Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Общественный земельный контроль (ст. 72.1 зк рф)

Этот метод оценки земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Это способ оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

  • расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
  • определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

    1. ГК
      РФ (ст. ст. 130-132, 164);

    2. Федеральный
      закон от
      21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной
      регистрации прав на недвижимое имущество
      и сделок с ним” (далее – Закон о
      государственной регистрации).

Наряду
с государственной регистрацией прав
на земельный участок подлежат
государственной регистрации также
ограничения прав на него,
в том числе: сервитуты, ипотека,
доверительное управление и др.

Государственная
регистрация прав на земельный участок
осуществляется путем внесениясоответствующих
записей в
Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним и
удостоверяетсяспециальным
свидетельством о
государственной регистрации права.

Государственная
регистрация договоров и иных сделок с
землей удостоверяется посредством
совершения специальной
регистрационной надписи
на договоре или ином документе, выражающем
сделку.

    1. заявление
      правообладателя, сторон договора или
      уполномоченного им (ими) на то лица при
      наличии у него нотариально удостоверенной
      доверенности, если иное не установлено
      федеральным законом, а также

    2. требование
      судебного пристава-исполнителя;

    3. заявление
      органа государственной власти, органа
      местного самоуправления или организации
      (в случаях, предусмотренных федеральным
      законом
      ).

К заявлению
прикладывается правоустанавливающий
документ (решение компетентного органа
о предоставлении земельного участка,
свидетельство о принятии наследства,
постановление суда и т.п.) и кадастровый
паспорт.

Государственная
регистрация прав на землю и сделок с
ней осуществляется территориальными
органами Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии,
преобразованной из Федеральной
регистрационной службы.

Основным
регистрационным документом является
Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним
(ЕГРП), в который вносят соответствующие
записи о правах на землю по установленной
законом единой для всей территории
Российской Федерации системе.

Порядок
проведения государственной регистрации
прав определен ст.
13 Закона
о государственной регистрации и
осуществляется по этапам и разделам,
которые располагаются в соответствии
с принципом единого объекта недвижимого
имущества (земля – строение – элементы
строения):

    • I раздел – информация
      о земельном участке;

    • II раздел – информация
      о зданиях, строениях, сооружениях и
      других объектах недвижимого имущества,
      расположенных на земельном участке и
      прочно связанных с землей;

    • III раздел –
      информация о квартирах, помещениях и
      иных объектах, входящих в состав зданий,
      строений и сооружений.

    1. государственный
      земельный надзор;

    2. муниципальный
      земельный контроль;

    3. общественный
      земельный контроль.

Государственный
земельный надзор

Государственный
земельный надзор – это деятельность
уполномоченных федеральных
органовисполнительной
власти,
направленная на:

    1. предупреждение,
      выявление и пресечение нарушений органами
      государственной власти, органами
      местного самоуправления, а также
      юридическими лицами, индивидуальными
      предпринимателями, их уполномоченными
      представителями игражданами требований,
      установленных земельным законодательством,
      посредством организации и проведения
      проверок указанных лиц, принятия
      предусмотренных законодательством
      Российской Федерации мер по пресечению
      и (или) устранению последствий выявленных
      нарушений, и

    2. систематическое
      наблюдение за исполнением требований
      земельного законодательства, анализ
      и прогнозирование состояния
      исполнения требований земельного
      законодательства при осуществлении
      органами государственной власти,
      органами местного самоуправления,
      юридическими лицами, индивидуальными
      предпринимателями и гражданами своей
      деятельности.

См.
также Постановление Правительства
РФ от 02.01.2015 N 1 “Об
утверждении Положения о государственном
земельном надзоре”.

Органами,
осуществляющими государственный
земельный надзор, являются:

    1. Федеральная
      служба государственной регистрации,
      кадастра и картографии и ее территориальные
      органы (см. Положение);

    2. Федеральная
      служба по надзору в сфере природопользования
      и ее территориальные органы (см.Положение);

    3. Федеральная
      служба по ветеринарному и фитосанитарному
      надзору и ее территориальные органы
      (см.
      Административный регламент
      ).

Муниципальный
земельный контроль –
деятельность органов местного
самоуправления по контролю за соблюдением
органами государственной власти,
органами местного самоуправления,
юридическими лицами, индивидуальными
предпринимателями, гражданами в отношении
объектов земельных отношений требований
законодательства РФ и субъекта РФ, за
нарушение которых предусмотрена
административная и иная ответственность.

Муниципальный
земельный контроль осуществляется в
соответствии с законодательством
Российской Федерации и в порядке,
установленном нормативными
правовыми актами органов
местного самоуправления.

О
порядке взаимодействия органов
государственного земельного надзора
с органами, осуществляющими муниципальный
земельный контроль, см. Постановление Правительства
РФ от 26.12.2014 N 1515 “Об утверждении Правил
взаимодействия федеральных органов
исполнительной власти, осуществляющих
государственный земельный надзор, с
органами, осуществляющими муниципальный
земельный контроль”.

Общественный
земельный контроль – деятельность
граждан, общественных объединений, иных
негосударственных некоммерческих
организаций, осуществляемая в целях
наблюдения за деятельностью органов
государственной власти, органов местного
самоуправления по принятию решений,
предусмотренных настоящим Кодексом и
затрагивающих права и законные интересы
граждан, юридических лиц, а также в целях
общественной проверки, анализа и
общественной оценки издаваемых данными
органами актов и принимаемых ими решений.

Общественный
земельный контроль осуществляется в
соответствии с законодательством
Российской Федерации.

В
соответствии с 71 статьей Земельного
кодекса РФ и положением о государственном
земельном контроле, утвержденным
постановлением Правительства РФ от
15.11.2006 г. № 689 установлен порядок
осуществления государственного
земельного контроля Федеральной
службой государственной регистрации,
кадастра и картографии, Федеральной
службой по надзору в сфере природопользования,
Федеральной службой по ветеринарному
и фитосанитарному надзору и
их территориальными органами.

Задачей
государственного земельного контроля
является обеспечение соблюдения
организациями независимо от их
организационно-правовых форм и форм
собственности, их руководителями,
должностными лицами, а также гражданами
земельного законодательства, требований
охраны и использования земель.

– контроль за
земельными участками как объектами
гражданских прав – исключительная сфера
деятельности Росреестра;

– контроль за землей
как природным объектом (по сути,
экологический контроль) закреплен за
Росприроднадзором и Россельхознадзором.

Государственный
земельный контроль проводят в форме
проверок в соответствии с планами,
утвержденными в установленном порядке,
на основании предписания руководителя
органа, осуществляющего государственный
земельный контроль.

Основой проведения
контроля является деятельность
инспектор­ских служб соответствующих
органов. Инспекторы госземконтроля и
иные должностные лица, осуществляющие
контроль, наделены доста­точно широкими
полномочиями в сфере своей деятельности.

Упомянутым выше
Положением о госземконтроле приведен
ис­черпывающий перечень прав и
обязанностей инспекторов разных ран­гов.
Установлены правовые формы осуществления
госземконтроля и порядок его информационного
обеспечения.

Помимо государственного
земельного контроля законодательст­вом
предусмотрены и иные его формы, такие
как муниципальный, об­щественный и
производственный.

а) выполнения
требований земельного законодательства
о недопущении самовольного занятия
земельных участков, самовольного обмена
земельными участками и использования
земельных участков без оформленных на
них в установленном порядке
правоустанавливающих документов, а
также без документов, разрешающих
осуществление хозяйственной деятельности;

б) порядка переуступки
права пользования землей;

в) выполнения
требований земельного законодательства
об использовании земель по целевому
назначению и выполнении обязанностей
по приведению земель в состояние,
пригодное для использования по целевому
назначению;

г) выполнения
требований о наличии и сохранности
межевых знаков границ земельных участков;

д) порядка
предоставления сведений о состоянии
земель;

е) исполнения
предписаний по вопросам соблюдения
земельного законодательства и устранения
нарушений в области земельных отношений;

    1. общий (присущий
      всему составу земель Российской
      Федерации);

    2. особенный (особый
      – присущий отдельным категориям земель);

    3. специальный
      (конкретный – присущий конкретным
      земельным участкам).

    • определение
      границ его распространения (наличие
      объекта – категории земель или земельного
      участия);

    • порядок
      государственного регулирования
      использования земель;

    • наличие круга
      субъектов земельных правоотношений,
      обязанных соблюдать установленные
      правила земельного режима;

    • содержание прав
      и обязанностей субъектов земельных
      правоотношений, участвующих в сфере
      действия правового режима тех или иных
      земель;

    • наличие эффективного
      правового механизма, обеспечивающего
      охрану правового режима использования
      земель от нарушений.

    1. сбор информации
      о состоянии земель, ее обработка и
      хранение;

    2. непрерывное
      наблюдение за использованием земель,
      исходя из их целевого назначения и
      разрешенного использования;

    3. анализ и оценка
      качественного состояния земель с
      учетом воздействия природных и
      антропогенных факторов.

    1. своевременное выявление
      изменений состояния
      земель, оценка этих
      изменений, прогноз
      и выработка рекомендаций о
      предупреждении и об устранении
      последствий негативных процессов;

    2. информационное
      обеспечение государственного
      земельного надзора, иных функций
      государственного и муниципального
      управления земельными ресурсами, а
      также землеустройства;

    3. обеспечение граждан информацией о
      состоянии окружающей среды в части
      состояния земель.

    • федеральный;

    • региональный;

    • локальный.

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка земель— это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад.

Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Предлагаем ознакомиться:  Расчет денег по осаго при продаже автомобиля

Для чего проводиться?

Оценка земель имеет свои цели:

  • Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
  • Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
  • При имущественных спорах;
  • Для сбора документов службой судебных приставов;
  • При приватизации;
  • При страховании;
  • Для оценки инвестирования;
  • Для привлечения пайщиков;
  • Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
  • При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
  • Для того чтобы оценить ущерб;
  • Для формирования налогообложения.

Государственный земельный надзор (ст. 71 зк рф)

Данный метод оценки стоимости земель применим для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой предполагают следующую последовательность действий:

  • определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
  • определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  • определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  • определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
  • расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, методами и правилами указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

а) выполнения
обязанностей по рекультивации земель
после завершения разработки месторождений
полезных ископаемых (включая
общераспространенные полезные
ископаемые), строительных, мелиоративных,
лесозаготовительных, изыскательских
и иных работ, в том числе работ,
осуществляемых для внутрихозяйственных
или собственных надобностей;

Оценка земельного участка

б) выполнения
требований и обязательных мероприятий
по улучшению земель и охране почв от
ветровой, водной эрозии и предотвращению
других процессов, ухудшающих качественное
состояние земель;

в) выполнения
требований законодательства Российской
Федерации о недопущении использования
участков лесного фонда для раскорчевки,
переработки лесных ресурсов, устройства
складов, возведения построек
(строительства), распашки и других целей
без специальных разрешений на использование
указанных участков;

г) режима использования
земельных участков и лесов в водоохранных
зонах и прибрежных полосах водных
объектов;

д) выполнения иных
требований земельного законодательства
по вопросам использования и охраны
земель в пределах установленной сферы
деятельности.

а) выполнения в
соответствии с Федеральным законом “О
государственном регулировании обеспечения
плодородия земель сельскохозяйственного
назначения” мероприятий по сохранению
и воспроизводству плодородия земель
сельскохозяйственного назначения,
включая мелиорированные земли;

б) выполнения
требований по предотвращению самовольного
снятия, перемещения и уничтожения
плодородного слоя почвы, а также порчи
земель в результате нарушения правил
обращения с пестицидами, агрохимикатами
или иными опасными для здоровья людей
и окружающей среды веществами и отходами
производства и потребления;

в) выполнения иных
требований земельного законодательства
по вопросам использования и охраны
земель в пределах установленной сферы
деятельности.

а) запрашивать в
соответствии со своей компетенцией и
безвозмездно получать от федеральных
органов исполнительной власти и их
территориальных органов, органов
исполнительной власти субъектов
Российской Федерации, органов местного
самоуправления, организаций и граждан
необходимые для осуществления
государственного земельного контроля
сведения и материалы о состоянии,
использовании и охране земель, в том
числе документы, удостоверяющие права
на земельные участки и находящиеся на
них объекты, а также сведения о лицах,
использующих земельные участки, в
отношении которых проводятся проверки,
в части, относящейся к предмету проверки;

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

б) посещать при
предъявлении служебного удостоверения
организации и объекты, обследовать
земельные участки, находящиеся в
собственности, владении, пользовании
и аренде, а также земельные участки,
занятые военными, оборонными и другими
специальными объектами (в порядке,
установленном для их посещения), для
осуществления государственного
земельного контроля;

в) давать обязательные
для исполнения предписания по вопросам
соблюдения земельного законодательства,
а также предписания об устранении
выявленных в ходе проверок нарушений
земельного законодательства и их
последствий;

г) составлять
протоколы в порядке, установленном
законодательством об административных
правонарушениях, и направлять их
соответствующим должностным лицам для
рассмотрения дел об административных
правонарушениях с целью привлечения
виновных лиц к ответствен мости;

д) обращаться в
органы внутренних дел за содействием
в предотвращении или пресечении действий,
препятствующих осуществлению
государственными инспекторами законной
деятельности, а также в установлении
лиц, виновных в нарушении земельного
законодательства;

е) носить форменную
одежду.

Должностные лица,
осуществляющиеe государственный
земельный контроль, имеют бланки
документов с Государственное гербом
Российской Федерации и наименованием
соответствующего специально уполномоченного
органа, необходимых для осуществления
государственного земельного контроль
и служебные удостоверения, формы которых
устанавливаются соответствующими
специально уполномоченными органами.

Государственный
земельный контроль осуществляется в
форме проверок, проводимых
в соответствии с планами, утверждаемыми
в порядке, установленном специально
уполномоченными органами, а также
внеплановых проверок с соблюдением
прав и законных интересов организаций
и граждан.

для проверки
исполнения предписаний об устранении
ранее выявленных нарушений земельного
законодательства;

в случае получения
от органов государственной власти,
органов местного самоуправления,
организаций и граждан документов и иных
доказательств, свидетельствующих о
наличии признаков нарушений земельного
законодательства.

а) руководительФедеральной
службой государственной регистрации,
кадастра и картографии,- главным
государственным инспектором Российской
Федерации по использованию и охране
земель;

б) заместитель
руководителяФедеральной службой
государственной регистрации, кадастра
и картографии, и руководитель структурного
подразделения Росреестра, к сфере
ведения которого отнесено осуществление
государственного земельного контроля,
заместителями главного государственного
инспектора Российской Федерации по
использованию и охране земель;

в) специалисты
структурного подразделения Федеральной
службой государственной регистрации,
кадастра и картографиик сфере ведения
которого отнесено осуществление
государственного земельного контроля,
– государственными инспекторами
Российской Федерации по использованию
и охране земель;

г) руководители
территориальных органов Федеральной
службой государственной регистрации,
кадастра и картографии- главными
государственными инспекторами субъектов
Российской Федерации по использованию
и охране земель;

д) заместители
руководителей территориальных органов
и руководители структурных подразделений
территориальных органов Федерального
агентства кадастра объектов недвижимости
в субъектах Российской Федерации, к
сфере ведения которых отнесено
осуществление государственного
земельного контроля, – заместителями
главных государственных инспекторов
субъектов Российской Федерации по
использованию и охране земель;

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

е) специалисты
структурных подразделений территориальных
органов Федеральной службой государственной
регистрации, кадастра и картографии в
субъектах Российской Федерации, к сфере
ведения которых отнесено осуществление
государственного земельного контроля,
-государственными инспекторами субъектов
Российской Федерации по использованию
и охране земель;

ж) руководители
структурных подразделений территориальных
органов Федеральной службой государственной
регистрации, кадастра и картографии в
субъектах Российской Федерации
межрайонного и городского (районного)
уровней, к сфере ведения которых отнесено
осуществление государственного
земельного контроля, – главными
государственными инспекторами городов
и районов по использованию и охране
земель;

Должностные лица
Федеральной службы по надзору в сфере
природопользования и ее территориальных
органов, являющиеся государственными
инспекторами, осуществляющими
государственный геологический контроль,
контроль и надзор за использованием и
охраной водных объектов, за состоянием,
использованием, охраной, защитой лесного
фонда и воспроизводством лесов,
осуществляют государственный земельный
контроль в соответствии с установленными
пунктом 4 настоящего Положения
полномочиями.

    • земельный налог
      (до введения в действие налога на
      недвижимость);

    • арендная плата.

Анализ наибольшей эффективности

При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

  • Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
  • Ситуация на рынке.
  • Разумность финансовых вложений;
  • Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
  • Физическая осуществимость проекта;
  • Технологическая обоснованность;
  • Соответствие использования и назначения;
  • Расчет максимальной доходности с учетом рисков.

Методы и подходы оценки

Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями так и земельных участков, свободных от застройки. Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Предлагаем ознакомиться:  В какие сроки возвращаются деньги с до выяснения

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

  • местоположение и окружение;
  • целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
  • физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
  • транспортная доступность;
  • инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Основные правила оценки земли, которые содержит эта методика:

  • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
  • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Этот метод оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой:

  • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
  • наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
  • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Это метод оценки земли предполагает следующие правила расчетов:

  • расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
  • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  • расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения
  • расчет улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
  • расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.

Нормативный метод

Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:

  • Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
  • Дарения или оформления наследства;
  • Изъятия государством;
  • Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
  • Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.

Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.

Оценка земельного участка

Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:

  • Права собственности;
  • Состояние рынка;
  • Условия продажи конкретного объекта;
  • Условия финансирования;
  • Месторасположение объекта;
  • Наличие инженерных коммуникаций;
  • Физические показатели;
  • Зонирование;
  • Наличие инженерные коммуникации;
  • Наличие коммунального обеспечения;
  • Варианты наиболее эффективного использования;
  • Экономические прогнозы.

Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.

Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.

Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.

Арендная ставка зависит от:

  • Места расположения ЗУ;
  • Формы ЗУ;
  • Размера;
  • Наличия инженерных коммуникаций;
  • Транспортного сообщения;
  • Вида землепользования.

В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.

Метод распределения

Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

Кадастровая оценка

Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.

Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.

Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

  1. Определяются сравнительные элементы объектов;
  2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
  3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
  4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
  5. Рассчитывается стоимость улучшений;
  6. Определяется стоимость ЗУ.

Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.

Стоимость проведения

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

  • Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
    • Цель проведения оценки;
    • Стандарты оценки;
    • Категория земель;
    • Вид разрешенного использования;
    • Вид собственности;
    • Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
    • Данные земельного кадастра;
    • Наличие строений;
    • Оговаривается дата проведения оценки.
  • Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
    • Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
    • Физические характеристики ЗУ;
    • Описание строений и инженерных коммуникаций;
    • Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
    • Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
    • Анализируются экономические факторы.
  • Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
  • Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
  • Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
  • Определение метода оценки.
  • Согласование полученных результатов.
  • Составление отчета.

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

Правила проведения рыночной оценки земель определены ФЗ-135 и включают в себя следующие этапы:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Выбор оценщика;
  • Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • Составление итогового отчета;
  • Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Хотя для процедуры рыночной оценки предусмотрены единые правила, в отношении некоторых конкретных случаев они подразумевают исключения или особенности, влияющие на итоговый результат.

В частности, оценщик может самостоятельно применять совокупность методов исследования и оценки рынка оборота земель. Указанные методы оценщик выбирает исходя из собственного опыта работы на рынке, а также по итогам объективной оценки всех факторов, присущих обороту земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан указать в итоговом отчете о рыночной стоимости с уточнением причин такого выбора.

Наибольший объем проводимых исследований связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют самый распространенный оборот сделок и представляют особую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для оценки земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и применять нормы территориального зонирования и кадастрового деления. Только сочетание этих предметов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Предлагаем ознакомиться:  В доме плохо ловит связь что делать. Пять распространенных факторов, влияющих на уровень сигнала мобильной связи в помещении

Для клиента оценщика важно знать следующие условия:

  • Оценщик выступает в качестве члена саморегулируемой организации, а значит, контроль за его деятельностью осуществляет конкретная СРО. При возникновении конфликтной ситуации между заказчиком и оценщиком для разрешения спорных вопросов заказчик имеет право привлекать специалистов СРО.
  • Наличие заключенного договора с оценщиком дает возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Ответственность оценщика наступает в рамках страхования его деятельности.
  • Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.
  • Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения.

Финальный отчет

Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

  • Понять его содержание и способ оценки;
  • Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
    • Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
    • Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
    • Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
    • Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

Для чего проводится?

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

  • Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
  • Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
  • При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
  • В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
  • Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Самостоятельная работа

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

  1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
  2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
  3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
  4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Заключение

Оценка земель

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

Арендная плата за землю

Главная цель проведения рыночной оценки – соблюсти баланс интересов продавца и покупателя при заключении сделки отчуждения земельного участка. Также рыночная оценка имеет значение для целей бухгалтерского учета.

Тем не менее, субъекты потенциальной сделки могут не обладать всей полнотой данных, влияющих на цену земли:

  • Могут не знать текущее состояние спроса и предложения на рынке оборота земли;
  • Могут не владеть информацией, влияющей на ценовые характеристики земли;
  • Могут неверно оценивать влияние физических характеристик участка на его цену.

Анализ наибольшей эфективности

В силу профессионального статуса, оценщики обязаны владеть всей информацией, необходимой для проведения рыночной оценки объекта, а также несут ответственность за недостоверность составленного отчета. 

Понятие и виды
платы за землю

Ст.
28 ЗК
РФ устанавливает, что предоставление
земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, в собственность граждан и
юридических лиц осуществляется за
плату.

Глава
X ЗК
РФ “Плата за землю и оценка земли”
устанавливает общие положения, связанные
с порядком и формой оплаты использования
земли. Согласно ст.
65 ЗК
РФ использование земли в Российской
Федерации является платным.

Плата
за землю –
общее название для всех видов обязательных
платежей, уплачиваемых в связи с правом
частной собственности и иных вещных
прав на землю.

Анализ
законодательства позволяет выделить
следующие виды
платы за землю:

    1. плата
      за предоставление (приобретение)
      земельных участков в собственность
      (при
      купле-продаже);

    2. плата за
      использование земли.

Согласно ст.
65 ЗК
РФ за
земли, переданные в аренду, взимается
арендная плата.

Порядок определения
размера арендной платы, порядок, условия
и сроки внесения арендной платы за
земли, находящиеся в собственности
Российской Федерации, субъектов
Российской Федерации или муниципальной
собственности, устанавливаются
соответственно

    • Правительством
      Российской Федерации,

    • органами
      государственной власти субъектов
      Российской Федерации,

    • органами местного
      самоуправления.

Метод сравнения продаж

Размер арендной
платы является существенным
условием договора аренды земельного
участка.

В случае, если по
истечении трех лет с даты предоставления
в аренду земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной
собственности, для жилищного строительства,
за исключением случаев предоставления
земельных участков для индивидуального
жилищного строительства, не введен в
эксплуатацию построенный на таком
земельном участке объект недвижимости,
арендная плата за такой земельный
участок устанавливается в размере не
менее двукратной налоговой ставки
земельного налога на соответствующий
земельный участок, если иное не установлено
земельным законодательством.

Порядок, условия
и сроки внесения арендной платы за
земельные участки, находящиеся в частной
собственности, устанавливаются договорами
аренды земельных участков.

Для
определения арендной платы за
земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной
собственности, может применяться
кадастровая стоимость земельного
участка.

В
соответствии с пунктом
13 статьи 3 Федерального
закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ “О
введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации” в случаях, если
кадастровая стоимость земли не определена
для вышеуказанных целей, применяется нормативная
цена земли.

Ст.
25 Закона РФ
от 11 октября 1991 г. N 1738-1 “О плате за
землю” определяет, что нормативная
цена земли –
показатель, характеризующий стоимость
участка определенного качества и
местоположения, исходя из потенциального
дохода за расчетный срок
окупаемости. Порядокопределения
нормативной цены земли устанавливается
Правительством Российской Федерации.

Оценка земли
производится согласно ст. 66 ЗК РФ:

    1. рыночная стоимость
      земельного участка – в соответствии
      с федеральным
      законом
       об
      оценочной деятельности;

    2. кадастровая стоимость
      земельных участков – через государственную
      кадастровую оценку земель (в соответствии
      с законодательством Российской
      Федерации об оценочной деятельности).

Метод капитализации земельной ренты

См.
также Методические
рекомендации по
определению рыночной стоимости земельных
участков, утвержденные распоряжением Минимущества
РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р

См. Правила проведения
государственной кадастровой оценки
земель, утвержденныепостановлением Правительства
РФ от 8 апреля 2000 г. N 316

Органы исполнительной
власти субъектов
Российской Федерации утверждают средний
уровень кадастровой стоимости по
муниципальному району (городскому
округу).

В
случаях определения рыночной стоимости
земельного участка кадастровая стоимость
этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости.

Налогоплательщики (ст. 388 нк рф):

    • организации
      и физические лица, обладающие земельными
      участками, признаваемыми объектом
      налогообложения в соответствии
      со статьей
      389
       Кодекса,
      на праве собственности, праве постоянного
      (бессрочного) пользования или праве
      пожизненного наследуемого владения,
      если иное не установлено настоящим
      пунктом.

В отношении
земельных участков, входящих в имущество,
составляющее паевой инвестиционный
фонд, налогоплательщиками признаются
управляющие компании. При этом налог
уплачивается за счет имущества,
составляющего этот паевой инвестиционный
фонд.

Не
признаются налогоплательщиками организации
и физические лица в отношении земельных
участков,

    1. находящихся у
      них на праве безвозмездного срочного
      пользования или

    2. переданных им по
      договору аренды.

Объект налогообложения (ст. 389 нк рф):

    • земельные участки,
      расположенные в пределах муниципального
      образования (городов федерального
      значения Москвы и Санкт-Петербурга),
      на территории которого введен налог.

Не
признаются объектом налогообложения:

    1. земельные
      участки, изъятые
      из оборота;

    2. земельные
      участки, ограниченные в обороте, которые
      заняты особо ценными объектами
      культурного наследия народов Российской
      Федерации, объектами, включенными
      в Список
      всемирного наследия
      ,
      историко-культурными заповедниками,
      объектами археологического наследия;

    3. земельные участки
      из состава земель лесного фонда;

    4. земельные участки,
      ограниченные в обороте, занятые
      находящимися в государственной
      собственности водными объектами в
      составе водного фонда.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector