Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Почему риэлтор при продаже квартиры не стремится заключить договор

На чем «заваливаются» риелторы

1. Первое и самое безобидное, с чем приходится сталкиваться почти всем клиентам риелторов — банальная лень, причем на всех этапах работы. Начиная с нежелания лишний раз подъехать на показ квартиры и заканчивая неумением (нежеланием) совершать сложные многоступенчатые сделки с несколькими квартирами в цепочке.

2. Дальше интереснее. Попытка поскорее «слить» квартиру по цене ниже рыночной — ошибка 90% всех риелторов. При этом владельцу будут настойчиво, с видом эксперта объяснять, что это реальная стоимость, и вообще «квартира стоит столько, сколько за нее дают». Апофеоз — «с таким ремонтом вы квартиру вообще не продадите».

И это реальная цитата… Или обратная ситуация: обещание золотых гор, невероятных «докризисных» цен с целью подписания эксклюзивного договора. А потом проходит месяц-другой — и вместо обещанных 5 покупателей в неделю приводят одного за весь период продажи. Доходит до анекдотичных ситуаций, когда клиент самостоятельно, просто разместив объявление о продаже на нескольких порталах, находит покупателя на квартиру за $ 75 000, в то время как агент уверяет, что $ 70 000 — это максимально возможная цена.

Вот несколько минимальных советов, правил работы с клиентом. И они пригодятся не только риелторам — а всем, кто продает. Соблюдая хотя бы их, вы имеете гораздо больше шансов называться «профессионалом» заслуженно.

1. Управление контактом. Искренне старайтесь помочь клиенту, станьте для него другом и доверенным лицом, не допускайте формального общения и формального отношения. Совершают сделки не с агентством, а с конкретным человеком, с вами.

2. Работа с потребностью. Убедитесь, что вы глубоко и в полной мере понимаете потребность клиента, знаете его истинные мотивы и критерии выбора. Не спешите выполнять недопонятую задачу.

Почему риэлтор при продаже квартиры не стремится заключить договор

3. Убеждение. Подготовьте 10 железных аргументов в свою пользу, проработайте все возможные возражения клиента, создайте для него необходимость и ценность работы именно с вами.

Кофе в офисе пьет тот, кто на самом деле продает и действительно знает, как работать риелтором.

Типичные ошибки продавца и риэлтора при продаже квартиры.

Клиент едет на встречу, но его там никто не ждет. Обзванивая весь список, он понимает, что в нем вообще нет людей, сдающих жилье, либо информация устарела, либо цены совсем другие. В офисе никакие претензии не принимаются, поскольку, получая список телефонов, вы уже поставили подпись в договоре и подтвердили, что услугу получили в полном объеме и всем довольны. Где искать помощь? Напоследок хочется обсудить еще один важный вопрос.

Важно

Что делать, если обманули риэлторы? В первую очередь напишите претензию или жалобу на имя руководства агентства. Укажите в тексте обращения причины недовольства, а также пункты договора, которые были нарушены недобросовестным специалистом. Если письменный ответ не поступил в течение 10 дней, то можно передавать исковое заявление в суд.

Второй случай, если обманули риэлторы.

Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры?

Ленинский пр- т.от 13 млн руб. Новый город Узнать телефон Шаг второйМелкий шрифт изучите с лупойСуществуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третийЧитаем договор, обращая внимание на плюсыПункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны. В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент. Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы.

Плюсы и минусы работы с риэлтором

От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.

Плюсы от работы с риэлтором:

  • Почему риэлтор при продаже квартиры не стремится заключить договорбыстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
  • маркетинговый план по рекламированию квартиры;
  • прием звонков от клиентов и организация просмотров;
  • проверка всех документов перед сделкой.

Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.

Минусы от сотрудничества с риэлтором:

  • высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
  • риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
  • потеря задатка за досрочное расторжение договора;
  • медленная работа и минимум покупателей.

Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.

Почему риэлтор при продаже квартиры не стремится заключить договор

Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.

Хороший риэлтор должен иметь официальную регистрацию, сертификат либо страховку профессиональной ответственности. У компании должна быть большая база клиентов, налаженные контакты с множеством сайтов по продаже недвижимости и безупречная репутация.

Почему риэлтор при продаже квартиры не стремится заключить договор

Внимание

Предлагаем ознакомиться:  Договор найма квартиры образец длительный срок риелтор

Вот рекомендации:

  • Без паники! Все будет хорошо…
  • Обзваниваете всех риэлторов, которые выставляют вашу жилье и говорите им, что квартира продана (или не будет продаваться), и чтобы ее сняли с продажи.
  • Выдерживаете небольшую временную паузу (объявления риэлторов должны пропасть из рекламы).
  • Выбираете по своим критериям одного надежного риэлтора. Ну, например, дающего вам эти полезные советы)) Подписываете с ним договор и занимаетесь своими делами. А вашей продажей занимается один заинтересованный в результате профессионал.

Таким образом, исключаются все приведенные выше негативные моменты.

Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.

  • Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
  • Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов.

Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры? Продажу собственной квартиры многие предпочитают организовывать самостоятельно. Одни не желают платить деньги за услуги риэлтора, другие не доверяют риэлторским агентствам. Однако в отличие от обычных продавцов хорошие риэлторы обладают опытом и необходимыми знаниями в сфере продажи недвижимости.

Для чего нужно заключать соглашение?

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.

В услуги риэлтора входит:

  • бесплатная оценка квартиры;
  • маркетинговый план продвижения объявления о продаже;
  • поиск покупателя и проведение осмотров;
  • переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;
  • проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.

Как обманывают риэлторы клиентов?

Инфо

Оказывая в своей профессиональной деятельности услуги риэлтора при продаже квартиры, я сталкиваюсь с некоторыми типичными ошибками собственников. Одна из них: при продаже квартиры люди пытаются работать с несколькими риэлторами одновременно. Это пример того, как не нужно использовать услуги риэлтора при продаже квартиры.

Несколько риэлторов, работающих параллельно — это вред, а не польза. Как гласит поговорка: «У семи нянек дитя без глазу».Ниже приведены причины, почему вам не выгодно при продаже квартиры использовать услуги ни одного риэлтора, а нескольких риэлторов или агентств:

  1. Конкуренция с самим собой.Выставляя объект недвижимости через нескольких риэлторов, вы создаете искусственную конкуренцию. Ваше жилье конкурирует само с собой. Потенциальный покупатель видит много предложений в вашем доме от разных риэлторов.
    Как следствие – вы продаете и дольше и дешевле.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:

  • паспорт;
  • доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Документы от агентства недвижимости:

  • учредительные документы;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет.

Документы от заказчика услуг:

  • Почему риэлтор при продаже квартиры не стремится заключить договорпаспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
  • копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
  • разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
  • выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.

При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.

Перед тем как подписывать договор риэлтор также может попросить важные для оформления сделки документы – копию разрешения органов опеки или выписку из домовой книги. Если они еще не оформлены, то подписание договора может быть отложено.

Как правильно составить?

Договор на оказание риэлторских услуг составляется по всем требованиям Гражданского кодекса РФ (ст. 779-782). Регулирует правоотношения в области посреднических услуг также закон «О защите прав потребителей». В договоре указываются:

  • предмет;
  • права и обязанности сторон;
  • объект отчуждения;
  • стоимость услуг;
  • сроки действия соглашения;
  • порядок расторжения.

Договор оформляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и руководителем риэлторской компании или ее законным представителем.

Приложением к договору может быть акт выполненных работ. Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась, и услуги риэлтора оплачены.

Рассмотрим основные разделы договора более подробно.

Стороны

В этом разделе указывается название риэлторской компании, Ф.И.О. директора, действующего на основании устава либо законного представителя (со ссылкой на номер доверенности, дату составления). Второй стороной по договору выступает продавец квартиры (заказчик). Обязательно указывается его Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации и телефон.

Предлагаем ознакомиться:  Кто заключает договор на вывоз тбо

Предмет

В соглашении предметом выступают риэлторские услуги. Компания обязуется их оказать в рамках описанных в договоре, а продавец квартиры – оплатить. Объем этих услуг должен быть четко оговорен. Это, прежде всего:

  1. поиск покупателя квартиры (в договоре указывается адрес, кадастровый номер);
  2. консультационные услуги, в которые входит и оценка квартиры.

Обязанности сторон

В договоре перечисляются все права и обязанности исполнителя и заказчика (продавца квартиры). В перечень обязанностей заказчика входит:

  1. предоставление документов на квартиру (в виде копий или оригиналов, если это предусмотрено договором);
  2. оказывать содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки;
  3. оплатить услуги исполнителя;
  4. подписать акт выполненных работ.

Иногда в обязанности заказчика входит и передача через риэлтора задатка на квартиру, но только если это предусмотрено договором.

Обязанности риэлторской компании:

  1. Почему риэлтор при продаже квартиры не стремится заключить договорпроведение рекламной кампании по продаже квартиры (с указанием конкретных сайтов и других СМИ);
  2. подбор потенциальных покупателей и организация просмотров;
  3. проведение переговоров об условиях сделки с покупателями;
  4. проверка документов и организация сделки.

Все обязанности риэлтора должны быть четко прописаны в договоре. Только в этом случае у клиента будет повод требовать у исполнителя неуклонного выполнения своих обязательств.

Сроки исполнения

В договоре прописываются сроки сотрудничества с указанием конкретных дат. Это может быть 1-3 месяца и любой другой срок, который согласуют участники соглашения между собой. Срок может быть продлен при отсутствии возражения сторон.

Риэлторские услуги должны быть оплачены в сроки указанные в договоре. Обычно размер комиссионных составляет 2-5% стоимости квартиры или фиксированную сумму от 30 до 100 тыс. рублей.

Чаще всего оплата за услуги риелтора разбивается на две части. Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается. И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась. Оплата второй части проводится не позднее дня подписания заказчиком договора купли-продажи квартиры.

Фото с сайта vseont72.ru

Возможны и соглашения без задатка, по которым вся сумма оплачивается наличными или переводом на счет исполнителя после подписания купчей.

Как расторгнуть?

Продавец квартиры вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора, но при условии оплаты фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании.

Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг

  1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
  2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если:

  • он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки;
  • уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.

В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере пропорциональном фактически полученным услугам. Расчеты производятся следующим путем: 5% обещанной суммы компенсируется за подготовку договора купли-продажи, 30% за поиск клиента (если он был найден) и 65% за оформление купчей (в качестве представителя заказчика).

Штрафы за односторонний разрыв договора – незаконны. Речь идет только о компенсации понесенных расходов.

Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию.

При оформлении договора на оказание риэлторских услуг обязательно прописывается ответственность за его невыполнение, а также за сохранность документов на квартиру (если они передаются на хранение).

Меры ответственности для заказчика:

  • при нарушении сроков оплаты – пеня (в среднем от 0,1-0,2% суммы за каждый день просрочки);
  • потеря задатка в случае расторжения договора досрочно;
  • обязанность компенсировать восстановление документов.

Меры ответственности для риэлтора на самом деле редко указываются в договоре, так у клиента всегда есть возможность досрочно расторгнуть договор, если ему что-то не нравится. Но прописать подобные пункты все же необходимо, например, ответственность за срыв сделки по вине агентства. В качестве меры ответственности можно установить обязанность компенсировать ущерб, который понес продавец или покупатель квартиры в результате подобных действий.

Подводные камни

Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.

Обращайте внимание на следующие пункты:

  • сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);
  • порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);
  • запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);
  • штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);
  • запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).

Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится и может спокойно выбирать между 2-3 риэлторами – кто приведет покупателя тому он и заплатит.

Учтите, что проверка юридической чистоты сделки проводится не всеми риэлторами. Многие требуют за это дополнительную оплату.

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить построенный дом в совместную собственность пошагово

Договор, предлагаемый риэлтором, защищает, прежде всего, его собственные интересы. Поэтому обращайте внимание на подозрительные пункты, связанные со штрафами, потерей задатка и другими возможными расходами.

Васильев Олег Борисович

Мнение эксперта

Васильев Олег Борисович

Многолетний опыт в разных областях юриспруденции

По рассматриваемой в статье теме необходимо понимать две принципиальные вещи. Во-первых, собственник или покупатель нанимает посредника для осуществления сделки по продаже или покупке объекта недвижимого имущества в силу отсутствия возможностей по тем или иным причинам сделать это самостоятельно. Во-вторых, в пределах требований соответствующих положений ГК РФ и Закона о защите прав потребителя, договор, в данном случае, оказание услуг (риэлторских) не может умалять основного принципа Гражданского кодекса — свободы договора.

На практике это означает, во втором аспекте, что в отсутствии принятого и действующего закона о риэлторской деятельности, так называемые типовые договора могут носить только рекомендательный характер. Что открывает возможность для внесения в него правок со стороны клиента по своему усмотрению, но в рамках действующего законодательства (то есть основные моменты, перечисленные в статье выше).

Таким образом, если посредник (риэлтор, риэлторское агентство) настаивает на неизменности договора, невозможности вносить в него какие-либо правки, ссылаясь при этом якобы на закон, то, скорее всего, есть основания не доверять такому лицу (организации) и подумать о вариантах поиска другого. Особенно, в случае категоричности отказа. Впрочем, теоретически, закон вполне допускает обжалование таких отказов через суд. Просто в практическом смысле это не только немалая потеря времени, изначально отношения можно считать испорченными, а результат — малоперспективным.

Первый же аспект сопряжен с тем, что если у собственника/покупателя нет времени, желания, нужных знаний (юридическо-правовых нюансов сделок с недвижимостью, рынка недвижимости) для самостоятельного поиска объекта недвижимого имущества или его продажи, он это делегирует путем заключения договора на оказание соответствующей услуги.
То есть, осуществленная в данном случае работа требует оплаты. Поэтому, такой оговоренный минимум должен в договоре присутствовать (конкретная сумма или фактически понесенные затраты, подтверждаемые документально). Также должны быть описаны и случаи, когда клиент в итоге сам находит покупателя/продавца, чтобы в дальнейшем не возникали на эту тему вопросы. Максимально конкретно стоит отразить составляющие оплаты и сроки.

Что же касается пеней и штрафов, опираться все же следует на действующее законодательство (прежде всего на ставку рефинансирования, установленную ЦБ РФ, так как это однозначно принимаемый судом критерий).

Таким образом, если у потенциального клиента нет понимания не только рынка недвижимости, но и правовых аспектов заключения договора оказания риэлторских услуг, то дополнительная юридическая проверка у профессионалов будет явно не лишней. Особенно с учетом роста стоимости объектов недвижимого имущества.

Нужен ли риэлтор в сделке купли-продажи недвижимости

Их услуги не могут быть бесплатными, поэтому обязательным условием сотрудничества является заключение договора. Именно в нем будет прописано в процентном соотношении, сколько вы должны будете отдать за предоставленные услуги. В объявлении может быть указан минимальный порог, то есть 2% от самой дешевой квартиры, реализуемой через данное агентство.

Не стоит верить риэлтору на слово, сначала внимательно изучите договор, а уже затем ставьте свою подпись. Тогда вы будете точно знать, сколько должны отдать в итоге. Выполнение обязательств не в полном объеме Это еще один вариант, как риэлторы обманывают клиентов. И снова мы апеллируем к необходимости тщательно изучить договор.

Сегодня в России все сделки по покупке и продаже, аренде недвижимости происходят при помощи риэлторов. Соответственно, это стало прибыльным бизнесом. Далеко не у всех есть время, чтобы самостоятельно собирать все бумаги, заключать договора и проходить десятки кабинетов в день. Неудивительно, что каждый человек скажет, что гораздо лучше заплатить деньги специалисту, сэкономив время и нервы.

К сожалению, периодически мы сталкиваемся с разочарованием, так как риэлторы обманывают. Причем способов для этого у них более чем достаточно. Сегодня мы поговорим о том, на что нужно обращать внимание, чтобы не стать жертвой мошеннических схем, не переплатить и не остаться без своего жилья. В погоне за прибылью Стоимость помощи в организации различных сделок с недвижимостью довольно высокая, от 2% до 9% от цены самой квартиры. Суммы немаленькие.

Причины отказа от сотрудничества

В договорах об оказании риэлторских услуг всегда оговаривается порядок расторжения договора по инициативе сторон.

Заказчик вправе отказаться от риэлтора в любое время, если считает, что условия договора не выполняются. Как уже было сказано выше, в этом случае нужно только возместить исполнителю понесенные расходы.

Риэлтор также может отказаться от сотрудничества, если выяснится, что клиент предоставил недействительные документы, не является собственником квартиры или уклоняется от показов и общения с покупателями. В случае отказа от услуг риелтора задаток не возвращается.

Заключение

Фото с сайта smotra.ru

Для продажи квартиры можно оформить договор с риэлтором. Благодаря этому поиск покупателя или квартиры ускорится, а сделка будет проведена по всем правилам и с соблюдением требований законодательства. Однако учтите, что услуги риэлторов довольно дорогостоящие и в договоре могут быть прописаны скрытые штрафы, а при одностороннем разрыве соглашения возможна потеря задатка.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector