Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

После передачи комнаты она оказалась в состоянии хуже чем при осмотре что делать

Что взять на приемку

Вы договорились с застройщиком о приемке и подготовили документы. (О подготовке документов мы писали в предыдущей статье.) Теперь собираем инструменты.

Для приемки понадобятся блокнот и ручка, дешевый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела, правило и уровень
Для приемки понадобятся блокнот и ручка, дешевый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела, правило и уровень

Блокнот и ручка — чтобы проверять вентиляцию и записывать заметки по ходу приемки. На случай темноты берите фонарик.

Лампочкой проверите цоколи, а электробритвой — розетки.

Мел понадобится, чтобы обводить недочеты.

Попросите у знакомых лазерный дальномер, уровень и правило, чтобы измерить площадь комнат и кривизну стен. Если нет таких приборов, то подойдут рулетка и отвес из нитки и болтика.

Недочеты, которые найдете, запишите в блокнот.

Что скрывает продавец вторичной квартиры

Уверена, что не буду оригинальной, если скажу, что в первую очередь продавцы вторичных квартир скрывают ремонт и реальное состояние квартиры. Не отстают от них и покупатели, зная сей распространенный факт, на просмотре, в первую очередь они пытаются отодрать от стен обои и отколупнуть с потолка штукатурку.

Соседи — одна из самых популярных причин срочной продажи и переезда. Не сложившиеся взаимоотношения со старыми соседями заставляют порой покидать давно насиженные места, соседские войны частенько служат толчком и стимулом к продаже жилья. Проживание по-соседству за стенкой наркомана, или алкоголика, или прочего ассоциативного элемента продавец квартиры скорее всего попытаться от вас скрыть.

Узнать все подробности взаимоотношений в доме поможет беседа с участковым уполномоченным полиции или бабушкой божьим одуванчиком на лавке во дворе, включите сарафанное радио — поймайте нужную волну, и она донесёт до вас куда более достоверную информацию о всех злачных местах и тонкостях соседских взаимоотношений. После непродолжительной беседы с услужливой милой сплетницей ,у вас на руках будет полный расклад по дому, скверу, микрорайону…

Точное время

Продавец вторичной квартиры предлагает для просмотра строго определенное время — в этом случае стоит серьёзно призадуматься, возможно ему есть что от вас скрывать. Быть может, именно в назначенный для просмотра час наступает короткий период тишины, а всё остальное время весь дом стоит на ушах?

О том, что каких-то документов на жильё не хватает или их вовсе нет, продавец вторичной квартиры до поры до времени будет помалкивать или сей нелицеприятный для покупателя факт может попросту скрывать. Да и восстанавливать или собирать необходимый пакет документов для продажи собственник торопится не будет, рассчитывая в данном случае за счёт заинтересованной стороны-покупателя выправить необходимые для продажи бумаги.

Наличие рядом с домом радиоактивного или скотного могильника продавец вторичной квартиры от покупателя тоже, скорее всего, захочет скрыть, ну в анкете или объявлении он точно этого не укажет. С виду и в настоящее время всё может выглядеть очень даже благополучно с точки зрения экологии, а вот что было здесь до постройки дома, какие тяжелые производства находились неподалёку и что скрыто под землёй — об этом продавец вторичной квартиры скорее всего будет помалкивать…

Разъяснить ситуацию с экологической обстановкой помогут карты эко-мониторинга, опять же архивные документы и старожилы очевидцы…

До метро 10 минут пешком, а на деле оказывается, что добираться до квартиры придётся на оленях. О том, что плохо ходит общественный городской транспорт или его вообще нет, или о том, что вам придётся до дома добираться на перекладных, продавец вторичной квартиры скорее всего также попытается скрыть.

Подъезд

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.

В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.

Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стену
Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стену

Кто всё решает?

Часто так бывает, что юридическим собственником вторички является один человек, а решает за него всё совсем другой. В таком случае, на просмотре квартиры продавец вряд ли будет откровенничать и сей факт от вас попытается попросту скрыть. Решающее слово и подавляющее влияние — кто стоит у него за спиной?

В роли серого кардинала часто выступает супруг или жена, близкие родственники. Конечно же, осмотр квартиры перед покупкой — не время и не место углубляться в хитросплетения семейных отношений, да и не стоит лезть в чужой монастырь, но прямой вопрос — кто здесь всё решает? Задать стоит. Это может сильно сэкономить время и деньги, в противном случае, вы рискуете погрязнуть в процессе, а в итоге зайти в тупик.

Предлагаем ознакомиться:  Заступ на соседний участок при межевании – что делать, если межевание сделали неправильно

Лифт

Застройщик обязан сдать работающий лифт вместе с домом. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если в доме лифт есть, должен работать хотя бы один. Закон не уточняет, грузовой это должен быть лифт или пассажирский. У хорошего застройщика работают все лифты, но это уже как повезет. По закону достаточно одного лифта.

Если застройщик молодец, он сразу обшивает лифт изнутри фанерой или пластиком, хотя и не обязан. Так жители и рабочие не поцарапают стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.

Лифт может быть обшит не только фанерой, но и премиальным лакшери-ВИП-поликарбонатом
Лифт может быть обшит не только фанерой, но и премиальным лакшери-ВИП-поликарбонатом

Электрощитовая и тепловой узел

После того, как снимете показания, включите автомат на электрощитке — в квартире появится электричество
После того, как снимете показания, включите автомат на электрощитке — в квартире появится электричество

Законные наследники

Случается, что продавцы о них забывают, живут другие законные наследники далеко, их рядом нет и, вроде бы как, они и вовсе не существуют. Продавцы конечно же помнят об их существовании, но стараются забыть, так как нужно будет с ними делить наследство. Будьте настороже — покупка наследственной квартиры — одна из самых рискованных сделок на рынке, продавцы вторичных квартир очень часто забывают и скрывают существование других законных наследников квартиры имеющих право собственности на часть недвижимого имущества.

Подвал и чердак

Что скрывают продавцы вторичных квартир

Если у вас квартира на последнем этаже, договоритесь, чтобы вам показали технический этаж. Это полезно, чтобы удостовериться, что крыша не течет и что она вообще есть, а то и так бывает.

Если у вас квартира на первом этаже, перед приемкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал. Посмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, нет ли в подвале канализационного запаха. Если что-то не так, всё записывайте в дефектный акт.

Если обнаружили недочеты, запишите их. Так вам будет удобнее составить дефектный акт или претензию.

Недочет: промерзает сырой угол дома на техническом этаже, застройщик плохо сделал гидроизоляцию и утепление
Недочет: промерзает сырой угол дома на техническом этаже, застройщик плохо сделал гидроизоляцию и утепление

История квартиры и аура жилья

Случается часто, что продавцы вторичных квартир пытаются скрыть непростую нелегкую историю и тяжёлую карму жилья, и каждый новый собственник, вскоре после приобретения, пытается от квартиры избавится как от чумы. Один хозяин квартиры с момента постройки дома, а как копнёшь поглубже, выясняется, что жильё,не раз и не два, переходило из рук в руки…

Прояснить вопрос об истории квартиры поможет расширенная архивная выписка из домовой книги и история перехода права, которые расскажут, действительно ли у вторичной квартиры за всё время был один собственник, или она походила по рукам как переходящее знамя…

Продавец вторичной квартиры может быть вполне нормальный с виду человек, без явных отклонений и психических расстройств, и уж тем более ни в каких психоневрологических диспансерах на учёте не состоять. Да и предоставление на сделку справок из ПНД и НД процедура стандартная, и стало делом давно привычным.

Но если вы заподозрили неладное, у продавца резко меняется настроение и состояние, вы можете потребовать или предложить пройти дополнительную экспертизу у независимого психотерапевта или вызвать врача на сделку, чтобы подтвердить его вменяемость, психическое и физическое состояние на момент подписание документов. Покупатель должен быть уверен, что продавец вторичной квартиры отдаёт себе отчёт в том что он делает и подписывает…

После передачи комнаты она оказалась в состоянии хуже чем при осмотре что делать

У многих наших граждан, если прыщ на заднице вскочит, то они сразу бегут оформлять себе инвалидность, чтобы получить социальные льготы. А многие, своё истинное психическое здоровье всю жизнь осознанно скрывают, так как это может негативно повлиять на работу, карьеру, семью.

И живут себе такие люди повсеместно, и никто так и не узнает, что человек рядом психически не здоров. А открыться все может, что человек психически болен, именно при продаже вторичной квартиры, потому как продавцы привлекают к себе пристальное внимание со стороны покупателя.

Рекомендую особо тщательно и внимательно подойти к вопросу проверки продавца вторички на вменяемость и психическое здоровье, ведь в случае если он действительно болен, сделку можно оспорить в суде и признать недействительной.

Правда у нас долг по ипотеке в 2 миллиона рублей, но это ведь ничего страшного, не так ли? Такие слова от продавца вторички можно услышать лишь после того, как потенциальный клиент заинтересовался жильём, а до этого собственник будет нем как рыба, ни гу-гу, и факт продажи именно ипотечной квартиры будет от покупателя до последнего скрывать…

Перекинуть с больной головы на здоровую, да к тому же бесплатно — истинная причина молчания продавцов ипотечных квартир. Поясню, очень часто скрывают продавцы вторичных квартир свои долги, которые могут оказать непосредственное влияние на стоимость реализуемого объекта, ход и процедуру сделки. Неликвидные квартиры, жильё под арестом, с обременением, с запретами на регистрационные действия, не приватизированные — позиционируют на рынке и выдают как свободные юридически. Делается это абсолютно осознанно, так как в ином случае, аналогичным они будут проигрывать в привлекательности в глазах клиента.

У нас геморрой и, именно из-за этого, у нас цена ниже — утрируя, можно так сформулировать свою позицию на рынке, когда у тебя есть финансовые обременения, которые необходимо снять с квартиры за счёт покупателя перед продажей. Но на практике, изначально продавцы вторичной квартиры поступают по всем правилам рынка крайне редко, пытаясь клиента одурачить, до последнего помалкивая и скрывая ипотечный кредит.

Предлагаем ознакомиться:  Срок вступление в наследство по закону после смерти в 2020 году ?

Проверяем квартиру

1.3. Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: отделка стен штукатуркой; покрытие полов — цементная стяжка; установка пластиковых окон и балконных дверей; остекление лоджии; установка металлической межквартирной (входной) двери.

Если у вас что-то в ДДУ есть, а по факту этого нет, запишите всё в дефектный акт.

Входная дверь

Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. В идеале замки исправные, ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает. Дверная коробка должна быть по размеру проема.

Продавцы вторичных квартир часто скрывают реальную историю и ауру жилья

Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.

Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.

Недочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексом
Недочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексом

Долги по коммуналке

Случается, что продавцы вторички, не желая мирится с тем, что квартира неликвид, до поры до времени хранят молчание о больших, иногда колоссальных, долгах за услуги ЖКХ. Большими буквами в объявлении о долгах по коммуналке продавец вряд ли вам расскажет, да и в телефоном разговоре эту тему утаит, рассчитывая заманить клиента в свои сети, а на просмотре попытаться всячески заинтересовать.

На рынке квартиры с огромным долгом по коммуналке изначально должна позиционироваться дешевле аналогичных, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, ведь прежде чем купить он обязан будет погасить за счёт собственных средств задолженности перед поставщиком коммунальных услуг. Но на практике такой вариант не всегда работает, продавцы не желают терять в деньгах, позиционируют квартиру как свободную от каких-либо обременений и долгов, а ввязавшегося в продажу клиента в самый последний момент ставят перед фактом, что необходимо оплатить накопившиеся долги за коммунальные услуги.

Окна

Проверьте окна и двери на лоджии. Строители должны установить ручки и уплотнители. Ручки должны плотно и плавно ходить, не заедать. Уплотнители стоят на своих местах в пазах и не болтаются. Стекла без царапин и трещин. Створки окон свободно открываются и закрываются.

Недочет: стекло поцарапано и заляпано грязью
Недочет: стекло поцарапано и заляпано грязью

Ремонт и реальное состояние квартиры

В самом качестве ремонта и реальном состоянии квартиры продавцами вторичных квартир скрыто наибольшее количество тайн и секретов от покупателя.

Традиционно, чаще всего продавцы вторички скрывают грибок на стенах в квартире да плесень. О том, что квартиру постоянно заливают соседи сверху, продавец также, скорее всего, будет помалкивать. Бьюсь об заклад, что об изношенности инженерных сетей и центральных коммуникаций продавец вторичной квартиры вряд ли будет вам распространяться.

О плохой шумоизоляции, о чём говорят соседи за стенкой, вам также продавец вторичной квартиры вряд ли расскажет.

То, что квартира продувается всеми ветрами на свете, что в ней сыро, о плохой герметизации меж панельных швов, что в помещении холодно как в морозильнике, продавец вторичной квартиры попытается от покупателя скрыть.

Реальный случай из моей практики, как был раскрыт продавец вторичной квартиры, из недавнего.

Продавец, заблаговременно перед приходом покупателей, включал на полную мощность 4 электрических обогревателя, а не задолго до прихода убирал их к соседу. В тот день, когда мы с моим доверителем клиентом пришли на просмотр квартиры, хозяин поленился тащить их на верхний этаж в соседскую квартиру, и я обнаружила в шкафу ровно выстроенный ряд из 4-х электрических радиаторов.

О том, что рыхлые стены, что всё в квартире сыпется за что не возьмись, о невозможности сделать нормальный ремонт, о перебоях с электричеством и проблемах с канализацией, продавец вторичной квартиры также будет помалкивать.

В любом случае, всей правды продавцы вторички вряд ли захотят рассказать, реальные причины срочной продажи и переезда всегда будут от любопытных глаз скрывать.

Как показывает моя практика риэлтора, на самом деле тайн и секретов у продавцов вторичных квартир от покупателей может быть превеликое множество. И не всякий прозорливый глаз с ходу сможет распознать обман и подвох. Какие скелеты в шкафу спрятаны у продавца вторички, говорят ли они покупателям всю правду или им действительно есть что скрывать. Чужая душа потёмки…

Всем удачных сделок и открытых продавцов вторички!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

8-903-170-13-84

Потолок

Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки. Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.

Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.

Предлагаем ознакомиться:  Потерял документы на машину что делать

Стены

Самая сложная штука в приемке — проверить стены. Если у вас по договору долевого участия застройщик обязуется оштукатурить стены, то знайте, что видов штукатурки три: простая, улучшенная или высококачественная. К каждой штукатурке свои требования.

Свойство Простая Улучшенная Высококачественная
Отклонение от вертикали, мм на 1 м, не более 3 2 1
Предельное отклонение от вертикали на всю высоту помещения, мм 15 10 5
Глубина неровностей, мм, не более 5 3 2
Отклонения от горизонтали на 1 м, мм, не более 3 2 1

Отклонение от вертикали, мм на 1 м, не более

Предельное отклонение от вертикали на всю высоту помещения, мм

Глубина неровностей, мм, не более

Отклонения от горизонтали на 1 м, мм, не более

Узнать, какую штукатурку использует застройщик, практически нереально. В отделе продаж вам могут наврать, а в ДДУ мало кто указывает, какая именно штукатурка будет. Обычно пишут так: «Отделка стен штукатуркой».

Попробуйте перед приемкой выяснить у застройщика, какую штукатурку он использует, чтобы знать, за какие неровности можно предъявить. Эту информацию хранят в рабочей документации, в разделе «Архитектурные решения». В этом разделе есть ведомость отделки помещений. Если ваш застройщик умница, он не пошлет вас и покажет информацию, хотя и не обязан.

Ваша задача на приемке — проверить, ровные ли стены. Для этого вам понадобится строительное прави́ло — это такая ровная планка, обычно алюминиевая, в длину от метра до трех.

Правило вертикально прикладывают ребром к стене и ведут вдоль. Если стену оштукатурили ровно, то вы не увидите зазоров между стеной и правилом. Бугорки и ямки в штукатурке считают недочетами, если они выходят за пределы в СНиПе

Еще стены должны быть вертикальными. Отклонения по вертикали проверяют уровнем, а если его нет, то хотя бы отвесом из нитки и гайки. Если такое отклонение не исправить, жить это не помешает, но высокий шкаф возле такой стены будет выглядеть плохо. Если заделывать отклонение своими силами, то учтите, что на стену уйдет много стройматериалов, чтобы выровнять отклонение даже в 1 см.

Если ваш застройщик использует для отделки улучшенную гипсовую штукатурку, стены получаются ровнее, недочетов меньше. Она дороже простой песчано-цементной, но лучше выравнивается.

Электрика

Проверьте, есть ли провода для подключения дверного звонка, розеток и выключателей. Звонок, розетки и выключатели, если они есть по ДДУ, не должны вываливаться из монтажных коробок, нагреваться и искрить.

Чтобы проверить, работает ли розетка, используйте отвертку-тестер или электроприбор, который работает от сети.

Совет

На форумах часто советуют брать с собой зарядку для телефона, чтобы проверять розетки. Я тоже так раньше считала, но поняла, что рисковать телефоном не стоит: если от перепада напряжения сгорит бритва за 3 тысячи, будет не так обидно, как если это будет телефон за 50.

Если застройщик установил цоколи под светильники, то повкручивайте лампочку — проверите, рабочие ли цоколи. Осторожно с лампочкой, когда будете выкручивать: она быстро накаляется. Если застройщик не установил розетки, цоколи, выключатели и из стены только торчат провода, сами не лезьте — пригласите электрика.

Допустим, вы включили автомат в щитке, но звонок, розетки и освещение не работают. Или в вашем ДДУ написано, что розетки и цоколи быть должны, а их нет. Это недочеты, запишите их в блокнот, потом составите дефектный акт.

Отопление

Радиаторы отопления должны быть надежно закреплены на стенах. Посмотрите, чтобы все болты на креплениях были затянуты. Проверьте уровнем, ровно ли повесили радиаторы. Если температуру на радиаторах можно регулировать, то застройщик заранее установит регуляторы или выдаст их при передаче ключей.

Радиатор должен висеть ровно, болты затянуты
Радиатор должен висеть ровно, болты затянуты

Вентиляция

Откройте окна и двери и проверяйте вытяжку. Возьмите тонкий лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если прилипает, значит, всё хорошо. Если падает — с вытяжкой проблема.

На некоторых форумах советуют взять на приемку зажигалку или спички, чтобы проверять вентиляцию. Мы так делать не рекомендуем: если вдруг в вентиляционной шахте окажется газ, то открытое пламя спровоцирует взрыв. Маловероятно, но лучше перестраховаться.

Лист бумаги притянуло к решетке вентиляции — значит, вентиляция работает, воздух уходит

Площадь квартиры

Перед приемкой возьмите ДДУ и сделайте крупную копию плана квартиры. Посмотрите заранее, все ли помещения в квартире прямоугольные или есть неправильной формы. Если есть, попробуйте поделить это помещение на части так, чтобы в итоге у вас получились прямоугольники или прямоугольные треугольники — удобнее считать площадь.

Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Не считают площадь дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш — если они ниже 1,8 метра. Если вы гуманитарий и математика навевает на вас тоску, позовите на приемку друга-технаря.

Пример

Виталя купил квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 8 млн рублей, подписал с застройщиком ДДУ. На приемке квартиры обнаружил, что площадь квартиры — 50,5 м². В ДДУ пункта о порядке компенсации недостающих метров не было, поэтому Виталя рассчитал сумму по закону. Он написал претензию застройщику и получил компенсацию за разницу в 1,5 м² — 230 тысяч рублей.

Заполненный дефектный акт заставит застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию
Заполненный дефектный акт заставит застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию

Дефектный акт — документ, который вы составляете после осмотра. Это согласованный вами и застройщиком список замечаний к качеству квартиры. Некоторые застройщики называют его ведомостью или листом осмотра квартиры. Если ваш застройщик позаботится о вас заранее, то подготовит бланк дефектного акта со своими реквизитами. Нет — выдаст лист бумаги, напишете реквизиты от руки: название застройщика, имя директора.

В акте вы перечисляете недочеты и ставите сегодняшнюю дату. Его обязательно подписывает представитель застройщика. Это означает, что он согласен с вашим списком недочетов.

Скорее всего, дефектный акт с вами будет подписывать сотрудник застройщика на основании доверенности. Попросите показать вам эту доверенность. В ней проверьте, что срок действия доверенности еще не истек, а в полномочиях указано что-то вроде «право подписывать дефектные акты или ведомости».

Когда составите акт, сделайте ксерокопию — пусть застройщик подпишет ее вам, а вы ему отдадите первый экземпляр со своей подписью. Когда застройщик устранит недочеты, он пригласит вас на повторную приемку. Возьмите акт с собой, чтобы сверить список исправлений.

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector