;
  • заявление;
  • договор в 3 экземплярах (сторонам и регистратору);
  • свидетельство о праве собственности;
  • документ, устанавливающий права на квартиру;
  • справку о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в помещении;
  • согласие супруга (в случае необходимости);
  • разрешение органа опеки (если актуально);
  • судебное решение (если имеется);
  • квитанцию, доказывающую, что пошлина уплачена.

Причин для отказа в регистрации может быть несколько:

  • собран неполный пакет документов;
  • в документации обнаружены ошибки;
  • раскрыта попытка двойной продажи объекта (продавец пытается продать квартиру 2 покупателям одновременно);
  • в отношении недвижимости ведется судебное разбирательство;
  • смерть продавца до момента завершения сделки;
  • квартира продается по доверенности, при этом существует запрет на проведение операций без личного участия собственника;
  • государственная пошлина не была уплачена.

Сроки

Время регистрации сделки не должно превышать 10 дней. При направлении обращения через МФЦ срок может быть увеличен в связи с необходимостью обработки материалов в центре.

Продолжительность процедуры проведения сделки купли-продажи зависит от многих факторов: наличия подготовленных документов, привлечения посредников и требований самих участников процедуры. Например, если большинство документов не готово и их нужно заказывать в соответствующих госорганах, срок значительно увеличится.

В случае проведения дополнительной проверки юридической чистоты и оценки стоимости квартиры продолжительность сделки также возрастает, ведь все эти процедуры требуют временных затрат. Например, получение архивной выписки из домовой книги занимает до 30 рабочих дней.

Сократить время поможет обращение к посредникам – в частности, к агенту по недвижимости или нотариусу.

Эти специалисты берут решение части вопросов на себя, уберегая тем самым клиентов от лишней траты времени и сил. И, наконец, заключительный этап – регистрация перехода прав собственности – также имеет установленную продолжительность и составляет до 10 дней с момента подачи соответствующего заявления.

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector