Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

На что обратить внимание в договоре ипотечного кредитования

Основные условия договора ипотечного кредита

Что такое ипотечный договор? Это своего рода кредитный договор, где залогом становится приобретаемое недвижимое имущество. Сторонами здесь становятся финансовая компания и клиент банка, О из которых должны обладать дееспособностью и платежеспособностью.

Так же заемщиком может быть и юридическое лицо, но тогда к нему предъявляются особые требования. Так, к примеру, в бумагах ЮЛ не должно быть условий, касающихся ограничений на право передачи недвижимости в ипотеку.

В договоре обязательно должны быть указаны следующие сведения:

  1. недвижимость, которая приобретается в кредит, а так же ее стоимость согласно решению оценочной компании;
  2. так же в кредитном договоре указываются такие сведения, как размер предоставляемого финансовой компанией займа, процент по кредиту, график по выплате и размер разового платежа;
  3. дополнительно в договоре оговаривается порядок погашения задолженности, и если хотя бы один пункт остается несогласованным между сторонами, то договор считается недействительным;
  4. в договоре указывается наименование того органа, который регистрирует документ, и документальное подтверждение права залогодателя на жилье.

В бумаге нужно указать следующие данные:

  1. наименование жилище – квартира это или дом;
  2. точный адрес;
  3. описание жилье – например, какая у него площадь и сколько комнат здесь находится.

На что обратить внимание в договоре ипотечного кредитования

Поэтому в договоре, помимо информации о доме, дополнительно прописывается информация об участке – площадь, кадастровый номер и так далее.

Здесь важен тот факт, что имущество, которое принадлежит государству или муниципалитету, а так же жилье, которое приватизации не подлежит, не может выступать в качестве залога.

Если же заем выдается на строящееся жилье, то в качестве обеспечения используется незавершенное строительство, а так же строительные материалы и оборудование, которое принадлежит клиенту банка.

При оформлении ипотеки в 2019 году после выбора жилья и заключении согласия с продавцом заключается предварительный договор ипотеки. Предварительное заключение необходимо для установления определенных гарантий для каждой из сторон.

Для составления типового договора купли-продажи существует типовая форма, которую, при желании, можно дополнить. Среди обязательных пунктов, которые потребуется включить: сроки, в которые будут выполнены все договоренности, способ расчета, и ответственности обеих сторон.

Кроме того, будет не лишним внести некоторые нюансы, индивидуальные для каждого случая. Лучше всего заранее учесть все мелочи, чтобы, при возникновении спорной ситуации, не пришлось доводить до серьезного и затратного разбирательства.

На что обратить внимание в договоре ипотечного кредитования

После того, как все стороны вопроса подошли к согласию, и договор об ипотеке заключен, остается пройти регистрацию договора ипотеки. Эта процедура производится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Для этого понадобится предоставить органу регистрации договор об ипотеке с приложениями и документ об оплате государственной пошлины. После предоставления документов в течение 15-ти рабочих дней производится регистрация земельных участков. Если речь идет о жилой недвижимости, срок регистрации составляет 5 рабочих дней.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl Enter.

Термин «ипотека» вошел в обиход российских граждан относительно недавно. Специалисты под этим понятием понимают особое обеспечение обязанностей заемщика по заключенному договору, в качестве которого выступает залог недвижимости. Для обычных граждан термин тесно связан со способом приобретения недвижимости с привлечением кредитных средств. Противоречий при этом не возникает, так как ипотечный договор всегда предполагает выдачу банком займа для приобретения жилья под залог.

Заложенная недвижимость является гарантией для кредитной организации, что взятые заемщиком обязательства будут погашены в любом случае и долг будет возвращен. Залог представляет собой обременение. Для должника это означает, что он не вправе свободно распоряжаться жильем до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью. Осуществить продажу, подарить, разделить квартиру заемщик не может без получения одобрения банка.

Непогашение обязательств по кредиту чревато для заемщика потерей недвижимости. Даже если для заемщика заложенная квартира является единственным жильем, банк вправе предъявить на нее права. При появлении просроченных платежей кредитная организация может продать недвижимость и полученными в результате реализации средствами погасить задолженность заемщика по кредиту.

Процедура заключения ипотечного договора сегодня четко регламентирована российским законодательством и внутренними документами кредитной организации. Общее количество законов, регламентирующих вопросы ипотеки невелико и ограничено федеральными законами и Кодексами РФ. Сегодня процесс регулирует:

  • Гражданский и Жилищный кодекс РФ — регламентирует взаимоотношения между заемщиком и банком в части кредита, залога, государственной регистрации ипотеки;
  • Закон об ипотеке — раскрывает особенности и нюансы кредитного договора с физическим лицом с использованием ипотечного инструмента;
  • Закон о государственной регистрации прав на имущество — определяет последовательность действий, перечень документов, сроки, суммы госпошлины;

Договор ипотеки всегда предполагает существование двух сторон. Обязательными участниками процесса являются:

  • кредитная организация, выдающая займ — залогодержатель;
  • заемщик — залогодатель.

Ипотека всегда предполагает параллельное оформление двух разновидностей соглашения — кредитного и залогового. Заключение договора возможно только между дееспособными гражданами старше 21 лет и юридическим лицом, имеющим право на осуществление кредитной деятельности.

Требования, предъявляемые большинством кредитных организаций к заемщику, сегодня стандартны. Для возможности получения ипотечного кредита необходимо соблюдение следующих условий:

  • возраст, не менее 21 года и не более 75 лет;
  • обладание статусом РФ, подтвержденного российским паспортом;
  • достаточный уровень дохода для выплаты платежей по кредиту.
Предлагаем ознакомиться:  Развод, если есть ребенок до 3 лет: особенности и нюансы

На что обратить внимание в договоре ипотечного кредитования

Для получения одобрительного решения по кредиту заемщик должен иметь определенный уровень дохода, размер которого влияет на возможную сумму получаемого займа. После выплаты платежей по кредиту человек должен иметь достаточную сумму для обеспечения нормального питания и условий проживания. Если такое требование не выполняется, то кредитная организация отказывает в возможности получения кредитных средств.

Дополнительно банк предъявляет ряд обязательных требований к стажу работы. В большинстве случаев банк тщательно изучает качество кредитной истории клиента, которая может стать основанием для отказа при выявленных фактах просрочек выплат по ранее выданным займам.

Перечень требований к форме ипотечного договора и его содержанию сегодня установлено законодательством РФ. Обладание документом юридической силы возможно только при соблюдении следующих требований:

  • договор заключается в письменной форме;
  • соглашение в обязательном порядке проходит процедуру государственной регистрации;
  • информация о полной стоимости ипотечного кредита должна быть размещена на первой странице;
  • обязательно заключение договора страхования в отношении заложенного имущества;
  • четко прописанные существенные условия.

Не соблюдение одного из перечисленных требований приведет к недействительности ипотечного договора. Кредитная организация не вправе требовать от заемщика заключения иных договоров со страховщиком в виде страхования жизни, трудоспособности или здоровья.

Договор в обязательном порядке обязан содержать перечень существенных условий договора, без которых он будет считаться недействительным. К таким относится:

  • информация о предмете договора, позволяющая однозначно определить недвижимость —адрес, общая площадь, количество имеющихся в помещении комнат;
  • данные об оценке недвижимости;
  • общая сумма денежных средств по ипотечному кредиту;
  • длительность погашения кредитных обязательств;
  • формация о залогодержателе.

В договоре в обязательном порядке оговаривается вся информация, касающаяся вопросов кредитования. Необходимо указание следующих пунктов:

  • реквизиты кредитной организации, которая выдает ипотечный займ;
  • общая сумма кредита;
  • размер процентной ставки;
  • длительность погашения кредита;
  • сумма и порядок уплаты ежемесячного платежа.

Что может являться предметом залога

Большинство ипотечных договоров сегодня заключается для покупки жилого имущества или для целей строительства. Недвижимость может приобретаться на первичном или вторичных рынках. Именно купленная на кредитные ипотечные средства жилье чаще всего становится предметом залога.

В качестве залога может выступать не только недвижимость. Если ипотечный договор заключается с целью строительства, то закладываемым имуществом могут стать инструменты или материалы, используемые для строительства. Такие особые нюансы прописываются в особых пунктах договора и подлежат оценке перед заключением соглашения.

Часто предметом залога становится частный дом с земельным участком. В этом случае, при получении дома банком в качестве залога, земля автоматически становится залогом. При этом в договоре четко прописывается не только территориальная расположенность, площадь участка и дома. Дополнительно указывается:

  • кадастровый номер земельного участка;
  • категория земли;
  • цель возможного использования.

В договоре должна быть указана точная стоимость оценки имущества, в противном случае он будет считаться ничтожным. Если предметом залога выступает земельный участок, то указанная оценочная стоимость не может быть ниже его нормативной цены.

Права и обязанности сторон

Заключение договора возможно только после достижения договоренностей и согласия обеих сторон сделки. При несогласии заемщика или кредитора хотя бы с одним пунктом договора, соглашение считается не заключенным. Подписание договора означает возникновение определенного перечня прав и обязанностей по отношению к другому участнику сделки.

При заключении ипотечного договора заемщик получает следующие права:

  • иметь полную и достоверную информацию;
  • досрочно погашать кредитные обязательства;
  • заключать при желании договор титульного страхования;
  • использовать заложенную недвижимость.

Согласно общепринятой практике, заемщик после заключения ипотечного кредита имеет право на владение и пользования имуществом. Он может проживать на жилой площади один или с членами своей семьи. Полностью распоряжаться заложенной недвижимостью без получения согласия банка он не имеет права. Заемщику нельзя самостоятельно без разрешения банка проводить перепланировку помещения, сдавать его в аренду. Главной обязанностью заемщика является своевременное внесение платежей по ипотеке в банк.

После подписания договора банк обязан предоставить полную сумму займа. Организация приема и учета вносимых клиентом сумм по выданному кредиту лежит в зоне ответственности кредитного учреждения.

Что такое ипотечный кредит

В стандартном договоре ипотеки включены пункты, дающие банку право проверки заложенного имущества с целью контроля его использования и состояния. В случае нарушения правил содержания и эксплуатации объекта залога кредитная организация вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Досрочное требование погасить займ банк также может выдвинуть при несвоевременности погашения ежемесячных платежей по кредиту. Большинство банков выдвигают такое требование в случае, если заемщик не менее 3 раз в год допустил просрочку.

Если заемщик отказывается выполнять законные требования банка или не способен погасить кредит, то кредитная организация вправе инициировать процесс отчуждения и реализации недвижимости. Сегодня возможно два варианта развития таких событий:

  • отчуждение через суд;
  • достижение договоренностей между банком и заемщиком.
Предлагаем ознакомиться:  Договор соинвестирования строительства жилого дома между физическими лицами

https://www.youtube.com/watch?v=rJDHQvij-0c

Полученные от продажи имущества средства идут на погашение кредитных обязательств и сумм начисленных процентов. Если после закрытия кредитной задолженности остаются денежные средства от продажи, то остаток перечисляется на расчетный счет заемщика.

Как финансовая компания, так и заемщик должны согласовать и прописать в договоре оценочную стоимость жилья. Но важно помнить, что такая стоимость не должна быть ниже нормативной цены участка.

Согласно закону клиент финансовой компании, взявший кредит, имеет право жить в залоговом имуществе и прописать в нем свою семью. А вот продавать жилье, сдавать его в аренду или делать в нем перепланировку можно только с разрешения финансовой компании.

К слову, банк имеет полное право даже иногда проверять жилище, которое находится в залоге.

Предварительный кредитный договор ипотеки

При нормальном развитии событий, договор ипотечного кредитования прекращает свое действие после полного погашения заемщиком обязательств. При этом регистрационная запись погашается на основании заявлений заемщика и кредитора. Существуют ситуации, когда договор ипотеки расторгается до истечения полного срока кредита.

Договор ипотеки

Инициаторам выдвигаемых требований прекращения договорных условий в большинстве случаев выступает банк. Такое происходит в следующих ситуациях:

  • заемщик допустил многократные просрочки платежей по кредиту;
  • у банка возникают основания для требования досрочного погашения выданного займа.

Пожелание прекратить кредитные отношения может высказать заемщик:

  • при неисполнении банком кредитных обязательств;
  • при необходимости снять обременение в целях возможности последующей продажи.

Вне зависимости от того, что для заемщика стало причиной желания разорвать договор, он обязан будет полностью погасить оставшуюся сумму займа и начисленных по кредиту процентов.

Договор должен быть зарегистрирован госорганами по месту жительства и вступать силу с момента регистрации. Решение по договору может быть заключено исключительно в добровольном порядке – в противном случае договор будет считаться недействительным. Для госрегистрации следует предоставить следующие документы:

  1. заявление, составленное от обеих сторон;
  2. ипотечный договор и копии;
  3. приложение к ипотечному договору;
  4. кредитный договор по обеспечению ипотекой;
  5. квитанция об оплате госпошлины;
  6. другие необходимые бумаги.

Какие бывают: виды ипотечных договоров

Сегодня существует множество ипотечных программ, каждая из которых обладает рядом преимуществ для заемщика. Государственные программы в большинстве случаев предусматривают особые льготные условия кредитования для особых категорий граждан. Ипотечные программы банков в среднем насчитывают около 10 программ, отличающихся целью и условиями кредитования.

Все существующие виды ипотеки можно классифицировать следующим образом:

  • социальная— программа для граждан с низким уровнем дохода, не имеющих возможности оформления ипотеки на общих условиях, поддерживаемая со стороны государства;
  • долевое участие — предусматривает инвестирование в строительство недвижимости, участие заемщика и строительной организации, обязанностью которой является построить и передать имущество согласно условиям договора;
  • с использованием материнского капитала — предполагает использование сумм материнского сертификата для внесения первого взноса по кредиту или в качестве оплаты основной задолженности;
  • военная — льготная программа для участников НИС, поддерживаемая государством;
  • трехсторонняя — вариант сочетания договора купли-продажи и ипотечного кредита, определяющий условия передачи права собственности и получения займа;

Сегодня большой выбор ипотечных программ позволяет клиенту выбрать наиболее выгодные условия кредитования.

Какие пункты ипотечного договора требуют проверки?

Заключение ипотечного договора является для заемщика серьезным шагом, обязательства по которому он вынужден будет исполнять в течение нескольких лет. Перед подписанием необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

  • итоговую сумму кредита — в большинстве случаев она отличается от заявленной информации в рекламе, так как увеличивается на расходы по платежам, страхованию, надбавкам и комиссиям;
  • способ расчета графика выплат — наиболее часто применяется аннуитетный способ расчета, при котором платежи вносятся фиксированной суммой в течение всего срока кредитования, но может применяться метод дифференцированных платежей;
  • на графике платежей должна присутствовать подпись и печать кредитной организации, в противном случае документ будет недействительным;
  • права и обязанности сторон, исключения от стандартного их перечня;
  • длительность кредитования и условия досрочного погашения;
  • возможность проведения определенных действий с недвижимостью, например, если в договоре не указано на допустимость перепланировки или сдачи в аренду, то такие мероприятия будут восприняты банком как нарушение, для заемщика это чревато штрафом или расторжением договора;
  • перечень оснований для прекращения договора.

Особое внимание при чтении договора рекомендуется обращать на текст с мелким шрифтом, так как именно такая информация часто кардинально меняет мнение заемщика о кредитной организации и выгодности программы ипотечного кредитования.

ипотека молодая семья

Когда все предварительные этапы оформления ипотеки пройдены и осталось только подписать договора до получения заветной суммы, зачастую заемщики это делают автоматически, не вникая в содержание документов.

Предлагаем ознакомиться:  Отказали в заключении договора ОСАГО... Что предпринять?

В обязательном порядке проверяются следующие пункты договора:

  1. Обязанности заемщика по договору, например, наличие пункта о необходимости уведомления банка при наступлении непредвиденных обстоятельств. Если заемщик в письменном виде не уведомил кредитора в определенный договором срок, это может трактоваться, как невыполнение условий ипотечного договора;
  2. Возможность и правила досрочного погашения кредита;
  3. Наличие у кредитора возможности повышения процентной ставки в одностороннем порядке при изменении экономических условий;
  4. Условия досрочного расторжения договора;
  5. Вид процентной ставки; плавающая или фиксированная.

Особое внимание уделяется пунктам, которые предусматривают уплату дополнительных комиссий:

  • Наличие комиссий за рассмотрение заявки, за ведение счета (Банком России запрещено начислять дополнительные комиссии при выдаче кредита);
  • Условия добровольного страхования, на сколько пунктов поднимается процентная ставка при отказе от страховки;
  • Величина пени и штрафов при непогашении вовремя задолженности.

Дополнительно следует проверить следующие условия:

  • Наличие возможности взять «кредитные каникулы», воспользоваться услугой «отсрочка платежа» или пролонгировать кредитный договор;
  • Способ формирования графика платежа, возможность изменить дату ежемесячных взносов;
  • Обеспечением по договору выступает приобретаемая недвижимость, а не все имущество заемщиков, как иногда отражается в кредитных договорах;
  • Какие в договоре предусматриваются ограничения по пользованию заложенным имуществом, каким образом и в какой срок происходит согласование действий с банком. Например, можно ли заложенное имущество сдать в аренду, прописать на его площади родственников или третьих лиц и т.д.
  • Порядок действий при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Когда уже происходит подписание документов на выдачу кредита, следует проверить следующее:

  1. Основные параметры кредитования: сумму, срок, процентную ставку;
  2. Сформированный график платежей, он представляется на отдельном листе и заверяется подписями уполномоченных лиц и печатью банка.

При заверении договора об ипотеке бумаги предоставляются в двух экземплярах, один из которых остается в нотариальной квартире. Если у сторон кредитного договора появится таковое желание, то нотариус может выдать нужное количество копий бумаги с пометкой «копия». Если будут не соблюдены требования, предъявляемые к госрегистрации, нотариальные требования, либо если договор будет составлен не по форме банка, то его можно считать недействительным.

В том случае, если стороны договора не смогли договорить хотя бы по одному пункту кредитного договора, то он аннулируется, так же как аннулируются все сделки, связанные с ним.

Так же если права банка удостоверяются закладной, то это должно быть прописано в кредитном договоре – иначе его попросту не зарегистрируют.

Порядок регистрации

После подписания ипотечного договора обеими сторонами сделки начинается этап его регистрации в государственном учреждении, расположенном по месту нахождения залоговой недвижимости. Нотариальное заверение договора необходимо, только если такое требование выдвигает кредитор или было принято совместное решение о необходимости такой процедуры.

  • два бланка заявления — один от кредитора, один от заемщика;
  • договор об ипотеке и требуемое количество копий;
  • все приложения к договору ипотеки;
  • договор об ипотечном обеспечении;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • закладная и перечень прилагаемых к ней документов.

В ряде случаев могут быть затребованы другие дополнительные документы, список которых предусмотрен законодательством РФ. Процесс регистрации после подачи полного пакета документов длиться в течение 15 суток. Факт регистрации подтверждается записью на договоре с указанием реквизитов регистрирующего органа, дате и порядковом номере.

Для того, чтобы документ был зарегистрирован, заявку должны подавать обе стороны. При этом регистрация осуществляется в Росреестре. Не забудьте приложить к договору документы, указанные выше.

Как правило, договор заключается в минимальные сроки, та как все нужные бумаги уже есть в наличии у обеих сторон.

После того, как срок договора закончится, либо при досрочном расторжении, запись от Росреестра погашается на основании заявлений опять же от двух сторон, указанных в договоре.

Из данного видеоролика вы узнаете, на что обратить внимание при составлении ипотечного договора.

Какие документы необходимо предоставить для оформления договора

Требования банка к перечню предоставляемых документов сегодня четко регламентированы и определены законодательством и правилами кредитной организации. Необходимо предоставить несколько видов документов:

  • подтверждающие право собственности;
  • идентифицирующие недвижимость;
  • подтверждающие правосубъектность заемщика.

Для подтверждения права собственности предоставляются следующие документы:

  • документ, подтверждающий право владения;
  • акты на земельный участок;
  • свидетельство о праве собственности;
  • документ-основание приобретения недвижимости — договор дарения или купли-продажи.

Для возможности идентификации объекта договора предоставляется:

  • копия кадастрового, технического паспорта;
  • актуальный акт БТИ;
  • справка о прописанных на территории лицах;
  • отчет об оценке закладываемого имущества;
  • выписка из ЕГРП о праве на имущество и проведенных с ним сделках.

Заемщик обязан предоставить следующие документы:

  • копия паспорта;
  • копия о браке или его расторжении;
  • свидетельство о рождении на каждого ребенка;
  • если дети несовершеннолетние, то предоставляется разрешение органа опеки на совершение сделки.

В некоторых случаях кредитная организация может попросить предоставить справу о другом имуществе заемщика и проект договора ипотеки.

Оцените статью
Юридическая помощь
Adblock detector