Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Нужна ли оценка объекта недвижимости в целях аренды?

Арендодатель

Недвижимость это отличный актив, который может и должен приносить своему владельцу прибыль. Для начала рассмотрим ситуацию, когда вы солидарны с этим утверждением и решили инвестировать в покупку коммерческого помещения с целью его последующей сдачи в аренду.

Согласно законам рынка приобретать стоит тот объект, который позволит вернуть вложения в течение 4 лет. Все остальное это невыгодно и рискованно. Какие трудности могут возникнуть на данной стадии:

  • Помещение находится в аварийном здании, которое через 2-3 года должно быть снесено. Аналогичный случай, когда постройка расположена на земле, которая по плану застройки будет использована для других нужд, например строительство автомобильной дороги. В таком случае профессиональная оценка с изучением данных о владельце и проверкой специальных реестров защитит вас от покупки ненадежных активов.
  • Фактическое состояние помещения или здания в целом не соответствует заявленной стоимости и потребует существенных вложений в капитальный ремонт или реконструкцию. Проведя независимую экспертизу, вы будете знать насколько большие затраты потребуется для того, чтобы не просто купить недвижимость, а и иметь возможность сдать ее в аренду. Только зная общую сумму, можно рассчитывать целесообразность такой покупки.

Другой случай, когда вы сдали объект, а через какое-то время по вине арендаторов он фактически приходит в полную негодность. Договор аренды и акт-приема передачи помещения не является для суда веским доказательством, если к нему не приложить данные технической экспертизы. Вот тут-то вам и пригодится справка характеристика объекта недвижимости, в которой указан адрес, владелец и подробные данные об объекте, в том числе его текущее состояние.

Арендатор

Мы рассмотрели, для чего проводится оценка недвижимости для сдачи в аренду, но нужна ли данная услуга арендатору?

Если вы снимаете коммерческую недвижимость, то также инвестируете в собственный бизнес и хотите минимизировать затраты и риски. Рассмотрим следующие ситуации:

  1. Владелец помещения завышает реальную стоимость объекта. Понятно, что он вправе сам назначать цену, но во многих случаях наличие акта независимой оценки объекта недвижимости становится весомым аргументом для торгов.
  2. В зависимости от вида вашей деятельности для помещения применяются определенные технические и санитарные нормы. Для арендодателя это не играет никакой роли, ему главное получить деньги. А вот вы должны понимать, что нарушение данных норм может привести к запрету на работу и деньги за аренду никто возвращать не будет.
  3. Не редко заключаются договора субаренды, когда арендатор пересдает снятый объект частично или полностью. Имеет ли он на это право или стоит вести переговоры с владельцем, важный вопрос на который следует получить ответ заранее, чтобы не стать жертвой мошенников.
  4. По пришествие определенного времени вам могут выставить счет на амортизацию помещения, такое требование часто встречается в договоре аренды. Если на момент заключения сделки вы провели профессиональную экспертизу, в том числе исследование состояния несущих конструкций, то никто не заставит вас платит за ущерб, причиненный самим владельцем или арендаторами до вас.

И совет вместо выводов, если владелец объекта отказывает в проведении независимой экспертизы объекта, значит, ему есть что скрывать.

Содержание

Сравнительный подход к оценке ОН – метод
сравнительных продаж, т.е. ОН приравнивается
по цене с аналогичным объектом, реализуемым
на данном рынке. Этот подход применяется
для оценки ОН на рынке жилья и некоторых
типовых нежилых неиспользованных
помещений. Он использ-ся для оценки
рыноч-ой ст-ти и ст-ти замещения.

Модель сравнения продаж: Ср = Ц ∆Ц

Ср- расчетная величина рыночной ст-ти

Ц – цена продаж сопоставимого объекта

∆Ц – совокупная поправка

1. Анализ рынка, выявление недавних цен
сопоставимых продаж

1) анализ парных продаж – сравнивается
и анализ-ся несколько парных ОН и по
медиане и моде определяют ∆Ц;

2) регрессивный метод – опред-ся по
формулам С = В*Х, где С – ст-ть ОН (1,5 млн),
В – параметр, получаемый для единицы
сравнения (3000 руб.), Х – замер данных
(500 м кв.);

– элементы сравнения- это характер-ки
ОН и сделок, кот. вызывают изменение цен
(состав имущественных прав, условия
финан-ия, условия сделки, состояние
рынка, местоположение, экология,
коммуникации, физич. харак-ки)

Нужна ли оценка объекта недвижимости в целях аренды?

– единицы сравнения – это общие удельные
стоимостные показ-ли, кот. сравнив-ся
при анализе, т.к. объекты сравнения не
могут полностью соответ-ть объекту
оценки ( цена кв. м, цена квартиры, зем.
участка)

Поправки в цены продаж сопостав-ых
объектов после того, как все элементы
сравнения определены и различия внесены.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ …5

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ

Характеристика рынка объекта исследования (в городе Елец)…11

Характеристика коммерческой недвижимости на примере офисного помещения…24

Нужна ли оценка объекта недвижимости в целях аренды?

Нормативно-правовые аспекты в оценке недвижимости…34

2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ… 41

Предлагаем ознакомиться:  Полномочия помощник адвоката — Коллегия адвокатов

2.1 Подходы и методы к оценке недвижимости (ФСО И МСО)…41

2.2 Особенности оценки коммерческой недвижимости в целях аренды…58

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОМЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ…73

3.1 Подходы и методы применяемые в отчёте… 73

3.2 Согласование стоимости…98

ЗАКЛЮЧЕНИЕ… 103

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…106

ПРИЛОЖЕНИЯ…

Особенности оценки государственного и муниципального имущества

Следует отметить, что проведения подобных работ приглашенный независимый  оценщик должен обладать большим опытом работы и обширными познаниями в законодательстве РФ. Наша компания обладает такими кадрами и имеет солидный опыт работы в данном направлении.

Выбор компании-оценщика государственный орган или орган муниципального управления проводит на конкурсной основе. Участвовать могут все желающие

В целях недопущения правонарушений и предвзятости в отчетах оценка муниципального имущества не завершается только лишь составлением экспертом акта об оценке собственности. Если доля государства в праве собственности более 2 %, то полученные данные направляются на проверку в соответствующий государственный орган.

В случае федерального имущества в роли уполномоченного органа выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом – ФАУФИ, а в случае муниципальной собственности – соответствующая муниципальная структура. Результатом проверки является выдача положительного заключения на отчет. При этом, если заключение было положительным, но в последствии выяснилось, что результаты отчета не соответствуют действительности, ответственность за это несет оценщик.

При этом сделки, совершенные на основании этого документа признаются недействительными и проводится повторная оценка. Разумеется, это негативным образом сказывается на реноме оценочной компании. Никто не хочет получить красную карточку и поэтому в делах об оценке госимущества оценщики особенно щепетильны.

Отчет будет действителен в течение шести месяцев с момента проведения оценки, после чего её (при необходимости) придется делать заново

Деятельность оценочных компаний полностью регулируется законом «Об оценочной деятельность Российской Федерации». Как правило, оценщики в своей работе по оценке муниципального имущества применяют три классических метода затратный, сравнительный и доходный.После того, как все возможные подходы использованы, оценщик выбирает тот расчет, который максимально учитывает интересы заказчика.

Выдержка из текста

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости является важной составляющей частью сектора национальной рыночной экономики, который представляет собой, совокупность объектов недвижимости, совокупность экономических субъектов, функционирующих на рынке, а также совокупность деятельности процессов, происходящих на рынке.

Процессов воспроизводства, создания объектов недвижимости, процессов использования, обмена и продажи объектов недвижимости, а также механизмов обеспечивающих само функционирование рынка, его инфраструктуры и правовой среды. Развитие рынка недвижимости всегда влечёт за собой развитие сектора национальной рыночной экономики.

Наличие данного фактора указывает на необходимость осуществления строгого и постоянного контроля над деятельностью процессов происходящих на рынке недвижимости, определяет важность и значимость правового регулирования, направленного на чёткую организацию и координацию деятельности коммерческих и некоммерческих организаций в рамках данного правового поля.

Согласно, Ст.

13. ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Нужна ли оценка объекта недвижимости в целях аренды?

Мировая практика определяет недвижимость, как участок территории с имеющимися на нём природными ресурсами, почвой, зелеными насаждениями и др. Земля здесь выступает в роли физического объекта, включая объекты созданные либо природой, либо руками человека, вне зависимости от их происхождения .

Со времён римского права, берёт своё начало деление имущества, как движимое и недвижимое. Базой, без которой невозможно существование развитого общества и государства, является наличие недвижимого имущества у граждан, организаций и самого государства. Реальная земельная и материальная собственность, включающая всё материальное имущество под поверхностью земли и над её поверхностью или прикрепленное к земле, считается недвижимым имуществом.

Физической сутью объекта недвижимости, является материальный объект, созданный природой, это земельный участок или участок созданный руками человека, это могут быть здания, строения, сооружения. Наличие недвижимости у граждан, организаций и государства соответственно предполагает и оценку этого имущества.

Право на проведение оценки объекта недвижимости, устанавливается в строгом соответствии соответствие с Законом РФ «Об оценочной деятельности». Оно является безусловным. Право на проведение оценки объекта недвижимости не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного или статистического и бухгалтерского учета и отчетности.

Оценка недвижимости, является наукой прикладного экономического анализа. Целью данного анализа, является исследование спроса и предложения на существующем, рынке недвижимости. Оценка недвижимости, заключается в выявлении для объекта оценки, наиболее эффективного с экономической точки зрения, использования.

Оценка недвижимости разрабатывает модели оценки объекта, которые прогнозируют наибольшую вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости, позволяет выявить итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив недвижимого имущества, как наиболее вероятное значение цены.

Правильно определенная цена на недвижимость является одним из самых главных преимуществ, при её продаже. Предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную, попасть в конъюнктуру рынка безусловно, является, главной задачей для собственника. Для того чтобы оценить имеющуюся недвижимость, необходимо использовать услуги специалиста оценщика.

Законодательство Российской Федерации чётко регламентирует все виды хозяйственной деятельности, непосредственно связанные с оценкой недвижимости, что говорит о важности проблемы, по оценке земли и оценке объектов недвижимости.

Актуальность данной дипломной работы состоит в степени важности оценки стоимости недвижимого имущества для граждан, организаций и государственных органов управления. Так как продажа и использование объекта недвижимости не всегда выступает в роли фактора приносящего дополнительную прибыль или дополнительный доход.

Предлагаем ознакомиться:  Агентский договор на взыскание задолженности с должника

Большинство случаев составляют, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка недвижимого имущества с целью обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решаются вопросы вступления в наследство, вопросы внесения недвижимости в уставной капитал, раздел недвижимого имущества граждан или организаций по решению суда, в целях определения справедливой стоимости денежной компенсации, а также при страховании объектов недвижимости и др .

Практическая значимость данной дипломной работы состоит в понимании степени важности оценки объекта недвижимости, как сложного научного,

экономического, процесса, требующего высокой квалификации оценщика. Процесса, требующего понимания принципов и методов оценки, способствующего специалисту в свободной ориентации на рынке недвижимости. Процесса помогающего получить все необходимые знания о направлении и развитиях тенденций спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости.

Коммерческая недвижимость в отличие от других видов недвижимости, имеет ярко выраженную направленность на получение дохода владельцем недвижимости от сдачи ее в аренду или от использования с учётом собственного интереса предпринимательской цели. Рынок коммерческой недвижимости имеет свою особенность, этой особенностью, является тесная взаимосвязь со сложившимися экономическими факторами в регионе.

Объектом исследования дипломной работы выступает оценка коммерческой недвижимости на рынке коммерческой недвижимости в г. Елец.

Предметом изучения дипломной работы будет выступать процесс формирования оценочной стоимости коммерческой недвижимости.

Цель дипломной работы — определение оценочной стоимости коммерческой недвижимости на примере конкретного офисного помещения в целях дальнейшей сдачи его в аренду.

1)исследования теоретической основы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости;

2)исследования нормативно правовой базы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости;

3)выявление характеристик объекта оценки и его непосредственного окружения;

4)обоснование рыночной стоимости объекта оценки на основании трех общепринятых подходов оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости;

5)окончательное формирование заключения об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки.

В первой главе дипломной работы будут рассмотрены вопросы, связанные с характеристикой объекта исследования в г. Елец. Определены функции и особенности рынка коммерческой недвижимости с учётом всех факторов, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости. Будет дана полная характеристика коммерческой недвижимости, определена её классификация, раскрыты нормативно-правовые аспекты, на которых базируется оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Во второй главе дипломной работы мы рассмотрим, сравнительный, доходный и затратный подходы, применяемые в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости, в соответствии с нормами установленными, Федеральным Стандартом Оценки и Международным Стандартом Оценки. Определим принципы, сущность и особенности методов, используемых в сравнительном, доходном и затратном подходе. Рассмотрим особенность оценки коммерческой недвижимости в целях аренды.

Третья глава будет посвящена практической части. На примере конкретного офисного помещения, мы определим рыночную стоимость коммерческой недвижимости, применяя при этом, соответствующий практическому заданию подход для точной оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Определим рыночную стоимость объекта оценки, используя метод свойственный выбранному нами подходу или сочетание методов, если таковое возможно.

Информационной базой данной дипломной работы являются законодательные акты, нормативные документы по вопросам оценки рыночной стоимости недвижимости: Федеральный закон РФ, Гражданский кодекс РФ, рекомендации Межведомственного совета по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки и нормативные акты СРОО. Также использованы источники учебной, монографической и периодической литературы, методические материалы.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.01.1994 г. № 51-ФЗ (ред. 30.11.2014) // Справочная правовая система «ГАРАНТ»: НПП «Гарант-Сервис», 2014.

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный Закон от

Нужна ли оценка объекта недвижимости в целях аренды?

2. июля 1998 г., № 135-ФЗ (ред. 08.03.2015, с изм. и доп., вступ. в силу с 01. 04. 2015) // Справочная правовая система «ГАРАНТ»: НПП «Гарант-Сервис», 2015.

3. Федеральный стандарт оценки №

3. Требования к отчёту об оценки: Утв. Приказом Минэкономразвития России от

2. июля 2007 г., № 254 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2007.

4. Федеральный стандарт оценки №

2. Цели оценки и виды стоимости: Утв. Приказом Минэкономразвития России от

2. июля 2007 г., № 255 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2007.

5. Федеральный стандарт оценки №

1. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки: Утв. Приказом Минэкономразвития России от

2. июля 2007 г., № 256 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2007.

6. Федеральный стандарт оценки №

4. Определение кадастровой стоимости: Утв. Приказом Минэкономразвития России от

2. октября 2010 г., № 508 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2010.

5. Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г., № 238 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2011.

6. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 г., № 628 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2011.

7. Оценка недвижимости: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г., № 611 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2014.

10. Об утверждении концепции формирования системы стандартов, правил и требований в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки: Распоряжение Минэкономразвития России от

1. июня 2014 г., № 132Р-УА // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2014.

11. Ардзинов В. Д. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В.Д. Ардзинов., В.Т. Александров. — М.: Питер — Москва, 2013. — 384 c.

12. Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул. — М.: Питер — Москва, 2013. — 416 c.

Предлагаем ознакомиться:  Приказ распоряжение о переводе работника на другую работу образец

13. Барщевский М. Ю. Все о недвижимости / М. Ю. Барщевский. — М.: АСТ Москва, АСТ, Астрель — Москва, 2009. — 224 c.

14. Белокрыс А. М. Основы оценки стоимости недвижимости / А. М. Белокрыс [и др.].

 — М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2008. — 263с.

15. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. 3-е изд., перераб. и доп. / С.В. Валдайцев. — М.: ТК Велби, Изд. Проспект, 2008. — 576 с.

16. Варламов А.А. Оценка объектов недвижимости / А.А. Варламов, С.И. Королёв. — М.: Форум — Москва, 2010. — 288 c.

Нужна ли оценка объекта недвижимости в целях аренды?

17. Головко А. И. Арендный бизнес как способ эффективного использования объектов торговой недвижимости // APRIORI Серия Гуманитарные науки — 2014. — № 1. — С 5.

18. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник для бакалавров / В.А. Горемыкин. — М.: Юрайт, 2012. — 926 c.

19. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности: учеб. пособие. / И. Л. Григорьева. — М.: Финансовый бизнес, 2004.-49 с.

20. Грибовский С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С. В. Грибовский, С. А. Сивец; под. общ. ред. С. В. Грибовского, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2008. — 368 с.

21. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости / С. В. Грибовский. — М.: Маросейка — Москва, 2009. — 432 с.

22. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: Рекомендовано Финансовой академией при Правительстве РФ, Институтом профессиональной оценки в качестве учебника для вузов / под общ. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2007.

23. Гяфиятова Т. П. О некоторых особенностях современного рынка недвижимости / Т. П. Гафиятова, О. И. Лебедева // Проблемы современной экономики. — 2012. — № 1. — С. 298 — 302.

24. Десмонд Гленн М. Руководство по оценке бизнеса / Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. — М.: РОО Академия оценки. — М.Б.И., 1996.

25. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости / Е. Н. Иванова. — М.: КноРус — Москва, 2009. — 344 с.

26. Иваницкая И. П. Введение в экономику / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев. — М.: КноРус — Москва, 2010. — 240 с.

27. Каминский А. В. Анализ практики оценки недвижимости / А. В. Каминский, Ю. И. Страхов, Е. М. Трейгер. — М.: КноРус — Москва, 2004. -238 с.

28. Коупленд Том. Стоимость компаний: оценка и управление / Том Коупленд, Тим Колер, Джек Мурин. – М.: Олимп-бизнес, 1999.

29. Кузьминов Н. Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в РФ. / Н. Н. Кузьмин. — М.: М — Анкил, 2007. — 144 с.

30. Липсиц И. В. Инвестиционный анализ. Подготовка и оценка инвестиций в реальные активы: Учебник для бакалавров / И.В. Липсиц, В.В. Косов. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 320с

39. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.

Ст-ть – это деньги или ден. эквивалент,
кот. покупатель готов обменять на к.-л.
объект или предмет; это мера издержек,
необходимая для того, чтобы создать
объект собст-ти, сходный с оцениваемым.

Цена – это ден. средства, уплачиваемые
за ст-ть; это исторический факт отражения
того, сколько было затрачено на покупку
сходных объектов в прошлых сделках.

1) заемная ст-ть

2) страховая ст-ть

3) обоснованная рыноч. ст-ть

4) балансовая ст-ть (с учетом износа)

5) арендная

6) ликвид-ая – это сумма остаточной ст-ти
и затрат на снос объекта и благоуст-ва
земельного участка в соответствии с
его первоначальным назначением

7) инвестиц-ая – это сумма, кот. инвестор
готов заплатить за право осуществить
строительство или реконс-ию объекта ОН

8) ст-ть в обмене – это цена, кот. будет
преобладать на свободном открытом и
конкурентном рынке на основе равновесия,
установ-го факторами спроса и предлож-ия.
Обычной ее формой явл. рын. ст-ть – это
наивысшая цена в денежном выражении,
кот. принесет продажа собст-ти на
крнкур-ом и открытом рынке при соблюд-ии
всех условий, присущих справедливой
сделке, а также при том, что как покупатель,
так и продавец действуют разумно и со
знанием дела, и на цену сделки не влияют
посторонние стимулы.

9) ст-ть в пользовании – это ст-ть собст-ти
для конкрет-го пользов-ля или группы
пользов-ей. По- другому на нее можно
взглянуть как на ст-ть недвиж-ти, кот.
испол-ся как составная часть действующего
предп-ия.

10) рын. ст-ть – это наиболее вероятная
цена продажи ОН

11) ст-ть замещения – это та сумма, кот.
опред-ся затратами на строит-во аналог-но
объекта

12) восстан-ая ст-ть – это сумма затрат,
необх-ых для приведения объекта в
первонач-ый вид

13) ст-ть воспроиз-ва – это сумма инвес-ий
на воспроиз-во точной копии данного
объекта

14) эстимативная ст-ть – это приблиз-ая
ст-ть объекта, когда невозможно осмотреть
его в данный момент времени

– времени совершения сделки

– скорости ее совершения

– от особого интереса покупателя к
данному объекту

– от недостаточной инфор-ти продавца и
покупателя о рынке и условиях продажи

– от полезности этого объекта

– от дефицитности

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector