Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Договор пожизненного содержания с иждивением (рента)

Договор пожизненного содержания с иждивением

Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, то в отличие от договора ренты по нему рентодатель обязан не просто оплачивать проживание рентополучателя, но и оказывать ему разного рода услуги, например, по обеспечению лекарствами, одеждой, уходом, поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, иное.

Часто договор пожизненного содержания с иждивением возлагает на рентодателя обязанность по оказанию ритуальных услуг.

Безусловно, грамотно составленный договор позволит его сторонам — и получателю, и плательщику ренты — избежать потенциальных конфликтов и споров. Поэтому к его оформлению следует подойти достаточно ответственно, а также, по возможности, нужно постараться предусмотреть как можно больше нюансов.

Начинается составление договора с указания места и даты его заключения (это нужно сделать прописью). Далее приводятся подробные данные каждой из сторон:

  • фамилия, имя, отчество (полностью);
  • дата рождения;
  • реквизиты и вид документа, удостоверяющего личность;
  • адрес места жительства.
  • Заявление получателя ренты о государственной регистрации.
  • Заявление плательщика ренты о государственной регистрации.
  • Документ об уплате государственной пошлины.
  • Документ, удостоверяющий личность заявителей.
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя (нотариально удостоверенная доверенность).
  • Правоустанавливающие, правоподтверждающие документы получателя ренты.
  • Договор пожизненного содержания с иждивением, удостоверенный нотариусом.
  • Кадастровый паспорт, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
  • Справка органов технической инвентаризации об отсутствии арестов и запрещений, если право ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
  • В случаях, установленных действующим законодательством, нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение (приобретение) недвижимого имущества.

Пожизненное содержание с иждивением рассматривается как вид договора пожизненной ренты. В силу этого на указанный договор распространяются положения договора пожизненной ренты, если иное не предусмотрено нормами § 4 гл. 33 ГК.

Договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты имеют много общего. В частности, в качестве получателя ренты (иждивенца) вправе выступать только физическое лицо.

Далее, срок действия договора пожизненного содержания, так же как и договора пожизненной ренты, ограничен периодом жизни иждивенца в силу тесной правовой связи между правом на получение содержания и личностью иждивенца.

К плательщику ренты закон также не предъявляет каких-либо требований, поэтому им может стать любой субъект гражданско-правовых отношений.

Но, пожалуй, на этом все общие признаки двух видов договоров ренты заканчиваются.

Договор ренты

В качестве отличительных признаков договора пожизненного содержания с иждивением следует указать следующее.

Под получение содержания иждивенец передает не любое имущество, как это возможно при постоянной или пожизненной ренте, а только недвижимое имущество.

Передать имущество может один гражданин, а получателем ренты может выступить указанное им третье лицо (лица) – выгодоприобретатель. Такими лицами вправе выступить также лишь физические лица. Эти лица не становятся стороной договора, а соглашение приобретает черты договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Форма предоставления содержания также отличается от формы ренты в договоре пожизненной ренты. В соответствии со ст. 602 ГК содержание может быть предоставлено в виде совершения действий по обеспечению потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина – также и уход за ним.

Для данного вида договора ренты в качестве существенного условия необходимо указать стоимость всего объема содержания.

Кроме того, законодатель установил минимальный размер такого содержания: в месяц она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

В то же время законодатель разрешил сторонам предусмотреть в договоре возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Следует также указать на весьма ограниченное право собственника – плательщика ренты распоряжаться своей собственностью – недвижимым имуществом, переданным иждивенцем при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Учитывая необходимость предоставления реальной защиты интересов получателя ренты, допускается отчуждение такого имущества, а также обременение его каким-либо способом (например, путем сдачи в залог или в аренду) лишь с предварительного согласия получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением (рента)

Органами Федеральной регистрационной службы проверяется наличие такого согласия и указания в договоре об отчуждении или обременении, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника согласно п. 42 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184 (Бюллетень Минюста РФ. 2002. N 11).

Рентное обязательство, возникшее из любого договора пожизненной ренты, прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания (см.: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. // БВС РФ. 2001. N 7. С. 11).

В то же время, как и любой гражданско-правовой договор, рассматриваемый договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В судебном порядке такой договор может быть расторгнут по требованию получателя ренты при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств (см.: ст.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты действует общее правило, но уже облеченное в императивную форму: плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (это конкретизированная применительно к рассматриваемому договору формула: “Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора” – п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Советы и информация получателю ренты

Договор ренты должен быть нотариально удостоверен. В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате нотариус – уполномоченное должностное лицо – свидетельствует ее законность и соответствие воле сторон. Также он должен проверить личность участников сделки и указать дату ее заключения.

Если под выплату ренты было передано недвижимое имущество, то согласно ст. 584 ГК РФ такой договор подлежит также и государственной регистрации.

Следует учитывать, что действующее законодательство выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью. В первом случае регистрационная запись имеет правоустанавливающее значение и результатом осуществления данной регистрации должно являться то, что правообладатель не обязан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его объем и содержание, никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре.

При регистрации договоров осуществляется, по сути, регистрация документа. Процедура регистрации сводится к проверке законности заключения и правомерности содержания заключаемой сделки. Такая регистрация имеет правовое значение для возникновения обязательственного права в том смысле, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации.

При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность плательщика ренты, и лежащее на этом имуществе обременение в виде обязанности выплачивать ренту или предоставлять содержание получателю ренты в иной форме.

Рента с пожизненным содержанием

Статья 12 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю. В подразделе II и одновременно в подразделе III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не зарегистрирован в установленном порядке, он будет считаться в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.

Сторонами договора ренты выступают получатель ренты и ее плательщик. Получатель ренты (рентный кредитор) – это лицо, которое передало свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного промежутка времени (к примеру, в период своей жизни) дохода (ренты).

  • Вы имеете право проживать в собственной квартире (доме) до своей смерти.
  • Если по договору квартира, участок, жилой дом или другое имущество передаются бесплатно, то вы как получатель ренты можете (при наличии значительного нарушения договора плательщиком ренты) потребовать вернуть их с зачетом стоимости данного имущества в счет выкупа ренты (ст. 605 ГК РФ).
  • При наличии подтверждений серьезных нарушений плательщиком ренты своих обязательств суд, как правило, встает на сторону получателя ренты, а нарушитель не только лишается переданной недвижимости, но и не может получить даже частичной компенсации понесенных им расходов.
  • Составляя договор, уделите в нем особое внимание объему ухода и содержания — начиная от количества уборок в вашей квартире, заканчивая объемом приобретаемых для вас лекарств и продуктов.
  • Заключая такой договор, имейте в виду, что существует риск того, что ваш «заботливый помощник» окажется на самом деле мошенником, который будет заинтересован лишь в вашем скорейшем уходе из жизни.
  • Ни плательщику, ни получателю ренты не следует переходить на доверительные дружеские отношения: сохраняйте партнерство.
  • Обязательно распишите в договоре ренты с пожизненным содержанием как можно подробнее размер и форму платежей, а также объем и состав услуг.
  • Любые денежные средства передавайте и принимайте только под расписку или любым другим способом, который подтверждает данные факты (почтовым или банковским переводом и т. п.).
  • Храните квитанции об оплате абсолютно всех услуг и покупок в течение всего времени действия договора.
Предлагаем ознакомиться:  Договор субаренды земельного участка под торговую точку

Идеально, если стороны договорятся о подписании своеобразного ежемесячного акта о сдаче-приемке услуг, в котором будет четко отражено, что все договорные обязанности сторонами исполнены и претензий друг к другу не имеется.

Из каких основных разделов состоит договор ренты с пожизненным содержанием?

Предмет договора

Данный раздел является существенным условием договора, без согласования которого документ будет считаться незаключенным. Поэтому предмет договора нужно не просто согласовать, но постараться сделать это максимально понятно и конкретно.

В этом пункте указывается, какой именно объект получатель ренты передает плательщику ренты в собственность. При этом приводится подробная характеристика объекта: адрес, цели использования, площадь, перечень подтверждающих документов (например, кадастровый план, паспорт БТИ, другая техническая документация).

В этом же разделе перечисляются документы, подтверждающие право владения получателя ренты данным объектом. Здесь же отражается информация о наличии или отсутствии обременения, ареста, ограничения в использовании недвижимости, имущественных споров и т. д.

В этом же пункте договора необходимо указать цену объекта недвижимости, определенную соглашением сторон или профессиональным оценщиком.

Размер рентного обеспечения также является существенным условием договора, поэтому не определить объем и состав содержания нельзя. Здесь должна найти отражение подробная информация о том, какие именно услуги или действия включаются в пожизненное содержание (обеспечение нужд получателя ренты в питании, жилище, одежде, медицинской помощи и лекарствах, оплате коммунальных услуг, уходе по состоянию здоровья и т. п.).

Кроме того, в этом пункте договора определяются размеры материальной помощи для каждого из видов оказываемых услуг, а также указывается общая стоимость содержания в месяц (не забывайте, что данная сумма не может быть меньше двукратной величины прожиточного минимума!).

В данном разделе необходимо указать максимально полную информацию, определяющую то, на что стороны имеют право и что они обязаны делать. Обратите внимание: если вы что-либо забудете внести в этот пункт, то по общему правилу не обозначенные в договоре обязанности и права сторон будут определяться в соответствии с действующими законами РФ.

В этом пункте договора указываются условия выкупа, а также подробный состав выкупной цены и способ ее возврата (наличными деньгами или на счет в банке).

В данном разделе оговаривается ответственность заключивших договор лиц за невыполнение либо ненадлежащее исполнение его условий.

Обычно в этом пункте приводится следующая информация:

  • срок действия договора,
  • необходимость его нотариального удостоверения и госрегистрации,
  • порядок подписания передаточного акта на имущество,
  • порядок распределения расходов на оформление договора,
  • другие положения, не нашедшие отражения в предыдущих пунктах.

Оформленный таким образом договор скрепляется подписями сторон. Все поименованные в договоре документы должны быть к нему приложены.

Признание сделки недействительной

  1. Если вы решили заключить договор ренты, хорошо узнайте человека, с которым планируете заключить этот договор.
  2. Прежде чем подписывать договор, составьте четкий список обязательств, которые вы будете нести по отношению к получателю ренты.
  3. Если, например, влажная уборка квартиры по договору проводится два раза в неделю, необходимо завести дневник и фиксировать в нем даты данной уборки с обязательным заверением этого подписями сторон. Это позволит впоследствии подтвердить исполнение обязательств.
  4. Платежи лучше перечислять через банк, поскольку на руках у плательщика ренты останутся документы, подтверждающие, на чье имя, когда и кем внесены деньги.
  5. Можно письменно, например, в дневнике фиксировать просьбы и благодарности пенсионеров.
  6. Все платежные документы сохраняйте.
  7. Обращайте внимание, на основании каких документов ваш будущий получатель ренты владеет недвижимостью. Задумайтесь: а стоит ли играть в рентную лотерею, если пенсионер владеет квартирой на основании решения суда или соглашения о расторжении договора ренты?

Стандартно, плательщик ренты обязуется обеспечить получателю:

  • жилищные условия, отвечающие требованиям законодательства. Рентополучатель может продолжать проживать не территории объекта недвижимости, который был передан в собственность плательщику ренты, либо ему может быть предоставлено другое жилое помещение;
  • питание определенного качества, соответствующего возрасту и особенностям состояния здоровья рентополучателя, договор может оговаривать, что плательщику ренты придется готовить и подавать пищу;
  • одежду, с учетом климатических особенностей региона;
  • уход, помощь в приеме пищи или лекарств, поддержание гигиены тела и дома, обеспечение медицинского обслуживания (вызов врача или скорой, лечение в условиях стационара);
  • прочие условия. Оплата похорон оговаривается отдельно.

Субсидия на улучшения жилья

Условия договора пожизненного содержания могут предусматривать единовременную выплату части стоимости объекта недвижимости (30-50%) при заключении сделки с последующим ежемесячным содержанием.

Исполнение обязательств по такому договору может быть возложено на третьих лиц, если рентополучатель не возражает, или только одним из плательщиков, если их несколько.

В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, исполнение обязательств в денежной форме возможно, если это условие прописано в договоре, но выплаты должны быть периодическими и пожизненными. Наследники рентополучателя не имеют права получать выплаты по договору.

По факту подписания договора пожизненного содержания плательщик ренты обязан содержать объект недвижимости в надлежащем состоянии, то есть выполнять текущий, косметический и капитальный ремонт помещения.

Обязанность по уплате коммунальных платежей переходит плательщику ренты, что означает потерю льгот рентополучателя. Платежи будут совершаться в полном объеме.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Плательщик ренты задерживает платежи – рентополучатель вправе потребовать уплаты компенсации в виде процентов, величина которых оговаривается в договоре или признается равной ставке банковского процента за день просрочки.

Плательщик ренты, ставший собственником помещения, имеет право продать его. В таком случае обязательства по договору ренты переходят новому собственнику. В случае нарушения новым владельцем условий договора, прежний собственник несет субсидиарную ответственность.

Сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что в момент подписания договора рентополучатель был недееспособен и не мог в полной мере осознавать последствия подписания соглашения. Данный факт может быть доказан посмертно на основании свидетельских показаний и заключения квалифицированных специалистов.

Дабы подтвердить выполнение условий договора плательщиком ренты необходимо:

  • получать подтверждение передачи денежных сумм (расписку, выписку по банковскому счету, квитанции о почтовом переводе и прочее);
  • сохранять все квитанции, свидетельствующие об оказании помощи рентополучателю (квитанции об оплате коммунальных платежей, чеки из магазина или аптеки, оплате медицинских счетов и прочее);
  • подтверждать факт приобретения продуктов можно посредством заказа услуг по доставке товаров на дом специализированными фирмами;
  • ежемесячно или один раз в квартал просить рентополучателя давать расписки об отсутствии претензий к плательщику ренты, о том, что последний все обязательства по договору исполняет в полном объеме, и получатель ренты претензий не имеет.

Договор пожизненного содержания предполагает получение дохода рентополучателем. Заключенная сделка квалифицируется как возмездная, так как плательщик обязан предоставлять определенные материальные блага получателю ренты. Передаваемое по договору имущество не является доходом (за него платят), а вот платежи – это доход, который будет облагаться по ставке НДФЛ в размере 13%.

Резюме

Выгоды заключения подобного договора для рентополучателя:

  • сохранение права проживания на прежнем месте;
  • если условия договора исполняются ненадлежащим образом – требовать расторжения договора через суд;
  • право залога на объект недвижимости.

Однако, есть вероятность того, что плательщики ренты окажутся недобросовестными и ускорят кончину рентополучателя.

Выгода плательщика ренты:

  • приобретение объекта недвижимости со скидкой в рассрочку;
  • получение права собственности на жилье.

Риски плательщика ренты:

  • объект недвижимости будет в залоге у рентополучателя;
  • последний имеет право расторгнуть договор;
  • полноправным собственником жилья можно стать только после смерти рентополучателя.

В рамках данного договора в качестве получателя ренты обычно выступают пожилые люди или иные малоимущие, социально незащищенные граждане. Для того чтобы обеспечить реализацию их прав, в параграфе первом гл. 33 ГК законодатель предусмотрел ряд правил, направленных на обеспечение надлежащего исполнения плательщиком своих обязанностей по отношению к получателю.

В соответствии со ст. 586 ГК если под выплату ренты было передано недвижимое имущество, то возникает законный залог на указанное имущество в пользу бывшего его собственника, а ныне получателя ренты. Установление законного залога означает, что сторонам не нужно заключать договор ипотеки. Запись об обременении имущества залогом в реестре прав на недвижимое имущество осуществляется на основании представленного договора ренты.

Кроме того, при передаче в собственность имущества, обремененного рентой, плательщиком ренты иному, третьему лицу на основании какого-либо гражданско-правового договора (к примеру, договора купли-продажи) указанному третьему лицу также переходят обязанности плательщика ренты. В силу этого можно говорить о том, что обременение в виде обязанностей по предоставлению содержания получателю ренты следует за имуществом, выданным под выплату указанной ренты.

Предлагаем ознакомиться:  Скачать образец договора задатка при покупке дома с земельным участком

В то же время следует указать, что ответственность нового собственника обремененного рентой имущества носит субсидиарный характер. Следовательно, получатель ренты должен обратиться со своими требованиями первоначально к предыдущему собственнику, и только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения можно привлечь и нового собственника.

Указанная субсидиарная ответственность носит диспозитивный характер, поэтому договором или законом может быть предусмотрена и солидарная ответственность перед получателем ренты.

Но под выплату ренты может быть передано и движимое имущество. Как в этом случае законодатель защищает интересы получателя ренты? В этой ситуации согласно п. 2 ст. 587 ГК стороны обязаны в качестве существенного условия предусмотреть в договоре ренты какое-либо (любое) обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязанностей.

Это может быть и залог, и неустойка, и поручительство 3-го лица, и любой другой способ обеспечения исполнения обязательств, как предусмотренный законодательством, так и не предусмотренный. Альтернативой указанного существенного условия является страхование плательщиком риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств в пользу получателя ренты.

Если в договоре ренты, где объектом передачи под выплату содержания было движимое имущество, не будет предусмотрено указанное выше существенное условие либо не будет осуществлено страхование, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Кроме того, независимо от вида ренты законодатель предусмотрел ответственность плательщика ренты в виде штрафных процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, в случае просрочки выплаты ренты плательщиком. Следует указать, что размер процентов может определяться самими сторонами в заключенном договоре ренты.

В отношении классификации видов договоров ренты в литературе высказаны прямо противоположные взгляды.

Некоторые авторы признают все три договора самостоятельными видами договора ренты.

Другие же рассматривают постоянную, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением в качестве разновидностей договора ренты.

Более правильной представляется та точка зрения, согласно которой договоры постоянной и пожизненной ренты являются видами договора ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением рассматривается в качестве разновидности (подвида) договора пожизненной ренты.

Рассмотрим более подробно виды договора ренты.

Преимущества договора ренты

Итак, почему для приобретателя квартиры договор ренты имеет преимущества перед договором пожизненного содержания с иждивением? Ответ очень прост: указанные договоры оформляются как правило с пожилыми лицами, с которыми часто возникают споры и конфликты по исполнению обязательств из данных договоров.

Договор ренты проще и исполнить, и обеспечить доказательства исполнения, а соответственно, расторгнуть такой договор в судебном порядке практически невозможно.

Доказать надлежащее исполнение договора пожизненного содержания с иждивением значительно сложнее, к примеру, как вы сможете доказать, что покупали именно рентополучателю продукты, или одежду, или просто ухаживали за ним?

Обращу внимание читателей на то, что свидетельские показания в таких спорах являются относимым доказательством, и принимаются судом только в очень ограниченной части. Как правило именно такие договоры расторгаются судом чаще всего.

Основанием для принятия судом решения о расторжении договора может быть любое доказательство, свидетельствующее о том, что рентодатель вовремя не осуществил ремонт, не купил лекарств или иным образом не интересовался судьбой рентополучателя.

В случае расторжения судом договора пожизненного содержания с иждивением, рентодатель, потративший к моменту расторжения значительные денежные средства на исполнение условий договора, не имеет право требовать с рентополучателя возмещения таких расходов.

Собираясь заключать договор ренты с пожизненным содержанием, тщательно просчитайте, сможете ли вы, несмотря на различные жизненные перипетии, в течение многих лет ухаживать за человеком, получающим ренту, и содержать его.

Имейте в виду, что если вы, по мнению плательщика ренты, плохо исполняете обязательства по такому договору (и не можете при этом собрать опровергающих данный факт письменных доказательств), ваш подопечный способен вернуть свою недвижимость обратно.

Причем это может случиться даже в тех случаях, когда вы длительный период действительно хорошо заботились о нем. Чтобы этого не случилось, тщательно фиксируйте абсолютно все действия, совершаемые вами в исполнение данного договора.

Содержание договора ренты с пожизненным иждивением оптимально должно включать в себя пункт, согласно которому имущество будет передаваться небесплатно. Зачем? Если недвижимость передается бесплатно, получатель ренты в случае возможных или мнимых нарушений вправе вернуть ее назад (ст. 599 ГК РФ).

Если же в договоре будет написано, что за недвижимость уплачена хотя бы мизерная сумма, то плательщик ренты на этих условиях его вернуть уже не сможет.

Согласно положениям ГК РФ (и это нашло отражение в судебной практике) уход из жизни плательщика ренты не прекращает действия договора. Недвижимость, приобретенная в рамках договора ренты с пожизненным содержанием, а также передается наследникам умершего плательщика вместе с обязательствами по договору — следовательно, в дальнейшем платить ренту придется им.

Плательщик не вправе допускать снижения стоимости этого имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Это связано с тем, что при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества.

В договоре пожизненного содержания с иждивением обязательно должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом и подлежит индексации при увеличении минимального размера оплаты труда.

Получателю ренты не лишним будет знать, что заключение указанного договора позволяет освободить предполагаемых наследников от процедуры вступления в наследство.

Как уже упоминалось выше, по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимое имущество переходит от получателя ренты к плательщику ренты, но при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены недвижимого имущества.

При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Постоянная рента

Особенность данного вида проявляется в особенностях субъектного состава.

Получателями постоянной ренты могут выступать физические лица. Причем в качестве получателя вправе выступать как гражданин, который передал имущество под выплату ренты, так и тот гражданин, который был указан в качестве получателя ренты гражданами, передавшими свое имущество под ее выплату. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия.

В то же время в качестве получателя помимо физического лица вправе выступить и юридическое лицо, но только некоммерческое, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций специальная, что означает возможность иметь такие гражданские права и исполнять такие обязанности, которые соответствуют целям их деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК РФ).

Следует учитывать, что некоммерческие организации могут быть созданы на определенный срок или для достижения определенной цели. В этой ситуации трудно представить такое юридическое лицо в качестве стороны в договоре постоянной ренты, так как одним из основных признаков указанного договора является бессрочность.

В данном виде ренты законодатель определяет особенные требования к личности получателя ренты. В качестве такого могут выступать как физические, так и юридические лица.

В качестве плательщика ренты может выступать любой субъект гражданского права.

Согласно ст. 589 ГК права получателя ренты могут передаваться в порядке правопреемства. В силу этого можно говорить об отсутствии правовой связи между правом получателя ренты и личностью самого получателя. Указанное правопреемство осуществляется по следующим основаниям: в порядке цессии, наследования или реорганизации. Данный перечень оснований является закрытым (исключительным), поэтому передавать права получателя ренты по какому-то иному основанию недопустимо.

Правопреемство может быть как универсальным (общим), так и сингулярным (частичным).

Из-за этого отсутствия правовой связи между личностью правообладателя (получателя ренты) и правами получателя последние не обладают свойством непередаваемости и неотчуждаемости и поэтому могут быть переданы в порядке цессии как физическим лицом, так и юридическим.

Согласие плательщика ренты на совершение цессии не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ), но в силу указанной диспозитивной нормы следует признать, что в договоре постоянной ренты может быть предусмотрено условие о необходимости получения предварительного согласия плательщика ренты на уступку требования получателем ренты. При отсутствии такого условия должника следует лишь известить о состоявшейся уступке (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Цессия, наследование и реорганизация имеют одно общее ограничение. Лицо, которое получает права получателя ренты по указанным основаниям, должно соответствовать требованиям закона, то есть быть или физическим лицом, или некоммерческим юридическим лицом.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли и как выписать бывшего мужа из квартиры

Универсальное правопреемство в отношении прав получателя ренты возможно лишь в результате наследования или реорганизации некоммерческой организации. Наследование служит основанием перехода прав получателя ренты – гражданина. Наследование имущественных прав подчиняется общему режиму наследования имущества.

Реорганизация может служить основанием перехода прав получателя ренты – юридического лица, в данном случае – некоммерческой организации. Реорганизация может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования юридического лица (п. 1 ст. 57 ГК РФ). Переход прав получателя ренты при слиянии, присоединении, преобразовании (п. 1, 2, 5 ст. 58 ГК РФ) отражается в передаточном акте, а при выделении и разделении (п. 3 и 4 ст. 58 ГК РФ) – в разделительном балансе.

Следующей отличительной особенностью постоянной ренты является форма ренты. По общему правилу рента в данном виде договора должна предоставляться в денежной форме. При этом договором должен быть предусмотрен размер ренты. Каких-либо законодательных требований в отношении минимального размера ренты в ГК не установлено. В то же время договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.

Пункт 2 ст. 590 Кодекса закрепляет диспозитивную норму об индексации размера постоянной ренты, который увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Выплата постоянной ренты должна осуществляться по окончании каждого календарного квартала (квартал считается равным 3 месяцам). В то же время эта норма является диспозитивной, поэтому стороны вправе предусмотреть и иной период для выплат, к примеру, ежемесячный.

Следующая особенность рассматриваемой постоянной ренты в ее бессрочном характере. Данный договор действует не только в период жизни/существования получателя ренты, но и в последующем, что делает возможным переход прав получателя ренты в порядке правопреемства (об этом говорили выше).

В то же время не может быть бесконечно длящихся правоотношений. Для возможности прекращения данного договора законодатель предусмотрел возможность досрочного одностороннего отказа от исполнения договора постоянной ренты. Указанная возможность основана на выкупе ренты. Правовым последствием выкупа ренты является прекращение соответствующего обязательства.

Выкупить ренту вправе плательщик ренты по своей инициативе, т.е. совершить одностороннюю сделку, в результате которой осуществляется исполнение альтернативного обязательства (ст. 320 ГК РФ).

По общему правилу право на выкуп постоянной ренты не ограничивается сроком, с которого оно может быть использовано плательщиком ренты. Это возможно в любой момент после заключения договора. Следует учитывать, что отказ от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. Такой отказ должен быть совершен в простой письменной форме.

Право выкупа постоянной ренты, безусловно, предоставлено законом ее плательщику. Поэтому условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно, не влияет на действительность оставшейся части договора.

Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Получателю ренты также предоставлено право требования выкупа ренты. Но использование такого права поставлено в зависимость от наступления обстоятельств, прямо указанных в абз. 2 – 5 ст. 593 ГК РФ, а также в других случаях, предусмотренных договором ренты. К законодательным условиям, влекущим возникновение права требования получателем постоянной ренты выкупа такой ренты, относятся следующие:

  • наличие со стороны плательщика ренты просрочки ее выплаты более чем на один год. Данное положение диспозитивно, потому в договоре может быть предусмотрено любое отличное правило (указан больший или меньший период просрочки);
  • нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ). Это правило императивно и подлежит применению к любому договору постоянной ренты – стороны не имеют права изменять или отменять его;
  • признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором. Не случайно законодатель употребил в данном случае термин “неплатежеспособность”. Для заявления получателем ренты требования о выкупе ренты ее плательщиком не требуется признания последнего несостоятельным (банкротом) – достаточно лишь достижения им состояния неплатежеспособности или возникновения иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
  • поступление в общую собственность или раздел между несколькими лицами недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Это императивное правило касается лишь переданного под выплату ренты недвижимого имущества.

Перечень предусмотренных законом условий, являющихся основанием возникновения у получателя ренты права требования ее выкупа, является исчерпывающим, и достаточно наличия одного из названных условий. В то же время указанный перечень может быть дополнен и договорными обстоятельствами, служащими основанием заявления получателем ренты требования о ее выкупе, например продажа плательщиком ренты имущества, переданного под ее выплату.

Независимо от того, кто заявляет о реализации своего права на выкуп ренты: плательщик или получатель, выкупная цена ренты определяется по общей формуле.

Что может вызвать беспокойство получателя?

Резюме

Существуют наиболее распространенные риски недобросовестного поведения со стороны плательщика ренты. Заключая договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, пожилые люди рискуют в следующих случаях:

  • Когда договор заключается на сумму, явно заниженную по сравнению с рыночной стоимостью квартиры.
  • Когда перечень услуг в договоре оговорен не четко и, в результате, получатель ренты получает меньше, нежели рассчитывал при заключении договора.
  • Когда вместо договора пожизненного содержания с иждивением заключается договор постоянной ренты с правом выкупа имущества плательщиком ренты.

Не доводить дело до суда

Расторжение договора ренты происходит в судебном порядке, если плательщик ренты не выполняет условия договора и уклоняется от своих обязанностей. Но и получатели ренты не всегда ведут себя адекватно.

Известны случаи, когда плательщики ренты, заключившие договор и добросовестно выполняющие его условия, теряли недвижимость по решению суда, так как не могли подтвердить исполнение своих обязательств.

Выход один. В договоре детализировать обязанности плательщика по содержанию получателя ренты и точно устанавливать, в каком случае эти обязанности будут считаться исполненными, а в каком – нет.

Основания для расторжения

Он может быть расторгнут при значительном нарушении плательщиком ренты обязательств, предусмотренных соглашением: оказание помощи не в полном объеме и с нарушением сроков. Данное требование может быть удовлетворено по ходатайству наследников рентополучателя.

В таком случае рентополучатель может потребовать возврата переданного имущества либо получения некоторой суммы денег в соответствии с условиями договора. Плательщик ренты может потребовать компенсации понесенных убытков только при условии выполнения своих обязательств в полном объеме, но осуществить это на практике проблематично.

Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением в суде оспариваются в основном получателем ренты или его наследниками. Перечислим наиболее распространенные основания для оспаривания и расторжения этих сделок.

  • Нарушение условий договора. Под нарушением условий понимается плохой уход, невыплата в срок рентных платежей. Чтобы договор невозможно было оспорить по этим основаниям, плательщику ренты необходимо подробно отразить в договоре перечень условий, их объемы и выполнение. Факт передачи денежных средств должен фиксироваться путем подписания соответствующего документа. Например, расписки о передаче денег или выполнении услуг. Еще один способ контактов с получателем ренты – выплачивать деньги через Сбербанк.
  • Введение в заблуждение и недееспособность получателя ренты – также распространенное основание для расторжения сделки в суде. Подстраховаться можно следующим способом. Перед заключением сделки получить справки о состоянии здоровья пенсионера из ПНД и НД, попросить пожилого человека предоставить возможность ознакомиться с медицинской картой.
  • Использование тяжелого положения получателя ренты также может послужить в суде основанием для расторжения сделки.

Чтобы договор нельзя было оспорить по этому пункту, плательщик ренты должен помнить, что выплаты и услуги, оказываемые по договору, должны быть действительно взаимовыгодными.

Чтобы подтвердить, что сделка выгодна пенсионеру, необходимо четко определить объем предоставляемых услуг и размер платежей. Кроме того, недвижимость должна передаваться не бесплатно.

Требования к договору ренты

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, необходимо обязательное нотариальное удостоверение договора пожизненного содержания с иждивением, и помимо этого, обязательная государственная регистрация указанного договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества.

Несоблюдение нотариальной формы и требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной, то есть недействительной уже с момента ее совершения независимо от признания ее недействительности судом.

Следует отметить, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен, следовательно, если на момент подачи заявления на государственную регистрацию получатель ренты был еще жив, но умер до внесения записи о регистрации договора в Единый государственный реестр прав, то сделка считается ничтожной.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Таким образом, после удостоверения сделки нотариусом стороны договора должны обратиться за государственной регистрацией договора пожизненного содержания с иждивением.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector