Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Прямые договора с нежилыми помещениями

Анализ новых норм

«Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией».

«Поставка холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договора ресурсоснабжения, заключенного в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией, который должен соответствовать положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении».

Из приведенных положений очевидно следует, что поставка коммунальных ресурсов в нежилые помещения МКД может осуществляться исключительно ресурсоснабжающей организацией. При этом важно отметить, что нормы императивны, не предусматривают возможности выбора ни для РСО (поставлять или не поставлять коммунальный ресурс в нежилые помещения), ни для собственников нежилых помещений (приобретать коммунальные ресурсы у РСО или у лица, управляющего МКД).

Однако, на практике переход на «прямые» отношения между собственниками нежилых помещений и РСО произошел далеко не везде.

Проанализируем поправки в Правила 354, внесенные ПП РФ от 26.12.2016 № 1498 и вступившие в силу 01.01.2017, и попробуем определить, справедливы ли приведенные выше аргументы, часто заявляемые некоторыми РСО.

Одной из причин отказа РСО от перехода на прямые отношения с собственниками нежилых помещений является неисполнение УО/ТСЖ обязанностей по уведомлению собственников нежилых помещений МКД об их обязанности заключения договоров ресурсоснабжения с РСО и/или передаче в РСО сведений о собственниках нежилых помещений, установленных абзацем 4 пункта 6 Правил 354 в редакции ПП РФ от 26.12.2016 № 1498.

Стоит отметить, что ни одной нормой не установлено, что последствием неисполнения такой обязанности может являться отказ РСО и/или собственников нежилых помещений заключать договор ресурсоснабжения.

«Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

В случае, если управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, не выполнили вышеуказанной обязанности, необходимо обратиться в компетентные органы, уполномоченные предоставить такую информацию или обязать управляющую организацию предоставить такую информацию».

Никаких иных последствий неисполнения УО/ТСЖ обязанности по предоставлению РСО сведений и направлению уведомлений собственникам нежилых помещений Минстрой России не указывает, в том числе не сообщает о таком последствии, как сохранение у УО/ТСЖ статуса исполнителя коммунальных услуг в отношении нежилых помещений МКД.

«Пунктом 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее – Правила N 354) установлено, что поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией».

Прямые договора с нежилыми помещениями

То есть, РСО императивно является лицом, поставляющим коммунальные ресурсы в нежилые помещения МКД, и никакой возможности договорных отношений между УО/ТСЖ и собственниками нежилых помещений МКД по предоставлению коммунальных услуг с 01.01.2017 не существует в принципе.

Изменение договоров

Одним из аргументов в пользу сохранения схемы, при которой именно лицо, управляющее МКД (УО/ТСЖ/ЖСК), предоставляет коммунальные услуги в нежилых помещениях МКД, является мнение, что «автоматическое» изменение договоров управления и ресурсоснабжения, заключенных до вступления в силу поправок, внесенных ПП РФ от 26.12.2016 № 1498, недопустимо.

Сторонники такого аргумента указывают, что ПП РФ от 26.12.2016 № 1498 не содержит указания о применении новых норм к отношениям, возникшим ранее, а, следовательно, эти поправки применяются исключительно к тем отношениям, которые возникли после 01.01.2017.

Предлагаем ознакомиться:  Как сдать личное дело работника в госархив

Разумеется, при таком подходе возникает различное правовое регулирование в зависимости от даты заключения договора. УО, приступившие к управлению МКД до 01.01.2017, являются исполнителями коммунальных услуг для собственников нежилых помещений до того момента, пока не будут внесены поправки в договор управления.

Лица, приступившие к управлению МКД после 01.01.2017, не просто не должны предоставлять коммунальные услуги в нежилых помещениях, а не имеют права этого делать. Следовательно, с 01.01.2017 (очевидно, что на эту дату подавляющее большинство МКД на территории России кем-либо управлялись) подавляющей части УО и РСО можно не обращать внимания на действующую редакцию Правил 354 и продолжать работать по схеме, когда УО приобретает у РСО коммунальный ресурс и предоставляет соответствующую коммунальную услугу собственникам нежилых помещений.

Удивительно, но такую позицию поддерживают и суды, вплоть до Верховного суда РФ.

Удивление вызывает, прежде всего, непоследовательность судов в оценке одного и того же нормативного правового акта.

Стоит напомнить, что ПП РФ от 26.12.2016 № 1498 внесены изменения не только в Правила 354, но и, например, в постановления Правительства РФ от 23.05.2006 № 306, от 13.08.2006 № 491, от 14.02.2012 № 124. И вообще-то подавляющая часть поправок касается исключения «коммунальных услуг на общедомовые нужды» (далее – КУ ОДН) из состава коммунальных услуг и включения «коммунальных услуг, потребляемых при использовании и содержании общего имущества» (далее – КР СОИ) в состав содержания жилья. И как ни странно, в отношении этих поправок никаких разговоров о недопустимости придания им обратной силы не ведется!

Даже если договоры управления и ресурсоснабжения заключены до 01.01.2017, при этом никаких изменений в эти договоры с 01.01.2017 не внесено, это нисколько не мешает РСО предъявлять КР СОИ к оплате УО/ТСЖ (даже при условии «прямых договоров» между РСО и потребителями), а УО/ТСЖ, соответственно, учитывать КР СОИ в составе содержания жилья.

И поразительное единство в этом вопросе демонстрируют и суды, и РСО, и УО/ТСЖ. Никто не заявляет, что якобы в ПП РФ от 26.12.2016 № 1498 нет указаний на придание поправкам обратной силы, а значит, КР СОИ существуют только для тех отношений, которые возникли после 01.01.2017, если же договоры заключены до 01.01.2017, то КУ ОДН существуют, а КР СОИ – нет.

Странно, не правда ли? Непризнание существования КР СОИ вследствие отсутствия ретроактивности ПП РФ от 26.12.2016 № 1498 – глупость, которую суды, конечно же, признают не основанной на законе. А непризнание обязанности РСО поставлять коммунальные ресурсы в нежилые помещения МКД вследствие отсутствия ретроактивности того же самого нормативного правового акта – позиция, подтвержденная даже Верховным судом РФ.

Более того, суды не просто устанавливают отсутствие обязанности РСО работать напрямую с нежилыми помещениями, но одновременно признают наличие такого права!

То есть, поскольку никаких изменений в договоры не вносилось, оснований для изменения схемы предоставления коммунальных услуг в нежилых помещениях по инициативе УО нет. Но поскольку внесены изменения в Правила 354, у РСО и собственников нежилых помещений есть право (!) выбирать, потребляются ли в нежилом помещении коммунальные услуги, предоставляемые УО, или потребляются коммунальные ресурсы, поставляемые РСО.

При этом у УО права одностороннего изменения ни договора ресурсоснабжения, ни договора управления, разумеется, нет. Ведь новые нормы Правил 354 императивны, а не диспозитивны. Логично, не правда ли? Суды всех уровней считают, что позиция очень даже логичная.

Вот такое вот равноправие сторон договора. Для некой «реализации» новых норм Правил 354 УО должна добиться изменений в договоры ресурсоснабжения и управления, а РСО и собственники нежилых помещений попросту могут договориться между собой, не обращая внимания на УО и существования неких договорных отношений с этой УО (а именно наличие договорных отношений с УО в качестве аргумента отказа от применения новых норм Правил 354 признают суды!).

Предлагаем ознакомиться:  Психология счастливой семейной жизни почему женщины устают от брака и как исправить ситуацию

Открытая и закрытая системы теплоснабжения и горячего водоснабжения

При централизованной закрытой системе теплоснабжения и горячего водоснабжения с потребителями горячей воды заключается договор горячего водоснабжения. Он содержит условия и правила подачи горячей воды, регулируемые № 416-ФЗ (п. п. 1 и 6 ст. 13 № 416-ФЗ).

При централизованной открытой системе теплоснабжения и горячего водоснабжения с потребителями коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению заключается договор теплоснабжения и поставки горячей воды в соответствии со ст. 15.1 и п. 4 ст. 7 № 190-ФЗ.

Прямые договора с нежилыми помещениями

Таким образом, РСО, осуществляющая деятельность по горячему водоснабжению при использовании закрытых систем горячего водоснабжения и по поставке горячей воды при использовании открытых систем теплоснабжении и горячего водоснабжения, не может признавать тепловую энергию в качестве коммунального ресурса, поставляемого в МКД.

В таком случае коммунальным ресурсом нужно было бы признать холодную воду или теплоноситель. Но это не соответствует предмету договоров, названных в ст. 13 № 416-ФЗ и ст. 15.1 № 190-ФЗ.

Органы регулирования в открытой системе теплоснабжения (горячего водоснабжения)  устанавливают двухкомпонентный тариф на горячую воду для теплоснабжающих организаций, которые поставляют горячую воду с использованием открытой системы теплоснабжения / горячего водоснабжения (ч. 5 ст. 9 № 190-ФЗ, п. 87 ПП РФ от 22.10.2012 № 1075).

Двухкомпонентный тариф на горячую воду в открытой системе теплоснабжения состоит из двух компонентов:

  • компонента на теплоноситель,
  • компонента на тепловую энергию.

Орган регулирования устанавливает компонент на тепловую энергию в виде одноставочного или двухставочного компонента. Этот компонент равен соответственно одноставочному или двухставочному тарифу на тепловую энергию.

Работа управляющих организаций после принятия № 59-ФЗ

Компонент на теплоноситель орган регулирования устанавливает в виде одноставочного компонента и принимает равным тарифу на теплоноситель.

Органы исполнительной власти субъектов РФ в области регулирования тарифов решают вопрос установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду согласно действующему законодательству.

Позиция РСО

Как уже сказано в преамбуле настоящей статьи, ряд РСО вопреки, казалось бы, логике (исходящей из того, что Правительство РФ наконец-то исключило из схемы оплаты коммунальных ресурсов управляющие организации и ТСЖ, и теперь никто не может помешать РСО взимать оплату коммунальных ресурсов напрямую с собственников нежилых помещений, что исключает возможность вмешательства в эти отношения каких бы то ни было недобросовестных лиц) стали заявлять, что поправки, внесенные в Правила 354, вовсе не предполагают «автоматического» прекращения договорных отношений между УО/ТСЖ и собственниками нежилых помещений в части предоставления коммунальных услуг и такого же «автоматического» внесения соответствующих изменений в договоры ресурсоснабжения между этими УО/ТСЖ и РСО.

А следовательно, ПП РФ от 26.12.2016 № 1498 якобы лишь установило возможность возникновения прямых отношений по предоставлению коммунальных ресурсов между РСО и собственниками нежилых помещений, а реализация указанной возможности предполагает совершение участниками жилищных отношений неких действий (список этих действий неисчерпывающий, в различных судебных спорах он дополняется различными требованиями).

«Каким образом РСО рассчитываться с УК при разнице показаний в системах в сотни кубометров? Не забывайте про воровство теплоносителя в открытых системах о чем у нас, РСО страны, имеются многочисленные подтверждения. Опять же УК будет лить воду на ОДН реками, а РСО что, бегать вокруг МКД с просьбами показать где наш ресурс воруют?».

«Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями».

Из указанной нормы следует, что в случае, если УО/ТСЖ/ЖСК не уведомили собственников нежилых помещений МКД об их обязанности заключения договоров ресурсоснабжения с РСО и/или не передали в РСО сведения о собственниках нежилых помещений, то продолжают действовать договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг, а отношения между РСО и собственниками нежилых помещений возникнуть не могут.

2) В силу пункта 13 Правил 354 «предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом … посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям».

Предлагаем ознакомиться:  Как заработать на вкладах депозитных, инвестиционных или в интернете

Таким образом, исполнителем коммунальных услуг для собственников всех помещений в МКД (в том числе – нежилых) является именно УО/ТСЖ. С этой целью УО/ТСЖ/ЖСК обязаны заключать договоры ресурсоснабжения, предусматривающие поставку коммунальных ресурсов во все помещения МКД (в том числе – нежилые).

– Часть 6.2 статьи 155 ЖК РФ: «Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации».

– Часть 1 статьи 161 ЖК РФ: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.

3) Правила 354 в редакции ПП РФ от 26.12.2016 № 1498, не устанавливают, что договоры управления (содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг) с 01.01.2017 автоматически прекращаются (полностью или в части предоставления коммунальных услуг).

Следовательно, несмотря на новую редакцию Правил 354, в принципе не предусматривающую предоставление управляющей организацией коммунальных услуг собственникам нежилых помещений, продолжает действовать договор управления, предусматривающий предоставление таких услуг, поскольку этот договор заключен ранее вступления в силу поправок.

Представляется очевидным, что речь идет о той самой ретроактивности (обратной силе) норм жилищного законодательства РФ, о недопустимости которой довольно часто заявляют РСО при внесении в нормы жилищного законодательства РФ поправок, невыгодных РСО (например, именно таким образом некоторые РСО аргументировали неприменимость к их отношениям с УО поправок, внесенных ПП РФ от 29.06.2016 № 603).

А поскольку никакого автоматического изменения договора управления с 01.01.2017 не происходит, то для исключения из договора управления положений о предоставлении коммунальных услуг собственникам нежилых помещений необходимо руководствоваться частью 8 статьи 162 ЖК РФ, то есть, вносить в договор управления изменения в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ.

Возможность перехода на прямые договоры

Обязанности УО при прямых договорах собственников с РСО

При установлении двухкомпонентных тарифов на горячую воду размер платы за КУ по горячему водоснабжению рассчитывается исходя из суммы стоимости компонента на холодную воду, предназначенную для подогрева в целях предоставления КУ по горячему водоснабжению, и стоимости компонента на тепловую энергию, используемую на подогрев холодной воды в целях предоставления КУ по горячему водоснабжению (п. 38 Правил № 354).

При этом Правила № 354 не предусматривают применение тепловой энергии в качестве коммунальной услуги. Это соответствует ч. 4 ст. 154 ЖК РФ.

Минстрой РФ делает вывод, что если исполнитель самостоятельно производит коммунальную услугу по отоплению и горячему водоснабжению, прямой договор между между собственниками помещений в МКД и РСО заключить нельзя. Потому что в таком случае РСО предоставляет коммунальный ресурс для самостоятельного производства КУ и сама не производит такую услугу.

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector