Стоимость перевода жилого помещения в нежилой фонд: какие траты предстоят на переоформление и переделку квартиры в доме и как можно уменьшить цену?

Понятия

Жилым называется помещение, которое изолировано от других, отвечает санитарным нормам и требованиям противопожарной безопасности. Также в нем должно быть предусмотрено все для круглогодичного проживания.

Нежилым считается помещение, не предназначенное для круглогодичного проживания людей — это служебки, бытовки и площади, предназначенные для производства.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Право собственности, дающее возможность его обладателю использовать принадлежащее ему имущество практически любым способом, в отношении жилых помещений имеет некоторые ограничения. Они связаны со спецификой этой недвижимой вещи.

Вместе с тем закон не исключает возможности размещения в таком недвижимом объекте организаций или учреждений. Но только после того, как собственник переведёт квартиру в категорию нежилых помещений (ч. 3 ст. 288 ГК).

Впрочем, если профессиональная или предпринимательская деятельность законного владельца, проживающего в квартире, не приносит беспокойства соседям и не вредит состоянию дома, то она не требует совершения действий по изменению статуса помещения.

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

Нормативная база

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

  1. Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:
  • завещание;
  • договор дарения;
  • свидетельство о регистрации.
  1. Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
  2. Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
  3. Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
  4. Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

Общие правила

По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам. 

Перевод из жилого в нежилой

Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.

Помимо этого, жилым помещением становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.

Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

  1. Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
  2. Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
  3. Дом не находится в аварийном состоянии.
  4. Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
  5. Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.
Предлагаем ознакомиться:  Договор беспроцентного займа между работником и организацией

И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

Ограничения для перевода в жилое помещение

Перевод нельзя осуществить в следующих случаях:

  • Если имущество не считается частью недвижимости, располагающейся на зонированной жилой территории, которая оснащена коммуникациями.
  • Если конструкции имущества находятся в несоответствующем эксплуатационном состоянии, на них имеются трещины и иные повреждения, представляющие опасность здоровью граждан.
  • Если коммуникационные системы располагаются в доступных для людей местах и предоставляют опасность их здоровью.
  • Оно не имеет систему защиты от утечки воды, которая используется в быту.
  • Если имущество не имеет инженерные коммуникации, электросети, систему безопасности, отопления газо-и водоснабжения.

Стоимость перевода жилого помещения в нежилой фонд: какие траты предстоят на переоформление и переделку квартиры в доме и как можно уменьшить цену?

Согласно российскому законодательству жилым считается помещение, обладающее статусом изолированного и отвечающее всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, необходимым для проживания людей. Соответственно, помещение, переводимое жилой фонд, кроме достаточной жилой площади, должно иметь в планировке вспомогательные комнаты для удовлетворения бытовых нужд проживающих (санузел, кухня).

Развернутый перечень технических требований, которым должно соответствовать будущее жилье, перечислен в разделе II Положения, принятого Постановлением Правительства РФ № 47. Нежилое помещение, подлежащее переводу из нежилого фонда в жилой, должно быть свободно от любых обременений, не являться объектом взыскания, ареста или залога.

Также статус нежилого помещения не может быть переведен в статус жилого, если оно принадлежит физическому или юридическому лицу на правах собственности в условиях договора аренды или ипотеки на определенный срок. Вместе с тем, в список ограничений, которые могут повлиять на конечный результат перевода из нежилого фонда в жилое, включены следующие требования и условия:

  1. Помещение должно являться часть объекта недвижимости, располагающегося на зонированно жилой территории, оснащенной всеми инженерно-техническими коммуникациями.
  2. Все несущие конструкции будущего жилого объекта должны строго соответствовать эксплуатационному состоянию, не иметь каких-либо трещин и деформаций, которые в дальнейшем могли бы представлять опасность для жизни.
  3. Все коммуникационные системы в будущем жилом помещении должны располагаться в доступных местах, но без риска травмирования жильцов.
  4. Будущее жилое помещение должно быть оборудовано специальными системами защиты от утечек воды бытового использования, а также талой и дождевой воды.
  5. Жилое помещение должно быть полностью оснащено инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления газо- и водоснабжения, отвечающие санитарно-техническими нормам безопасности.

В случае необходимости перепланировки или реконструкции помещения для удовлетворения вышеназванных требований, все работы должны быть проведены до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе нежилого помещения в жилой фонд. Согласно п. 43 названного Положения приемная комиссия оценивает состояние помещения по факту проверки.

Какие есть технические аспекты данного действия

И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

  • Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м2, то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
  • Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
  • Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
  • Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
  • Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

Перевод нежилого помещения в жилое

Первое, с чего следует начать, это выяснить, куда необходимо обращаться. Затем потребуется подготовка всех необходимых документов, снятие копий и нотариальное их удостоверение.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды земельного участка - бланк образец 2019

Перечень сведений, которые предстоит подать, можно найти на информационных стендах или официальных сайтах тех органов, куда они подаются.

Куда обращаться

Согласно ст. 23 ЖК право решать вопрос о переводе жилых помещений в нежилые и обратно принадлежит органам местного самоуправления. В Москве таким является Департамент жилищной политики.

Это орган исполнительной власти, подведомственный московскому правительству. Обращаться следует в его подразделения — Жилищные отделы при районной администрации по месту нахождения той самой квартиры.

Время рассмотрения заявления и представленных сведений — до 45 дней. Затем выносится письменное решение, содержащее согласие или отказ. В трёхдневный срок оно передаётся собственнику помещения или его доверенному лицу.

После этого потребуется обратиться в БТИ для расчёта стоимости перевода в нежилой фонд. Сумму, указанную в квитанции, необходимо оплатить в любом банке.

Затем остаётся только зарегистрировать право на помещение с новым статусом в Росреестре и получить свидетельство об этом. На этом перевод можно считать законченным.

Для проведения перевода в нежилой фонд квартиры или частного дома (его части) необходимы следующие документы:

  • заявление, форму которого стоит уточнить заранее;
  • паспорт владельца (или всех совладельцев, если их несколько);
  • основание приобретения права на жилплощадь (договор, ордер, свидетельство на наследство или иной допустимый документ);
  • свидетельство о регистрации права;
  • техпаспорт, экспликацию и поэтажный план (получается в БТИ);
  • проект перепланировки, выполненный подрядной организацией;
  • выписку из домовой книги;
  • согласие других жильцов дома (реально проживающих).

Нюансы

По статье 22 ЖК квартиру в многоквартирном доме можно перевести в статус нежилой в следующих случаях:

  • при наличии в ней вентиляции, канализации, электро и водоснабжения;
  • имущество изолировано и располагается в жилой зоне;
  • состояние имущества хорошее и не вызывает опасений для жизни остальных граждан, в том числе и соседей.

При переустройстве нежилого помещения в жилую квартиру важно вначале сделать проект перепланировки. Далее нужно согласовать его с соседями.

Далее фиксируются их подписи с согласием на перепланировку.

Чтобы переоформить комнату, нужны те же бумаги, что и при переоформлении квартиры. Также от человека потребуется письменное согласие со всех жильцов.

Дополнительно потребуется оформить заявление в жилищной службе. Если человек получил отказ, то он может обратиться с заявлением в суд. 

Для садового дома

Стоимость перевода жилого помещения в нежилой фонд: какие траты предстоят на переоформление и переделку квартиры в доме и как можно уменьшить цену?

Существенным минусом перевода загородного дома в жилое имущество является то, что он обычно строится на земельном участке, который предназначен для огородничества и садоводства.

Данное постановление о смене характера пользования землей выносится муниципалитетом, управлением, департаментом, которые отвечают за жилищный фонд. Если гражданин получает положительное решение, то ему следует обратиться в Орган по кадастровому учету. Он выдает новый кадастровый паспорт на землю и жилой дом. Далее человек регистрирует полученные документы в ЕГРП.

Важно! Судебная инстанция в большинстве случаев признает здания жилыми, только если они построены на земле, предназначенной для ИЖС.

Если дом располагается на земле, которая предназначена для ИЖС, то он может быть переведен в жилой. Однако для этого нужно, чтобы он был пригоден для круглогодичного проживания.

Если он не соответствует техническим нормам, то нужно все устранить и сделать перепланировку; далее проблем с переводом не возникнет.

Перевод земли, предназначенной для сельскохозяйственных нужд, в земли под ИЖС возможен. Процесс описан в Земельном кодексе Российской Федерации и N 172-ФЗ.

Оценка стоимости помещения

По ним участок с объектом для ИЖС обязан относиться к землям, принадлежащим населенным пунктам.

Этих потерь можно избежать в том случае, если собственник построил на сельскохозяйственном участке объект, который имеет статус ИЖС.

Однако по Градостроительному кодексу РФ некоторым земельным участкам нельзя сменить статус и перевести их в жилые.

Их перевести в иную категорию можно только при смене границ населенных пунктов.

Это происходит в следующих случаях:

  • если участок располагается близко к границе функциональной зоны, которая предусмотрена генпланом;
  • планирование целевого назначения данных земель на перспективу как резерв при развитии населенного пункта.

Выгодней всего перевести землю из земель, предназначенных для сельскохозяйствования в ИЖС.

По закону имущество частями переводить из нежилого в жилое нельзя.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды земельного участка с администрацией города для строительства жилого дома

Когда возможен отказ?

Все причины, по которым владельцам квартир могут отказать в переводе их в разряд нежилых помещений, можно разделить на относящиеся к самой недвижимости и к недочётам в представленных документах.

Все запреты, касающиеся перевода в нежилой фонд жилья, изложены в ст. 22 Жилищного кодекса. Нельзя приспособить для коммерческих нужд помещения, которые:

  • расположены на втором или более высоких этажах в многоквартирных домах, если ниже расположены жилые квартиры;
  • находятся в домах, признанных аварийными или назначенными под снос;
  • расположены в домах, признанных охраняемыми памятниками;
  • невозможно согласование отдельного входа, чтобы посетители не мешали остальным жильцам дома;
  • являются частью квартиры (комнатой, кухней и т. д.);
  • находятся в залоге, в том числе и в качестве обеспечения кредита;
  • являются предметом найма (социального или коммерческого).

Отказы, связанные с документами, не являются неустранимым препятствием превращения жилой квартиры в магазин или офис. Они могут быть вызваны такими причинами, как:

  • неполный пакет документов;
  • неверно составленный или оформленный проект перепланировки;
  • отсутствие необходимого согласия супруга, собственников или соседей;
  • ошибки при заполнении документов.

Решение об отказе выдаётся в письменном виде и должно обязательно содержать причины его вынесения (ст. 23 ЖК). Отказ можно обжаловать через суд, если указанные в нём причины носят неустранимый характер. Или же исправить указанные недочёты и подать документы повторно.

Человек, желающий перевести помещение, часто получает отказ. Это регламентируется статьей ст.24 ЖК РФ.

Его можно получить в следующих случаях:

  • если им не предоставлен полный перечень необходимых документов;
  • гражданин представил документы не в тот орган;
  • им не соблюдены все условия, обязательные для выполнения;
  • в новом проекте по переустройству не учтены требования, которые предъявляются к помещениям.

Важно! Отказ должен содержать основания и требования, которые были нарушены при переоформлении. Отказ выдается гражданину в течение 3 дней после его принятия, обжалуется в суде.

Обжалование в суде

Если человек желает обжаловать вынесенное решение, то ему требуется оформить заявление в суд.

В нем должны содержаться следующие моменты:

  • ссылка на отказ в переводе;
  • обстоятельства, которые подтверждают, что все условия были соблюдены;
  • обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что все документы были переданы в соответствующие органы;
  • оформленный акт приемочной комиссии;
  • обстоятельства, свидетельствующие об опровержении оснований, по которым был получен отказ.

Помимо этого в документе должны быть доказательства всех выше названных обстоятельств. Данное заявление должен подписать истец и его законный представитель, при его наличии. На обжалование дается 3 месяца.

Исковое заявление в суд о переводе статуса помещения (бланк)

Решение Верховного суда Республики Башкортостан по делу № 33а-17326/2017

Решение Краснодарского краевого суда по делу № 33-17296/2017

Решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска по делу 33а-6959/2017

БТИ

Таким образом, не каждое помещение может быть переведено из нежилого в жилое.

Для того чтобы этот процесс прошел быстро и без лишних денежных и эмоциональных затрат со стороны собственника нужно внимательно изучить нормы закона и требования, которые предъявляются к помещениям, собрать необходимые документы и доказательства, подтверждающие законность перевода.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Какие затраты придется понести во время всей процедуры

Не только время тратится при получении свидетельства о переходе жилья в нежилое. На это уйдет немало и денежных средств. Придется потратить свои средства на следующие процедуры:

  • Перерасчет нежилого помещения, который составляется в БТИ. Уплата его стоимости.
  • Подготовка технического паспорта.
  • Госпошлина за оформление свидетельства.
  • Услуги нотариуса по заверению документов на квартиру, оформлению доверенности.
  • Создание проекта по перепланировке или переустройству помещения.

Если следовать изложенной последовательности шагов, можно оформить переход жилья в нежилое помещение за самый короткий срок и с самыми низкими затратами.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector