Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Регистрация права аренды недвижимого имущества

Долгосрочный договор аренды

Статья 609 ГК РФ регламентирует следующий перечень требований к форме договора аренды на недвижимость:

  • если хотя бы одной из сторон договора является предприятие, договор должен оформляться в виде письменного документа;
  • аналогичное требование распространяется на договоры со сроком действия более года;
  • для долгосрочных договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более года, действует обязательное правило о регистрации с внесением сведений в ЕГРН.

Законодательство рассматривает аренду в качестве ограничения прав собственника, поэтому без прохождения регистрационной процедуры долгосрочные договоры являются недействительными.

Все объекты недвижимости, расположенные на территории РФ, подлежат обязательному кадастровому учету, а сведения о них содержаться в общедоступном реестре ЕГРН. Следовательно, чтобы соблюсти правило о регистрации сделки аренды, собственник должен предварительно поставить объект на кадастровый учет. Для каждого вновь созданного объекта кадастровый учет проводится одновременно с регистрационными действиями.

Правила кадастрового учета части помещения

Чтобы зарегистрировать договор аренды, любой из контрагентов должен обратиться с заявлением в службу Росреестра или Многофункциональный центр. Чтобы договор был зарегистрирован, в ЕГРН должны быть сведения об арендуемом объекте, в том числе кадастровый номер. Если на момент передачи недвижимости в аренду объект не проходил учет, эта процедура будет проведена одновременно с регистрационными действиями.

Закон допускает возможность передать во временное возмездное пользование часть здания или помещения, причем собственнику не обязательно выделять указанную часть капитальными и постоянными ограждающими конструкциями. Для регистрации аренды на часть объекта также нужно пройти процедуру кадастрового учета, которая характеризуется следующими нюансами:

  • стороны должны согласовать местоположение части здания или помещения, а также его границы в пределах целого объекта недвижимости;
  • для временного кадастрового учета изготавливается технический план целого объекта, на котором отражаются границы арендуемой части здания или помещения;
  • учет в Росреестре проводится с присвоением временного кадастрового номера, который будет аннулирован после прекращения договорных отношений.

В рамках здания или помещения могут выделяться несколько самостоятельных частей, одновременно передаваемых в аренду. Каждая из указанных частей должна пройти временный кадастровый учет, чтобы договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.

Чтобы успешно зарегистрировать арендный договор, нужно придерживаться следующей пошаговой инструкции:

  • согласовать обязательные и дополнительные условия договора с учетом требований ГК РФ;
  • уплатить госпошлину за проведение регистрационных действий в размере, зафиксированном в НК РФ;
  • обратиться к кадастровому инженеру для изготовления технического плана на объект или часть здания/помещения;
  • подать заявление о проведении кадастрового учета и регистрационных действий;
  • получить зарегистрированный арендный договор и выписку ЕГРН с данными о возникшем обременении права.
Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды земельного участка с торговым павильоном

Рассмотрим нюансы каждого из указанных этапов сделки аренды с объектом недвижимости.

Для сдачи в аренду часть здания или большого помещения может быть отгорожена временными стенами или перегородками. Однако для временного кадастрового учета части объекта недвижимости наличие или отсутствие ограждений, а также признаков изолированности и обособленности,  не имеет значения – границы арендуемой площади будут указаны в договоре, а технический план будет содержать схему местоположения.

часть помещения

Чтобы пройти кадастровый учет части помещений, собственнику нужно соблюдать следующий алгоритм действий:

  • необходимо согласовать договор в части предмета аренды, т.е. определить характеристики площади, передаваемой арендатору (указывается граница части помещения, ориентир на общей площади и т.д.);
  • договор и передаточный акт будет использован кадастровым инженером для оформления технического плана – этот документ составляется по итогам изучения документов и сведений ЕГРН, а также фактического обследования помещения;
  • на основании представленного технического плана, договора и иных документов, специалисты Росреестра поставят часть помещения на временный кадастровый учет – участникам договора будет выдана выписка ЕГРН с указанием временного кадастрового номера.

Временная постановка на учет будет сопровождаться процедурой регистрации договора – такое требование обязательно для любых долгосрочных договоров аренды. Законодательство содержит и еще одно правило – с 2018 года не допускается совершение сделок, если в ЕГРН отсутствуют кадастровые сведения на объект.

Для выделения частей помещений может проводиться перепланировка. Для этого нужно оформить проектную документацию и согласовать ее в установленном порядке. Перепланировка недвижимого имущества также предусматривается изменение характеристик объекта, поэтому по итогам строительных работ необходимо составить техплан и обратиться в Росреестр.

Правовой статус части объекта

Чтобы провести кадастровый учет части помещений, нужно зафиксировать ее параметры. Если между несколькими арендаторами делится одно большое торговое или офисное помещение, заключаются самостоятельные договоры. В каждом из них стороны определяют обязательные и дополнительные условия аренды, в том числе предмет, срок, порядок оплаты платежей. Следовательно, даже для одинаковых по размеру частей помещения потребуется оформление самостоятельного технического плана.

Предлагаем ознакомиться:  Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры после ремонта

Постановка на учет временного объекта недвижимости также носит индивидуальный характер. Поэтому при составлении техплана инженер должен индивидуализировать обследуемую часть нежилого помещения:

  • кадастровые работы включают в себя определение местоположения арендуемой части – оно указывается на плане помещения или поэтажном плане здания;
  • даже если границы такого объекта не выделены в натуре, кадастровый инженер отразит их на чертежах и схемам, которые включаются в графическую часть техплана;
  • если помещение было выделено в результате перепланировки, помимо договора будет учитываться проектная документация и акт приемки работ.

Кадастровый учет заключается в переносе сведений техплана в реестр ЕГРН. Эти функции выполняют специалисты Росреестра, а документы можно подать и через систему МФЦ. Хотя кадастровый учет проводится безвозмездно, процедура регистрации договора будет проведена только после уплаты госпошлины. В 2018 году размер пошлины составляет 2000 руб. для граждан и 22000 руб. для юридических лиц – указанная сумма действительная для одного объекта, в том числе части помещения.

Регистрация права аренды недвижимого имущества

Общий пакет документов, которые необходимы для регистрации и учетных действий на часть помещения, включает в себя:

  • заявление от правообладателя или его представителя;
  • паспорт собственника, доверенность на представителя или правоустанавливающие документы юридического лица;
  • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества – выписка ЕГРН;
  • договор аренды и передаточный акт;
  • технический план, в том числе с отражением изменений после перепланировки;
  • платежное поручение об оплате госпошлины за регистрацию.

Срок, в пределах которого происходит постановка на учет и регистрационные действия, регламентирован Федеральным законом № 218-ФЗ. При одновременно проведении учета и регистрации временных объектов срок составит 10 рабочих дней при обращении, и 12 рабочих дней при подаче документов через МФЦ.

Если помещение разделено на части для сдачи в аренду, право собственности на объект не утрачивается. У арендатора возникает только временное право пользования частью площади, которое будет аннулировано при истечении срока договора или при досрочном его расторжении. В выписке ЕГРН при временном кадастровом учете будет указано зарегистрированное обременение права собственности.

Сведения об арендуемой части зданий или помещений будут содержаться в ЕГРН на весь срок договора. Если стороны решат продолжить свои правоотношения, для постановки на учет вновь потребуется провести кадастровые работы с изготовлением техплана. Это правило нужно соблюдать, даже если в аренду сдается та же самая часть объекта, без каких-либо изменений.

Предлагаем ознакомиться:  Возврат велосипеда по гарантии

Результат кадастрового учета: выписка ЕГРН

По нормам Закона № 218-ФЗ, выписка из ЕГРН является надлежащим правоустанавливающим документом. Так как по итогам кадастрового учета в реестр вносятся сведения об арендованном объекте или части помещения, аналогичные данные будут содержаться в выписке ЕГРН. Для получения выписки по итогам кадастрового учета не нужно продавать отдельного заявления, этот документ выдается на основании требований Закона № 218-ФЗ.

В отношении кадастрового учета арендуемого объекта, выписка ЕГРН будет содержать следующие сведения:

  • сведения о правообладателе объекта недвижимости;
  • форма собственности (например, долевая или совместная);
  • постоянный или временный кадастровый номер на объект аренды, а также иные характеристики;
  • наличие обременения права собственности, возникающее по арендному договору, а также срок его действия.

С момента проведения кадастрового учета и внесения информации в ЕГРН, с этими данными сможет ознакомиться любое заинтересованное лицо. Получение выписки возможно путем обращения в службу Росреестра или Многофункциональный центр. Также такая возможность доступна  в электронной форме через портал госуслуг.

Формы выписок ЕГРН утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 25.12.2015 № 975. В состав основных кадастровых сведений входит кадастровый номер, который является уникальным для каждого объекта. Если в аренду передается часть помещения, использование кадастрового номера общего объекта не допустимо, ввиду несоответствия характеристик.

Выделение части помещения

В ходе кадастрового учета части помещения службой Росреестра присваивается временный кадастровый номер, а характеристики временной части объекта вносятся в ЕГРН. При выдаче выписки данные о постоянном или временном кадастровом номере будут указаны в составе основных характеристик учтенного объекта или его части.

ГК РФ предусматривает, что стороны арендных отношений вправе сами определять срок действия договора. Однако законодательством установлен максимально допустимая продолжительность аренды – не более пяти лет. По истечении этого срока аренда считается прекращенной, а для ее продления нужно составить и зарегистрировать новый договор или дополнительное соглашение.

Срок действия временного кадастрового номера совпадает с продолжительностью арендных отношений и устанавливается из содержания договора. После истечения срока действия договора временный кадастровый номер утрачивает свою силу, а сведения о части помещения исключаются из госреестра ЕГРН. В случае заключения нового договора аренды процедуру кадастрового учета в Росреестра нужно проходить заново, после чего части помещения будет вновь присвоен временный номер.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector