Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры

Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости

Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности. Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта.

Инфо

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При сборе информации по объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников, специализированных периодических изданий и Интернета.

Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учетом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости. Далее приводятся обоснование и расчет величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки.

Скорректированная стоимость 1 м2 Общая чистаякоррекция, в процентах 5,8% 8,78% -8,9% Общая валовая коррекция,в процентах 6% 9% -9,2% Обоснование величины корректировок: · Местоположение — все объекты сравнения находятся в центральном административном округе, в пешей доступности от метро, вблизи станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,2% за 1 за минуту разницы от станции метро;

  • Площадь — для офиса небольших размеров, каждый квадратный метр имеет значение, поэтому введем корректировку 0,5% за 1 кв.м
  • Наличие отдельного входа для офиса, а для шоу-рума и салоны красоты, особенно важно, поэтому введем корректировку 3%

· Жилое помещение всегда менее удобнее, чем административное корректировка 3 % · Таким образом, стоимость Объекта оценки составит · СО.О.= 0,4*1587 0,3*1958 0,3*1366=1632руб/м2 · СО.О= 1632*72= 117504руб.

Важно

Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО 1).

Группа факторов / Элементы сравнения для сделок купли-продажи

1. Качество прав / 1.1. Обременение квартиры договором аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения (крайне редко)

2. Условия финансирования / 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя квартиры 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств

3. Особые условия /3.1. Наличие финансового давления на сделку

4. Условия рынка /4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки

5. Местоположение / 5.1. Престижность района расположения квартиры 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения  5.3. Транспортная доступность квартиры 5.4. Близость к метро 5.5. Качество окружения (экология района)

Предлагаем ознакомиться:  Куда обращаться если просроченные права

6. Физические характеристики / 6.1. Состояние дома 6.2. Размеры квартиры и соотношение полезной/полной площади 6.3. Износ и потребность в ремонте квартиры 6.4. Размер кухни 6.5. Высота потолков

7. Сервис и дополнительные элементы / 7.1. Обеспеченность и качество коммунальных услуг 7.2. Наличие парковки и (или) гаража 7.3. Наличие охраны, ограждения придомовой территории 7.4. Наличие и качество придомовой территории 7.5. Наличие лифта

Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

Чтобы отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с представителем продавца. Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е.

относительные (если корректировки применяются к цене единицы сравнения — 1м2 общей площади, 1м3 строительного объема) и абсолютные (если корректировки применяются к цене объекта-аналога в целом). Денежные поправки – это, как правило, поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (например, наличие бассейна или гаража в загородном доме и т.д.).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь: Пример оценки недвижимости доходным подходом. Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости.

Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки. Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Внимание

В данный момент на рынке реализуются квартиры общей площадью с учетом балконов и лоджий. В связи с этим для того, чтобы не исказить расчет скорректированной цены в сравнительном подходе используется площадь с учетом балконов и лоджий. Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.

Также Оценщик учёл следующие виды корректировок: тип дома; этаж расположения квартиры; общая площадь; площадь кухни; наличие балкона/лоджии; транспортная магистраль, как источник шума; состояние и уровень отделки квартиры; покрытие полов; наличие телефона, отопления, канализации, горячего водоснабжения, электроснабжения, санузла, мусоропровода, лифта, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие металлической двери.

На основании «Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст. 15 п.5 «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.» Данные изменения в Жилищном Кодексе вступили в силу с 01.03.2005г..

Методы сравнительного анализа продаж. 2. Методы математического моделирования. 3. Экспертные методы. К методам сравнительного анализа продаж можно отнести: − метод количественного анализа продаж; − метод качественного (относительного) сравнительного анализа; − метод валовой ренты. При использовании метода количественного анализа продаж происходит сравнение объектов аналогов по выбранным критериям и вводятся корректировки – процентные или стоимостные.

Одним из способов определения стоимостных поправок служит выявление нескольких сопоставимых парных продаж, то есть продаж двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую и необходимо оценить, с тем чтобы внести правильную поправку. Все виды корректировок обязательно необходимо обосновать. Покажем на примере введение процентных и стоимостных корректировок. Пример 8.

Важную роль в оценке здания играет износ. Износ – это потеря полезности объекта, влекущая за собой снижение его стоимости. Причины износа при этом играют значительную роль. Очень важно и то, снизилась ли стоимость объекта, и если снизилась, то насколько именно.

Для того, чтобы рассчитать износ, используются 2 метода:

  • разбиение на типы износа;
  • метод срока жизни.
Предлагаем ознакомиться:  Продление срока предоставления документов по требованию налоговой

Метод разбиения на типы износа основывается на том, какие именно факторы повлияли на износ постройки. Это могут быть физические, внешние или функциональные факторы. Каждая из 3 групп делится на 2 подкатегории – устраняемые и неустраняемые. Тип факторов износа, как и их подкатегория, имеет определяющее значение.

Метод срока жизни основывается на проведении экспертизы оцениваемого здания. Также важную роль играет предположение того, что возраст здания относится к сроку экономической жизни точно так же, как накопленный износ здания относится к стоимости его замещения.

Внимание! Выбор способа расчета износа зависит от общего состояния здания. Если износ очень заметен, то лучше выбирать метод разбиения на типы износа, так как он дает более подробную информацию и позволяет достичь высокой точности в расчетах.

Подход
сравнительного анализа продаж –
способ оценки имущества путем анализа
продаж объектов сравнения имущества
после проведения соответствующих
корректировок, учитывающих различие
между ними.

Ср
= Цi
± Кi,
(16)

где Цi – цена
продажи i-го
сравнимого объекта недвижимости;

Кi
– величина корректировки цены продажи
i-го
сравнимого объекта недвижимости.

Реализация
метода сравнения продаж предполагает
такую последовательность этапов:

  • анализ
    рыночной ситуации по объектам
    недвижимости рассматриваемого типа,
    региону и выбор информационного
    массива для реализации последующих
    этапов;

  • определение
    единиц сравнения и показателей
    (элементов сравнения), существенно
    влияющих на стоимость рассматриваемого
    объекта недвижимости;

  • разработка
    модели, которая связывает единицы
    сравнения с показателями (элементами)
    сравнения;

  • расчет
    корректировок показателей (элементов
    сравнения) по данным рынка;

  • применение
    модели к объектам сравнения для
    расчета скорректированных цен продаж
    объектов сравнения;

  • анализ
    скорректированных цен продаж объектов
    сравнения для определения стоимости
    оцениваемого объекта.

Наиболее
распространенной единицей сравнения
для российских условий в настоящее
время является цена
1 м2
общей или полезной площади. Если
рассматривается доходная недвижимость
(офисное или торговое здание), то полезной
площадью считается площадь, сдаваемая
в аренду (не учитывается площадь лифтов,
коридоров и т. п.).

Основ­ное
правило корректировок при реализации
метода сравнения продаж: корректируется
цена продажи сравнимого объекта
не­движимости для моделирования
стоимости оцениваемого объекта.
Оцениваемый объект никогда не подвергается
кор­ректировкам.

1.
Переданные права собственности на
недвижимость.

Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры

2.
Условия финансовых расчетов при
приобретении недви­жимости.

3.
Условия продажи (чистота сделки).

4.
Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5.
Местоположение.

6.
Физические характеристики.

7.
Экономические характеристики.

Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры

8.
Отклонения от целевого использования.

9.
Наличие движимого имущества.

Первые
четыре корректировки всегда осуществляются
в следующем по­рядке: после каждой
корректировки цена продажи сравнимого
объекта пересчитывается заново (до
перехода к последующим корректировкам).
При этом необходимо соблюдать указанную
выше очередность первых четырех элементов
сравнения. Последую­щие (после
четвертого элемента сравнения)
корректировки могут быть выполнены в
любом порядке.

Пример.
Определить рыночную стоимость коттеджа
площадью 120 м2,
расположенного на земельном участке
площадью 10 000 м2.

Коттедж
имеет 6 комнат и законченный подвал,
гараж на дату оценки отсутствует.

Для
анализа используются данные о пяти
продажах сравнимых объектов. Исходные
данные приведены табл. 5.

Т
а б л и ц а 5

Исходные данные

Показатели

Объект

оценки

Сравнимые продажи

1-я

2-я

3-я

4-я

5-я

Цена продажи,
руб.

65 000

78 000

56 000

70 000

54 000

Переданные права

на собственность

Полное владение

Полное владение

Полное владение

Полное владение

Полное владение

Полное владение

Условия

финансирования

Рыноч-

ные

Нерыноч-ные

Нерыноч-ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Коррекция по
финансированию,

руб.

-3000

-8000

0

0

0

Условия продажи

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Срок продажи

2 недели

6 недель

1 год

1 год

1 год

Размер участка,
м2

10 000

10 000

12 000

10 000

12 000

10 000

Размер дома, м2

120

120

145

120

145

120

Количество
комнат

6

6

7

6

7

6

Гараж

Подвал

Предлагаем ознакомиться:  Квартира куплена в браке но собственник один

Пример расчета стоимости здания сравнительным подходом

При этом при согласовании веса по объектам-аналогам выставляются исходя из количества сделанных корректировок и их величины, так как наиболее подобный объект будет иметь меньше отличий от оцениваемого объекта. При использовании качественного (относительного) сравнительного анализа при анализе продаж определяется лишь направление корректировок (вверх или вниз), затем определяют по каждому объекту-аналогу преобладающий знак и диапазон цен. После чего рассчитывается стоимость объекта оценки. Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай метода сравнения продаж.

Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры

Он базируется на использовании рыночной информации о величине валового рентного мультипликатора (ВРМ), который количественно равен отношению стоимости недвижимости к годовому доходу. Стоимость оцениваемого объекта равна: Vоц = Ар* ВРМср, (1) где Ар – годовая арендная плата (потенциальный валовой годовой доход).

Важно

Главная / Анализ, оценка и аудит / Оценка стоимости недвижимости Пример. Объектом оценки является квартира. Дом расположен в центре города, на улице, в жилом массиве 80х годов застройки. Рядом находятся магазины. Троллейбусная остановка в 5ти минутах от дома.

Во дворе дома имеются зеленые насаждения. Рядом с домом находятся два дошкольных учреждения, школа. Описание здания: Квартира расположена в 5ти этажном, кирпичном, пятиподъезд ном доме 1979 года постройки. Квартира неугловая . Перекрытия между этажами бетонные.

Подъезд дома в нормальном состоянии: оборудован металлической дверью. Лестничная клетка в нормальном состоянии. Описание квартиры: Квартира расположена на 2ом этаже. Квартира имеет общую площадь – 31,10 кв.м.; Жилую площадь – 16,9 кв.м.; Площадь кухни – 7,0 кв.м. Санузел совмещенный, в хорошем состоянии. Имеется застеклен ный балкон, телефон. Окна выходят во двор на югозапад .

Чистый
операционный доход, (NOI)
равен действительному валовому доходу
за вычетом эксплуатационных расходов
за год. Это чистый доход на всю сумму
физических, финансовых или правовых
интересов. Капитализируя этот доход (с
учетом реверсии), получаем стоимость
объекта недвижимости, или стоимость
права собственности.

Отчет об оценке квартиры (пример)

Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).Пример расчётов по оценке земли. Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому.

Инфо

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах). Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно отнести, например загородные коттеджи или дачи.Пример оценки здания затратным подходом. При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке.

Использованный в описанном примере уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке. Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector