Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны

Разница между договором и соглашением о переуступке прав на земельный участок

Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку. Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.

Для смены арендатора земельного участка нужно:

  1. Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности; 
  2. Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
  3. Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
  4. Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
  5. Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
  6. Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
  7. Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
  8. Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
  9. Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
  10. Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
  11. Кадастровый паспорт земельного участка.

На мой взгляд, покупать участок в аренде по рыночной цене стоит только в случае, если рядом нет идентичных земельных участков в собственности. Причина — купить землю по договору переуступки прав аренды нельзя, права аренды можно только переуступить. Т.е сумма, которую вы отдадите арендодателю-продавцу в договоре переуступки не фиксируется и, скорее всего, вам просто напишут расписку от руки, которая не имеет юридической силы.

Кроме того, при переуступке вы не сможете вернуть себе 13% стоимости земельного участка. Как вариант — это заключить дополнительный договор, но «продавец» на это вряд ли согласится.

Инструкция по покупке земельного участка у собственника

Как сделать грамотное соглашение: пошаговая инструкция

Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.

После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.

Это важно! Соглашение, которое подтверждает акт переуступки, необходимо зарегистрировать.

Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.

Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.

Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.

Пункт 6

гласит, физическое или юридическое лицо, которое

либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со

Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали тут).

Обратите внимание! Продажа права сдачи земли фиксируется составлением отдельного контракта, в котором заново прописываются условия оплаты и возмещения возможных убытков.

если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.

Содержание нового соглашения не может противоречить изначальному арендному соглашению. К новому контракту прикрепляются все дополнительные справки, акты, пояснения сторон, если таковые имеются.

Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:

  1. Данные участников сделки.
  2. Дата составления соглашения о переуступке.
  3. Сведения землевладении.
  4. Сроки, в течение которых действует соглашение.
  5. Сумма арендной платы (должна совпадать с суммой, указанной в изначальном соглашении).
  6. Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.

Документы

Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:

  • Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
  • ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
  • Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
  • Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
  • Кадастровая карта земельного участка.
  • Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
  • План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.

Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.

  • Заявление.
  • Паспорт.
  • Документы, подтверждающие право собственности земельного участка.
  • Если передается земля сельхозназначения, с которой планируется сбор урожая, то подается подписанный документ из комитета по земельным ресурсам, подтверждающий согласование с ним.
  • Два подписанных договора о переуступке.
  • Согласия супругов сторон на пользование землевладением участком.
  • Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие.
  • Если участок переходит в залог, требуется согласие залогодержателя.
Предлагаем ознакомиться:  Право собственности после договора долевого участия

Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:

  • Бумаги, подтверждающие полномочия представителя организации.
  • Заверенные копии необходимых учредительных документов (устав ООО).

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение. Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.

Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.

При составлении договора уступки между гражданами необходимо учитывать следующее:

  • Строительство на земле одобрения арендодателя запрещено;
  • Арендатор не может передать землю в субаренду без согласия второй стороны;
  • Территория должна всегда сохранять свой облик.

Гражданин, взявший земельный надел в аренду, обязан своевременно вносить плату. В противном случае его права на участок могут быть обжалованы в суде.

Второй арендатор вправе свои права и обязанности передать третьему лицу. Но об этом он обязан оповестить основного владельца земли и получить от него согласие в письменной форме.

Документы, предоставляемые в регистрирующие органы, зависят от статуса организаций, намеревающихся вступить в договорные отношения. Также перечень документов зависит от их направления деятельности и назначения использования земли. Некоммерческим организациям не подойдет уступка права на землю, предназначенную для ИЖС.

Если же предприятие функционирует в машиностроительном комплексе или занимается другой предпринимательской деятельностью, предоставление земли для выращивания овощей считается нецелесообразным и не будет соответствовать его уставным целям. Подобную сделку не удастся зарегистрировать в Росреестре, так как она будет противоречить деятельности организации.

В тексте документа необходимо прописать следующие пункты:

  • Реквизиты сторон;
  • Время оформления соглашения;
  • Данные об участке;
  • Сроки;
  • Арендная плата. Ее размер не должен отличаться от указанного в основном договоре аренды;
  • На каких условиях возможно расторжение договора.

В обязательном порядке к договору прикладываются и подшиваются все дополнительные документы: пояснения и соглашения. Их также надо подписать и завизировать.

Подписи должны поставить все заинтересованные стороны. Также следует проставить печати, если задействованы юридические лица.

Стоимость договора

Новый заключенный договор переуступки по аренде земли начинает действовать только после окончания регистрации, а также внесения записей в единый реестр прав на недвижимость. Но сначала нужно уплатить госпошлину в фиксированном размере.

Что такое переуступка права

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Рассмотрим основные особенности в оформлении аренды, которые будут влиять на процесс следующих переуступок:

  • Переуступка права на землюПри заключении долгосрочного договора аренды на участок земли нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре, чтобы данные внесли в ЕГРН. Если новый владелец будет оформлять переуступку права, это требование относится и к нему;
  • В течение действия договора аренды арендатор должен постоянно переводить собственнику участка плату за аренду земли. При оформлении переуступки это должен будет делать новый арендатор;
  • Оформление аренды, то есть передача участка во временное пользование не подразумевает переход права собственности на земельный участок, земля также остаётся в муниципальном фонде.
Предлагаем ознакомиться:  Что необходимо для оформления наследства на земельный участок и дом, каковы нюансы процедуры

Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны

При оформлении переуступки права пользования к новому человеку сохраняются все условия изначального договора, в том числе срок, целевое назначение, категория земли, ежемесячный платёж, текущие обременения.

Прежний владелец участка после этого уже утрачивает свои права по пользованию наделом, также нельзя, и вернуть его себе на старых условиях. Нужно знать, как правильно оформляется переуступка права, что для этого нужно сделать.

Нельзя переоформить договор аренды принудительно, решить сделать это должен сам арендатор.

Обе стороны сделки должны соблюдать определённые условия:

  • Оформить переуступку можно всегда, если нет на это запрета в первоначальном договоре, в этом случае без согласия собственника не обойтись;
  • Если срок аренды на землю менее 5 лет, то для переуступки нужно будет согласие собственника земли, то есть муниципального органа власти;
  • При сроке аренды более 5 лет получать согласие собственника не нужно, только отправить уведомления об этом.

оформить переуступку права на землю:

  • Если у изначального владельца земли есть долг по платежам за аренду. Для начала нужно полностью погасить долги, затем опять появится право на переуступку;
  • Если на участке появились строения, и при этом на них нет разрешения;
  • Если за земельный участок уже идёт спор в суде;
  • Если на участок земли действует особый правовой статус или есть публичный сервитут.

Если будут устранены причины, препятствующие оформлению переуступки права, то можно будет идти в муниципалитет для его оформления.

Что нужно сделать для передачи прав на землю другому владельцу:

  • Найти человека, который хочет оформить земельный участок в аренду для временного пользования за арендную плату;
  • Далее нужно обратиться в муниципалитет для того, чтобы получить согласие на переуступку права;
  • Отправить уведомление в муниципалитет о том, что произошла переуступка права, если аренда заключена на срок более 5 лет;
  • Оформить документально договор уступки между прежним и новым владельцем участка;
  • С документами нужно пойти в Росреестре, чтобы зарегистрировать сделку, если аренда заключается на срок более одного года.

После этого в реестр ЕГРН будут внесены данные о переходе прав на арендованный участок земли, а участникам сделки на руки дадут выписку об этом. Один экземпляр документа получит и муниципалитет, как собственник земли.

Необходимо составить договор переуступки права на арендованный участок земли, это будет юридическим подтверждением сделки. Договор делается в письменном виде и обязательно заверяется у нотариуса.

В договоре нужно обязательно указать следующую информацию:

  • Где и когда оформлялось соглашение;
  • Все данные и реквизиты участников сделки;
  • Прописывается, что предмет договора это передача прав и обязанностей на арендованный земельный участок;
  • Прописать описание участка, но площадь, где находится, кадастровый номер, эти данные берутся из основного договора;
  • На каких условиях передаётся участок, срок аренды, ежемесячный платёж, назначение участка;
  • Прописать, есть ли у участка обременения, ограничения на его использование.

Отправить уведомление в муниципалитет можно в произвольной форме, там обязательно нужно указать все данные о новом владельце участка. Бывают ситуации, когда собственник может отказать в сделке, если есть задолженность по платежам.

Заявление, составленное собственником о переуступке права, может проверяться в течение 30 дней, для установления причин для отказа.  Если причин нет для отказа, согласование пройдено, то можно начинать регистрацию сделки.

Для регистрации сделки в Росреестре или многофункциональном центре нужно представить следующие документы:

  • Заявление на регистрацию сделки;
  • Договор переуступки прав на аренду земли;
  • Первоначальный договор аренды;
  • Акт о передаче;
  • Выписка из государственного реестра на земельный участок;
  • Согласие от муниципалитета на сделку;
  • План межевания на земельный участок, схема расположения надела;
  • Паспорта участников сделки;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Если сделка проводится через представителя, то необходимо оформить доверенность у нотариуса.

К ним относятся :

  • Права на выкуп земли ;
  • Право на строительство на участке ;
  • Обязанность по уплате платежей;
  • Следить за использованием земельного участка только по целевому назначению.

Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны

Если правила будут нарушаться, то новый владелец должен будет оплатить штраф, вплоть до изъятия надела.

Переуступка права на землю действует на тот же срок, что и первоначальный договор на аренду. Продлять договор можно на общих условиях по правилам Земельного кодекса.

Частые вопросы

Пункт 9 ст.22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом

и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.

Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.

Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны

Если же уведомление не было направлено арендатором в разумный срок, то владелец земли имеет право потребовать компенсации убытков.

Понятие разумного срока является спорным. В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ. Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней. Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды автомобиля без экипажа, 2020, 2019 - Договор аренды автомобиля и других транспортных средств - Образцы и бланки договоров

Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.

Если в ситуациях, прописанных в

и согласно п. 16

Земельный кодекс

, арендатор не уведомил арендодателя в разумный срок, установленный законом,собственник земельного участка вправе потребовать возместить убытки, которые он понес в связи с несвоевременным уведомлением.

В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:

  • Если постройки, возведенные на данном землевладении, построены без разрешения на соответствующую постройку.
  • Если данный земельный надел является спорным имуществом и в настоящий момент ведется его межевание, или выясняется его принадлежность в суде и иных инстанциях.
  • Если участок находится в залоге (например, арестован приставами).
  • Когда предыдущий арендатор не оплатил выкупную цену.

Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги. Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.

Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован. Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.

Цели под какие арендатор может передать землю

Арендатор имеет право свои права на распоряжение арендуемым земельным наделом передать другому лицу согласно договору уступки на разные цели: под ИЖС, для сельхозназначения и под бизнес.

Новый арендатор после получения права на надел обязуется уплачивать налоги и ухаживать за землей.

Если же арендатор передает участок во временное пользование третьему лицу, это соглашение носит название субаренды. По срокам субаренда не должна превышать аренду.

В земельном законодательстве предусмотрены два вида аренды участков:

  • Для сельскохозяйственных целей;
  • Для возведения жилья.

Среди граждан первый вид наиболее популярен. Собственник использует землю как объект инвестирования и в дальнейшем получает с него пассивную прибыль. Второй вид заключают с муниципальными органами. Участки арендуют для строительства частных или многоквартирных жилых домов, организации кооперативов. Аренду заключают на любой срок. Но если земля передается в пользование на срок более одного года, необходимо поставить ее на учет в Росреестре.

Под ИЖС

Получить бесплатную консультацию

Передать права аренды земли под индивидуальное жилье можно на наделах, находящихся в собственности муниципалитета или государства, если период действия основного договора не менее 5 лет. После окончания срока арендодатель вправе соглашение не продлевать.

Под бизнес

Переуступка права аренды под бизнес происходит на общих условиях, если нет ограничений в законе и договором аренды не предусмотрено иное. Переуступку осуществляют с учетом требований ГК РФ, ЗК РФ и прочих законов.

Если надел в основном договоре аренды имеет сельхозназначение, запрещено заключать соглашение на возведение жилого дома.

Документы для регистрации перехода собственности

Чтобы специалисты Росреестра успешно зарегистрировали сделку переуступки права аренды, необходимо предоставить пакет документов и правильно составить договор.

Документы для регистрации перехода земельного участка:

  • Договор переуступки;
  • Заявление;
  • Ксерокопии паспортов арендодателя, нового и прежнего арендатора;
  • Договор аренды;
  • Для земель сельхозназначения требуется согласование с управлением муниципальными ресурсами;
  • Если заявителем выступает юридическое лицо, необходимы его учредительные документы;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

В каких случаях отказ по договору правомерен?

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю).

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны

Судебная практика

Передача прав аренды земли возможна не всегда. Уступать свои права на надел нельзя, если запрет оговорен в договоре аренды.

Также переуступка невозможна в следующих случаях:

  • Имеется задолженность, связанная с землей;
  • Арендуемый участок является предметом судебных тяжб;
  • На территории находятся объекты строительства, возведенные незаконно.

А также в случае не выполнения обязательств одной из сторон договора.

Переуступка права аренды на землю еще не пользуется особой популярностью в России. Но эта процедура нередко выручает граждан, оказавшихся в сложной жизненной ситуации и пытающихся использовать землю в своих интересах по прямому назначению.

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector