Риски при покупке квартиры у банка

Преимущества залоговой недвижимости

Покупка залоговой недвижимости отличается от свободных сделок. Операция производится двумя способами: с участием банка или при посредничестве заемщика.

Процедура покупки такой квартиры отличается от приобретения обычного жилья. Здесь есть свои преимущества и недостатки.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Среди плюсов можно отметить:

  1. Низкую стоимость. Часто продажа недвижимости осуществляется по цене ниже рыночной. Если процесс инициировал заемщик, то он стремится быстрее продать квартиру и погасить задолженность. Чтобы ускорить процедуру, продавец готов отдать жилье по заниженной цене. Если продажа происходит через банковский аукцион, то на рассмотрение выносится та сумма, которую еще не успел погасить заемщик. То есть часть средств остается выплаченной. Поэтому цена залоговой недвижимости в любом случае будет ниже стоимости обычного жилья.
  2. Возможность покупки по ипотеке. При желании можно переоформить ипотечную программу на себя. Вы продолжите выплачивать средства за заемщика, как бы займете его место. При этом расчет процентной ставки будет произведен исходя из оставшейся суммы долга. То есть процент будет вычислен от сниженной стоимости жилья. Для переоформления необходимо соответствовать требованиям к заемщику: иметь стабильный доход, хорошую кредитную историю и т.д.
  3. Чистую сделку. Банк проверяет квартиры перед тем, как выставить их на аукцион. Здесь вы не столкнетесь со скрытыми собственниками или долгами.

Как купить арестованную квартиру у банка

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге.

И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле?

  1. Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
  2. Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
  3. Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.
  1. Продажей имущества занимается сам должник, по согласованию с банком. В этом случае стоимость квартиры ничем не будет отличаться от других вариантов недвижимости – ведь продать собственнику квартиру надо за максимально возможную сумму, чтобы и с долгами расплатится, и что бы еще что-то осталось. По сниженной цене должник продает ее только уже когда поджимают сроки (а банк на продажу дает всего-то 3 месяца), либо когда покупатель не соглашается, ссылаясь на возможные проблемы, связанные с обременением имущества, которое еще придется снимать.
  2. Продажей квартиры занимается банк через риэлтерские агентства, должным образом аккредитованные. Само банковское учреждение не имеет права заниматься реализацией имущества. Цена квартиры зависит от риэлтора, который может продать ее как по заниженной, так и по завышенной стоимости. Поскольку банку, в принципе, все равно – он не получает никаких прибылей, ему важно погасить все имеющиеся задолженности должника. Схема сделки такова: заключается договор банка с должником о переходе прав на квартиру, затем она реализуется, погашаются все долги, а остаток возвращается бывшему собственнику квартиры. Банк может продать залоговое имущество и новому клиенту, который обратился к нему за получением ипотеки, и дать ему сниженную ставку по этому кредиту.
  3. Открытые торги. Они проводятся в отношении уже арестованной квартиры, по решению суда. То есть тогда, когда банк обратился за взысканием долгов в судебные инстанции.
Предлагаем ознакомиться:  Субсидии на развитие личного подсобного хозяйства

Реализация арестованной квартиры должна проводиться на открытых торгах, где покупателем выбирается тот, кто назовет самую высокую цену. Такие торги проводит только специализированное учреждение, судебные приставы таких мероприятий не организуют. Продажа квартиры таким способом должна быть проведена в течение 2х месяцев, начиная с даты ареста.

Перечень арестованного имущества можно найти на сайте УФССП, по регионам. Там будет указан адрес конкретного объекта и некоторые его характеристики – метраж, количество комнат, этаж и т.д. Следуя законодательству, отдел судебных приставов назначает первоначальную цену, по которой реализуется конкретная квартира.

Торги состоятся, если в них участвует более 2 потенциальных покупателей и в предложениях от них существует надбавка к первоначальной стоимости. В ином случае, торги признаются несостоявшимися. Они могут быть назначены повторно, но с уже уменьшенной стартовой ценой на 15%, о чем залогодержатель просит у суда, который и назначает новую стоимость. На вторых торгах как раз есть шанс приобрести квартиру очень дешево.

Перед тем, как попасть на торги, предварительно необходимо стать их участником.  Поэтому придется совершить несколько действий – на сайте ФССП выбирается подходящая квартира (здесь же указан и размер ее задатка), заключается договор непосредственно с продавцом о задатке, этот задаток оплачивается. Всем проигравшим торги задаток возвращается в полном размере. А вот если покупатель выиграл торги, но отказался ее приобретать, то задаток он в этом случае теряет.

  1. Заявка на участие в установленной форме.
  2. Подтверждение оплаты задатка за квартиру – платежные документы с отметками банка.
  3. Документы, подтверждающие личность.
  4. Опись всех документов, с указанием даты и времени поступления заявки на участие в торгах.
  5. Конверт, где указана предлагаемая сумма продажи – не ниже стартовой цены. Конверт должен быть надлежащим образом запечатан.

После этого, специальной комиссией, в назначенный день регистрации участников торгов, все представленные документы проверяются. И осуществляется допуск или не допуск конкретного заявителя к проводимым торгам. Отказать в участии могут по нескольким причинам – несоответствие, либо отсутствие каких-либо документов. Все это оформляется протоколом. Если заявитель допущен к торгам, то он становится их участником.

Торги назначаются на определенный день, в который явиться должны все зарегистрированные участники. Тот, у кого в конверте будет назначена самая высокая стоимость квартиры, получает право ее приобрести за эту цену. Уплаченный задаток, конечно же, учитывается.

В этот же день победитель и организатор проводимого  мероприятия подписывают протокол об итогах. Этот документ заменяет договор и обладает всеми его правами.

Но существует и опасный момент в проведении торгов – в дальнейшем они могут быть признаны недействительны. В том случае, если были нарушены какие-то правила и не соблюдены какие-то порядки их проведения. «Недействительность» признается только по решению суда, который рассматривает исковое заявление, поданное заинтересованным в этом лицом.

Риски

Квартира в залоге чаще всего продается посредством торгов. В этом случае полностью проверить недвижимость невозможно.

Поэтому, несмотря на положительные моменты, существует также ряд минусов:

  1. Долгое оформление. Оформление в собственность залогового жилья занимает больше времени. Это связано с тем, что сначала требуется официально снять обременение с предыдущего владельца. Только после этого можно оформить новые документы.
  2. Отказ от сделки. Если вы берете жилье от заемщика, то документально удостоверяйте каждый платеж, проверяйте документы. Так вы обезопасите себя от мошенничества. Иногда продавец может на законных основаниях расторгнуть сделку и при этом оставить за собой внесенный вами залог за жилье.
  3. Плохое состояние. За такими объектами в момент продажи никто не следит. При этом заемщики часто продолжают жить в квартире до покупки жилья и не прибираются в нем перед выселением. Поэтому новый собственник приобретает жилплощадь в плачевном состоянии.
  4. Незаконная перепланировка. Случается, что заемщики проводят несанкционированные работы: сносят перегородки, объединяют комнаты. При этом изменения не фиксируются в официальных документах. Чтобы избежать штрафа, нужно определить, была ли проведена перепланировка. Для этого изучите технический план квартир этого дома или выбранного типа жилья. Также можно обратиться в БТИ за планом конкретного объекта недвижимости.
  5. Задолженность за коммунальные платежи. Согласно закону, ответственность за внесение средств ложится на бывшего собственника, то есть заемщика. Он должен компенсировать сумму за коммунальные услуги или эти средства будут удержаны от стоимости продажи жилья.
Предлагаем ознакомиться:  Ограничение ответственности по договору. Ограничение размера возмещаемых убытков в гражданском праве российской федерации

Купить квартиру, находящуюся в залоге не сложно, но перед совершением сделки стоит проверить объект. Запросите у банка следующие документы:

  1. Выписку из ЕГРН. В ней будет отражено ФИО текущего собственника, а также зафиксировано наличие обременений. Если объект недвижимости находится в залоге, проводить с ним любые манипуляции без согласия банка запрещено. Наличие обременений проверяется кадастровой службой.
  2. Паспорт на объект недвижимости. Документ содержит подробный план жилья. Так указана точная площадь квартиры, инвентаризационная цена. Фиксируется информация об общем состоянии дома: дата постройки, состояние, коммуникации, план проведения капитальных ремонтов и т.д.
  3. Выписку из домовой книги. Документ содержит информацию о лицах, прописанных в квартире. Если на жилищной площади прописана мать с несовершеннолетним ребенком, то нужно потребовать их выписки. Снять регистрацию без согласия родителя до совершеннолетия ребенка нельзя. Исключение составляют случаи, когда семья имеет собственное жилье, записанное на одного из супругов.
  4. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Как купить арестованную квартиру у банка

Чтобы приобрести квартиру в залоге на торгах, нужно выполнить следующие действия:

  1. Зарегистрируйтесь на сайте аукциона. Без регистрации участие в торгах невозможно. Для этого необходимо предоставить свои паспортные данные и выписку со счета, подтверждающую наличие средств на покупку объекта недвижимости.
  2. Подготовьте задаток для участия в торгах. Размер депозита указан в описании к каждому лоту. Приблизительный размер взноса — 200 тысяч рублей. Если лот перейдет другому лицу, задаток будет возвращен. Срок возврата составляет до одного месяца.
  3. Зайдите на торговую площадку в день открытия аукциона. Выберите понравившийся лот и внесите задаток.
  4. Выплатите полную стоимость объекта недвижимости в случае успеха. Срок выполнения условий соглашения — 10 дней. Если денежные средства внесены не будут, то сделка аннулируется, а задаток не возвращается.

Преимущества залоговой недвижимости

Официальный документ купли-продажи учитывает интересы обеих сторон: покупателя и банка. В договоре прописываются условия сделки, конфликтные ситуации и способы их решения.

Прежде чем купить жилье через аукцион, нужно внимательно изучить следующие детали:

  1. Подробно ознакомьтесь с состоянием жилищной площади. Оцените качество недвижимости насколько это возможно. Выясните, кто из членов семьи прописан в квартире, кто из них имеет право на собственность. Убедитесь, что нет несовершеннолетних лиц, которые прописаны в квартире. Это, конечно, не помешает банку выставить недвижимость на продажу, но процесс переоформления собственности в этом случае займет больше времени.
  2. Запросите необходимые документы у банка и других уполномоченных организаций. Если какое-то нарушение всплывет после оформления договора, то это будет целиком ваша ответственность.
  3. Проверяйте все документы, которые дает вам владелец жилья, если вы покупаете его непосредственно у заемщика. Оцените не только бумаги на квартиру, но и личные документы, например, паспорт. При несоответствии в документах, может получиться так, что продавец сможет законно отказаться от сделки, забрав внесенный вами залог.

Существует три канала для приобретения залогового жилья:

  1. Аукционы и торги от банка.
  2. Объявления от заемщиков. При этом важно, что продажа происходит только по санкции финансовой организации.
  3. Риэлторские агентства.

Перечень документов

Для участия в торгах в 2020 году вам потребуется:

  • заявка на участие в аукционе — оформляется перед мероприятием в отделении банка;
  • денежные средства для внесения первичного взноса за лот;
  • копия паспорта и ИНН;
  • письменное, нотариально заверенное согласие от других членов семьи. Учитывается мнение супруга или супруги.

Перечень документов формируется исходя из типа объекта. Подробную информацию вам сообщат в отделении банка.

Переоформление ипотеки

Есть возможность оформить новое жилье в ипотеку. В этом случае сроки выплаты устанавливаются банком.

Договор заключается при договоренности между двумя сторонами. Если вы, как новый заемщик окажетесь более кредитоспособным, то процедура не займет много времени.

Чтобы переоформить залоговое жилье в ипотеку, нужно соответствовать ряду требований:

  1. Обязательным условием является гражданство. Клиент должен быть гражданином Российской Федерации. При этом необходимо иметь документ, подтверждающий это.
  2. Все операции по ипотечному кредитованию и переоформлению программ ипотеки имеют возрастные ограничения. Получить одобрение могут лица от 21 года.
  3. Официальная трудовая деятельность со стабильным доходом. При этом место работы должно быть постоянным. Минимальный срок трудоустройства на одном месте составляет 6 месяцев. Трудовой стаж за прошедшие 5 лет должен быть не менее 1 года.
  4. Важно, чтобы уровень дохода покрывал выплаты по ипотеке и бытовые нужды. Расчет производится непосредственно при обращении в финансовую организацию.
Предлагаем ознакомиться:  Оплачивается ли учебный отпуск внутреннему совместителю

Также важно, чтобы у клиента была чистая кредитная история. Если ранее вы брали денежные средства в этом или других банках и вовремя не выплачивали взносы, то банк может отказать в переоформлении ипотечной программы.

Для переоформления ипотечной программы представьте следующие документы:

  1. Выписку, в которой будет указана оценочная стоимость объекта недвижимости.
  2. Письменное и нотариально заверенное соглашение на проведение операции от члена семьи. Учитывается мнение супруга или супруги.
  3. Паспорт РФ.
  4. Копию трудовой книжки. Заверяется работодателем. Если там указана не вся релевантная информация, можно сделать запрос в уполномоченный орган для предоставления развернутой выписки. Заказать такую справку можно дистанционно через портал Госуслуги.
  5. Справку о доходах.
  6. Выписку о наличии обременений. Учитываются любые кредитные и ипотечные программы, взятые ранее и непогашенные на текущий момент.

Риски при покупке квартиры у банка

Список документов формируется в индивидуальном порядке. Повлиять на решение банка и размер последующей процентной ставки могут индивидуальные условия: наличие несовершеннолетних детей, недееспособных или пожилых членов семьи и т.д.

Чтобы повысить свои шансы на получение залогового жилья в ипотеку, вы можете представить в отделении следующую информацию:

  • если у вас автомобиль, то предъявите документы на него — важно, чтобы транспортному средству было не более 4-х лет;
  • если вы часто путешествуйте, то снимите копию с вашего заграничного паспорта — поездки должны быть совершены в течение текущего или прошедшего года;
  • полис добровольного медицинского страхования или добровольная страховка транспортного средства;
  • выписка со счета с остатком не менее 150 000 рублей.

Прежде чем переоформить ипотечную программу, банк проводит проверку на платежеспособность. Если вы удовлетворите его как заемщик, новое жилье перейдет к вам в собственность.

Однако существует перечень причин, по которым вы можете получить отказ независимо от профессионального стажа и уровня дохода:

  1. Нарекания при выплате ранее взятых кредитов. Все банки сначала проверяют платежеспособность клиента, предыдущие финансовые операции и просрочки. Если вы уже брали денежные средства в долг у банка или банков и нерегулярно вносили платежи, задерживали оплату и так далее, то финансовая организация несколько раз подумает, стоит ли переоформлять на вас ипотечную программу.
  2. Низкий уровень заработной платы. Даже если у вас большой стаж, и вы регулярно можете отдавать большую часть денег, вряд ли на вас оформят ипотеку. Прежде чем переоформить недвижимость на нового заемщика, банки просчитывают все возможные риски. Стабильный и высокий доход — гарант вашей платежеспособности. При низком уровне дохода вы не сможете покрывать издержки по ипотеке и удовлетворять бытовые нужды. Банк не может забирать у вас все деньги. Установлены специальные правила по расчету процентной ставки. Если у вас имеются дополнительные источники дохода, то необходимо официально их подтвердить, чтобы банк скорректировал расчеты.
  3. Неверные данные. Внимательно проверяйте сведения, которые указываете в анкетах, заявках и прочих документах. Если будет обнаружена ошибка, то заявку не одобрят и процедуру придется начинать сначала.
  4. Отсутствие необходимого перечня документов. Заранее подготовьте все документы, чтобы в процессе не отвлекаться на это. Подготовка различных справок требует времени, в некоторых случаях промедление может привести к тому, что желаемый объект недвижимости будет переоформлен на другое лицо.

Также в оформлении недвижимости в ипотеку будет отказано при фальсификации данных. В некоторых случаях за это предусмотрено уголовное наказание.

Покупка арестованной квартиры

Проценты по переоформленной ипотечной программе рассчитываются исходя из сниженной стоимости жилья. На размер ставки влияет цена квартиры. От нее будет производиться расчет ежемесячных выплат.

Подведем итоги

Приобрести квартиру в залоге можно напрямую у финансовой организации или у заемщика. Также есть возможность покупки жилья через риэлторское агентство.

Самым распространенным способом оформления сделок является покупка недвижимости на торговой площадке. Можно переоформить залоговую квартиру по ипотечной программе.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Покупка конфиската сопряжена с определенными рисками. Однако спрос на такую недвижимость растет с каждым годом. Это в первую очередь связано с тем, что цена таких квартир часто оказывается гораздо ниже рыночной.

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector