Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Требования к уставному капиталу застройщика отменили

Требования непосредственно к строительной компании

Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.

В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.

статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.

И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.

Кроме того, такой размер уставного капитала должен быть не только закреплен в уставе Общества, но и оплачен полностью на момент заключения первого договора с дольщиком.Для примера, 20-тиэтажный одноподъездный дом укладывается в площадь 10 000 кв.

При этом допускаются три варианта соблюдения новых требований к минимальному размеру уставного капитала застройщиков: застройщик самостоятельно

Размер уставного капитала для застройщика с 2019 года

уменьшение суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию, до максимально допустимой выличины, установленной ч.

2.1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ; 3) заключение договора поручительства по обязательствам застройщика по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома с одним или несколькими юридическими лицами, являющимися учредителями (участниками) застройщика, при условии соблюдения требований, установленных ч. 2.1 ст. 3,ст. 15.3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Наиболее подробно рассмотрим первый из вышеперечисленных вариантов на примере законодательного регулирования увеличения уставного капитала обществ с ограниченной ответственностью и акционерных обществ. 1.

Есть исключения: – не распространяется на «старых застройщиков» с разрешениями до 01.07.2018; – можно получать несколько разрешений на строительство в пределах одного градостроительного плана (т.

е. в пределах одного участка — например, когда на участке строится несколько очередей дома и они сдаются в разное время), либо в пределах одного проекта планировки; – по договорам КОТ и РЗТ (развитие застроенных территорий). Специальный счет и банковское сопровождение Идея специальных счетов в уполномоченном банке проста — введение банковского контроля за расходованием денег дольщиков и перемещение расчетов в наиболее устойчивые банки.

«Старые» застройщики тоже должны открыть специальные расчетные

Об этих изменениях см. ;

  • нужно применять с 1 июля 2019 года (п.

    3 ст. 7 Закона № 304-ФЗ).

  • С 1 июля 2019 года: 1) ужесточат требования к застройщику:

    1. (минимальный уставный капитал при застройке 200 тыс. кв. м – 1,5 млрд);
    2. (например, при крупной налоговой задолженности);
    3. ;

    Кроме того, . 1. Запретят принимать деньги дольщиков при определенных условиях Застройщик не вправе будет принимать деньги дольщиков, если: 1) находится в процессе ликвидации; 2) имеет решение арбитражного суда:

    1. о введении одной из процедур, которые применяют в деле о банкротстве;
    2. о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания;

    Требования к уставному капиталу застройщика отменили

    3) состоит в реестре:

    1. недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей);
    2. недобросовестных участников

    Это могут быть юридические лица, соответствующие требованиям, предъявляемым застройщикам.• За счет собственных средств. 214-ый закон не предъявляет застройщику требование формировать УК только из денежных средств на своем счету, что собственно является для них хорошей лазейкой.

    Поэтому составить УК могут: • Объекты недвижимого и движимого имущества, находящиеся на балансе фирмы.• Различные материалы.• НМА принадлежащие компании.• Приобретенные неликвидные активы.• Незавершенное строительство. Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д., дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад. Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2019 г.

    ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.

    Эти ограничения будут касаться застройщика, только если он привлекает деньги для строительства дома, по которому договор с первым дольщиком зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2019 года (п.

    3 ст. 6 Закона № 304-ФЗ). 2. Размер уставного капитала поставят в зависимость от объемов строительства С 1 июля 2019 года застройщик с минимальным уставным капиталом – 10 тыс.

    м) Размер уставного капитала (руб.) 1500 2,5 млн 2500 4 млн 10 000 10 млн 25 000 40 млн 50 000 80 млн 100 000 150 млн 250 000 400 млн 500 000 800 млн от 500 000 1,5 млрд Нужно ли увеличивать уставный капитал застройщику, который уже строит дом Ответ

    Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти Обязательный сайт Требования к сайту застройщика с 2018 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет.

    • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
    • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

    Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

    Требования к уставному капиталу застройщика отменили

    Для этого надо: • Определить его стоимость с помощью независимого оценщика.• Передать в качестве УК застройщику.• Произвести государственную регистрацию в собственности застройщика. После чего новый владелец участка может использовать его по своему усмотрению.

    Расчеты застройщиков, связанные с долевым строительством должны иметь свое отражение в бухгалтерском учете. Это выражено проводками: • Дт51/Кт76 – перечисление средств от дольщиков.• Дт76/Кт62 – предоплата строителям.• Дт08-03/Кт60 – оплата подрядчиков.• Дт36/Кт60 – организационные расходы застройщика.• Дт76/Кт08-03 – списание затрат на строительство квартир для дольщиков.• Дт43/Кт08-03 – передача готовой квартиры дольщику.

    От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

    Содержание

    • 1 Новый закон
      • 1.1 Таунхаусы
      • 1.2 Компенсационный фонд
    • 2 Требования к застройщику
      • 2.1 Уставной капитал
      • 2.2 Проблемы с законом
      • 2.3 Обязательный сайт
    • 3 Договор
    • 4 Гарантии
    • 5 Прилегающая территория

    Ограничения нецелевого бизнеса

    Документ отменил требования к величине уставного капитала. Но с 1 июля 2018 года появится ряд условий для вновь выдаваемых разрешений.

    У организации должны быть собственные деньги, составляющие как минимум 10% средств от стоимости строительства. Вместе с этим на единственном расчетном счете застройщика должно находиться как минимум 10% от общей стоимости проекта по одному разрешению.

    Предлагаем ознакомиться:  Некачественные пластиковые окна от застройщика

    На сегодняшний день компаний, которые соответствуют этим требованиям, мало. Как правило, необходимое оборудование и техника берутся в аренду, поскольку они нужны для выполнения лишь отдельных видов работ. В связи с этим компаниям не выгодно, чтобы оборудование находилось на балансе, так как в этом случае оно облагается налогом. Нововведения требуют, чтобы часть оборудования находилась в собственности компании и была отражена в учете.

    Кроме того, все обязательства застройщика, не связанные с получением денежных средств по договорам долевого участия (ДДУ) и со строительством объекта по одному разрешению, не должны превышать 1% от проектной стоимости. Эта норма исключает возможность ведения нецелевой деятельности.

    Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах. Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.

    Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.

    Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.

    Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование. Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки. Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.

    Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.

    Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса. В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью. Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.

    Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса. Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством. Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.

    Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.

    Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды. Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом. Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.

    И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке. Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик».

    Июньские поправки в 214-ФЗ, или закат долевого строительства

    В соответствии с правовыми нововведениями, вступающими в силу с 2017 года, в зависимости от общей площади строительства объектов недвижимости, к застройщикам будут предъявляться различные требования для минимального размера уставного капитала, исходя из следующих расчетов (пп. б п. 3 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…»):

    • При наибольшей площади объекта строительства не более 1 500 кв. м — 2 500 000 рублей.
    • Если объемы строительства сводятся к 2 500 кв. м, то сумма уставного капитала должна равняться 4 млн рублей.
    • При застройке не более 10 000 кв. м — уставная сумма составляет 10 млн рублей.
    • Когда площадь объекта строительства — 25 000 кв. м, то уставной капитал должен определяться как сумма в 40 млн рублей.
    • Застройщик должен располагать 80 млн рублей, если площадь строительства составляет не более 50 000 кв. м.
    • Максимальная величина строительных объектов не более 100 000 кв. м — 150 млн рублей сумма капитала.
    • При площади объектов долевого строительства равной 250 000 кв. м денежная сумма, которая должна находиться на балансе застройщика определяется как 400 млн рублей.
    • Уставной капитал составляет 800 млн рублей, если площадь объекта долевого строительства не более 500 000 кв. м.
    • При застройке величиной более 500 000 кв. м — денежная сумма, находящаяся на учете организации должна быть не менее 1 млрд 500 млн рублей.

    Те строительные организации, которые не отвечают требованиям, предъявляемым к размеру уставного капитала, не имеют прав на привлечение граждан для заключения договоров на участие в долевом строительстве многоквартирного жилья.

    В соответствии со ст. 860.7 ГК РФ счета эскроу представляют собой банковские услуги по открытию специальных счетов в целях блокирования и учета кредитной организацией, получаемых денежных средств, для последующей их передачи, при возникновении определенных оснований.

    Пример

    Банк ЗАО «Поддержка» предоставил целевой кредит для строительства жилья ООО «Рассвет». В договорах долевого участия, заключаемых застройщиком с клиентами, было прописано условие о направлении всех денежных средств, получаемых от участников долевых отношений, в счет оплаты стоимости приобретаемой недвижимости на эскроу счет, открытый в ЗАО «Поддержка», для блокирования и учета денежных сумм кредитным учреждением.

    После завершения строительства ООО «Рассвет» сможет получить внесенные покупателями жилья средства, а до момента окончания стройки банк является гарантом выполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

    В договорах участия в долевом строительстве при расчетах с помощью счетов эскроу могут быть указаны следующие условия:

    • Необходимость внесения оплаты за покупку участником долевого строительства на специальный счет кредитной организации.
    • Перечисляемая сумма должна соответствовать стоимости приобретаемого жилья.
    • Срок хранения денежных средств на счете равняется периоду передачи застройщиком жилья покупателю, увеличенному на 6 и более месяцев.
    • Основания перечисления банком денежных средств, хранящихся на счете, ответственной за строительство организации и др.
    Предлагаем ознакомиться:  Неустойка по ДДУ: расчет и взыскание неустойки с застройщика

    Кредитный договор, заключаемый между застройщиком и банком, имеющий своей особенностью использование счетов эскроу, должен содержать в себе определенные аспекты:

    • Цели использования кредита.
    • Обязательство банковского учреждения обеспечить застройщика необходимой денежной суммой для завершения строительства.
    • Обязанность застройщика по открытию счета в банке, выдавшем кредит.
    • Право банка на запрос необходимой информации и обязанность застройщика предоставить сведения, которые могут потребоваться для оказания банковских услуг.
    • Указание застройщиком во всех заключаемых договорах долевого строительства жилья условия о необходимости внесения покупателем денежных средств на счета эскроу.
    • Срок действия кредитного соглашения.
    • Ответственность сторон и др.

    Участник долевого строительства, заключивший договор с застройщиком, при условии оплаты жилья через эскроу счет, имеет право на односторонний отказ от исполнения такого соглашения, например, при банкротстве или ликвидации юридического лица.

    Сущность проведения расчетов с помощью эскроу счетов заключается в том, что денежные средства по договору участия в долевом строительстве передаются, не напрямую от клиента к застройщику, а через открытый счет в кредитной организации.

    Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства

    Действующим законодательством установлены правила ведения таких счетов (п. 17 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…»), а именно:

    • Эскроу открывается банковским учреждением, заключившим с застройщиком кредитное соглашение.
    • Необходимость создания счета обусловлена учетом и возможностью блокирования банком денежных средств, поступающих от покупателей жилья.
    • Счет открывается только после официальной регистрации договора долевого строительства.
    • На денежные средства, хранящиеся на счетах эскроу, начисляются проценты в размере, определяемом соглашением сторон.
    • Банк, у которого открыт счет эскроу, самостоятельно информирует участников долевого строительства о возможности одностороннего отказа от исполнения соглашения.
    • Денежные средства, внесенные на счет не позже 10 рабочих дней с момента предоставления застройщиком передаточного акта, подписанного уполномоченными сторонами, переводятся в качестве оплаты обязательств строительной организацией перед банком.
    • Если расчеты по договору долевого строительства жилья произведены, то соглашение об открытии счета прекращает свое действие, после чего счет закрывается.

    Росреестр или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) не позднее 5 рабочих дней с момента внесения записи о прекращении, расторжении или одностороннем отказе от исполнения ДДУ направляет в банк письменное уведомление о погашении ранее произведенной регистрации документа.

    Все обязанности и права переходят от одной стороны по сделке к другой при уступке прав требования или обращения взыскания на недвижимое имущество, но только с момента обязательной госрегистрации перехода полномочий.

    Основные изменения, которым подвергнется договор долевого участия в строительстве жилья в 2017 году сводятся к следующему перечню:

    • При условии надлежащего исполнения застройщиком требований закона и своих обязательств перед участником долевых отношений, покупатель недвижимости не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в судебные органы (пп. б п. 10 ст. 1 ФЗ № 304).
    • В соглашении о долевом участии необходимо обязательно указывать место расположения жилого помещения на этаже.
    • Как приложение к договору долевого участия, застройщик при передаче квартиры должен предоставить будущему владельцу инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Документ содержит информацию о правилах использования жилья, об элементах отделки, инженерно-техническом обеспечении.
    • В соглашение между застройщиком и покупателем должен быть указан размер неустойки — 1 % от стоимости жилья, при просрочке периода, отведенного на устранение выявленных строительных недостатков.
    • Основанием для расторжения ДДУ является существенное изменение построенной квартиры, например, несоответствие площади жилья в размере 5%.
    • В случае если сумма уставного капитала не отвечает требованиям закона, застройщик вправе оформить соглашение с поручителем, который станет гарантом предоставления недостающих денежных средств. В противном случае заключение договоров долевого участия для застройщика не представляется возможным.

    Соглашение с поручителем удостоверяется нотариусом и должно быть оформлено до государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

    Процесс государственной регистрации договора долевого строительства осуществляется по факту подачи заявления установленного образца сторонами соглашения: участник долевого строительства и застройщик.

    Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…»):

    • Проектная декларация — официальный документ, содержащий в себе сведения о застройщике, об объекте строительства, об этапах и сроках сдачи жилого дома, о количестве квартир, о технических характеристиках здания и т.д.
    • Разрешение на строительство.
    • Официальный план создаваемого объекта: планируемая площадь, количество жилых и нежилых помещений, парковочных мест.
    • Заключение органа, осуществляющего государственный надзор за долевым строительством, о соответствии юридического лица требованиям действующим нормам права.
    • Соглашение о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.
    • При несоответствии размера уставного капитала требованиям действующих норм права, застройщику необходимо предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.
    • Письменный перечень лиц, имеющих право приобретать жилье экономического класса, которое строится на земельных участках, выделенных специально для такого рода постройки.

    В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:

    • Данные о страховой организации застройщика.
    • Информация о банковских учреждениях, с которыми заключались договоры поручительства и на открытие счетов эскроу.
    • Сведения об иных сопоручителях или поручителях строительной компании.

    В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения, направив запросы в уполномоченные учреждения.

    • Введен запрет на привлечение граждан, к заключению договора на долевое участия, с последующим привлечением их средств, до выполнения требований к размеру УК.

    Максимальный размер уставного капитала не ограничен, так как застройщики не заинтересованы в его слишком большой величине. А нижняя граница зависит от площади строительства и соответствует одной и девяти градаций: До 1,5 тысячи м2 2,5 млн. рублей. До 2, 5 тысячи м2 4 млн.

    До 10 тысяч м2 10 млн. До 25 тысяч м2 40 млн.

    До 50 тысяч м2 80 млн. До 100 тысяч м2 150 млн.

    До 250 тысяч м2 400 млн. До 500 тысяч м2 800 млн.

    Более 500 тысяч м2 1500 млн. Если величина УК застройщика не дотягивает до нормы, а уменьшать площадь строительства он не собирается, то необходимо повышать размер уставного капитала одним из возможных способов: • Заключив договор поручительства с целью привлечения средств поручителей или сопоручителей.

    Важно

    Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре

    • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

    Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

    Уставной капитал застройщика при долевом строительстве домов

    Более 500 тысяч м21500 млн. Если величина УК застройщика не дотягивает до нормы, а уменьшать площадь строительства он не собирается, то необходимо повышать размер уставного капитала одним из возможных способов:

    1. За счет собственных средств.
    2. Заключив договор поручительства с целью привлечения средств поручителей или сопоручителей. Это могут быть юридические лица, соответствующие требованиям, предъявляемым застройщикам.
    Предлагаем ознакомиться:  Если разбился телевизор плазменный можно ли сделать возврат

    214-ый закон не предъявляет

    Размер требований не должен достигать величины, достаточной для возбуждения производства по делу о банкротстве (300 000 рублей), а также учитывать сроки на обжалование соответствующих сумм недоимки и задолженностей. Вносятся изменения в отношения застройщика с уполномоченными банками. Застройщик сможет расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком.

    В этом случае застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести на них все суммы денежных средств.

    Информацию об этом застройщик обязан разместить в системе ЕИСЖС не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета.

    • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
    • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
    • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности.

    Инфо

    УК только из денежных средств на своем счету, что собственно является для них хорошей лазейкой. Поэтому составить УК могут: • Объекты недвижимого и движимого имущества, находящиеся на балансе фирмы.• Различные материалы.• НМА принадлежащие компании.• Приобретенные неликвидные активы.• Незавершенное строительство.

    • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
    • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
    • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
    • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

    Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии.

    Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний

    Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.

    Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):

    • До заключения первого договора с участником долевого строительства застройщик должен согласовать проектную декларацию с местным уполномоченным органом исполнительной власти. Возможна подача документа в электронном виде путем заполнения электронной формы.
    • Уполномоченный орган, получивший проектную декларацию, обязуется в срок не позднее 30 дней выдать заключение о соответствии документа, требованиям действующих норм права или отказать в выдаче такого заключения.
    • Если уполномоченным органом не предоставлено заключение или застройщик в течение 60 дней со дня получения решения не направит необходимые документы для регистрации, потребуется повторное одобрение декларации.
    • Вносимые застройщиком изменения в проект размещаются на его официальном сайте и согласовываются с местным органом власти, отвечающим за контроль в области долевого строительства не позднее 5 рабочих дней со дня внесения изменений.

    На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.

    Строительство как вид экономической деятельности сопряжено с большими рисками. По этой причине банки неохотно выдают строительным компаниям гарантии, а страховщики при заключении договора повышают тарифы. Как следствие, строительство жилья тормозится.

    Оценив ситуацию, государство создало компенсационный фонд и обяжет застройщиков отчислять туда обязательные взносы в размере 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Если застройщик разорится, не выполнив своих обязательств перед клиентами, государство вернет пострадавшим дольщикам их деньги. Правда, размер компенсации при этом будет ограничен.

    Дольщику возместят стоимость максимум 120 «квадратов», а рыночную стоимость жилплощади определит уполномоченный российским правительством федеральный орган исполнительной власти, ответственный за выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере официального статистического учета – Росстат.

    За строительной компанией сохраняется право заключить договор страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.

    Согласно нововведениям, каждый застройщик обязан раз в три месяца публиковать на своем сайте отчеты, бухгалтерскую документацию и аудиторское заключение. Мало того, информацию придется дублировать на интернет-сайте в единой информационной системе жилищного строительства. Кроме застройщиков, на этом же сайте будут публиковать информацию контролирующие и надзорные органы, фонд защиты прав дольщиков и Росреестр.

    Требования к руководству и бухгалтеру

    В законе определены требования к руководителям компании-застройщика. Должность руководителя или главного бухгалтера не может занимать лицо с непогашенной (или неснятой) судимостью за государственные или экономические преступления. Также не смогут руководить строительной компанией или осуществлять бухгалтерское обслуживание граждане, которые были дисквалифицированы в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.

    Есть в законе и положение, касающееся банкротов. Директорами и главными бухгалтерами не могут быть лица, которые менее чем за три года до момента подачи проектной декларации по решению арбитражного суда привлекались к солидарной ответственности за долги обанкротившихся юридических лиц, занимая при этом должность главного бухгалтера или директора либо владея (в том числе и косвенно), как минимум, 25% капитала разорившегося застройщика.

    Кроме того, требование распространяется и на учредителя, которому прямо или косвенно принадлежит как минимум 25% капитала строительной компании. Если на момент подачи  декларации владелец не соответствует этим условиям, ему придется продать часть своих акций или доли либо выйти из числа участников. Либо, как вариант, дождаться погашения его судимости, истечения срока дисквалификации либо истечения трех лет с момента решения арбитражного суда.

    Поскольку руководитель играет важную роль в деятельности застройщика, закон обязал строительные компании в течение трех дней с момента смены или временного назначения единоличного руководителя сообщать об этом в уполномоченный орган.

    Выводы и прогнозы

    Закон внесет на строительный рынок положительные изменения: прозрачность застройщиков повысится, они станут более устойчивыми, уменьшится число откровенно мошеннических компаний, а пострадавшие дольщики смогут получить назад свои деньги через специальный фонд.

    С другой стороны, из-за жестких требований закон сократит количество строительных компаний и уменьшит конкуренцию на рынке. Также может увеличиться стоимость ДДУ и сократиться общий объем строительства жилья.

    В связи с этим у государства есть единственный путь – ему придется развивать альтернативные виды строительства с помощью проектного финансирования и инвестиционных фондов.

    Оцените статью
    Юридическая помощь
    Добавить комментарий

    Adblock detector