Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Особенности залога земельных участков

Регистрация договора залога земельного участка

Нормативно-правовая база института залога земли базируется на:

  • ГК РФ. Определяет базовые единые для схожих правоотношений стандарты и положения о способах обеспечения обязательств, включая залог недвижимости.
  • ЗК РФ. Предусматривает правила для осуществления всевозможных сделок с землей.
  • З-н №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость …».
  • З-н №102-ФЗ «Об ипотеке».

Согласно данным актам, залог недвижимости, он же ипотека, — обеспечительное средство в обязательственных правоотношениях. При этом участником-должником, представляющим землю в залог, должен быть собственник участка. Использоваться надел как гарантийную меру в таком качестве может в случаях получения:

  • Ипотечного кредита под залог покупаемого участка.
  • Иного займа под землю, которая является его собственностью.

В рамках первого варианта могут привлекаться следующие наделы:

  • Пребывающие в собственности у физ или юрлица, объединений граждан, целевое назначение которых ведение садоводства, животноводства, строительства (индивидуального дома жилого, дачи или гаража).
  • Приусадебные площади личного подсобного хозяйства.
  • Территории под постройками в размерах, которые необходимы для их хоз.обслуживания.
весы

Использование земельного участка в качестве залога происходит согласно законодательным актам

Кроме того, необходимо, чтобы участки соответствовали ряду критериев:

  • Не входили в состав тех, что не подлежат ипотеке в соответствии с 62 нормой одноименного закона.
  • Являлись выделенными в натуре из площадей, пребывающих в общей собственности.

Независимо от категории закладываемого участка, тот должен быть зарегистрирован в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество.

Ипотека не охватывает построенное или только возводимое строение на земле, если только в договоре прямо это не предусматривалось.

Правоотношения с использованием такого обеспечения, как залог земли, достаточно сложные, особенно в части юридического оформления.

От лица требуется собрать внушительный пакет документов, чтобы на землю могли наложить обременение. В него входят:

  • Кадастровый паспорт. Он содержит исчерпывающую, идентифицирующую информацию об участке.
  • Бумаги, которые подтверждают возможные права третьих лиц (сервитут и т.д.).
  • Межевой план.
  • Акты, которые отражают стоимость земли на рынке. Они должны содержать подпись профессионального оценщика.
  • Если владельцев участка несколько, то потребуется согласие всех, что предполагает привлечение их к участию в договоре и оформление отсутствия возражений через нотариуса.

Сам залог сопровождается оформлением соответствующего договора. В нем должна сосредотачиваться информация о:

  • Владельце земли.
  • Залогодателе.
  • Предмете обязательств.
  • Стоимости.
земля

Для использования участка в качестве залога потребуется собрать необходимые документы и подтвердить право собственности

Также можно и чаще всего так и делается, указывается размеры выплат, суммы процентов и т.д.

Такая щепетильность и детальность гарантирует возможность защитить сторонам свои интересы в суде в случае нарушений контрагентом. Не каждому клиенту банк дает добро на кредит под залог земли. Все потому что есть определенные критерии как к самим заемщикам, так и к участкам.

Так, в общем надел должен:

  • Пребывать в единоличной собственности клиента.
  • Назначение его – строительство, ведение сельского хозяйства или приусадебного. В первом случае при намерении возводить здание или прочий объект предоставляются разрешения властей на подобные действия, а также акт будущих работ (ДДУ и т.д.).
  • Регион места расположения надела должен совпадать с офисом банка.

Если имеются постройки, то на них также нужны правоустанавливающие, технические и разрешительные документы. Если лицо не является собственником зданий и сооружений, то с большой долей вероятности ему откажут в одобрении кредита.

На условиях сказывается и результат оценки участка, а точнее, на размер ассигнований, который готов предоставить банк. В ходе оценки эксперт учитывает:

  • Расположение земли.
  • Наличие коммуникаций.
  • Площадь.
  • Целевое назначение.
  • Грунт.
  • Транспортную инфраструктуру и подъездной путь вплоть до их состояния.
  • Действующие обременения.

Даже при высокой ликвидности рассчитывать больше чем на 50% от оценки не стоит.

деньги

Перед принятием участка проводится оценка его стоимости

Сбербанк предоставляет кредит под гарантию земли в размере от 0,5 млн. рублей со ставкой не ниже 12% и на срок не больше 10 лет. При этом прежде чем узнать размер конкретной суммы выдаваемого займа предоставляется весь пакет документов, проводится оценка объекта и только потом в индивидуальном порядке решается вопрос с объемом кредитования.

Предлагаем ознакомиться:  Земельный налог для физических лиц – правила и сроки оплаты

Требования стандартные к клиенту, но незарегистрированным предпринимателям, участникам КФХ, владельцем малого бизнеса (численность штата до 30 человек) рассчитывать на положительное решение по заявке не стоит.

Условием выгодного получения средств является обязательное имущественное страхование объекта залога. Отказ клиента от полиса повышает существенно процент.

В Россельхозбанке, можно сказать, есть привилегии для представителей сельскохозяйственной отрасли. Ориентированы подобные продукты на представителей малого предпринимательства и микробизнеса. Объектом залога выступают только земли сельхозназначения.

Участок должен свободно без ограничений обращаться и подлежит в случае использования в качестве обеспечения страхованию. Размер кредита начинается с 100 000 до 10 000 000 рублей, при этом максимум по заявке ограничивается 70% от оценки. Ставка составляет минимум 16%, но предусмотрена отсрочка по телу кредита продолжительностью до 2 лет, при этом проценты подлежат уплате регулярно согласно графику.

ВТБ24 не предлагает самостоятельных кредитных продуктов с использованием такого обеспечения, как залог земли. Но нецелевой заем можно оформить. В его рамках в качестве залога используется любая недвижимость, принадлежащая на праве собственности и земельные участки не исключение. Срок кредитования составляет до 20 лет, а минимально доступная ставка – 12% (для каждого клиента она определяется индивидуально).

банк

Не все банки дают займ под залог участка

Тинькофф Банк как и предыдущий конкурент не делает отдельных предложений по займам под землю, но предусмотрено кредитование под залог любой недвижимости. Оформление всех своих продуктов Тинькофф осуществляет дистанционно, и этот не исключение. Клиенту придется заполнить на сайте заявку, а все документы приобщить в электронном виде (сканированные или фотоварианты).

Далее заемщику позвонит сотрудник банка, чтобы уточнить вопросы, если таковые всплыли. Рассмотрением заявки занимается банк-партнер, если принято положительное решение, то курьером высылается кредитный договор. Как только стороны подпишут документ и тот поступит в банк, на счет клиента будут зачислены средства в оговоренном в договоре размере, который определяется для каждого случая в частном порядке и не может превышать 70% стоимости надела. Продолжительность предоставления средств составляет до 15 лет при ставке в диапазоне 12-15%.

Иные программы

Есть ряд менее крупных и именитых банков с аналогичными предложениями. Так, РосЕвроБанк берет под залог лишь площади со зданиями (жилая застройка). Ставка начинается с 16,5%, а размер субсидии ориентировочно 0,35-4 млн. рублей с привязкой к стоимости залога. Расчет по долгу осуществляется аннуитетными платежами в течение максимум 20 лет. При этом предусмотрены комиссии, например, 1,5% за выдачу заемных средств.

Совкомбанк также кредитует под землю на очень лояльных и демократичных условиях. Свой доход клиенту официально подтверждать не придется, а возрастная категория шире, чем у конкурентов (предельный возраст 84 года на момент окончательного расчета). Сама земля также не должна обладать какими-то специфическими свойствами. Достаточно того, чтобы он пребывал в той же местности, что и сам банк. При этом ставка по займу 18,9 пунктов, а предельный период – 10 лет.

Альфа-Банк предлагает кредитки. Объем средств 300 000 – 3 000 000 рублей, а ставка 24%, но при этом предусмотрен льготный период в пределах 100 дней. Это предложение действует как под залог недвижимости, так и без него. В первом варианте сумма к выдаче будет больше.

АК Барс Банк выделяет также минимум 0,3 млн. рублей, а вот верхний порог 30 000 000 рублей при достаточно умеренной ставке в 12,5% и больше. Для привлекательного процента требуется имущественное страхование объекта и личное присутствие. Отказ от полиса автоматически влечет рост ставки на 3 пункта. Период займа ограничен 15 годами.

займ

Схема получения заемных средств примерно одинакова во всех финансовых учреждениях

Общие критерии, которым должен соответствовать соискатель займа выглядят так:

  • Возраст 21-64, в редких банках этот стандарт отличается.
  • Стаж официального трудоустройства 0,5-1 год.
  • Доход, подтверждаемый справками.
  • Чистая кредитная история.

Для хоз.субъектов и ИП будут немного иные критерии, если таковым доступно кредитование. Они будут касаться срока официальной деятельности, оборота и т.д.

Если рассматривать в разрезе всех кредитных продуктов, то имеются особенности залога земельных участков:

  • Оформление занимает больше времени. Это потому что пакет документов большой и требуется произвести оценку. На все уходит порядка месяца.
  • Выгодные условия. Для банков использование земли в качестве залога снижает риски потерь от невозврата средств, а значит, они могут позволить более низкие ставки, большие сроки и прочие плюсы для клиентов. Неспособность заемщика выплатить долг будет компенсирована выручкой от реализации участка.
  • Договор займа (ипотеки) или залога должен обязательно пройти государственную регистрацию, поскольку это обременение. Отсутствие таковой расценивается как недействительность договора залога. Регистрацию осуществляет Росреестр, а все сведения аккумулируются в ЕГРН. Обременение снимается после погашения долга в 100% размере, после чего органы Росреестра вносят соответствующие данные в базу.
Предлагаем ознакомиться:  Срок исковой давности по поручительству по кредиту

Как производится взыскание на заложенные участки земли

Статья 68 Закона об ипотеке содержит описание особенностей обращения взыскания на заложенные земельные участки, включая их реализацию. Если участок земли приобретен в процессе публичных торгов, на аукционе или конкурсе, то на него также распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, купившее такой участок может изменить его назначение только в тех случаях, которые предусмотрены земельным законодательством Российской Федерации в установленном там же порядке.

Замечание 4

Приобретение/продажа в подобных условиях заложенных участков земли выполняется согласно ограничениям, прописанным в федеральных законах, в отношении тех лиц, которые могут приобретать подобное.

Обращение взыскания на заложенный земельный участок, который входит в состав земель сельскохозяйственного назначения не допускается до тех пор, пока не истечет соответствующий период проведения сельскохозяйственных работ. При этом необходимо учитывать время, которое требуется на реализацию полученной продукции сельскохозяйственного назначения.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный участок земли, а также его реализация считаются основанием для прекращения права пользования таким участком залогодателя и прочих лиц, являющихся владельцами этого участка.

Кредитование под залог земельного участка

Последние изменения: январь, 2018 года

Взять кредит под залог земельного участка можно в нескольких банках, а также в кредитных организациях. Но потенциальный заемщик, который хочет это сделать, сталкивается с рядом сложностей.

Все потому, что данный вид кредитования является рисковым для финансовых учреждений.

Те из них, которые готовы выдать денежные средства под залог земли, выдвигают немало требований, как заемщику, так и по отношению к залогу.

Кредиты под залог земли не входят в перечень распространенных банковских продуктов. Это объясняется тем, что такой залог является низколиквидным.

Если у заемщика возникают серьезные финансовые проблемы, и он не может выполнять свои обязательства, то найти покупателя на землю для их решения в короткие сроки удается не всегда.

Кроме того, юридическая сторона продажи земельных участков имеет много нюансов. Если банк пропустит один из них, то может вообще участок не продать.

Практически все финансовые учреждения выдвигают к земле как к предмету залога одинаковые требования, а именно:

  1. Земельный участок должен быть в единоличной собственности потенциального залогодателя.
  2. Назначением использования земельного участка должно быть строительство или ведение приусадебного хозяйства. Отдельные кредитные учреждения также принимают в залог землю сельскохозяйственного назначения.
  3. Если потенциальный заемщик предоставляет в залог землю, где планирует строительство, то на него также должен быть полный пакет документов. В него входит: разрешения от местной исполнительной власти, проект и договор с подрядной организацией.
  4. Если на участке находится строение, то в банк необходимо представить документы и на него. Стоит отметить, что в ситуации, когда здание принадлежит другому лицу, шансы получить кредит под залог земли минимальны.

Сумма кредита зависит в первую очередь от стоимости участка. Ее расчет выполняется с учетом следующих нюансов:

  • Местонахождение и назначение участка.
  • Наличие коммуникаций на участке или подведенных к нему.
  • Наличие и состояние подъездных путей.
  • Характеристика почвы (если участок имеет сельскохозяйственное назначение).

Среди множества предложений банков, особый интерес представляют кредит под залог земельного участка. Этот вид займа отличается длительностью срока и доступной процентной ставкой, которая гораздо ниже обычных займов. Однако для получения средств от банка необходимо пройти более долгую процедуру согласования и сбора большего количества документов.

Оформление займа под залог участка состоит из следующих этапов:

  • Выбор КФО. Требуется проанализировать продукты разных банков и выбрать оптимальный для себя.
  • Сбор пакета документов. Он стандартный, как правило, у всех кредиторов и включает бумаги на участок, а также подтверждение платежеспособности (справка о доходах, наличие работы и т.д.).
  • Обращение с анкетой-заявкой.
  • Оценка земли (если решение по заявке положительное).
  • Оформление залога на надел.
  • Получение финансов.
Предлагаем ознакомиться:  Судебное разрешение гражданских споров

Взять кредит банки предоставляют на самый разный срок. Ввиду того что суммы к выдаче внушительные они могут составлять несколько десятилетий. Все зависит еще и от категории заемщика. Хозяйствующим субъектам средства, как правило, одалживаются на меньший период.

сроки

В каждом банке могут быть установлены свои сроки

Так, минимальный срок займа составляет полгода, максимум в каждом банке свой. Сбербанк дает деньги до 30 лет, это самый длительный период предоставления ссуды. В среднем эти рамки ограничиваются 10 годами у остальных конкурентов. Но, опять-таки, все зависит от категории заемщика, выдаваемой суммы, и решается в индивидуальном порядке.

Также под залог участка земли можно получить нецелевой банковский кредит. Главное его отличие от ипотечного кредита – отсутствие в кредитном договоре условия об обязательном направлении кредитных средств на определенную цель.

По сути, данный вид кредита является разновидностью обычного потребительского кредита с установлением обеспечения исполнения обязательства в виде залога. Указание в заявке на получение кредита цели направления средств в некоторых банках может повлиять на размер процентной ставки.

Общий порядок получения нецелевого кредита, установления и снятия залога совпадает с аналогичной процедурой, предусмотренной для ипотечного кредитования. Отличие заключается только в определении цели выдачи кредита, который обеспечивается залогом участка земли.

Плюсы и минусы

Использование земли в качестве залога имеет как преимущества, так и недостатки при этом для двух сторон. Из положительного для заемщиков:

  • Более выгодные условия (сравнительно низкий процент и большой срок) при получении крупных сумм и необязательность предоставления справок о доходах и подтверждение официальной занятости на постоянном рабочем месте или же наличие маленького дохода.
  • Испорченная кредитная история в меньшей степени влияет на вероятность одобрения заявки.
  • Отсутствие необходимости в привлечении поручителей.
  • Доступен объем заемных средств на порядок больше, чем при обычном потребительском кредите (при условии, что рыночная стоимость объекта высока).

Для банка есть одно, но очень весомое и неоспоримое преимущество – сведение рисков убыток от такой сделки к минимуму. Даже если клиент не сможет выплачивать кредит, есть ликвидное имущество, цена которого перекрывает долг, которое можно выставить на продажу и из вырученной суммы покрыть убытки.

плюсы

Желая заложить участок, следует взвесить все за и против такого решения

К негативу для заемщика использование участка в качестве залога можно отнести следующее:

  • Требуется доп.пакет бумаг, которые касаются объекта обеспечения (правоустанавливающие, согласие прочих собственников и т.д.).
  • Длительность оформления. Между подачей заявки и получением денег может пройти порядка месяца. За это время нужно подать все документы и произвести оценку.
  • Необходимость страховки закладываемого имущества для меньшей ставки.
  • Дополнительные траты в виде арендной платы, если участок будет находиться на сохранении у КФО весь срок действия кредитного договора до выплаты долга.
  • Банки не стремятся идти на уступки клиенту, который попал в ситуацию, при которой возникли финансовые трудности и не одобряют реструктуризацию, а спешат пустить имущество с молотка.
  • Риск потерять землю. Да, разница между выручкой с продажи и размером долга будет возвращена, но это крохи, по сравнению с потерями. А если смотреть на перспективу, то такой объект может вырасти в цене и это очень выгодное капиталовложение на сегодняшний день.

Для банка одобрение заявок по крупным кредитам обеспеченным землей негативом признается:

  • В случае перехода обязательства в просроченные, потребуется заняться процедурой реализации объекта недвижимости. А это небыстро, ведь покупателя на недвижимости из-за дороговизны найти трудно и весь процесс достаточно волокитный, с точки зрения бумаг.
  • Клиенты не спешат расставаться с имуществом, в итоге до продажи дело может так и не дойти, а вот до суда вполне (будут всячески оттягивать торги и отстаивать свои права на землю). Тем более на практике нередко признание залога недействительным.

Да и минимизация рисков не означает, что их нет совсем. Заложенное имущество может упасть в цене как в силу экономических процессов в стране и мире, так и в силу других действий, например, возведение неподалеку объектов и сооружений, которые сказываются на потребительских качествах. Возможно, что в возведенном в период действия договора строении с жилыми помещениями, зарегистрированы несовершеннолетние, выписать которых не представляется возможным. Последнее затрудняет продажу.

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector